EF.1997.0022

TA - EF.1997.0022 - 1997-10-09 - LOEFFEL Willy c/CEFI de Nyon

9 octobre 1997Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Willy et Marcelle Löffel

sont propriétaires de la parcelle no 486, sise sur la commune d'Arzier. Ils ont

acquis ce bien-fonds en 1977 et ont construit un chalet entre 1979 et 1990. La

parcelle, d'une surface de 1390 m2, en légère pente, a une forme triangulaire;

elle est bordée à l'est par un chemin communal et au sud par la ligne du chemin

de fer Nyon-St-Cergue.

Le chalet comprend au

rez-de-chaussée, un garage et un bûcher de 20 m2 au total et une partie du

logement principal (salon, cuisine habitable, une chambre à coucher et une

petite chambre, une salle de bain avec WC séparé). Au 1er étage se trouvent une

pièce mansardée, un salon, deux chambres à coucher, un cabinet de toilette avec

douche (la partie habitable de ces deux étages s'étend sur une surface de 128

m²). Le sous-sol est occupé par un appartement de deux pièces (40 m2 environ)

loué à 750 fr. par mois, deux locaux de rangement, un carnotzet, une buanderie

et un garage servant d'atelier (88 m2). La police ECA fait état d'un volume

total de 1200 m3.

B. Dans le cadre de la révision générale, par

décision du 23 mai 1996, motivée le 10 juin 1996, la Commission d'estimation

fiscale du district de Nyon (ci-après: CEFI), a porté l'estimation de la

parcelle en cause (datant de 1983) de 445 000 fr. à

607 000 fr.

C. Par acte daté du 22 juin 1996, Willy Löffel a

interjeté recours contre cette décision.

Après avoir procédé à une visite des lieux, par

décision du 4 juillet 1997, la Commission d'estimation fiscale a maintenu

l'estimation fiscale à 607 000 fr. La CEFI a retenu une valeur marchande de 208

000 fr. pour le terrain (1390 m2 à 150 fr.), de

580 000 fr. pour le bâtiment (1200 m3 à 550 fr. ./. 12% de vétusté). Partant

d'une valeur locative annuelle de 32 000 fr. (160 m2 à 200 fr.), capitalisée à

un taux de 7,5%, la CEFI a arrêté la valeur de rendement à un montant de 426

000 fr.

D. Par acte du 21 juillet 1997, Willy Löffel a

recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. Invité à

préciser les motifs de son recours, Willy Löffel a exposé que l'ancienne estimation

arrêtée à 445 000 fr. était toujours actuelle. En bref, le recourant fait

valoir que sa parcelle a une forme triangulaire, qu'il est impossible d'y

planter des arbres à haute futaie et que son terrain est frappé d'une limite de

construction de 10 m le long de la voie de chemin de fer et de la route

communale; de plus, de nombreuses conduites souterraines de tout genre limitent

la constructibilité du terrain. Le recourant conteste en outre la valeur vénale

retenue pour le bâtiment. Il a produit sur ce point le décompte suivant:

- maison (total final): Fr. 323'809.65

- garage et bûcher: Fr. 20'015.85

sous-total Fr. 343'825.50

- terrain Fr. 85'000.00

Total Fr. 428'825.50

Le 22 août 1997, la Commission d'estimation

fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en

concluant au rejet du recours.

E. Le Tribunal

administratif a tenu audience le 15 septembre 1997 à Arzier en présence du

recourant personnellement, du conservateur du Registre foncier, d'un membre de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles et d'un représentant de la

municipalité. Le tribunal a procédé à la visite des lieux et entendu les

parties qui ont confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a produit

l'original de la comptabilité concernant la construction de son chalet, le plan

complet des canalisations se trouvant sur sa parcelle et une lettre du bureau

d'architectes Garoyan et Brodard du 8 septembre 1997, attestant un prix au

mètre cube pour une villa construite selon les normes SIA d'environ 450 fr./m3

SIA.

Le tribunal a

immédiatement statué à huis clos à l'issue de l'audience.

F. Par lettre du 16

septembre 1997, le recourant a encore fourni des explications et produit une

liste de prix de divers chalets à vendre à Arzier et dans les environs. Produites

après la délibération du tribunal, ces explications et ces pièces doivent être

écartées du dossier. Il y a toutefois lieu de relever qu'elles n'auraient

certainement rien changé à la décision arrêtée par le tribunal, au vu des

considérants qui suivent.

Considérants

1.

Aux termes de la loi, l'estimation fiscale

d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale

des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des

accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur

vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).

La valeur vénale

représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.

1.

du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de

l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur

marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble.

En l'espèce, le

recourant conteste le prix du terrain fixé par la CEFI à

150.

fr./m2 pour les motifs évoqués ci-dessus. Le tribunal retient toutefois que

ce prix prend déjà suffisamment en compte les inconvénients évoqués par le

recourant (emplacement près de la voie ferrée, forme triangulaire). On relèvera

notamment que les canalisations sont toutes situées dans les limites des

constructions et ne font ainsi nullement obstacle à une nouvelle construction. A

l'audience, le recourant a indiqué que le terrain d'un voisin s'était vendu

récemment à 195 fr./m2. Quoi qu'il en soit, le prix des différentes parcelles

vendues à Arzier entre 1995 et 1997 se situe en moyenne entre 230 et 240

fr./m². La valeur du terrain fixée à 208 000 fr. par la CEFI doit donc être

confirmée.

Quant à la valeur du

bâtiment, le tribunal constate que l'aménagement intérieur est soigné. Selon

les assesseurs spécialisés du tribunal, le prix de 450 fr./m3 SIA indiqué par

l'architecte consulté par le recourant n'est pas déterminant pour fixer

l'estimation fiscale dès lors que l'on ignore quels sont les éléments de

construction pris en compte dans ce calcul (sur la comparaison des références

au volume calculé selon les normes de l'assurance-incendie et aux m3 SIA, voir

Naegeli/Wenger, Handbuch des Liegenschafterschätzers, 4ème éd., 1997, p. 12).

Selon les directives édictées le 6 novembre 1992 par le Département des

finances à l'intention des commissions d'estimation fiscale des immeubles, le prix

unitaire par m3 déterminant pour le bâtiment en question, respectivement pour

des parts particulières de bâtiments, est influencé par le genre de

construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité

du travail et des matériaux de construction. Les directives précisent encore

qu'à titre indicatif, un prix situé entre 400 et 700 fr./m3 correspond à une

fourchette moyenne généralement admise. Le tribunal est d'avis que le prix de

550.

fr./m3 retenu par la CEFI est certes un peu élevé, mais qu'il n'y a

toutefois pas lieu de descendre jusqu'au prix proposé par le recourant: une

valeur à neuf de 500 fr./m3, diminuée de 12% pour la vétusté, apparaît

justifiée compte tenu de la bonne qualité de la construction. La valeur du

bâtiment est dès lors fixé à 528 000 fr. (1200 m3 x 500

./. 12%). Il s'ensuit que la valeur vénale de la parcelle est arrêtée à 736 000

fr.

2.

Selon l'art. 2 al. 3

LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net

capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du

rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du

6.

à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les

villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le

règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2

et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par

conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas

aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3

REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le

Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient

que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix

unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le

m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface

cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le

propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un

taux de 7 à 8%; la pratique retient en général 7,5%. Pour les résidences

secondaires, les directives prévoient que la commission d'estimation devra

tenir compte des restrictions d'occupation liées à ce type d'habitation.

En l'espèce, le

tribunal relève que la CEFI s'est fondé sur une surface habitable de 160 m2

environ. Selon les indications de la police d'assurance incendie du bâtiment,

la surface habitable des trois étages est de 168 m². Dans son estimation, la

CEFI n'a toutefois pas tenu compte du studio aménagé au sous-sol, puisqu'elle a

fixé la valeur locative comme si l'entier du chalet était occupé par le

propriétaire. Or, le recourant a déclaré louer ce studio 750 fr. par mois (soit

9.

000 fr. par année, ce qui représente un rendement de 225 fr./m²). Il y a donc

lieu de calculer la valeur locative en prenant les 128 m² habités par le recourant

à 200 fr./m² (25 600 fr.) et y ajouter le revenu locatif de 9 000 fr. provenant

de l'appartement du sous-sol. En capitalisant cette valeur locative à 7,5%, on

obtient une valeur de rendement de 461 300 fr.

3.

Compte tenu d'une

valeur vénale de 736 000 fr. et d'une valeur de rendement de 461 300 fr., le

tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 598 650 francs arrondie à

598.

000 fr. au lieu du montant de 607 000 fr. arrêté par la Commission.

Dans sa jurisprudence

constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait

la commission à un écart de 5% entre sa propre estimation et celle de

l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF

95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de

plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que

l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par

conséquent, a appliqué faussement celle-ci.

En l'espèce, la

différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission est de

moins de 5%. Il s'ensuit que l'estimation fiscale arrêtée par la commission

doit être confirmée.

4.

Au vu de ce qui

précède, le recours est rejeté aux frais du recourant.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon 4 juillet

1997 est maintenue.

III. Un émolument

de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de Willy Löffel.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 9 octobre 1997

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint