Lexipedia

Décision

EF.1995.0104

TA - EF.1995.0104 - 1995-01-22 - PETITPIERRE Alain c/CEFI

22 janvier 1995Français9 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Alain Petitpierre est

propriétaire de la parcelle no 4'821 du registre foncier de Lutry, sise à la

route de la Conversion, représentant un lot de propriété par étage, d'une

surface de 98 m², ainsi que d'une place de parc (parcelle no 4'851). Le

bâtiment objet de cette PPE a été construit en 1983.

B. Dans le cadre de la

révision générale décidée en 1990 par le Conseil d'Etat du canton de Vaud, la

CEFI, par décision du 21 avril 1995, a porté l'estimation fiscale de la

parcelle no 4'821 de 295'000 fr. à 370'000 fr. et celle de la parcelle no 4'851

de 10'000 fr. à 15'000 fr. Par lettre du 9 mai 1995, Alain Petitpierre a

contesté ce montant en demandant le détail des chiffres pris en compte pour

l'estimation.

A connaissance de ces

chiffres (correspondance de la CEFI du 12 mai 1995), le recourant a fait part

de ses observations à la CEFI, confirmant implicitement son recours. Il s'en

prend essentiellement à la valeur vénale, qu'il estime beaucoup trop élevée.

Par décision du 18

octobre 1995, la CEFI a maintenu l'estimation fiscale litigieuse, reprenant les

chiffres énoncés dans sa correspondance du 12 mai 1995:

"Valeur vénale (VV):

Surface habitable de 98 m² à fr. 4'300.-/m² =

fr. 421'000.-

Valeur de rendement (VR):

Revenu locatif annuel perçu de fr. 27'330.-

capitalisé au taux de 8,5% =

fr. 321'000.-

Estimation fiscale = (VV + VR): 2 =

fr. 370'000.-

L'estimation fiscale du lot N° 4851

représentant la place de parce D est calculée au 80% d'une valeur vénale de fr.

20'000.- généralement pratiquée pour ce type d'objet."

C. L'intéressé a saisi le

Tribunal administratif (ci-après le tribunal) d'un recours dirigé contre la

décision précitée en date du 30 octobre 1995. Les moyens invoqués à l'appui de

son pourvoi seront examinés plus loin dans la mesure utile. Le recourant

conclut à ce que l'estimation fiscale de sa part de copropriété soit arrêtée à

une somme n'excédant pas 330'000 fr. Par ailleurs, il s'est acquitté de

l'avance de frais requise, par 800 fr.

D. Le tribunal a tenu

audience en date du 16 janvier 1996 à Lutry en présence du recourant.

L'autorité intimée était représentée par MM. Bally, Faivre et Buchilly.

Le recourant a exposé

s'en prendre uniquement à la valeur vénale. Il ne conteste donc pas la valeur

locative ou le taux de capitalisation retenu pour la valeur de rendement, ni

l'estimation fiscale du garage (parcelle 4'851).

Le tribunal a procédé

à une visite de l'immeuble litigieux. Il s'agit d'un appartement de quatre

pièces, comprenant un living avec balcon situé au sud d'où l'on jouit d'une

très belle vue sur le panorama, une cuisine (avec accès sur la balcon), deux

chambres à coucher et une petite pièce dans la prolongation du living. Il

dispose en outre d'un WC séparé et d'une salle de bains.

Considérants

1.

L'estimation fiscale de

la parcelle no 4'851 (place de parc) n'est pas contestée dans la présente

procédure, et peut ainsi être confirmée sans autre examen.

2.

Selon l'art. 2 de la

loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur vénale et sa valeur de rendement.

La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.

8.

du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut

tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est

établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et

le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat,

éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).

3.

S'agissant de la valeur

vénale des propriétés par étages, les Instructions pour les commissions de

district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les

Instructions) prévoient ce qui suit:

"Dans le cadre de la révision générale, la

méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou

contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les

instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.

Pour les immeubles locatifs en PPE et,

également par comparaison, les commissions de district déterminent la valeur de

la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix

unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La

surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le

questionnaire remis par le propriétaire.

En règle générale, le prix unitaire se situe

entre fr. 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre

de construction, qualité du travail, des matériaux, année de

construction)."

a) Dans le cas

particulier, l'autorité intimée s'est fondée, s'agissant de la valeur vénale

sur un prix de 4'300 fr. le m² et a ainsi arrêté une valeur vénale de 421'000

fr., compte tenu d'une surface de 98 m². Le recourant, quant à lui, estime que

le prix unitaire retenu est trop élevé au regard de la conjoncture (il se

réfère à cet effet à quelques cas de ventes réalisés à Lausanne à titre

d'exemple) et il suggère d'arrêter la valeur vénale de sa part de copropriété à

3'200 fr. par m².

b) L'appartement

concerné par la présente procédure fait partie d'un immeuble dont la

construction est de bonne qualité, qui jouit d'une belle vue sur le lac Léman

et offre des conditions de logement agréable. Il ne bénéficie toutefois d'aucun

équipement susceptible de lui donner un caractère de luxe, ou même allant

simplement au-delà d'un confort normal. A cela s'ajoute que, si les accès sont

bons, tant en ce qui concerne l'entrée de l'autoroute toute proche que la gare

CFF de la Conversion, distante d'environ 300 m, les liaisons avec le bourg de

Lutry sont beaucoup plus aléatoires, et imposent pratiquement la détention d'un

véhicule automobile. Dans ces conditions, un prix unitaire au m² de plus de

4'000 fr., qui aurait probablement correspondu à la réalité du marché à la fin

des années 80, apparaît aujourd'hui excessif, parce qu'il ne tient pas compte

de la chute, parfois spectaculaire, des prix des objets immobiliers dans le

canton de Vaud. En réalité, des prix de vente de 4'000 fr. au m² ou plus ne se

rencontrent aujourd'hui que rarement, notamment au centre de Lausanne, et

concernent des immeubles présentant des caractéristiques particulières justifiant

une valeur elle aussi spécialement élevée. Mais tel n'est pas du tout le cas de

l'appartement du recourant à la Conversion. Il est vrai que l'instruction de la

cause a permis d'établir, par les déclarations des représentants de la CEFI à

l'audience du 16 janvier 1996, qu'un logement du même immeuble s'est vendu en

décembre 1993 au prix de 4'275 fr. au m². L'objet ne peut toutefois pas se

comparer à l'appartement du recourant Petitpierre, puisqu'il bénéficiait d'un

jardin privatif, ce qui est un élément de plus-value incontestable et

important. Dans ces conditions, le tribunal considère que la valeur vénale doit

être fixée en l'espèce sur la base d'un prix unitaire au m² un peu inférieur à

4'000 fr., qu'il arrête finalement à 3'800 francs, aboutissant ainsi à une

valeur vénale de 372'400 fr. (98 x 3'800 fr.).

4.

C'est à juste titre que

le recourant ne conteste pas la valeur de rendement retenue par la CEFI. En

effet, celle-ci s'est basée sur le loyer annuel perçu de 27'330 fr., capitalisé

à un taux de 8,5%, ce qui est parfaitement conforme aux dispositions légales et

aux Instructions. La valeur de rendement doit ainsi être confirmée à 321'000

fr.

5.

Se fondant sur une

valeur vénale de 372'400 fr. et une valeur de rendement de 321'000 fr., le

tribunal retient une estimation fiscale de 347'000 fr. (346'700 fr. en chiffres

arrondis), qui est inférieure de 23'000 fr. à celle fixée par la décision

attaquée, ce qui représente une différence de l'ordre de 6% et qui va au-delà

de l'écart de 5% que le Tribunal administratif renonce à corriger parce que ne

relevant en principe pas d'un excès du pouvoir d'appréciation (arrêts EF

95/0063, du 21 novembre 1995, EF 94/083 du 28 février 1995 et les références

citées). L'estimation fiscale de la parcelle no 4'821 doit donc être ramenée à

347'000 fr.

6.

Le recourant ayant

conclu à ce que l'estimation fiscale de son appartement n'excède pas 330'000

fr., le recours doit être considéré comme partiellement admis et des frais

partiels mis à sa charge.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision

rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du

district d'Aigle le 18 octobre 1995 est réformée en ce sens que l'estimation

fiscale de la parcelle no 4'821 de Lutry est arrêtée à 347'000 francs. Elle est

maintenue en ce qui concerne la parcelle no 4'851.

III. Un émolument

de 400 fr. (quatre cents francs), est mis à la charge du recourant, ce montant

étant imputé sur son dépôt de garantie, dont le solde lui est restitué par 400

fr.

mp/Lausanne, le 22 janvier 1996

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint