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Décision

EF.1997.0005

TA - EF.1997.0005 - 1997-08-21 - JOYET Georges c/CEFI de Nyon

21 août 1997Français10 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Georges Joyet est propriétaire

de la parcelle no 766 de la commune d'Arzier. Il a acquis cette parcelle en

1988 de ses parents, Alexis et Lucy Joyet, qui en ont gardé l'usufruit. La

parcelle, très en pente, a une surface de 2273 m2, dont 81 m2 sont occupés par

un chalet, construit en 1974 et transformé en 1981, et 32 m2 par un garage

d'une place auquel est accolé un couvert pour deux voitures. Les constructions

sont situées sur la partie amont de la parcelle, alors que la partie aval

pourrait être détachée. L'accès à cette partie serait toutefois difficile: le

chemin public d'accès est un sentier herbeux d'une largeur de moins d'un mètre.

Le père du recourant a expliqué qu'on lui avait proposé cette partie aval au

prix de 20 fr. le mètre carré à la suite d'un refus de permis de construire en

raison de l'accès insuffisant.

Le chalet comprend un

bûcher de 17 m2 et une terrasse de 21 m2. Au sous-sol se trouvent une chambre à

coucher, des WC, un atelier, un local avec fourneau à bois et chauffe-eau. Le

premier étage comprend une chambre à coucher, le salon, la cuisine et une

modeste salle de bain avec baignoire. Le premier étage, auquel on accède par un

escalier en bois raide et étroit, comprend deux chambres à coucher. La police

ECA fait état d'un volume de 598 m3.

B. Dans le cadre de la révision générale, la

Commission d'estimation fiscale du district de Nyon (ci-après: CEFI), par

décision du 4 novembre 1996, a porté l'estimation de la parcelle en cause

(datant de 1982) de 240 000 fr. à 435 000 fr.

C. Par acte daté du 14 novembre 1996, Georges Joyet a

interjeté recours contre cette décision.

Après avoir procédé à une visite des lieux, par

décision du 10 février 1997, la Commission d'estimation fiscale a ramené

l'estimation fiscale à 340 000 fr. La CEFI a retenu une valeur marchande de 318

000 fr. pour le terrain (2'273 m2 à 140 fr.), de 168 000 fr. pour le bâtiment

(600 m3 à 400 fr. ./. 30% de vétusté) et de 50 000 fr. pour le garage et le

couvert. Partant d'une valeur locative annuelle de 12 000 fr., capitalisée à un

taux de 7,5%, la CEFI a arrêté la valeur de rendement à un montant réduit en

définitive à 150 000 fr. (ce qui correspond à une capitalisation de la valeur

locative annuelle au taux de 8%).

D. Par acte du 25 février 1997, Georges Joyet a

recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. En substance, le

recourant conteste la valeur de rendement. Il relève que le chalet n'est pas

habitable en hiver faute d'isolation intérieure et qu'il est trop petit.

Concernant la partie inférieure de la parcelle, le recourant estime qu'une

valeur de 140 fr. le mètre carré est trop élevée, vu la forte pente et l'accès

insuffisant pour la construction d'un nouveau bâtiment.

Le 17 mars 1997, la Commission d'estimation

fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en

concluant au rejet du recours.

E. Le Tribunal

administratif a tenu audience le 12 août 1997 à Arzier en présence du recourant

personnellement, accompagné de ses parents, de deux membres de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles et d'un représentant de la municipalité. Le

tribunal a procédé à la visite des lieux et entendu les parties qui ont

confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a produit des annonces

faites pour vendre son immeuble "au plus offrant" et une offre d'achat

pour 103 000 fr. Le recourant a précisé qu'il serait prêt à vendre son chalet

pour 250 000 fr., plus 30 000 fr. pour les meubles et 50 stères de bois de

chauffage. Le père du recourant a produit sa déclaration d'impôt indiquant au

titre des revenus de son droit d'usufruit une valeur locative de 5 500 fr.

Le tribunal a

immédiatement statué à huis clos à l'issue de l'audience.

Considérants

1.

Aux termes de la loi, l'estimation fiscale

d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale

des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des

accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur

vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).

La valeur vénale

représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.

1.

du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de

l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur

marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la

destination, l'état et le rendement de l'immeuble.

En l'espèce, le

recourant conteste le prix du terrain fixé par la CEFI pour le motif que la

partie inférieure du terrain, bien que théoriquement constructible, serait en

réalité difficile à vendre en raison de la pente et de l'accès insuffisant. Au

vu de la pente et de l'accès par un sentier pédestre, les coûts d'une

éventuelle construction sur ce terrain seraient effectivement élevés. Aussi le

tribunal estime-t-il que la surface détachable de 1073 m2 doit être estimée à

70.

fr. le mètre carré. Concernant le solde de 1'200 m2, nécessaires au

dégagement autour du chalet, le tribunal considère que le prix retenu par la

CEFI de 140 fr. le mètre carré n'est pas excessif et doit être confirmé. Il

s'ensuit que le terrain doit être estimé à 243 000 fr. Quant à la valeur du

chalet, elle doit être confirmée à 168'000 fr., la commission ayant pris la valeur

inférieure prévue par les directives du Département des finances de 400 fr. /

m3 diminuée du taux de vétusté maximum de 30%. La valeur du garage et du

couvert estimé à 50 000 fr. n'est pas contestée et doit être confirmée. Il

s'ensuit que la valeur vénale de la parcelle litigieuse est fixée à 461 000 fr.

2.

Le recourant conteste

en outre la valeur de rendement retenue par la commission en faisant valoir que

le chalet ne serait pas habitable en hiver.

Selon l'art. 2 al. 3

LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net

capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du

rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du

6.

à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les

villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le

règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2

et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par

conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas

aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3

REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le

Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient

que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix

unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le

m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface

cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le

propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un

taux de 7 à 8%, la pratique retient en général 7,5%. Pour les résidences

secondaires, les directives prévoient que la commission d'estimation devra

tenir compte des restrictions d'occupation liées à ce type d'habitation.

En l'espèce, le

tribunal estime que le chalet, contrairement à ce qu'affirme le recourant, est

habitable toute l'année, bien que le chauffage - rudimentaire - ne soit assuré

que par une grande cheminée, deux fourneaux à bois (l'un se trouve au sous-sol

et l'autre au salon) et des radiateurs électriques d'appoint. En effet, le

volume de l'ensemble est petit, par rapport à celui de la cheminée, si bien que

les locaux sont rapidement chauffés. Le tribunal retient que le chalet, au

bénéfice d'une belle vue sur le lac, situé près de Genève et à proximité des

remontées mécaniques de St-Cergue doit pouvoir être loué toute l'année, et non

seulement durant les deux mois d'hiver et les quatre mois d'été qui constituent

la haute saison. De ce fait, la valeur de rendement de 150 000 fr. retenue par

la CEFI n'apparaît nullement excessive, contrairement à ce que soutient le

recourant.

3.

Compte tenu d'une

valeur vénale de 461 000 fr. et d'une valeur de rendement de 150 000 fr., le

tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 305 500 francs arrondie à

305'000 fr.

Dans sa jurisprudence

constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait

la commission à un écart de 5% entre sa propre estimation et celle de

l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF

95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de

plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que

l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par

conséquent, a appliqué faussement celle-ci.

En l'espèce, la

différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission s'élève à

35.

000 fr., ce qui correspond à une différence de plus de 10%. La décision

attaquée doit donc être réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la

parcelle du recourant est fixée à 305 000 fr. au lieu de 340 000 fr.

4.

Au vu de ce qui

précède, le recours est partiellement admis dans le sens du considérant

précédent. Un émolument réduit est mis à la charge du recourant qui a obtenu

l'allocation partielle de ses conclusions.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon est

réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 766 de la

Commune d'Arzier est fixée à 305 000 fr.

III. Un émolument

de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de Georges Joyet.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 21 août 1997

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint