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Décision

EF.1997.0016

TA - EF.1997.0016 - 1997-11-06 - MARKERT Henri c/CEFI d'Aubonne

6 novembre 1997Français12 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Le recourant Henri

Markert a acheté le 8 novembre 1968 la parcelle immatriculée sous no 309 au

registre foncier du district d'Aubonne. Il s'agit d'une parcelle de 1'234 m² en

nature de prés-champs. Selon l'estimation fiscale effectuée en 1968, la

parcelle était estimée à 18'000 fr.

B. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

d'Aubonne (ci-après la CEFI) a adapté l'estimation fiscale de la parcelle no

309 et l'a portée à 173'000 fr. le 15 janvier 1997.

Par acte daté du 24 janvier

1997, Henri Market a interjeté recours contre cette décision. La CEFI a rejeté

le recours le 18 juin 1997 et a maintenu l'estimation fiscale litigieuse à

173'000 fr. Elle a exposé que la parcelle no 309 se situait en zone à bâtir et

devait donc être traitée comme telle, le critère agricole ne pouvant être

retenu. Le calcul se décompose comme suit: 1'234 m² à 280 fr. le m² : 2.

C. Henri Markert a saisi le

Tribunal administratif le 2 juillet 1997. Il relève en substance que la

parcelle en cause a toujours été cultivée pour des produits agricoles, qu'il y

produit du kirsch, le reste de la surface étant le plus souvent exploité en

céréales. Il conclut implicitement à ce que sa parcelle soit taxée conformément

aux règles applicables à la zone agricole.

En temps utile,

l'intéressé s'est acquitté d'une avance de frais de 800 fr.

D. L'autorité intimée s'est

déterminée en date du 19 août 1997. Elle conclut au rejet du recours et au

maintien de l'estimation litigieuse.

E. Le Tribunal

administratif a procédé à une visite des lieux le 7 octobre 1997, en présence

du recourant et de la secrétaire de l'autorité intimée. A cette occasion, il a

constaté que plus de deux tiers de la parcelle était cultivée (maïs) et qu'un

petit tiers était occupé par quatre cerisiers. Henri Markert a produit une

facture établie à son nom le 15 septembre 1997 par Georges-Claude Blanchard,

vigneron encaveur à Bougy-Villars. Selon les explications de l'intéressé,

Georges-Claude Blanchard est le fermier qui exploite la parcelle litigieuse, sous

réserve des quelques cerisiers qui s'y trouvent. Pour 1997, il a payé un

fermage de 55 fr. Sa parcelle est louée à la famille Blanchard depuis 1968,

soit respectivement à Georges-Claude Blanchard depuis 1991 et au père de ce

dernier antérieurement. Le recourant a expliqué en outre que les cerisiers lui

avaient rapporté vingt-cinq litres de kirsch en 1995, vingt litres en 1996 et

rien en 1997. Henri Markert a enfin précisé qu'il n'avait absolument pas

l'intention de construire sur sa parcelle, qu'il habitait effectivement

Carouge, que la haie située au sud de sa parcelle était "classée" et

qu'il ne pouvait l'arracher. Pour le surplus, les parties ont confirmé leurs

conclusions respectives.

F. Par lettre du 8 octobre

1997, le juge instructeur a interpellé la commune de Bougy-Villars pour savoir

quelles étaient exactement les possibilités actuelles de construire sur la

parcelle no 309 et quel était le statut de la haie située au sud de la parcelle

de l'intéressé. La commune a répondu le 13 octobre 1997, confirmant

l'affectation de la parcelle no 309 en zone d'habitation individuelle (A) selon

le règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des

constructions du 28 novembre 1994, approuvé par le Conseil d'Etat le 6 mars

1996. Elle a également produit le "plan de classement communal" du 11

décembre 1972, approuvé par le Conseil d'Etat le 31 janvier 1973, duquel il

ressort que la haie située sur la parcelle du recourant est protégée.

G. L'autorité intimée a

encore précisé, par courrier du 23 octobre 1997, que les seuls cas dans

lesquels elle avait admis de taxer des parcelles constructibles selon leur

valeur de rendement étaient ceux où le propriétaire exploitait personnellement

son terrain, en tant qu'agriculteur ou viticulteur, au sens de la loi fédérale

sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991. Le recourant s'est déterminé sur

cette écriture le 1er novembre 1997 en rappelant qu'il exploitait

personnellement les cerisiers et entretenait la haie bien qu'il soit domicilié

à une quarantaine de kilomètres de la parcelle en cause. Les arguments des

parties seront repris pour autant que de besoin dans les considérants

ci-dessous.

Considérants

1.

Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives,

le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la

forme.

2.

L'estimation fiscale

litigieuse résulte de la division par deux du prix de

345'520 fr. correspondant à la valeur marchande de l'immeuble (somme arrondie).

La CEFI n'a pas attribué de valeur de rendement à l'immeuble. La commission

considère en substance qu'elle doit se fonder sur le plan des zones des

communes afin de déterminer une estimation, l'affectation donnée par le

propriétaire ne constituant qu'un élément secondaire. Pour elle, seuls les

agriculteurs et les viticulteurs bénéficient d'un autre régime en la matière,

aussi longtemps qu'ils exploitent personnellement un domaine, ce qui n'est pas

le cas du recourant.

De son côté, Henri

Markert soutient que, même s'il s'agit d'une relativement petite parcelle, son

bien-fonds est exploité et doit être estimé selon les règles d'estimation des

terrains agricoles.

3.

Conformément à l'art. 2

de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale, celle-ci constituant toutefois le maximum

possible.

La valeur vénale

représente la valeur marchande de l'immeuble, par quoi il faut comprendre le

prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales et en

fonction des prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des

immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise en outre que la

valeur marchande d'un immeuble est fixée en tenant compte de l'offre et de la

demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le

rendement de celui-ci. S'agissant plus particulièrement des terrains à bâtir,

l'art. 23 al. 1 REFI dispose qu'il sera tenu compte, pour le calcul de la

valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain

comparable.

4.

Selon les Instructions

du Département des finances du 31 janvier 1991 (ci-après Instructions), on

entend par terrains à bâtir les fonds compris dans les zones légalisées pour la

construction et qui ne sont, en principe, plus soumis à la législation

foncière. Il n'en va différemment que s'ils font partie d'une entreprise agricole,

viticole, horticole ou maraîchère exploitée par leur propriétaire ou par un

fermier, c'est-à-dire une personne au bénéfice d'un bail de longue durée, tant

que les terrains conservent ce caractère, c'est-à-dire jusqu'au moment de leur

réalisation comme terrain à bâtir. La valeur vénale est déterminée en fonction

du prix du terrain à bâtir dans la région, l'estimation fiscale correspondant à

la moitié de ce prix, puisque normalement la valeur de rendement est nulle et

qu'on n'en tient donc pas compte.

Pour les immeubles

agricoles, la valeur vénale est obtenue, en règle générale, en majorant la

valeur de rendement de 50%. Quant à la valeur de rendement, elle est en règle

générale basée sur le Guide fédéral d'estimation, des adaptations (suppléments

ou diminutions) pour des exploitations hors normes étant laissées à

l'appréciation des commissions de district (Instructions du Département des

finances du 7 avril 1995 relatives à l'estimation fiscale des immeubles

agricoles).

5.

En l'espèce, la CEFI a

considéré qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à bâtir

et non les règles concernant les immeubles agricoles. Le Tribunal administratif

approuve cette position. En effet, la parcelle du recourant est comprise dans

une zone légalisée pour la construction, puisqu'elle est affectée en zone

d'habitation individuelle (A) du règlement communal sur le plan général

d'affectation et la police des constructions. De plus, elle n'est manifestement

pas soumise à la législation foncière. Selon l'art. 2 al. 1 de la loi fédérale

sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR) en effet, la loi s'applique

aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles qui font partie d'une

entreprise agricole, qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de la

loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT) et dont

l'utilisation agricole est licite. En l'occurrence, il n'est pas contesté que

l'immeuble en cause est englobé dans une zone à bâtir au sens de la LAT (art.

15). Par ailleurs, la LDFR ne s'applique pas aux immeubles de peu d'étendue,

qui ont moins de 10 ares pour les vignes ou moins de 25 ares pour les autres

terrains, et qui ne font pas partie d'une entreprise agricole (art. 2 al. 3

LDFR). La parcelle no 309 atteint à peine plus de la moitié de la surface

minimale de 25 ares mentionnée ci-dessus. Elle ne fait de même manifestement

pas partie d'une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR, selon lequel est

une entreprise agricole l'unité composée d'immeubles, de bâtiments et

d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui

exige au moins la moitié des forces de travail d'une famille paysanne.

On ne saurait pas non plus

considérer que la parcelle en cause fait partie d'une entreprise agricole, au sens

décrit ci-dessus, exploitée par un fermier, de sorte qu'elle revêt bien les

caractéristiques d'un terrain à bâtir et qu'elle ne peut être taxée selon les

principes d'estimation des terrains agricoles. Par ailleurs, même si

l'intention actuelle du recourant n'est pas d'utiliser sa parcelle à des fins

de construction, une telle utilisation reste possible. Le recourant ne peut dès

lors revendiquer une estimation fiscale fondée sur les principes régissant les

terrains agricoles, d'autant plus qu'il n'aurait certainement pas été autorisé

à acquérir un terrain de cette nature, faute d'exploitation de son terrain à

titre personnel

La nature de terrain à

bâtir de l'immeuble litigieux étant ainsi établie, il reste à contrôler si les

éléments sur lesquels la commission s'est fondée sont en eux-mêmes

critiquables.

6.

Le Tribunal

administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain

dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de

mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette

valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de

l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se

fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts TA EF

92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin 1993; EF 93/016 du 7 juillet 1993;

EF 97/011 du 26 septembre 1997).

Le tribunal n'entend

pas s'écarter de cette jurisprudence dans le cas présent. L'immeuble en

question est une belle parcelle, bien située, et qui permettrait parfaitement

l'édification d'une villa. Ces circonstances sont incontestablement de nature à

le rendre attractif et il ne fait pas de doute qu'il est susceptible

d'intéresser des acquéreurs prêts à proposer un prix d'achat relativement

élevé. Même si on tient compte du fait que le marché immobilier est

actuellement très calme, il ne faut néanmoins pas perdre de vue que dans le

système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues années

(arrêt TA EF 92/036 du 30 mars 1993). A cet égard, le tribunal considère que le

prix retenu par la CEFI n'est nullement exagéré et qu'il est en tout cas

conforme tant à l'art. 23 al. 1 REFI qu'aux indications données par les

Instructions, fixant pour les terrains à bâtir en zone villa sur l'arc

lémanique une fourchette de 200 fr. à 600 francs. Le prix retenu, de 280 fr. le

m², se rapproche plutôt de la limite inférieure des prix pratiqués dans la

région en zone constructible, ce qui n'est toutefois pas choquant, notamment en

raison de la présence d'un stand de tir au nord de la parcelle. L'estimation

fiscale fixée à 173'000 fr., soit 1'234 m² à 280 fr. le m² : 2, est ainsi

pleinement justifié.

Compte tenu de ce qui

précède, la décision de la CEFI doit être confirmée, ce qui entraîne le rejet

du recours, les frais étant mis à la charge du recourant débouté (art. 55 al. 1

LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

rendue le 18 juin 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du

district d'Aubonne est confirmée.

III. Un émolument

de 800 fr. (huit cents francs), montant compensé par l'avance de frais

effectuée, est mis à la charge du recourant.

mp/Lausanne, le 6 novembre 1997

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint