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Décision

EF.1996.0038

TA - EF.1996.0038 - 1996-11-28 - SORIANO Georgette c/CEFI de Lausanne

28 novembre 1996Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Georgette Soriano est

propriétaire de la parcelle 250 de Belmont, située au chemin du Piaget 2. Cette

parcelle est dotée d'une surface de 1'144 m2 sur laquelle est érigée une

habitation construite dans les années 1920 et qui a été rénovée en 1959. Cette

construction a été assurée en 1993 à une valeur indexée de 576'172 fr.

B. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

de Lausanne (ci-après : la commission) a procédé à une nouvelle estimation de

la parcelle 250. Ainsi, par décision du 29 mars 1994, la commission a porté

l'estimation fiscale de cet immeuble de 106'000 à 624'000 fr.

C. Par lettre du 10 juin

Considérants

1995.

adressée à la commission depuis l'Espagne, l'intéressée a demandé à

connaître la nouvelle estimation fiscale de son immeuble, exposant n'avoir reçu

aucune communication à ce sujet.

Le 29 juin 1996, après

avoir pris connaissance de la décision de la commission, Georgette Soriano a

contesté la nouvelle estimation fiscale de son immeuble.

Le 4 juillet 1995, la

commission a accusé réception de son recours et lui a communiqué les détails

des calculs de l'estimation fiscale de son immeuble. Celle-ci, qui s'élève à

624'000 fr. (valeur de rendement : 386'000 fr; valeur vénale : 861'000 fr.),

retient s'agissant du terrain, un prix de 400 fr. par m2. Cet avis l'informait

au surplus que sauf retrait de son recours dans les 10 jours à réception des

présents éléments de taxation, la commission traiterait son dossier avec

l'ensemble des recours de la commune dans un délai de six mois.

Par décision du 23

Dispositif

avril 1996, la commission a décidé d'admettre partiellement le recours de

Georgette Soriano et a fixé l'estimation fiscale de la parcelle 250 à 569'000

fr., sur la base d'une valeur de rendement réduite à 319'000 fr. et une valeur

vénale abaissée à 818'000 fr. en raison d'un taux de vétusté plus important

(35%). La commission a en revanche maintenu le prix du terrain au m2 compte

tenu du plan d'extension partiel du bourg.

D. Recourant au Tribunal

administratif, Georgette Soriano conteste l'estimation de la valeur de son

terrain, en demandant que celle-ci soit fixée sur la base d'un prix de 250 fr.

le m2.

Dans sa réponse au

recours du 26 juin 1996, la commission propose le maintien de sa décision. Il

convient d'en extraire le passage suivant :

"Le prix du terrain pour la parcelle 250

de Belmont a été fixé en fonction des possibilités de construire qui sont plus

étendues que pour les autres zones, notamment en zone villa.

Selon le plan d'extension Vieux Bourg, la

propriétaire peut construire sur sa parcelle une deuxième maison comportant 415

m2 de plancher brut, ce qui représente une villa de deux grands appartements.

Bien que cette parcelle ne bénéficie pas de la vue sur le lac, elle est proche

de toutes les commodités et des commerces.

A titre indicatif, la commission signale

qu'elle avait estimé le terrain en zone villa à fr. 200.- dans le quartier où

Mme Soriano a vendu en 1993 une parcelle au prix de fr. 250.- le m2 (parcelle

36 de Belmont)."

E. Le tribunal a tenu

audience en date du 25 septembre 1996 en présence de M. Cruchaud, président de

l'autorité intimée. La recourante était représentée par Mme Bennoun de la

fiduciaire Safigex SA. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite de

la parcelle litigieuse au cours de laquelle les parties ont été entendues dans

leurs explications.

Conformément à ce qui

avait été convenu lors de l'audience, la commission a été invitée à une fournir

une liste de transactions récentes à Belmont concernant des objets semblables à

celui litigieux. Le 17 octobre 1996, la commission a indiqué ce qui suit :

"Après

avoir répertorié toutes les propriétés sises dans le zone du Bourg de la

Commune de Belmont, nos avons trouvé trois transactions concernant des objets

pas véritablement similaires, mais qui peuvent donner une idée des valeurs de

transactions.

No parc.

Situation

Surf. terrain

Année constr.

M3

Achat

Prix

98

Coin d'En Bas 6

121

1780, 1993

(transf.)

732

28.03.96

Fr. 420'000.-

293

Corbaz 6

689

1981

681

15.04.94

Fr. 700'000.-

305

Corbaz 7

275

1930 ? en transf.

920

2.09.96

Fr. 434'000.-

La parcelle

concernée par le recours est englobée dans le plan d'extension partiel du Bourg

dont vous trouverez une copie en annexe avec toutes les précisions sur les

possibilités de construire existantes."

Le 29 octobre 1996, la

recourante a déposé des observations complémentaires et confirmé les

conclusions de son recours.

1. a) Selon l'art. 2 de la

loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).

La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Aux

termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale

des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur

marchande celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur

marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la

destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le

genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles (al. 2).

b) Seule est

litigieuse la valeur du terrain de la parcelle 250.

En l'occurrence, la

commission a retenu un prix de 400 fr. le m2. La recourante fait valoir qu'un

tel montant est excessif pour le motif que le terrain est situé au centre du

village et ne bénéficie pas de vue sur le lac ou la montagne. Elle expose que

sa parcelle, d'une surface de 1'144 m2, ne peut pas accueillir plusieurs

villas. Au vu de la conjoncture actuelle et du fait qu'elle a vendu en 1993 à

Belmont même la parcelle no 36, jouissant de la vue sur le lac, sur la base

d'un prix de 250 fr. le m2, l'intéressée requiert qu'une telle somme soit

reprise dans le cas de la parcelle litigieuse.

La parcelle 250 est

effectivement située au centre du village de Belmont. La maison, qui y est

érigée, est d'apparence très vétuste; elle se trouve au bord de la route. La

partie sud-est de l'habitation est agrémentée par un jardin relativement

important (1055 m2). Depuis le jardin arborisé, la recourante dispose d'une vue

dégagée sur les alentours. La commission justifie principalement, sinon

exclusivement, l'estimation du terrain à laquelle elle est parvenue, par le

fait que selon le plan d'extension du Vieux Bourg, la propriétaire peut

construire une deuxième maison comportant 415 m2 de plancher brut, ce qui

représente une villa de deux grands appartements.

On ne doit toutefois

pas perdre de vue que, même si effectivement la parcelle peut être occupée par

des constructions à forte densité, elle reste de dimension relativement modeste

(moins de 1'200 m²). Qui plus est, elle est déjà occupée par un bâtiment. La

construction d'une deuxième maison d'habitation, comme le prévoit le plan

d'extension partiel du bourg, donnerait à l'ensemble un caractère très étriqué,

et manquant de dégagement et d'espace, ce qui ne manquerait pas d'en réduire la

valeur marchande. Dans ses observations du 29 octobre 1996, la recourante a du

reste établi un calcul à titre d'exemple (p. 2 let. d) démontrant qu'une telle

utilisation de la parcelle, si elle est réglementairement possible, ne le

serait pas économiquement, puisque le coût de construction du bâtiment

représenterait à lui-même près de 2,5 millions, sans compter le prix du

terrain, ce qui supposerait, pour que l'opération soit rentable, un prix de

vente approchant les 3 millions, manifestement sans aucun rapport avec les prix

pratiqués par le marché actuellement.

D'un autre côté, en

cas de mise en valeur sous la forme d'une démolition du bâtiment actuel avec

reconstruction d'un bâtiment sous forme de PPE (villa jumelle, par exemple, ce

qui supposerait une modification du plan d'extension précité), il faudrait

tenir compte du fait que le promoteur éventuellement intéressé devrait acheter

la maison existante pour la démolir. Si l'on retient la valeur du terrain au

mètre carré retenue par la commission (400 francs), le prix d'achat se

monterait à près de 460'000 fr., montant auquel il faudrait ajouter le prix du

bâtiment et le coût de sa démolition, ce qui porterait le prix d'acquisition de

la propriété à une valeur de l'ordre de 8 à 900'000 fr. Si l'on admet ensuite

que la réalisation de quatre habitations, que ce soit sous la forme d'une PPE

verticale ordinaire ou d'une PPE horizontale correspond à l'exploitation

maximum possible, il en résulte que la part attribuée au terrain, pour chacun

des logements mis en vente, serait supérieure à 200'000 fr. Ajouté au prix de

la construction du ou des nouveaux bâtiments nécessaires, un tel montant ne

permet pas d'obtenir un prix de vente compatible avec les exigences du marché.

La commission a

produit le 17 octobre 1996, comme cela avait été convenu lors de l'inspection

locale du 25 septembre 1996, une liste de trois transactions enregistrées entre

1994 et 1996 dans la localité de Belmont. Or, si on se réfère au prix de vente

des deux parcelles cédées respectivement en mars et en septembre 1996 (no 98 et

no 305) on s'aperçoit que, une fois déduite la valeur du bâtiment, la partie du

prix consacré à l'achat du terrain est nettement inférieure à 400 fr. le m² (v.

le calcul effectué par la recourante, dans ses observations du 29 octobre 1996,

p. 2 lit c). On peut observer aussi que la vente en 1994 de la parcelle 293,

comparable par la surface à la propriété Soriano et occupée comme elle par une

maison d'habitation, s'est faite pour un prix de 700'000 fr., nettement

inférieur à la valeur vénale de 818'000 fr. retenue par la commission dans la présente

espèce.

Tout bien considéré et

compte tenu du fait que l'estimation de l'habitation, bien que non critiquée, a

été fixée à 360'718 fr. ce qui paraît très élevé au regard du genre de

construction et de l'âge de celle-ci, le prix du terrain retenu au m2 par la

commission ne peut pas être maintenu. Au vu de l'ensemble des circonstances, le

tribunal juge que le prix du terrain au m2 de la parcelle 250 doit être arrêté

à 300 fr. Avec un tel paramètre, le tribunal parvient à une valeur vénale de

704'000 fr. (habitation : 360'718 fr.; terrain : 1'144 m2 à 300 fr./m2 =

343'200 fr.) et, compte tenu d'une valeur de rendement de 319'000 fr., à une

estimation fiscale de 511'000 fr. Le tribunal obtient ainsi une estimation

inférieure de 58'000 fr. par rapport à celle retenue par la commission qui

s'élève à 569'000 fr. Une telle différence, de l'ordre d'environ 10%, va

au-delà du pouvoir d'appréciation dont jouissent les commissions et justifie,

selon la jurisprudence constante, l'intervention du tribunal (TA, arrêts EF

92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai

1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995; EF 95/131 du 9

juillet 1996; EF 96/014 du 18 juillet 1996). La décision attaquée doit être

réformée dans ce sens.

2. Le recours étant

partiellement admis, un émolument réduit est mis à la charge de la recourante

(art. 55 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision

rendue sur recours le 23 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que

l'estimation fiscale de la parcelle 250 de Belmont est arrêtée à 511'000 fr.

(cinq cent onze mille francs).

III. Un émolument

réduit, par 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de la recourante,

cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie de 800 fr., dont le solde,

par 400 fr. lui sera restitué.

Lausanne, le 28 novembre 1996

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint