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Décision

EF.1998.0003

TA - EF.1998.0003 - 1998-08-03 - LERCH Jean-Marc c/CEFI de Lausanne

3 août 1998Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle 707 de

Renens, située à la rue du Léman no 4, est dotée d'une surface de 1837 m2. Elle

accueille un bâtiment (ECA no 885, assuré pour une somme de 2'667'850 fr.),

lequel comprend d'une part une manufacture de papier et d'autre part une

habitation (sept logements de 2,5 à 4,5 pièces). La construction du bâtiment

remonte à 1930 et le dépôt a été édifié en 1947.

Cet immeuble, détenu

jusqu'en 1996 par la société en commandite Bucoma J.M. Lerch & Co (ci-après

: la société), a été estimé dans le cadre de la révision générale de 1992 à

2'275'000 fr.

Le 24 décembre 1996,

Jean-Marc Lerch a repris à son chapitre personnel l'immeuble de la société,

radiée d'office du registre du commerce.

B. A la suite du transfert

intervenu et de la vente d'une bande de terrain (32 m2) à la parcelle voisine

(708), la commission a par décision du 28 août 1997 ramené l'estimation fiscale

de la parcelle 707 de 2'275'000 à 1'873'000 fr.

Le 3 septembre 1997,

agissant par l'intermédiaire de BFF, Jean-Marc Lerch a contesté cette décision

auprès de la commission, en demandant à connaître les calculs fondant la

nouvelle estimation.

Le 8 septembre 1997,

la commission lui a communiqué les calculs suivants :

Habitation

Total

Revenu locatif au 1.12.1996 (y. c. place parc vacante

Fr. 140'760.-

Revenu total

Taux capitalis.

Estimation fiscale

Fr. 140'760.-

7.5 %

Fr. 1'876'800.-

./. vente de 32 m2, soit 1/2 de Fr. 7'000.-

./. Fr. 3'500.-

Estimation fiscale totale (arr.)

Fr. 1'873'000.-

Le

29 septembre 1997, Jean-Marc Lerch a informé la commission du fait qu'il

maintenait son recours et a conclu à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle

soit fixée à 1'400'000 fr.

C. Par décision rendue sur

recours le 29 janvier 1998, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la

parcelle 707 à 1'873'000 fr., en joignant à sa décision le calcul de contrôle

suivant :

Valeur de

rendement

Nature

Surface

en m2

Prix

au m2

Rendement/location

Total

Habitation

Fr.

140'760.-

Garages

Total

Fr.

140'760.-

Taux de capitalisation

8

%

Valeur de rendement

Fr.

1'760'000.-

Valeur vénale

Nature

Volume/surface

Prix

au m3/m2

Total

Valeur

nette

Habitation

5'234

Fr.

400.-

Fr.

2'093'600.-

Garage

Total

Fr.

2'093'600.-

Vétusté admise

30

%

Fr.

1'465'520.-

Valeur terrain

1'837

Fr.

400.-

Fr.

734'800.-

Fr.

734'800.-

Total valeur vénale

Fr.

2'200'000.-

Estimation

fiscale

valeur de rendement + valeur vénale

= Fr.

1'980'000.-

2

D. Par

acte du 18 février 1998, Jean-Marc Lerch a saisi le Tribunal administratif d'un

recours dirigé contre la décision rendue sur recours le 29 janvier 1998 par la

commission. Il conclut à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle soit fixée

à 1'491'951 fr. En bref, le recourant critique s'agissant de la valeur de

rendement le taux de capitalisation et en ce qui concerne la valeur vénale, la

valeur attribuée sans distinction au m3 de son immeuble, ainsi que la valeur du

terrain.

Le

recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.

E. Dans sa réponse au

recours du 30 mars 1998, la commission propose le maintien de sa décision,

relevant qu'au terme de son calcul de contrôle du 29 janvier 1998 elle était

parvenue à une estimation fiscale supérieure à celle notifiée le 28 août 1997.

F. Le 20 avril 1998, le

recourant a produit diverses pièces à l'appui de ses conclusions tendant à la

prise en considération d'un taux de capitalisation supérieur à 8%.

G. Le tribunal a tenu

audience sur place en date du 2 juillet 1998 et a procédé à cette occasion à

une visite des lieux.

Considérants

1.

a) En vertu de l'art. 2

al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne

entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.

Aux termes de l'alinéa

3.

de cette disposition, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au

rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent

et des charges annuelles et périodiques.

Le règlement du 22

décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) que la valeur de

rendement des immeubles est calculée dans la règle, d'après le rendement normal

de l'année précédente (art. 6 REFI) et que la capitalisation du rendement

s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du

rendement brut selon le genre d'immeuble (art. 7 al. 1 REFI).

b) Le recourant estime

que le rendement locatif de son immeuble devrait être calculé à un taux de 10

%, en se fondant sur les pièces produites lors de l'instruction et desquelles

il résulte que les récentes transactions immobilières se seraient négociées sur

la base de la valeur de rendement, à un taux en tous cas égal, voire supérieur

à 8 % (taux de capitalisation de l'état locatif compris entre 8 et 10,5 % selon

MK gestion, sur la base de taux de rentabilité bruts entre 9 et 12 % selon la

Régie Nafilyan SA, d'après un taux de capitalisation de l'état locatif compris

entre 9 et 11 % selon Rilsa agence immobilière SA ou entre 8 et 10 %, d'après

DHR, gérance immobilière).

Le tribunal constate

que les pièces produites, à supposer qu'elles suffisent pour établir une

tendance, ne précisent pas encore quels types d'immeubles étaient visés par ces

transactions ni les circonstances dans lesquelles ces transferts ont eu lieu.

Dans ces conditions, il serait à tout le moins hasardeux de se référer à des

indications somme toute très générales et abstraites. Dès lors, le tribunal

s'estime fondé à s'écarter de la teneur de ces pièces et à s'en tenir à sa

jurisprudence.

c) S'agissant

d'immeubles locatifs, le Tribunal administratif applique, en règle générale

depuis plusieurs années, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux

d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en

vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points

(RDAF 1993, p. 380). En l'occurrence, suivant cette jurisprudence, le taux de

capitalisation aurait dû être arrêté à 7,1/4 %, soit à un taux moins favorable

que celui retenu par la commission. En l'espèce, le taux de capitalisation

retenu, à savoir 8 %, ne peut qu'être confirmé, le tribunal relevant que l'état

général du bâtiment - au demeurant sain - ne justifiant pas la prise en compte

d'un taux encore supérieur. Dès lors, la valeur de rendement, arrêtée à

1'760'000 fr., doit être maintenue.

2.

a) Selon l'art. 2 al. 4

LEFI, la valeur vénale d'un immeuble correspond à la valeur marchande de

celui-ci.

b) En ce qui concerne

la valeur de son bâtiment, le recourant préconise de distinguer d'une part la

partie dépôt, bureau, cave, chaufferie et chambre à lessive de son immeuble

(3'465 m3) et d'autre part, la partie logements et combles de celui-ci (1'769

m3). Pour la première, il revendique que celle-ci soit calculée à un prix de

280.

fr./m3, valeur à neuf et pour la seconde à un prix de 400 fr./m3, valeur à

neuf.

La visite des lieux a

effectivement démontré que la partie dépôt, sommairement équipée vu sa

destination, devait être taxée à un prix différencié, sur la base d'une valeur

à neuf de 150 fr./m3, dont à déduire 30 % de vétusté, soit à un prix de 105

fr./m3 valeur actuelle. En revanche, seul un volume de 1'435 m3, repris de la

police ECA, doit être retenu à ce prix. En effet, il ne se justifie pas d'y

inclure notamment le volume du bureau et magasin, ni celui des caves, buanderie

et chaufferie, lequel appartient à la partie logement. Pour ce qui est du reste

du bâtiment, sa valeur peut être estimée, comme le revendique le recourant, à

280.

fr./m3 valeur actuelle (400 fr./m3 - 30% vétusté). Le tribunal parvient

ainsi à une valeur intrinsèque de l'immeuble de 1'214'395 fr. (1'435 m3 x 105

fr./m3 + 3'799 m3 x 280 fr./m3).

d) Le recourant

critique la valeur du terrain arrêtée à 400 fr./m2 par l'autorité intimée. Il

fait valoir que le prix du terrain doit être fixé sur la base de la vente

intervenue, soit à un prix de l'ordre de 218 fr./m2.

Il n'est pas contesté

que le recourant a vendu une bande de terrain de 32 m2 à son voisin à ce

prix-là. Toutefois, l'on ne saurait se fonder sur une telle vente. En effet, il

s'agissait de la vente d'une très petite surface, de surcroît à un voisin. Une

telle transaction n'est assurément pas représentative des prix pratiqués sur le

marché et peut être assimilée à une vente intervenant dans les circonstances

extraordinaires visées par l'art. 9 REFI.

En l'espèce, le

terrain litigieux, relativement centré, est situé à un emplacement qui n'est

pas défavorable à l'activité commerciale qu'abrite le bâtiment. Toutefois, il

apparaît que l'immeuble se trouve à proximité immédiate des voies de chemin de

fer et partant est exposé à des nuisances, sans compter celles du trafic

urbain. Tout bien considéré, il apparaît qu'un prix de 400 fr./m2 est trop

élevé et doit être ramené à 350 fr./m2. Le tribunal obtient ainsi pour le

terrain une valeur de 642'950 fr.

e) Compte tenu d'une

valeur intrinsèque du bâtiment de 1'214'395 fr. et d'une valeur du terrain de

642'950 fr., le tribunal parvient à une valeur vénale de 1'857'345 et à une

estimation fiscale arrondie de 1'809'000 fr. (1'857'345 + 1'760'000 = 3'617'345

: 2 = 1'808'672). Ce résultat ne conduit pas à l'admission du recours au regard

du pouvoir d'examen du tribunal.

En effet, l'art. 36

lit. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours

la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation.

Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur

contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut

alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts TA EF 98/0006 du 17

juin 1998 et réf. citées).

En l'occurrence, le

tribunal parvient à une estimation fiscale inférieure de 64'000 fr. à celle

retenue par la décision attaquée, ce qui représente une différence de 3 % qui

ne justifie pas l'intervention du tribunal. La décision attaquée, qui retient

une estimation fiscale inférieure à celle arrêtée dans le cadre de la dernière

révision générale (EF 1992 : 2'275'000 fr.), doit être confirmée.

3.

Les considérants qui

précèdent conduisent au rejet du recours aux frais du recourant qui succombe

(art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision rendue

sur recours le 29 janvier 1998 par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne, arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle

707 de Renens à 1'873'000 francs, est confirmée.

III. Un émolument

de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge du recourant, cette somme étant

compensée par son dépôt de garantie.

Lausanne, le 3 août 1998

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.