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Décision

EF.1996.0019

TA - EF.1996.0019 - 1996-11-07 - BOUDRY Victor c/CEFI de Lausanne

7 novembre 1996Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Victor Boudry est

propriétaire depuis 1972 de la parcelle 4055 de Lausanne, située au chemin de

la Fauvette 31. Celle-ci comprend une surface totale de 4'470 m2 sur laquelle

sont érigés une habitation (183 m2) et un garage (45 m2) pour deux voitures.

La maison

d'habitation, construite en 1942, a fait l'objet de transformations à l'origine

en 1972 d'une adaptation de prime par l'Etablissement d'assurance contre

l'incendie et autres dommages (taxation : 470'360 fr. / valeur d'assurance de

base : 94'500 fr.). Le garage, édifié en 1958, a été assuré pour une valeur de

Considérants

35'250 fr. (valeur d'assurance de base : 9'500 fr.). Selon la police

d'assurance, les caves, chaufferie et buanderie situées au sous-sol comportent

une surface de 130 m2 et le logement au sous-sol de 59 m2. Le logement sis au

rez et celui du 1er étage ont une surface respective de 183 m2 et de 58 m2. En

revanche, selon Victor Boudry, celui-ci disposerait d'une surface de 164 m2

pour l'ensemble du sous-sol et rez-de-chaussée de chaussée et le locataire du

premier étage d'une surface de 45, 28 m2. Les polices d'assurances établies en

1994.

retiennent une valeur indexée de 812'782 fr. pour l'habitation et de

78'192 fr. pour le garage.

L'estimation fiscale

de cette parcelle a été fixée en 1975 à 400'000 fr.

B. Agissant de le cadre de

la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du

Dispositif

district de Lausanne (ci-après : la commission) a arrêté, par décision du 19

avril 1995, l'estimation fiscale de la parcelle 4055 à 989'000 fr. (valeur de

rendement : 486'000 fr. / Valeur vénale : 1'491'000 fr.).

Par lettre du 3 mai

1995, Victor Boudry a contesté cette décision, en demandant à la commission de

lui communiquer les détails de son estimation.

Le 9 mai 1995, la

commission lui a adressé les bases de taxation de la nouvelle estimation :

Valeur de rendement

Nature

Surface en m2

Prix au m2

Rendement/location

Total

Habitation

210

Fr. 160.-

Fr. 33'600.-

Garage (2 voitures)

2

Fr. 1'440.-

Fr. 2'880.-

Total

Fr. 36'480.-

Taux de

capitalisation

7,5 %

Valeur de

rendement

Fr. 1'491'000.-

Valeur vénale

Nature

Volume/surface

Prix au m3/m2

Total

Valeur nette

Habitation

1'473

Fr. 550.-

Fr. 810'150.-

Vétusté admise

30 %

Fr. 567'105

Valeur terrain

4'470

Fr. 200.-

Fr. 894'000.-

Fr. 894'000.-

Garage (2 voitures)

Fr. 30'000.-

Total valeur

vénale

Fr. 1'491'000.-

Estimation fiscale

Valeur de

rendement + valeur vénale =

fr. 989'000.-

2

Par acte du 13 mai

1995, Victor Boudry, qui a admis une valeur de rendement de 486'000 fr., a,

s'agissant de la valeur vénale, contesté uniquement la valeur du terrain, en

proposant de ne retenir que 2'235 m2 à 200 fr. Il se prévaut du fait que sa

parcelle est située sur un important banc de molasse, que la partie ouest de

celle-ci, qui pourrait être détachée est invendable en raison du fait qu'elle

ne dispose pas d'accès et qu'enfin son terrain est entouré sur trois côtés par

des talus. Il a conclu dès lors à une valeur vénale de 1'044'105 fr. et à une

estimation de 760'000 fr.

Par décision du 21

août 1995, la commission a admis le recours. S'agissant de la valeur vénale et

plus particulièrement de la valeur du terrain, qui seule était contestée, elle

a admis de ne fonder son appréciation que sur la base de 2'235 m2, qu'elle a

estimés à 350 fr. le m2. Ainsi, elle est parvenue à une valeur vénale de

1'379'000 fr. et, en prenant en considération une valeur de rendement de

486'000 fr., à une estimation de 933'000 fr.

Le 31 août 1995,

Synergy Finance, mandataire alors de l'intéressé, a contesté le prix au m2

retenu par la commission.

Par décision sur

recours du 5 mars 1996, la commission a maintenu sa décision et a invité Victor

Boudry à saisir le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal).

C. Le prénommé a interjeté

recours en temps utile auprès du tribunal de céans, en contestant outre

l'estimation de son terrain, la valeur de rendement retenue en se prévalant du

fait que le fisc a retenu une valeur locative de 8'642 pour l'impôt 1995-1996.

D. Dans sa réponse au

recours du 6 mai 1996, la commission expose ce qui suit :

"- Prix du terrain

La Commission a déjà tenu compte des arguments

du recourant en ayant considéré la moitié de sa parcelle comme terrain sans

valeur. Seuls 2'235 m2 ont été taxés à fr. 350.- qui est la valeur retenue par

la commission dans le cadre de la révision générale pour les immeubles du

quartier.

Pour votre information, plusieurs transactions

sur des terrains nus ont été enregistrés au Chemin du Réservoir à des prix

variant entre fr. 500.- et fr. 550.- le m2 (P. 10'133 et 17'773, notamment).

Nous considérons par conséquent que le prix de

fr. 350.- se justifie, s'agissant d'un terrain dont la situation est un peu

moins favorable que celle du chemin du Réservoir.

- Valeur de rendement de la maison

Le recourant invoque la valeur retenue par les

impôts à titre de valeur locative. La Commission n'est pas liée par cette

valeur, le règlement d'application de la loi sur les estimations l'autorisant à

évaluer le loyer du propriétaire en fonction des prix du marché.

Une location d'un peu plus de fr. 3'000.- par

mois pour une maison de cette taille nous semble adéquat.

-Valeur nette de la maison

La commission a retenu une valeur moyenne du m3

de fr. 550.- et un taux de vétusté de 30 %.

Ces chiffres tiennent compte du type de

l'immeuble (villa), de l'année de construction (1942) et de transformations

(1973)."

E. Le 11 juillet 1996, le

recourant a déposé, par l'intermédiaire de l'avocate Malek Buffat Reymond, des

observations complémentaires en se prévalant d'une expertise effectuée à sa

demande par Géco Gérance et Courtage SA, datée du 1er juillet 1996, qui

parvient à une valeur vénale de 800'000 fr. (1'473 m3 à 450 fr.; 141 m3 à 250

fr.; un amortissement de 1% pendant 54 ans et s'agissant du terrain : 4'470 m2

à 100 fr.). Il convient d'en extraire le passage suivant :

"Genre de construction :

Construction en dur, revêtement de façades crépi,

nombreuses fissures, avant-toit en bois, ferblanterie en cuivre, encadrements

de fenêtres en pierre, toitures en pans, couverture tuile. Stores à lamelle au

rez-de-chaussée de chaussée, volets en bois à l'étage à repeindre. Encadrement

des fenêtres en bois. Chauffage par radiateurs.

Sous-sols :

Possibilité d'accès au sous-sol depuis

l'extérieur, comprenant : atelier, chambre-réduit, chambre à coucher, avec

nombreuses fissures et accès direct sur WC-douche, partie technique comprenant

cave. WC-douche, local chauffage avec citerne et production d'eau chaude de

marque von Roll, construction 1972, alimentation de chauffage et d'eau chaude,

d'époque. Citerne en cave d'une contenance de 10'000 litres, 2 locaux.

Problèmes d'humidité par capillarité.

Appartement principal : (5 pièces y.c. 2

chambres au sous-sol avec hall meublable)

Vestibule, salle à manger avec porte

coulissante donnant accès direct sur le séjour, séjour avec cheminée encastrée,

cuisine avec agencement stratifié, double évier inox, vitrocéram, four en

hauteur, ventilation, frigo, machine à laver la vaisselle, chambre avec accès

direct sur chambre supplémentaire, chambre-bibliothèque, WC-séparés, salle de

bains-WC.

Appartement à l'étage : (2 pièces + hall)

Accès depuis le hall de l'appartement principal

par un escalier en pierre, comprenant . hall, cuisine, revêtement stratifié,

partiellement équipée, salle de bains-WC, chambre à coucher, séjour.

Cet appartement est inoccupé et devrait subir

des travaux de réfection pour une location éventuelle."

En outre, le recourant

a sollicité la mise en oeuvre d'une expertise par le tribunal, subsidiairement

à une inspection locale.

Le juge instructeur

lui a répondu que le tribunal statuerait sur la nécessité de mettre en oeuvre

l'expertise sollicitée à l'issue de la vision locale à laquelle il allait

procéder.

F. Le tribunal a tenu

audience en date du 25 septembre 1996 en présence des parties et a procédé à

une visite des lieux. A l'issue de celle-ci, s'estimant suffisamment renseigné,

il a décidé de ne pas mettre en oeuvre l'expertise sollicitée.

Conformément à ce qui

avait été convenu lors de l'audience, la commission a fourni, à titre

exemplaire, au tribunal une liste de transactions dans le quartier. Le contenu

de ce document est le suivant :

No parc.

Situation

Surf. terrain

Année constr.

M3

Date

Prix de vente

3'911

Fauvette 63

2'290

1953 *

1'317

28.02.94

Fr. 1'800'000.-

3'936

Mésanges 11

943

1940

1'030

7.03.96

Fr. 840'000.-

3'956

Fauvette

776

non bâti

18.10.90

Fr. 442'500.-

3'965

Plaisante 27

1'077

1936 *

875

24.10.94

Fr. 915'000.-

4'102

Bouleaux 16

882

1930

?

21.06.91

Fr. 950'000.-

4'126

Village

471

non bâti

29.03.96

Fr. 345'000.-

4'195

Esplanade

1'542

1930

?

2.02.95

Fr. 1'225'000.-

4'196

Cure 22

1'096

1974

1'378

10.06.87

Fr. 1'350'000.-

* Habitation ayant

subi des transformations depuis sa construction

Le 1er novembre 1996,

Me Buffat Reymond a déposé des observations complémentaires.

1. a) Selon l'art. 2 de la

loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur vénale et sa valeur de rendement.

Aux termes de l'art. 2

al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut

ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi

(REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à

6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le

genre d'immeuble.

b) Le recourant

s'étonne que la valeur de rendement de sa villa puisse être fixée à un montant

de 33'600 fr. par année, alors qu'il est imposé sur la base d'une valeur

locative de 8'542 fr. Une telle différence s'explique pourtant par les buts

différents poursuivis par la loi fiscale et la LEFI. A cet égard, le tribunal

a, dans un arrêt EF 94/073 du 8 décembre 1994, rappelé et jugé ce qui suit :

" Selon l'art. 21a de la loi du 26

novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de

l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son

habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de

l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie

d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour

périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et

du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement

maximal de Fr. 4'000.-- lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable

(art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien

qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles

d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en

revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de

l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de

l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur

une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable

sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la

valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais

pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi

dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à

l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs

clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur

d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et

431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale

d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a

succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par

l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. La

recourante n'a pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en

cause de cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative

déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de

l'immeuble doit être écarté."

En

l'espèce, la commission a retenu une valeur de rendement de 36'480 francs

(garages compris) correspondant à un loyer d'environ 3'000 fr. par mois pour

une villa d'une surface de 210 m2, ce qui n'est nullement excessif vu l'espace

à disposition et le quartier.

