Lexipedia

Décision

EF.1995.0059

TA - EF.1995.0059 - 1995-10-06 - CHERIX Suzanne c/CEFI d'Aigle

6 octobre 1995Français8 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La recourante Suzanne

Cherix est propriétaire, aux Diablerets, d'un immeuble immatriculé au registre

foncier sous no 2105. Il s'agit d'une parcelle de 1'088 mètres carrés, de forme

à peu près rectangulaire, sise à environ 250 m du centre de la localité, immédiatement

au-dessus de l'Eurotel. Cette parcelle, qui se trouve dans la zone du village,

selon le plan d'extension communal, est occupée par un vieux chalet, construit

au début du siècle, et qui est implanté dans la partie ouest du terrain, sur

une surface de 52 m².

Le chalet est d'une

construction légère, en planches, et non pas en madrier. Il comprend au

rez-de-chaussée une véranda, une salle de séjour et la cuisine, derrière

laquelle a été aménagé récemment une "salle d'eau" très

sommaire, comprenant en fait simplement un lavabo avec eau courante chaude et

froide. L'étage supérieur comprend trois petites chambres et un réduit. Quant

au sous-sol, il est utilisé comme dépôt.

B. Dans le cadre de la

révision générale des estimations fiscales des immeubles décidée par le Conseil

d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1991, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district d'Aigle (ci-après la commission) a porté l'estimation

fiscale de l'immeuble de la recourante de 50'000 fr. (datant de 1972) à 176'000

fr., estimation qu'elle a maintenue sur recours, selon décision du 10 juillet

1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé par

déclaration du 13 juillet 1995, et confirmé par un mémoire daté, à la suite

d'une erreur manifeste, du 29 juillet 1965, mais mis à la poste en réalité le

27 juillet 1995 à l'adresse du Tribunal administratif.

La commission s'est

déterminée en date du 18 août 1995. Le Tribunal administratif a procédé à une

visite des lieux le 3 octobre 1995, en présence des parties qui ont confirmé

leur position. Leurs arguments seront repris ci-après pour autant que de

besoin.

Considérants

1.

Selon

l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne

entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale

d'un immeuble représente sa valeur marchande.

Conformément à la

jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation

fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et

l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité

(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087

du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,

usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par

des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions

applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux

du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne

foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.

4a).

2.

L'estimation fiscale

litigieuse résulte d'une valeur vénale fixée à 220'000 francs, et d'une valeur

de rendement arrêtée à 133'000 francs. Pour le calcul de la valeur vénale, la

commission a attribué au terrain une valeur moyenne de 100 fr. au m², pour

tenir compte des diverses servitudes et restrictions au droit de bâtir

affectant la moitié de la parcelle, qui n'est pas occupée par le chalet. Elle a

estimé le logement à 100'000 fr. (252 m3 à 400 fr./m3, montant arrondi) et le

solde du volume habitable à 20'000 fr. (100 m3 à 200 fr./m3). Quant à la valeur

de rendement, elle résulte d'une capitalisation au taux de 7,5% d'une valeur

locative annuelle de 10'000 francs.

La recourante conteste

pratiquement, et d'une manière assez confuse, l'ensemble de ces éléments. Elle

soutient que la commission n'a pas assez pris en compte les caractéristiques de

son immeuble, la construction légère du chalet, inhabitable durant la saison

froide, l'accès difficile, la vétusté, le chauffage très rustique et les

installations sanitaires très sommaires. En ce qui concerne plus précisément la

valeur de rendement, elle fait valoir qu'une location du chalet ne serait

possible que pendant une période très limitée, de l'ordre de trois mois par

été, et ne permettrait en aucun cas d'obtenir un rendement de 10'000 francs.

3.

S'agissant de la valeur

vénale attribuée au terrain, le Tribunal administratif peut approuver la

méthode utilisée par la commission, qui a retenu un prix moyen du mètre carré.

On doit remarquer qu'on pourrait aussi scinder la parcelle de la recourante en

deux parties d'égale surface (500 m²), en attribuant à la parcelle occupée par

la construction une valeur correspondant au prix effectif du terrain en zone

constructible aux Diablerets (de l'ordre de 150 fr. le m², en l'espèce pour

tenir compte des difficultés d'accès) le solde de l'immeuble se voyant estimé à

la moitié, soit 75 fr. le m². Le total donnerait pour l'ensemble de la parcelle

un montant de 112'500 fr. (75'000 fr. + 37'500 francs), supérieur au chiffre

retenu par la commission, qui peut ainsi être confirmé.

En ce qui concerne le

bâtiment, le prix unitaire du mètre cube retenu pour les parties habitables

(400 fr.) est trop élevé. Si l'on tient compte d'un coefficient de vétusté de

30%, il correspondrait à un prix "à neuf" de 570 fr. le m3,

manifestement excessif compte tenu du genre de construction. Le tribunal,

suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, considère qu'un prix unitaire de

450.

fr. au m3 constitue un maximum, et qu'il faut en déduire le coefficient de

vétusté de 30%, pour aboutir au montant de 315 fr. le m3, ce qui revient à

attribuer à la partie habitable du chalet une valeur vénale de 80'000 francs. A

ce montant, doit être ajoutée l'estimation du solde du volume (100 m3), pour

lequel un prix unitaire de 140 fr. le m3 paraît équitable (200 fr. le mètre

cube, moins un coefficient de vétusté de 30%).

La valeur vénale du

bâtiment doit donc être fixée à 94'000 fr. (80'000 fr. + 14'000 fr.), montant

auquel s'ajoute la valeur du terrain (100'000 fr.), soit au total 194'000

francs.

4.

En ce qui concerne la

valeur de rendement, et s'agissant d'un bâtiment utilisé par le propriétaire,

la commission a procédé correctement en estimant un "loyer"

(art. 22 al. 3 REFI). Le montant de 10'000 fr. retenu est toutefois clairement

trop élevé, les griefs formulés par la recourante se révélant à cet égard

fondés. Compte tenu de sa construction et de l'absence de confort, notamment

d'un chauffage véritablement efficace, le bâtiment n'est utilisable que durant

la belle saison, soit pendant les mois de mai à septembre, lorsque les

conditions climatiques sont normales. Même si on admet que la propriété procure

une résidence de vacances agréable durant les mois d'été, le loyer qu'on

pourrait obtenir durant ces cinq mois ne saurait être en moyenne supérieur à

1'200 fr. par mois. La valeur locative estimée par la commission doit dans ces

conditions être réduite à 6'000 francs. Capitalisé au taux de 7½%, non contesté

par la recourante et correspondant au taux moyen préconisé par les instructions

du Département des finances, ce montant donne une valeur de rendement de 80'000

francs.

5.

L'estimation fiscale

établie conformément aux principes légaux rappelés ci-dessus doit donc être

arrêtée à 137'000 fr. (194'000 fr. + 80'000 fr. : 2), soit à un montant

inférieur de plus de 20% au chiffre retenu par la commission dont

l'appréciation se révèle ainsi excessive (art. 36 lit. a LJPA). Le recours doit

dans ces conditions être admis, et la décision entreprise réformée au sens des

considérants qui précèdent. Les frais d'instruction du recours seront laissés à

la charge de l'Etat (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision du

10 juillet 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 2105

du registre foncier de la Commune d'Ormont-Dessus est arrêtée à 137'000 fr.

(cent trente-sept mille francs).

III. Il n'est pas

perçu d'émolument judiciaire.

mp/Lausanne, le 6 octobre 1995

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint