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Décision

EF.1995.0072

TA - EF.1995.0072 - 1995-11-15 - SÜSSTRUNK-MEIER Jean-Daniel c/CEFI

15 novembre 1995Français10 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Jean-Daniel Süsstrunk

est propriétaire de l'immeuble no 526, située "Aux Champs", de

la Commune d'Ormont-Dessous, sur laquelle est érigé un chalet "Tschi

Mé". Il s'agit d'une parcelle d'une surface totale de 692 m², dont 561

m² en nature de prés-champs, et occupée par un petit chalet. Selon la police

d'assurance (ECA) du bâtiment, celui-ci comprend une surface de 121 m²

(sous-sol: 51 m², rez et comble logement: 121 m²) et un volume total de 648 m3 (sous-sol: 128 m3, rez et comble

logement : 520 m3). Le chalet a été construit aux alentours de 1750.

B. La parcelle 526 est

située au sud-ouest de la localité de la Comballaz en amont de la route

cantonale Le Sépey-Les Mosses. Elle est en forte pente, dominée au nord-ouest

par un talus et par un chemin appartenant à un agriculteur, M. Borghi. Il n'y a

pas de chemin carrossable jusqu'au chalet, mais il est possible d'y accéder au

travers du champ de M. Borghi, au bénéfice d'une tolérance de ce dernier. Le

chemin aménagé venant de la Comballaz se termine à environ 150 m., devant la

propriété d'un voisin M. Rösti. Toutefois, la parcelle appartenant à

Jean-Daniel Süsstrunk a été englobée dans le périmètre du Syndicat

d'améliorations foncières Les Champs-La Comballaz et se verra dotée d'un chemin

passant à quelques mètres de la façade nord-ouest du chalet, en limite de

propriété, aux termes de l'avant-projet des travaux collectifs mis à l'enquête

par la commission de classification et dont la réalisation devrait débuter

prochainement.

C. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

d'Aigle (ci-après: la commission) a, par décision du 8 novembre 1994, porté

l'estimation fiscale de la parcelle no 526 d'Ormont-Dessous de 55'000 (1981) à

190'000 francs.

Le 18 novembre 1994,

Jean-Daniel Süsstrunk a contesté la taxation en question.

La commission a alors

procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble en question et a arrêté

l'estimation fiscale de la parcelle no 526 à 164'000 francs.

C. L'intéressé a saisi le

Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre cette

décision. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus

loin dans la mesure utile. Par ailleurs, il s'est acquitté d'une avance de

frais de 800 francs.

Dans sa réponse au

recours, l'autorité intimée indique ce qui suit:

"La décision du 31 juillet est basée sur

le calcul suivant:

Valeur vénale: Fr. 236'000.-

- logement: 500 m3 à 380.- = Fr. 190'000.-

- cave: 148 m3 à 280.- = Fr. 41'000.-

- terrain: Fr. 5'000.-

Valeur de rendement: Fr. 92'000.-

- 7'200.- capitalisé à 7,75%

Estimation fiscale: Fr. 164'000.-

La révision générale est une adaptation aux

valeurs actuelles point n'est besoin d'améliorations. Toutefois l'adduction

d'eau est récente et le syndicat A.F. prévoit l'amélioration des

dessertes."

Le tribunal a tenu

audience sur place le 31 octobre 1995 en présence du recourant. L'autorité

intimée était représentée par M. Wulliens. A cette occasion, les parties ont

été entendues dans leurs explications et le tribunal a procédé à une inspection

locale de l'immeuble litigieux.

Le chalet est doté de

trois petites caves en pierre. Il est équipé d'une pompe qui aspire l'eau au

réservoir communal. La partie habitable de celui-ci est composée d'une cuisine

comportant un poêle faisant office de chauffage central, d'un séjour, de

chambres à coucher, ainsi que d'une salle de bains rudimentaire. Les combles,

dépourvue de toute isolation thermique, sont accessibles par une échelle; elles

comportent deux petites chambres à coucher, la surface principale de celles-ci

étant utilisées en salle de jeux pour les enfants. Rustique et convivial, le

chalet comporte une vue superbe sur les montagnes environnantes

Considérants

1.

Le recourant fait

valoir que sa propriété n'a pas subi d'amélioration et que la nouvelle

estimation fiscale retient une augmentation de valeur de 198% qui n'est pas

réaliste.

Selon l'art. 2 de la

loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation

fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur

vénale et sa valeur de rendement.

La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.

8.

du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut

tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est

établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et

le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat,

éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).

a) S'agissant plus

particulièrement de la valeur vénale, le recourant critique le calcul du volume

des caves de son chalet, calcul qu'il estime trop élevé. Selon lui, le volume

de cette partie de son chalet devrait être arrêtée à 76 m3. Le tribunal

constate que l'autorité intimée s'est fondée, pour les caves, sur un volume

total de 148 m3, ce qui est trop élevé au vu de la police d'assurance incendie du

bâtiment qui retient notamment une hauteur de 2,5 m qui ne correspond pas à la

réalité. Après sa vision sur place, le tribunal estime qu'il est correct de se

fonder, s'agissant des caves, sur un volume de 100 m3 résultant des éléments

suivants: 4 m. x 12 m. x 2 m. L'autorité intimée a fixé une valeur unitaire de

280.

fr. le m3, valeur actuelle. Cet élément est manifestement surestimé, les caves

en question étant en réalité un vide sanitaire agrandi. Selon l'avis des deux

assesseurs spécialisés du tribunal, il convient de se fonder sur une valeur à

neuf de 250 fr. le m3 à laquelle il faut encore déduire un coefficient de vétusté de 30%

compte tenu de l'âge du chalet, ce qui détermine une valeur actuelle de 175 fr.

le m3 pour la partie caves du chalet. Cela amène le tribunal à retenir une

valeur de 17'500 fr. pour les caves de l'immeuble en question (100 m3 à 175 fr. le m3).

b) L'autorité intimée

a déterminé la valeur vénale de la partie habitable du chalet, en se fondant

sur le volume de celle-ci, soit 500 m3 au total, qu'elle a estimé

à 380 fr. le m3. Cette appréciation globale de cette partie du chalet doit être revue;

en effet, après la visite des lieux, il est apparu nécessaire de différencier

les deux niveaux afin d'apprécier correctement leur valeur respective. Cette

constatation a amené le tribunal à moduler le prix au mètre cube pour chacun

des niveaux en question. S'agissant de la partie rez du chalet, le tribunal

retient un volume de 325 m3 (la surface cadastrale :131 m² x 2,5 m. environ);

au vu du caractère rustique du chalet dont l'aménagement est rudimentaire, le

tribunal juge que la valeur à neuf doit être déterminée à partir d'un prix

unitaire de 500 fr. le m3 valeur à laquelle il convient de déduire un coefficient de vétusté

s'élevant à 30%. Cette opération dégage, s'agissant du rez, une valeur actuelle

de 113'750 fr. (325 m² à 350 fr.). En ce qui concerne les combles, soit 175 m3,

le prix retenu par la commission, en l'occurrence 380 fr./m3 est également trop

élevé, compte tenu du fait que celles-ci ne sont pas isolées du froid. Tout

bien considéré, le tribunal juge que la valeur à neuf de celles-ci doit être

estimée d'après un prix unitaire de 400 fr. le m3, auquel il faut déduire un

coefficient de vétusté de 30%. Cette partie doit ainsi être estimée à 49'000

fr. (175 m3 à 280 fr. le m3).

En résumé, le tribunal

arrive à la conclusion que la valeur actuelle du bâtiment est la suivante:

les caves: Fr. 17'500.-

le rez: Fr. 113'750.-

les combles: Fr. 49'000.-

Au total Fr. 180'250.-

L'estimation du terrain classé en zone agricole, fixée

à 5'000 fr. par la commission, n'est pas contestée; elle doit être ajoutée à

celle du bâtiment, si bien que la valeur vénale de l'immeuble no 526 s'élève à

185'000 au lieu de 236'000 francs.

2.

a) Aux termes de l'art.

2.

al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut

ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du

rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du

6.

à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.

S'agissant de la

valeur de rendement, l'autorité intimée s'est fondée sur une valeur locative

annuelle de 7'200 fr. qu'elle a capitalisée à 7,75%. Les parties sont divisées

sur la question de savoir si un tel chalet est susceptible d'être loué durant

l'année entière, ce que le recourant conteste. Il est vrai que la configuration

des lieux rend particulièrement difficile l'accès au chalet en période

hivernale en raison de l'absence de chemin dans la dernière centaine de mètres.

Toutefois, celui-ci ne paraît pas impossible et le recourant occupe d'ailleurs

effectivement le chalet avec sa famille pour des vacances de neige. On peut dès

lors admettre l'éventualité d'une location à l'année en raison précisément de

ces particularités qui répondent à un type de demande. Toutefois, il faut tenir

compte du fait que ce chalet, aussi charmant fût-il, n'offre qu'un confort très

relatif. Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion qu'il faut se

fonder sur un loyer mensuel de 500 fr. par mois, ce qui détermine une valeur

locative annuelle de 6'000 francs. Le taux de capitalisation retenu par

l'autorité intimée apparaît trop faible au vu de l'état général du bâtiment et

doit être porté à 8 %, ce qui correspond à la fourchette supérieure indiquée

par les Instructions du Département des finances. Ces éléments déterminent

ainsi une valeur de rendement s'élevant à 75'000 francs.

En résumé, le tribunal

retiendra une valeur vénale de 185'000 fr. et une valeur de rendement de 75'000

fr., soit une estimation fiscale de 130'000 fr., au lieu de 164'000 francs. Une

telle différence, soit 34'000 fr., correspondant à quelque 20 % de l'estimation

fiscale concernée, justifie la correction de celle-ci.

3.

Le recours est admis et

les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision

sur recours rendue le 31 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale

des immeubles du district d'Aigle relative à l'estimation fiscale de la

parcelle no 526 de la Commune d'Ormont-Dessous est réformée en ce sens que

l'estimation fiscale de cette parcelle est arrêtée à 130'000 francs.

III. Les frais du

présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée

étant restituée au recourant.

mp/Lausanne, le 16 novembre 1995

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.