Lexipedia

Décision

EF.1995.0066

TA - EF.1995.0066 - 1995-11-22 - ISABELLA Fernand et consorts c/CEFI Vevey

22 novembre 1995Français10 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Fernand Isabella,

Jean-Nicolas Stucki et Jean-Pierre Studer ont acquis en société simple en 1987

la parcelle no 306 du cadastre de La Tour-de-Peilz, située au chemin des Baumes

4, au prix de 2'900'000 francs. Sur ce bien-fonds d'une surface de 2'962 m²,

ils ont construit un immeuble locatif en 1989 (ECA no 2646); l'estimation

fiscale a été fixée en 1990 à 8'500'000 francs.

D'une surface au sol

de 1'121 m², ce bâtiment, d'un volume de 12'980 m³ abrite une quarantaine de

logements (studios, 2 et 3 pièces) ainsi que quatre bureaux ou locaux

commerciaux. Il comprend également 24 places de parc souterraines et 22 places

de parc extérieures.

La police ECA, établie

le 7 novembre 1988 fournit encore les indications suivantes :

" Surface Cube Prix

par m³

m²

m³ Fr.

Parking enterré 790 2765 400

Sous-sol, caves, chauf. abri 372 1302 450

Rez : logement 240 648 490

Rez : commerce 379 1023 490

1-2-3 et combles, logement y.c. toiture 619 7242 490"

En date du 28 juin

1991, la CEFI a remis aux recourants le questionnaire usuel relatif à la

révision générale des estimations fiscales. Ceux-ci l'ont renvoyé à l'autorité

intimée en y joignant un état locatif du bâtiment litigieux, daté du 15 juillet

1991 qui ascende à 731'160 francs. A cette même époque, le taux de base des

anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit foncier vaudois (CFV)

était de 63/4 depuis

le 1er avril 1991.

B. Dans le cadre de la

révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars

1990, la CEFI a arrêté le 1er juin 1992 l'estimation fiscale de cette parcelle

à 9'750'000 francs.

Les intéressés ayant

recouru par acte du 11 juin 1992, l'autorité intimée leur a notifié le 24

juillet 1995 une nouvelle estimation fiscale de 9'430'000 francs. Elle explique

avoir déterminé la valeur de rendement en capitalisant l'état locatif de

731'160 francs au taux de 7,75%.

C. Agissant par

l'intermédiaire de l'avocat Denis Sulliger, Jean-Nicolas Stucki, Jean-Pierre

Studer et Fernand Isabella ont interjeté recours contre cette décision. Ils ont

complété leur pourvoi par le dépôt d'un mémoire daté du 14 septembre 1995,

concluant, avec dépens, à ce que l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux

soit ramenée à une valeur de 8'200'000 francs. Les moyens invoqués à l'appui de

leur pourvoi seront examinés ci-dessous dans la partie utile. Au demeurant, ils

se sont acquittés de l'avance de frais requise de 4'000 francs.

L'autorité intimée a

transmis ses déterminations le 13 septembre 1995, concluant au rejet du

recours. Elle expose ce qui suit:

"[...].

Comme l'indique M. Stucki dans son recours du

11.6.1992, le bâtiment a été construit en 1989 et immatriculé en 1990.

Dans sa séance du 30.5.1990, la commission a

procédé à l'estimation de la parcelle (avis du 25.6.1990). A ce moment, elle

n'était pas en possession du rendement de l'immeuble, demandé le 4.4.1990.

Ce fait a motivé le réexamen du cas dans le

cadre de la révision générale 1ère étape.

Sur la base de l'état locatif au 15.7.1991

produit, le rendement à cette époque était de Fr. 731'160.--, ce qui,

capitalisés à 7,5% (taux moyen retenu selon les instructions pour la révision

générale 1ère étape), donnait une estimation de Fr. 9'750'000.--, objet

de notre avis du 1.6.1992.

Suite au recours de M. Stucki du 11.6.1992, une

entrevue a eu lieu entre ce dernier et la commission le 22.1.1993.

A cette occasion, pour tenir compte de la

pratique de la commission de Lausanne et des dernières décisions du Tribunal

administratif, le taux moyen de capitalisation pris en considération a été fixé

à 7,75%, soit valeur de rendement 8,75% et valeur vénale 6,75%.

Il en résulte une nouvelle estimation fiscale

de Fr. 9'434'300.--, montant arrondi à Fr. 9'430'000.--,

avec entrée en vigueur au 31.12.1992.

Cette décision a été communiquée, avec retard

il est vrai, aux propriétaires le 24 juillet dernier et fait l'objet du présent

recours.

La commission estime les taux retenus

équitables, s'agissant d'un bâtiment neuf, pour la période concernée

(1991) et conclut au maintien à Fr. 9'430'000.-- de l'estimation

en cause.

[...]."

D. Le tribunal a tenu

audience en date du 8 novembre 1995 en présence de M. Stucki, assisté de

l'avocat Denis Sulliger, qui représentait les recourants, et de MM. Weber et

Treyvaud, représentants de l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à une

inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications.

Considérants

1.

a) Dans le cadre de la

révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation de

l'immeuble des recourants. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 15 juillet

1991, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75% représentant schématiquement la

moyenne entre les taux de 8,75% et 6,75% respectivement retenus pour fixer la

valeur de rendement et la valeur vénale.

Les recourants

soutiennent que la valeur de rendement de leur immeuble devrait être fixé en

fonction de l'état locatif de 731'160 fr., capitalisé à un taux de

9%, soit 8'124'000 fr., et que la valeur vénale devrait être très proche de ce

montant.

b) Les Instructions

pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le

31.

janvier 1991 par le Chef du Département des finances (ci-après : les

Instructions) prévoient que "les estimations fiscales mises à jour en

1988, 1989 et 1990 ne feront pas l'objet d'une révision, exception faite de

celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces

instructions".

Il convient tout

d'abord de déterminer si l'estimation de l'immeuble litigieux, fixée à

8'500'000 fr. en 1990, doit être mise à jour dans le cadre de la révision

général en rappelant en premier lieu que l'estimation fiscale d'un bien-fonds

est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de

rendement (art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des

immeubles (LEFI)).

2.

S'agissant de la

détermination de la valeur de rendement, le tribunal a rappelé à de nombreuses

reprises qu'il convenait d'appliquer le taux d'intérêt hypothécaire de

référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de

deux points (cf. notamment, Tribunal administratif, arrêts EF 94/0025, du 27

février 1995 et les références citées, EF 92/031, du 15 janvier 1993).

Il convient dès lors de

capitaliser l'état locatif au 15 juillet 1991, qui se montait alors à 731'160

fr., au taux de 8,75%, taux correspondant à un taux supérieur de 2 points au

taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. La valeur de

rendement ainsi obtenue est égale à un montant de 8'356'115 francs.

3.

a) S'agissant de la

valeur vénale, on peut se référer à une méthode connue dans la pratique sous le

nom de méthode Joye, qui bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans

les milieux immobiliers parce qu'elle permet de cerner de manière optimale la

valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini part. 2 al. 4 LEFI.

Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises, d'abord

à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22

février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF

93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) puis à titre préférentiel

(arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994). Le tribunal l'a

retenue aussi en raison de ses effets modérateurs de nature à traduire le

tassement des valeurs immobilières, constat qui s'impose surtout à l'égard

d'immeubles commerciaux, particulièrement frappés par la chute des prix (cf.

Tribunal administratif, arrêt EF 94/0071, du 3 octobre 1995, et les références

citées). En effet, en accordant un poids prépondérant à la valeur de rendement

dans le calcul même de la valeur vénale, elle constitue une approche qui permet

ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit

se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement (cf. par exemple,

Tribunal administratif, arrêt EF 94/025, du 27 février 1995, précité).

Cette méthode consiste

à calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite

intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la

formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un

marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):

Valeur

vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement)

3.

b) La valeur

intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué

d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien,

auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce

dernier ne doit pas excéder les 25 ou 30% du prix total d'une opération

immobilière si on veut que celle-ci reste économiquement saine.

Les recourants ont

exposé avoir payé le terrain 2'900'000 francs. Par ailleurs, le tribunal estime

qu'il faut tenir compte d'une valeur de 300 fr. par m³ pour le parking, de 450

fr. pour les autres locaux de service, tels que sous-sol, caves, chauffage et

abri et 500 fr. pour les parties habitables. A l'aide des volumes retenus par

la police ECA, le tribunal dégage ainsi les valeurs intrinsèques suivantes :

valeur du terrain Fr. 2'900'000.--

valeur actuelle du bâtiment

parking (2765 m³ x 300) Fr. 829'500.--

autres locaux de service (1302 m³ x 450) Fr. 585'900.--

parties habitables (8'913 m³ x 500) Fr. 4'456'000.--

valeur totale Fr. 8'771'400.--

valeur de rendement :

731'600 fr. à 8,75% Fr. 8'356'115.--

valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 8'494'543.--

estimation fiscale Fr. 8'425'329.--.

4.

Ces chiffres permettent

de constater que l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse peut et doit

être maintenue au montant de 8'500'000 fr. fixé en 1990. Ce chiffre est certes

un peu supérieur aux conclusions des recourants (8'200'000 fr.), mais le pourvoi

doit nonobstant être considéré comme admis. Il convient dès lors de laisser les

frais à la charge de l'Etat, les recourants ayant droit à des dépens (art. 55

LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, du 24

juillet 1995, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle

306 de La Tour-de-Peilz est arrêtée à 8'500'000 francs.

III. La présente

décision est rendue sans frais.

IV. Une indemnité

de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) est allouée à titre de dépens aux

recourants, Fernand Isabella, Jean-Nicolas Stucki et Jean-Pierre Studer,

solidairement entre eux, à la charge de l'Etat de Vaud (Département des

finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey).

mp/Lausanne, le 22 novembre 1995

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.