2. a)

La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur

marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre

1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en

précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette

valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix

d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en

capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,

la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.

2).

b) La commission a estimé la valeur vénale de la parcelle litigieuse à

1'379'000 fr. Le recourant critique cette valeur à plusieurs titres. Il

remarque que la commission parvient à une valeur vénale arbitraire dans la

mesure où elle est supérieure de 579'000 fr. à celle calculée par l'expert. Il

reproche plus particulièrement à la commission, qui a reconnu en cours de

procédure une valeur nulle pour une partie de son terrain, d'avoir compensé cette

diminution de valeur en élevant le prix du terrain du solde de la parcelle de

200 à 350 fr., annihilant ainsi la diminution de valeur consentie. Il soutient

également que la décision attaquée méconnaît le caractère inconstructible de

son terrain faute d'accès et l'importante vétusté de la construction qui

souffre de problèmes d'humidité.

c)

Le tribunal constate que l'expert mandaté par le recourant parvient à une

valeur vénale de 370'000 fr. pour la villa en prenant notamment en

considération un prix unitaire au m3 de 450 fr. pour la villa et de 250 fr.

pour le garage et un amortissement de 54 % (1 % pendant 54 ans).

Les

Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des

immeubles du chef du Département des finances du 20 novembre 1992 préconisent

d'une part de déterminer la valeur vénale des villas, en calculant d'abord la

valeur à neuf du bâtiment en fonction d'un prix unitaire au m3 variant dans une

fourchette de 300 à 700 fr., puis de pondérer cette valeur par un coefficient de

vétusté variant en fonction de l'âge du bâtiment. Cette pondération doit

s'effectuer comme suit :

"Age du bâtiment

Déduction en %

Déduction par année

- de 1 jusqu'à 20 ans

1 - 20

1 %

- de 21 jusqu'à 60 ans

21 - 30

0, 25 %

- au-delà de 60 ans

total 30

--- "

Les directives du Département des finances n'ont pas un caractère

normatif puisqu'il s'agit d'ordonnance administrative (v. par exemple Zbl 1995,

p. 44). Elles ne peuvent pas introduire des restrictions de droit matériel et

ne peuvent imposer à leurs destinataires des obligations qui iraient au-delà

des exigences légales, pas plus qu'elles ne lient les autorités chargées

d'appliquer le droit. Elles permettent toutefois la mise en place d'une

pratique uniforme et égalitaire, ce qui est particulièrement important dans le

cadre d'une révision générale des estimations fiscales des immeubles du canton

puisque des centaines de milliers d'immeubles doivent être réévalués par 19

autorités différentes (ATF 120 II 139). Le Tribunal administratif s'est pour sa

part très souvent inspiré des principes énoncés par ces directives pour juger

les cas qui lui étaient soumis.

En l'espèce, la

commission a pris en considération uniquement le volume de la villa qu'elle a

multiplié par un prix de 550 fr. le m3 et a d'autre part pondéré la valeur à

neuf ainsi obtenue par un coefficient de vétusté de 30 %. Son appréciation est

conforme aux directives précitées s'agissant d'une villa construite en 1942. Il

reste néanmoins à examiner la question de savoir si les caractéristiques de la

villa justifient de s'écarter des directives précitées. Il apparaît qu'il

s'agit d'une construction de bonne qualité pour laquelle un prix unitaire de

550 fr. par m3 n'est pas excessif. La valeur à neuf, arrêtée de cette manière à

810'150 fr., doit être confirmée. En ce qui concerne la vétusté du bâtiment, le

tribunal relève qu'il s'agit d'une villa construite en 1942 ayant subi des

transformations en 1972. La toiture est en bon état et le chauffage a été

refait à neuf. L'ensemble de l'équipement de la maison est fonctionnel. Il

apparaît que les problèmes d'humidité dont se prévaut le recourant proviennent

essentiellement du fait que certaines parties de la maison ne sont pas

occupées. Ainsi, une partie du sous-sol et le premier étage - qui ne dispose

même plus actuellement d'installations électriques - sont fermés à l'extérieur

comme depuis l'intérieur. Ces pièces, dépourvues de vie et dont l'air n'est pas

changé régulièrement, souffrent d'un défaut d'aération naturelle à l'origine

d'un degré d'humidité important à l'intérieur de la villa. Il s'agit d'une

circonstance à laquelle il peut être remédié facilement et qui ne justifie pas

d'augmenter le coefficient de vétusté retenu. Tout bien considéré,

l'amortissement trop élevé consenti par l'expert justifie de s'écarter des

valeurs retenues par l'expertise . Le tribunal parvient à la conclusion que la

valeur actuelle de la villa, arrêtée à 567'105 fr. par la commission, doit être

confirmée.

d) Il faut ensuite

examiner le prix du terrain.

Le terrain du

recourant comprend une surface totale de 4'470 m2. La décision attaquée ne

prend en considération que 2'235 m2 pour lesquelles elle retient un prix de 350

fr. le m2. L'expert, quant à lui, parvient à une valeur vénale totale de

l'ordre de 800'000 fr. - outre sur la base d'un amortissement de 54 % critiqué

ci-dessus -, en calculant la surface totale du terrain, soit 4'470 m2, à un

prix de 100 fr. le m2.

De la liste des

transactions communiquée par la commission, il résulte que l'immeuble 3911

situé au chemin de la Fauvette 63, d'une surface totale de 2'290 m2 et d'un

volume quelque peu inférieur à la villa du recourant. s'est vendue en 1994 à un

prix de 1'800'000 fr. soit à un prix supérieur à la valeur vénale arrêtée par

la commission. La différence par rapport à la valeur vénale litigieuse ne

semble pas pouvoir s'expliquer par le seul fait que la construction a été

édifiée en 1953. Le terrain de la parcelle 4126 s'est vendu en 1996 à un prix

de 732 fr. le m2; quant au prix du terrain de la parcelle 3956, situé au chemin

de la Fauvette, il s'est négocié - en 1990 il est vrai - à un prix de 570 fr.

le m2. Au vu de ces éléments, le tribunal juge que la commission n'a pas

méconnu l'environnement (talus, etc.) dont jouit le recourant puisqu'elle n'a

pris en considération que la moitié de la surface du terrain. Ce faisant, elle

a même été généreuse. Il apparaît au surplus au vu du prix du marché qu'un prix

de 350 fr./m2 pour la moitié restante du terrain n'est nullement excessif

compte tenu du fait qu'il est situé dans un quartier résidentiel très coté. Le

fait que la surface plane prise en considération, soit 2'235 m2 y compris la

villa, ne soit pas dotée d'un accès ne justifie pas de réduire encore

l'estimation du terrain. En effet, il s'agit en l'état d'une zone de dégagement

et de verdure dont la villa tire actuellement de la valeur. Il n'est au surplus

pas exclu qu'une partie de la parcelle ne puisse être détachée et construite

moyennant l'aménagement d'une servitude, par exemple.

e) C'est en vain qu'à l'appui de ses conclusions, le recourant se

prévaut enfin de la jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380 ss faisant état

d'un rapprochement de la valeur vénale et la valeur de rendement et retenant

l'application de la méthode Joye. En effet, cette jurisprudence concerne des

immeubles locatifs qui sont par définition des immeubles de rendement.

3. Le recours

s'avère mal fondé et doit être rejeté aux frais du recourant qui succombe (art.

55 al. 1 LJPA). Vu l'issue du pourvoi, le recourant n'a pas droit à l'allocation

de dépens.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

rendue sur recours le 5 mars 1996 par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle

4055 de Lausanne est confirmée.

III. Un émolument

de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant, cette somme

étant compensée avec son dépôt de garantie.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 7 novembre 1996

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint