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Décision

EF.1995.0044

TA - EF.1995.0044 - 1995-08-29 - WIELAND-DUFOUR Marc et Claude c/Commission EF

29 août 1995Français12 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Les époux Marc et

Claude Wieland sont propriétaires, sur le territoire de la Commune de Montreux,

dans le Vallon de Villard, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous

no 1621. Il s'agit d'une parcelle qu'ils détiennent en copropriété, chacun pour

une demie, d'une surface totale de 903 m², et sur laquelle a été érigé un

chalet ainsi qu'un garage avec couvert, construction transformée et rénovée de

1988 à 1990. Le terrain a une forme rectangulaire, orienté nord-sud, et limité

au nord par la route communale venant du village de Chernex. Le chalet, dont la

construction remonte à 1934, a été entièrement rénové entre 1988 et 1990, le

vent ayant arraché le toit en 1986. Ces travaux, qui ont été effectués en

grande partie par le recourant lui-même, aidé de connaissances et amis

disposant des connaissances professionnelles nécessaires, ont consisté dans le

remplacement du toit de tôle par une couverture de tuiles, en un agrandissement

du volume, la véranda du rez-de-chaussée étant fermée et le premier étage

agrandi en conséquence, ainsi qu'en une réfection de l'intérieur du bâtiment,

qui fournit un grand living avec une petite cuisine au rez-de-chaussée, et

quatre petites chambres avec une salle de bains très étroite au premier étage.

Une terrasse a été aménagée au sud du bâtiment, au premier étage. Le bâtiment est

chauffé par un chauffage à bois au rez-de-chaussée.

En vertu du plan des

zones de la Commune de Montreux (règlement sur le plan d'extension et la police

des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972, modifié

en 1976, 1987 et 1990) la propriété des recourants se trouve en zone agricole.

Selon la police

d'assurance incendie du bâtiment, celui-ci a un volume de 477 m3 et est assuré

pour une valeur de 386'000 fr., le garage et le couvert étant assurés quant à

eux pour un montant de 43'000 fr. (effet au 1.9.1990).

B. Dans le cadre de la

révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil

d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Vevey a porté l'estimation fiscale de l'immeuble

précité de 250'000 fr. (datant de 1990) à 360'000 francs. Sur recours des époux

Wieland, elle a réduit cette estimation à 300'000 fr. en date du 8 mars 1995.

C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé

par un mémoire du 30 mai 1995.

La commission s'est

quant à elle déterminée le 21 juin 1995, concluant au rejet du recours.

Les arguments des

parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a

également procédé à une vision locale, le 23 août 1995, en présence du

recourant Marc Wieland, et des représentants de la commission et de la

Municipalité de Montreux.

Considérants

1.

Selon

l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne

entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

2.

Conformément à la

jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation

fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et

l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité

(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087

du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,

usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par

des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions

applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux

du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne

foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.

4a).

3.

Indépendamment de

griefs plus précis sur lesquels le tribunal reviendra ci-dessous, le recourant

fait valoir que sa propriété a fait l'objet d'une mise à jour de l'estimation

fiscale en 1990, à la suite des travaux de reconstruction du chalet, et il ne

voit pas pourquoi, quatre ans après, cette estimation (250'000 fr.) devrait

subir une hausse de 20%. La commission, quant à elle, se fonde sur la

jurisprudence de l'arrêt Ferrari (reproduite partiellement dans un arrêt

ultérieur de la CCEF, RDAF 1991, p. 312), selon laquelle l'estimation fiscale

fixée à la suite d'une simple mise à jour ne correspond pas à celle qui est

faite dans le cadre d'une révision générale, seule la plus-value résultant des

transformations étant prise en compte dans le premier cas.

Le tribunal éprouve

effectivement des doutes quant à l'opportunité de revenir sur l'estimation de

1990, qui a pris en compte les modifications de valeur relative aux bâtiments,

la valeur du terrain ne pouvant quant à elle avoir évolué de manière

significative dans ce court laps de temps. Le tribunal fait d'ailleurs

remarquer que les instructions du 20 novembre 1992 du Département des finances

prévoient que les estimations fiscales mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne

feront pas l'objet d'une révision sauf en cas de divergence manifeste avec la

valeur fiscale prévue.

Quoi qu'il en soit, la

commission ayant procédé à une nouvelle estimation dans le cadre de la révision

générale, le Tribunal administratif, saisi d'un recours, ne peut que réexaminer

l'estimation fiscale litigieuse au regard des griefs formulés à son encontre.

4.

Le recourant conclut à

ce que l'estimation fiscale soit fixée à 209'000 fr., ce chiffre résultant

d'une valeur vénale de 290'000 fr. (14'000 fr. pour le terrain, 276'000 francs

pour les bâtiments) et d'une valeur de rendement de 128'000 francs.

La commission, de son

côté, a pris en compte, pour le calcul de la valeur vénale, la totalité du

terrain supportant les bâtiments, qu'elle a estimé à 90'000 francs. Elle y a

ajouté un montant de 240'000 fr. pour le chalet (477 m3 à 500 fr./m3) et 30'000

fr. pour le garage, ce qui donne une valeur vénale totale de 360'000 francs.

Pour la valeur de rendement, elle a capitalisé à 7,5% un loyer supputé de

18'000 fr. par an, soit 1'500 fr. par mois, ce qui donne une valeur de

rendement de 240'000 francs. L'estimation fiscale de 300'000 fr. correspond

ainsi à la moitié du total de la valeur vénale et de la valeur de rendement,

soit 600'000 francs.

5.

La valeur de rendement

retenue par la commission est incontestablement trop élevée. La propriété du

recourant est un petit chalet, situé sans doute dans le cadre très agréable du Vallon

de Villard, mais très éloigné de la Riviera vaudoise. Le bâtiment lui-même est

de construction légère, sans excavation, d'une petite surface (64 m² au sol).

Les pièces habitables sont petites, même si elles sont très agréablement

aménagées. La salle de bains est minuscule, de même que la cuisine du

rez-de-chaussée, qui n'est pas fermée et qui donne sur le living. Enfin le

chauffage à bois rend l'habitation durant l'hiver problématique, et constitue

en tout cas une contrainte importante. Si l'on tient compte enfin du fait que

la propriété est orientée au nord, qu'elle est ainsi extrêmement mal

ensoleillée en hiver, il faut admettre qu'un loyer de 1'200 fr. par mois, soit

de 14'400 fr. par année correspond véritablement à un maximum, avec la

conséquence que la valeur de rendement fixée par la commission doit être

ramenée à 192'000 francs.

6.

En ce qui concerne la

valeur vénale, on se trouve en présence d'une propriété sise en zone non

constructible, avec toutes les contraintes en découlant, mais occupée par des

bâtiments existants. Dans un tel cas, la pratique des autorités chargées de

l'estimation consiste à séparer une surface directement attenante aux

bâtiments, et à la taxer au prix du terrain constructible applicable dans la

région, à titre de surface de dégagement ou de jardin d'agrément, le solde de

la parcelle étant pris en compte à titre de terrain agricole, c'est-à-dire en

général non taxé. Le Tribunal administratif a déjà approuvé cette manière de

faire (arrêt EF 95/011, du 22 mai 1995).

En l'espèce,

toutefois, la surface de la propriété du recourant est trop petite (903 m²)

pour que l'on puisse procéder de cette manière, parce qu'il n'est pas

concevable que le chalet soit vendu sans l'entier de la parcelle, qui abrite

notamment le garage avec couvert. Dans ces conditions, c'est à juste titre que

la commission a pris en compte l'entier de la parcelle pour en fixer la valeur

en fonction des bâtiments existants, c'est-à-dire de l'utilisation effective du

sol. En revanche, le montant retenu par la commission (90'000 fr.), qui

correspond à un prix au mètre carré de 100 fr., est manifestement excessif

compte tenu des petites dimensions de la propriété et du chalet, et des

conditions d'habitation énumérées ci-dessus (exiguïté des chambres, chauffage à

bois, ensoleillement médiocre. Le tribunal considère, suivant l'avis de ses

assesseurs spécialisés, qu'un prix de 50 fr. au m² correspond mieux à la

réalité et à ce que pourrait offrir un acquéreur éventuel en l'état du marché.

La valeur vénale retenue par la commission sera ainsi réduite, à ce titre, de

45'000 francs.

Il n'y a rien à redire

en revanche quant à l'estimation de la valeur du chalet (500 fr. le m3), qui

paraît raisonnable dans la mesure où l'on sait que la construction du genre

chalet, avec des petits volumes, est des plus coûteuses (on peut d'ailleurs

constater que la police d'assurance incendie retient un prix au mètre cube de

810.

fr.). Les recourants font certes valoir qu'une telle appréciation ne tient

pas compte du fait que, dans le cas particulier, les travaux de rénovation ont

coûté beaucoup moins cher, notamment parce qu'ils ont été effectués en grande

partie par les propriétaires eux-mêmes. Mais cette circonstance n'est pas

déterminante, dans le cadre d'une procédure de révision générale des

estimations fiscales des immeubles, applicables à l'entier du canton, et qui a

pour but de dégager la valeur objective des propriétés foncières.

Les recourants

objectent également qu'on ne devrait pas prendre en compte l'entier du volume

habitable, tel qu'il a été calculé par l'Etablissement cantonal d'assurance

contre l'incendie, les combles du chalet n'offrant qu'un tout petit étage de

galetas, pratiquement inutilisable et accessible par une échelle. D'une manière

générale, toutefois, les commissions d'estimation fiscale et le Tribunal

administratif s'en tiennent au volume ECA, qui est appliqué à l'entier des

bâtiments du canton d'une manière uniforme et assure ainsi l'égalité de

traitement de tous les propriétaires. A cela s'ajoute que, pour les professionnels

de l'immobilier, le volume d'un bâtiment s'établit en substance en multipliant

la surface au sol par le nombre d'étages et un coefficient de 4, qui tient

compte d'une hauteur normale de 2,40 m à 2,50 m par étage, des épaisseurs des

dalles et d'une réserve pour le sous-sol et la toiture. En appliquant cette

méthode de calcul au chalet du recourant, on arrive ainsi à un volume de 512

m3, qui devrait sans doute être réduit pour tenir compte du fait que les pièces

sont basses et qu'il n'existe pas de sous-sol. Mais, en tout état de cause, le

chiffre de 477 m3 retenu par la commission correspond de manière assez exacte à

la réalité et c'est à juste titre que la commission s'y est référée.

La valeur retenue pour

le garage (30'000 fr.) n'est pas contestée par le recourant.

7.

Il résulte que ce qui

précède que le calcul de la commission doit être revu de la manière suivante:

valeur vénale

terrain: Fr. 45'000.-

chalet (477 m3 à 500 fr./m3) Fr. 240'000.-

garage Fr. 30'000.-

valeur vénale totale Fr. 315'000.-

valeur de rendement 14'400 fr. capitalisés à 7,5% Fr. 192'000.-

total valeur vénale + valeur de rendement Fr. 507'000.-

Estimation fiscale

(1/2) Fr. 253'500.-.

L'estimation fiscale

doit ainsi être fixée à 250'000 fr., en chiffre arrondi, montant qui

correspond, soit dit en passant, à l'estimation de 1990.

8.

Le recours doit dès

lors être partiellement admis, un émolument réduit étant mis à la charge des

recourants dont les conclusions n'ont pas été entièrement accueillies.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision du

8 mai 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale est maintenue à 250'000

fr. (deux cent cinquante mille francs).

III. Un émolument

de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants,

solidairement entre eux.

mp/Lausanne, le 29 août 1995

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint