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Décision

EF.1995.0057

TA - EF.1995.0057 - 1995-12-22 - SOTORNIK Jaroslav Adolf c/CEFI

22 décembre 1995Français9 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Jaroslav Adolf Sotornik

est propriétaire de la parcelle no 10 de la Commune de Villette; ce bien-fonds

de 1'406 m², sis au lieu-dit "Métillon Dessous", s'étage entre

la RC no 780 et le lac. La partie amont du bien-fonds supporte un bâtiment avec

garage comprenant trois niveaux habitables, édifié en 1935, puis agrandi et

rénové en 1985. Au bord du lac, il y a un hangar à bateaux, s'ouvrant sur un

port privé.

B. Le 27 juillet 1994, dans

le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de

515'000 à 830'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 10. Sur recours de

Jaroslav Adolf Sotornik, elle a confirmé sa décision le 30 juin 1995.

C. Jaroslav Adolf Sotornik

a recouru par actes des 11/18 juillet 1995. La CEFI propose le rejet du pourvoi.

Le tribunal a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 24

octobre 1995.

Considérants

1.

Conformément à la

jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation

fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et

l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité

(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087

du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir

d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues

par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou

étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en

violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de

l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V

365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

2.

L'art. 22 de la loi du

18.

novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la

révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du

canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de

l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une

révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20

novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour

l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après

instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.

3.

Selon l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

L'estimation fiscale

contestée résulte du calcul suivant:

Valeur de rendement

Revenu locatif annuel (230 m² à 200 fr./m²) Fr. 46'000.-

Capitalisation à 7,5% Fr. 613'000.-

Valeur vénale

Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 15%

pour

ancienneté):1'161 m³ à 700 fr./m³ Fr. 690'000.-

Terrain: 1'200 m² à 300 fr./m² Fr. 360'000.-

Valeur vénale totale Fr. 1'050'000.-

Estimation fiscale

613'000 fr. + 1'050'000 fr. : 2 Fr. 830'000.--

Le recourant, qui conteste

tant le calcul de la valeur de rendement que celui de la valeur vénale, propose

pour sa part le maintien de l'actuelle estimation fiscale, fixée à 515'000 fr.

4.

Les

instructions reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du

22.

décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel,

si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut

de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix

unitaire par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la

surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il

peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des

villas. Les instructions rappellent encore que, selon la jurisprudence, il ne

saurait être question de calculer la valeur de rendement en capitalisant la

valeur locative fiscale, comme le préconise le recourant.

La

CEFI est parvenue à un revenu locatif de 46'000 fr. en retenant une surface

habitable de 230 m² à raison de 200 fr. le m². Visite des lieux faite, ce

dernier chiffre n'a rien d'excessif: outre la situation privilégiée du

bien-fonds, la plus-value apportée par les importants travaux effectués en

1985, comme aussi la présence d'un port privé (qui fait l'objet d'un acte de

concession limité dans le temps dont le caractère précaire est plus théorique

que réel) sont de nature à justifier ici le maximum de 200 fr. le m² prévu, en

règle générale, par les instructions. Quant au taux de capitalisation de 7,5%,

il n'est pas contesté par le recourant. Autrement dit, la valeur de rendement

de 613'000 fr. doit être confirmée.

5.

A

teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa

valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est

établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et

le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir compte de la

situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur

du sol de l'immeuble.

a)

S'agissant de la valeur à neuf du bâtiment, la décision attaquée retient le

maximum de 700 fr. le m³ prévu par les instructions. Il est vrai que, à

première vue, la construction en cause donne une impression générale de luxe;

toutefois, à y regarder de plus près, d'importants volumes n'ont été que peu

compartimentés et, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, les

matériaux utilisés apparaissent relativement peu coûteux. A cela s'ajoute que

le lieu de situation, qui à d'autres titres représente un avantage, doit ici

être considéré comme un handicap: en effet, la configuration des lieux (accès

malaisé à toute la partie aval) est propre à augmenter le coût de nouvelles

interventions sur le bâtiment, tout au moins s'il devait s'agir de travaux

importants. Tout bien considéré, une valeur à neuf de 600 fr. le m³ apparaît

plus réaliste.

Les

instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir

compte de son âge ou de sa dépréciation; en règle générale, cette pondération

ne doit pas excéder 30%. La CEFI a retenu un coefficient de 15%; le recourant

l'estime insuffisant, arguant que la construction initiale date de 1935. Si les

travaux de 1985 n'ont peut-être pas touché l'ensemble du bâtiment (les

fondations n'auraient pas été refaites), il ne s'en est pas moins agi d'un

agrandissement doublé d'une importante rénovation, qui ont sensiblement augmenté

la valeur à neuf de l'ensemble: dans ces conditions, un taux de pondération de

15% apparaît équitable, et doit être confirmé.

b)

Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la CEFI a évalué à 300 fr.

le m². Les instructions privilégient la méthode de comparaison entre fonds

semblables, en fonction des prix des transferts récents dans le secteur

considéré. A cet égard, compte tenu notamment de la conjoncture actuelle,

peut-être ne faut-il pas attacher trop d'importance aux trois transactions à 1'000

fr. le m² environ récemment intervenues à proximité, et que la CEFI invoque à

titre de référence: ce montant a en effet pu être influencé par le statut

juridique de ces trois biens-fonds (inclus dans le périmètre du plan de

quartier "Parisod") qui n'est pas le même que celui régissant

la propriété du recourant (actuellement plan d'extension cantonal no 66, auquel

devrait normalement succéder le PPA "Les Rives"). Quoi qu'il

en soit, même en tenant compte des restrictions (mention de précarité en amont,

servitude de passage à pied en faveur de l'Etat de Vaud au bord du lac) grevant

la parcelle no 10, une valeur de 300 fr. le m² apparaît extrêmement basse

compte tenu du lieu de situation de la parcelle; le tribunal n'aurait

d'ailleurs pas hésité à s'en écarter au détriment du recourant s'il n'était pas

tenu par l'interdiction d'une reformatio in pejus.

c) Le tribunal

parvient ainsi à la valeur vénale suivante:

construction: 1'161 m³ à 600 fr. le m³

(compte tenu d'une déduction pour ancienneté de 15%) Fr. 592'000.--

terrain: 1'200 m² à 300 fr. le m² Fr. 360'000.--

total Fr. 952'000.--

6.

En

conclusion, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la

parcelle no 10, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (613'000 fr.) et

sa valeur vénale (952'000 fr.), se monte à 782'000 fr. au lieu de 830'000 fr.

La différence est d'environ 5%: or, le tribunal ne considère pas comme un abus

du pouvoir d'appréciation une disparité de l'ordre de 5% entre sa propre

estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 94/025 du 27

février 1995, EF 95/012 du 25 octobre 1995).

La

décision attaquée doit donc être confirmée, le recours étant rejeté. Vu le sort

du pourvoi, il y a lieu de mettre à la charge du recourant un émolument de

justice arrêté à 800 fr., montant compensé par l'avance de frais opérée.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

attaquée est confirmée.

III. Un émolument

de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.

mp/Lausanne, le 22 décembre 1995

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint