EF.1997.0027

TA - EF.1997.0027 - 2006-06-22 - FONDATION FAREAS/CEFI du distict de Lausanne

22 juin 2006Français15 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La société immobilière

La Vallombreuse E SA, propriétaire de la parcelle no 17 sise sur la commune de

Prilly, depuis 1961, a constitué cette dernière en PPE le 3 juillet 1985. La

PPE est divisée en 39 lots constituant les parcelles nos 1324 à 1362. Il s'agit

d'un immeuble locatif de 534 m2, construit en 1962 et comprenant 28

appartements de 1 à 3 pièces, trois magasins et huit garages. La surface totale

de la parcelle de base est de 1430 m2. La Vallombreuse E SA est restée

propriétaire de tous les lots. La valeur ECA de tout le bâtiment est en 1995 de

3'963'126 francs.

A la requête des

créanciers hypothécaires, le bâtiment locatif a été réalisé en bloc aux

enchères publiques le 17 octobre 1996 par l'Office des poursuites de

Lausanne-Ouest. L'immeuble a été adjugé à la Fondation vaudoise pour l'accueil

des requérants d'asile (FAREAS) pour un prix total de 2'690'000 francs. Il y a

lieu de relever que l'acquéreur ne faisait pas partie des créanciers

hypothécaires. L'office des poursuites avait estimé la valeur totale de l’ensemble

des lots à 3'400'000 francs.

B. A la suite à ce

transfert de propriété, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du

district de Lausanne (ci-après : la CEFI) a procédé à une révision de

l'estimation fiscale de tous les lots de la PPE précitée. La CEFI a décidé, en

date du 16 juillet 1997, de ne pas modifier l'estimation fiscale précédente

effectuée en 1994 dans le cadre de la révision générale et arrêtée au montant

de 3'612'000 fr., réparti sur les lots en fonction des millièmes. Cette

estimation correspond aux valeurs des lots suivantes, inchangées d’avec la

précédente estimation, selon le tableau ci-dessous :

no parcelle

description

millièmes

EF 1985

EF 1994

et 1997

prix d'adjudication

1324

2 pièces, balcon

87'000

126'000

85'000

1325

2 pièces, balcon

89'000

108'000

76'000

1326

2 pièces et balcon

78'000

101'000

73'000

1327

studio

76'000

44'000

1328

3 pièces, balcon

78'000

134'000

88'000

1329

3 pièces, balcon

73'000

155'000

98'000

1330

2 pièces, balcon

51'000

112'000

78'000

1331

2 pièces, balcon

80'000

126'000

85'000

1332

2 pièces, balcon

73'000

108'000

77'000

1333

2 pièces, balcon

75'000

101'000

73'000

1334

studio

65'000

52'000

1335

3 pièces, balcon

90'000

134'000

89'000

1336

3 pièces, balcon

107'000

155'000

98'000

1337

2 pièces, balcon

75'000

112'000

78'000

1338

2 pièces, balcon

82'000

126'000

85'000

1339

2 pièces, balcon

83'000

108'000

77'000

1340

2 pièces, balcon

74'000

101'000

73'000

1341

studio

60'000

52'000

1342

3 pièces, balcon

96'000

134'000

89'000

1343

3 pièces, balcon

109'000

155'000

98'000

1344

2 pièces, balcon

87'000

112'000

78'000

1345

2 pièces, balcon

87'000

126'000

85'000

1346

2 pièces, balcon

82'000

108'000

77'000

1347

2 pièces, balcon

75'000

101'000

73'000

1348

studio

70'000

52'000

1349

3 pièces, balcon

96'000

134'000

89'000

1350

3 pièces, balcon

105'000

155'000

98'000

1351

2 pièces, balcon

82'000

112'000

78'000

1352

magasin

152'000

177'000

110'000

1353

magasin

70'000

60'000

1354

magasin

56'000

53'000

1355

garage

14'000

18'000

34'000

1356

garage

15'000

18'000

34'000

1357

garage

14'000

18'000

34'000

1358

garage

14'000

31'000

1359

garage

14'000

18'000

34'000

1360

garage

14'000

18'000

34'000

1361

garage

14'000

18'000

34'000

1362

garage

14'000

18'000

34'000

Total

1000

2'880'000

3'612'000

2'690'000

Le total des montants

qui figurent en 5ème colonne sous la rubrique EF 1994 et 1997

comporte une erreur: le total s'élève non pas à 3'612'000 fr. (comme indiqué),

mais à 3'658'000 francs. Dans la suite de l'arrêt, il ne sera pas tenu compte

de cette différence de calcul en défaveur de la recourante, les conditions

d'une reformatio in pejus n'étant de toute manière pas réalisées.

C. La FAREAS, par lettre du

28 juillet 1997, a recouru contre la décision de la CEFI en faisant valoir que

l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux devait être fixée au prix

d'acquisition, c'est-à-dire à 2'690'000 francs.

Par décision du 8

septembre 1997 la CEFI a rejeté le recours et a maintenu sa décision en se

référant à l'art. 9 REFI selon lequel les ventes qui ont eu lieu dans des

circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous

l'influence de conditions particulières ne sont, dans la règle, pas pris en

considération. La CEFI a précisé avoir retenu la valeur vénale estimée à 500

fr/m2 pour le terrain (1430 m2) et 550 fr. /m3 pour le bâtiment (7'024 m3),

avec une correction de 25% pour la vétusté et un rendement de 333'424 fr. au

taux de capitalisation de 7,5%.

D. Par acte du 29 septembre

1997, la FAREAS a recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée.

La recourante admet le principe d’une mise à jour selon l’art. 20 LEFI, mais

estime que la détermination d’une valeur vénale différente du prix

d’acquisition viole les art. 2 LEFI, 8 et 9 REFI. La valeur de rendement

retenue est admise. La recourante conclut à ce que l'estimation fiscale de son

immeuble soit arrêtée à 2'690'000 fr., soit au montant correspondant au prix

d'acquisition adjugé lors des enchères.

La CEFI conclut au

rejet du recours en se référant aux motifs de la décision attaquée.

E. Le tribunal a statué par

voie de circulation.

Considérants

1.

Selon l'art. 2 de la

loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI, RSV

642.

), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la

moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Toutefois la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.

En l'espèce, il n'est

pas contesté que la valeur de rendement est plus élevée que la valeur vénale et

que c'est cette dernière uniquement qui déterminera la valeur fiscale.

La commission de

district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette

opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion

ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20

LEFI). L’art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la

révision de l’estimation de son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur

fiscale de celui-ci s’écarte de l’estimation portée au registre ; cette

procédure de "révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure

de mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en

même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al.

3.

LEFI ; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). On rappellera en outre que dans

la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée,

la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié

par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017 du 6 juin 1994;

EF.1998.0006 du 17 juin 1998).

2.

a) La valeur vénale

d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI).

L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des

immeubles (REFI, RSV 642.21.1) reprend cette règle en précisant qu'il faut

tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est

établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et

le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat,

éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Il résulte

de ce qui précède que la valeur marchande d’un immeuble représente le prix de

vente qui peut être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des

prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du

même genre dans la région (cf. EF.1995.0010 du 30 août 1995, consid. 2 e,

p. 7). Le Tribunal administratif a ainsi jugé qu’il fallait se fonder, en

principe, dans la détermination de la valeur marchande, sur le prix d’achat de

l’immeuble, à tout le moins dans le cadre de mises à jour à la suite de ventes

(cf. EF.1993.0035 du 4 octobre 1994, consid. 3).

b) Les ventes qui ont

eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont

été fixés sous l’influence de conditions particulières (vente entre parents,

vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats

extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas

prises en considération (art. 9 REFI).

Dès lors que le but

recherché par la procédure d’estimation fiscale est de cerner au plus près la

valeur marchande de l’immeuble, les autorités d’estimation n’ont pas à s’en

tenir au prix d’achat indiqué, si celui-ci ne correspond pas à la valeur du

marché; la commission est ainsi fondée à abandonner ce critère, si elle

constate, sans procéder à d’amples investigations, que le prix convenu est

inférieur à la valeur marchande de l’immeuble, soit que la loi du marché a été

manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (telle l’obligation

du vendeur de réaliser à tout prix lors d’une vente aux enchères où l’acquéreur

se voit adjuger l’immeuble à un prix à l’évidence inférieur à la valeur

objective arrêtée par l’expert de l’office des poursuites); le cas échéant, la commission

se fondera sur d’autres indications de nature essentiellement comparatives, comme

le suggère par ailleurs l’art. 8 al. 2 REFI lorsqu’il se réfère, outre au prix

d’achat, à des éléments de comparaison (cf. EF.1999.0011 du 18 octobre 1999,

consid. 9, p. 9 ; EF.1998.0009 du 10 août 1998, p. 8; EF.1997.0007 du 14

juillet 1997, p. 6). Le tribunal a déjà jugé à plusieurs reprises que

l'acquisition d'un immeuble aux enchères publiques par le créancier gagiste

tombait sous le coup de l'art. 9 REFI et que la valeur vénale de l'immeuble

devait, dans de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix

d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques si aucun enchérisseur ne

s'était opposé à l'adjudicataire (EF.1997.0025 du 26 mai 1998; EF.1997.0030 du

4.

septembre 1998; EF.2001.002 du 28 juin 2001; voir dans le même sens EF.1998.0006

du 17 juin 1998, dans lequel le tribunal a comparé le prix de vente à celui

auquel il a abouti en procédant à une estimation habituelle, quand bien même

l’adjudication s’est faite en présence de plusieurs enchérisseurs; de même,

EF.1998.0009 du 10 août 1998, cause dans laquelle le tribunal s'est écarté du

prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du

vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, en l'absence de

négociations). La situation de la présente espèce correspond à l'état de fait

retenu dans les cas cités ci-dessus (aucun enchérisseur ne s’est opposé à

l’adjudicataire) et aucune circonstance ne permet ici de remettre en cause la

jurisprudence bien établie du tribunal à cet égard. En l'occurrence, l'aliénation

avait un caractère involontaire et la société propriétaire qui faisait réaliser

l'immeuble en cause n'était pas en mesure d'exercer une quelconque influence

sur le prix d'adjudication. Une telle situation est donc clairement non

représentative du marché libre.

c) La commission est par

ailleurs autorisée à s’écarter du prix de vente convenu lorsqu’à l’issue de ses

calculs elle parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente

et la valeur vénale comptée (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; jurisprudence

confirmée à l’occasion d’écarts de l’ordre de 24-25 % entre le prix

d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale

calculée par la commission, EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b, p. 6

s., et EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; en outre EF.1999.0002 du 7 mai 1999

où l’écart était de 27% ).

d) Dans le cas

présent, la CEFI parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix

convenu (2’690'000 fr.) et la valeur estimée (3’612'000 fr.), calculée conformément

aux instructions du 20 novembre 1992 et aux indications du marché des parts de

copropriété par étage d’habitation. Dans ces conditions, la CEFI pouvait

considérer que la recourante avait bénéficié dans l’acquisition des immeubles

de circonstances extraordinaires au sens de l’art. 9 REFI, et qu’elle n’était

pas liée par le prix d’adjudication (au demeurant également inférieur de 21% à

l’estimation de 3'400’000 fr. faite par l’office des poursuites); c’est ainsi à

juste titre que la CEFI s’est écartée de la règle selon laquelle, pour un

immeuble récemment acquis, le prix d’acquisition représenterait la valeur

marchande.

3.

Les lots de PPE ont été

achetés par la recourante le 17 octobre 1996. Cette mutation justifiait dès

lors l’examen d’une éventuelle mise à jour de l'estimation fiscale. On

précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer

l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de

capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) doivent être fixées

à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive

est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 17 octobre 1996 (cf.

EF.1999.0011 du 18 octobre 1999, consid. 2 et les références).

Dans le cas

particulier, l’estimation liée à la révision générale est entrée en vigueur au

1er janvier 1995 (cf. instructions du Chef du Département des

finances pour les commissions de district d’estimation fiscale des immeubles du

31.

janvier 1991), quelle que soit la date exacte à laquelle la décision arrêtant

cette estimation – qui n’est pas au dossier - a été prise ; elle pourrait

le cas échéant être postérieure au 1er janvier 1995. Le tribunal de

céans a en effet déjà admis à plusieurs reprises que "les estimations

fiscales de la même étape d'une révision générale entrent toutes en vigueur

simultanément, même si elles ont été prononcées - en première instance ou sur

recours - ultérieurement" (cf. FI.1998.0030 du 4 décembre 1998,

EF.1995.0062 du 7 août 1996 et FI.2005.0121 du 24 juin 2005). Cela étant

précisé, aucune indication au dossier ne permet de considérer que, durant la

période qui sépare cette estimation de la vente aux enchères, soit un peu moins

de deux ans tout au plus, la valeur des biens-fonds aurait notablement varié. La

valeur estimée dans le cadre de la procédure d’exécution forcée (3'400'000 fr.)

est ainsi relativement proche de l’estimation fiscale (3'612'000 fr.), étant

rappelé au surplus que les calculs d’estimation des immeubles peuvent varier,

avec la conséquence qu’il n’est pas rare que l’avis des experts diverge sur le

même objet (cf. ATF 120 III 79, consid. 2b). La recourante, qui s’est

uniquement référée à cet égard aux principes relatifs à la prise en compte du

prix de vente - dont on a vu ci-dessus qu’ils n’étaient pas décisifs en

l’occurrence – ne s’est pas attachée à démontrer en quoi la situation du marché

immobilier pour des immeubles de rendement, de même catégorie que le sien, se

serait péjorée au point que la valeur des lots serait devenue substantiellement

inférieure à la valeur récemment portée au registre foncier. Au vu des

considérations qui précèdent, il n'y a effectivement pas lieu de reconsidérer l’estimation

fiscale issue de la révision générale.

4.

Les considérants qui

précèdent conduisent au rejet du recours. Vu l'issue du litige, la recourante

supportera l'émolument de justice arrêté au montant de l'avance de frais.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision du

8 septembre 1997 de la Commission fiscale des immeubles du district de Lausanne

est confirmée.

III. Un émolument

de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 22 juin 2006

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Composition

Faits

Considérants

1.

642.

3.

2.

4.

3.

31.

4.

Dispositif