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Décision

EF.1998.0007

TA - EF.1998.0007 - 1998-07-23 - GIRARDET Jean-Pierre c/CEFI de Lausanne

23 juillet 1998Français7 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle 5327 de

Lausanne, située à l'avenue Warnery 11, est dotée d'une surface de 870 m2. Elle

accueille une habitation (270 m2) et deux garages (respectivement 1 et 2 box),

construits en 1929.

Cet immeuble, détenu

jusqu'en 1997, par la Société Immobilière Rivage Fleuri B (ci-après : la S.I.),

a été estimé dans le cadre de la révision générale de 1992 à 1'866'000 fr. (EF

précédente RG 1975 : 571'000 fr.).

B. Par acte notarié du 26

mai 1997, Jean-Pierre Girardet a acquis le capital-actions de la S.I. pour le

prix de 1'585'000 fr.

Par acte authentique

du 23 juillet 1997, Jean-Pierre Girardet, profitant d'une liquidation

fiscalement privilégiée, a repris en son nom la propriété de l'immeuble 5327.

Le prix de vente a été fixé à 1'850'000 fr., sur la base de la valeur de sortie

de l'immeuble acceptée par l'administration cantonale des impôts, laquelle

avait elle-même repris cette valeur de l'expertise effectuée par De Rham.

C. A la suite du transfert

intervenu, la commission a procédé, par décision du 8 décembre 1997, à une

nouvelle estimation fiscale de l'immeuble 5327 et a fixé celle-ci à 2'503'000

fr., sur la base de l'état locatif au 30 septembre 1997 (193'974 fr. par an)

capitalisé à un taux de 7,75 %.

Jean-Pierre Girardet a

contesté cette décision auprès de la commission, laquelle a, par décision

rendue sur recours le 9 février 1998, ramené de 2'503'000 à 2'353'000 fr.

l'estimation fiscale de la parcelle 5327. A cette occasion, la commission lui a

indiqué que la taxation avait été effectuée en fonction des éléments suivants :

Valeur de

rendement

Nature

Surface

en m2

Prix

au m2

Rendement/location

Total

Habitation

Fr.

193'974.-

Garages

Total

Fr.

193'974.-

Taux de capitalisation

7.75

%

Valeur de rendement

Fr.

2'503'000.-

Valeur vénale

Nature

Volume/surface

Prix

au m3/m2

Total

Valeur

nette

Habitation

4'752

Fr.

550.-

Fr.

2'613'600.-

Garage

Total

Fr.

2'613'600.-

Vétusté admise

30

%

Fr.

1'829'520.-

Garages

Fr.

45'000.-

Valeur terrain

870

Fr.

550.-

Fr.

478'500.-

Fr.

478'500

Total valeur vénale

Fr.

2'353'000.-

Estimation

fiscale

Arrêtée

à la valeur vénale

Fr.

2'353'000.-

D. Jean-Pierre

Girardet a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la

décision de la commission du 9 février 1998, aux termes duquel il demande à ce

que l'estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée à 1'878'751 fr., sur la

base du prix d'acquisition de l'immeuble comme valeur vénale (soit un prix de

revient de 1'906'265 fr. au vu des impôts et engagements de la société) et

d'une valeur de rendement fixée à 1'851'238 fr.

E. Dans sa réponse au

recours, l'autorité intimée a proposé le maintien de sa décision.

F. Le tribunal a tenu

audience sur place en date du 2 juillet 1998 en présence des parties et a

procédé à cette occasion à une visite des lieux.

Considérants

1.

a) En vertu de l'art. 2

de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale

ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

b) En l'espèce, la

Dispositif

commission, qui a calculé une valeur de rendement de 2'503'000 fr., a arrêté

l'estimation fiscale litigieuse sur la base de la valeur vénale de l'immeuble,

fixée en l'occurrence à 2'353'000 fr. Le recourant estime que l'estimation

fiscale ainsi obtenue est néanmoins trop élevée, qu'elle accuse en effet une

progression, contraire à l'évolution du marché immobilier.

c) Tout d'abord, le

tribunal constate que le rendement de l'immeuble est élevé et qu'il a été

capitalisé à un taux de 7,75 %, soit un taux très favorable, au regard de la

jurisprudence. En effet, le Tribunal administratif applique, en règle générale,

pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt

hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en vigueur

au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (TA,

arrêt EF 97/007 du 14 juillet 1997 et réf. citées). En l'occurrence, suivant

cette jurisprudence, le rendement locatif aurait dû être capitalisé à un taux

de 6,5 %, nettement moins favorable au recourant, ce qui n'infirme néanmoins

pas le fait que l'immeuble en question a incontestablement une valeur de

rendement supérieure à sa valeur vénale. C'est donc à juste titre que sur le

principe l'estimation fiscale a été arrêtée à la valeur vénale, au regard de

l'art. 2 al. 2 LEFI. Toute la question est de savoir si la valeur vénale doit

être arrêtée à 2'353'000 fr. comme le soutient la commission ou au contraire, à

1'878'751 fr., selon le recourant.

d) En vertu de l'art.

20 LEFI, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations.

Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,

réunions ou divisions de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitutions ou radiations de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles ont notablement augmenté ou diminué.

Le tribunal constate

que dans le cadre de la révision générale de 1992, l'estimation fiscale de la

parcelle 5327 a passé de 571'000 fr. à 1'866'000 fr. En l'espèce, la commission

a procédé à une mise à jour de l'estimation à la suite du transfert de

propriété intervenu, augmentant ainsi de près de 500'000 fr. le montant de

l'estimation revue en 1992. Or, il résulte de l'expertise effectuée dans le

cadre de la liquidation de la S.I. que la valeur marchande de l'immeuble

s'élève à 1'850'000 fr., soit à une valeur proche de la valeur officielle

retenue dans la révision générale. Le tribunal juge dès lors qu'il faut s'en

tenir à la valeur vénale fixée par l'expert, à savoir 1'850'000 fr., qui

correspond également à celle portée au registre foncier en 1992. En l'absence

de travaux, le simple changement de propriétaire - in casu purement formel

d'ailleurs - ne justifie pas en soi une hausse, alors même que les prix sur le

marché immobilier n'ont pas augmenté depuis le début des années 1990.

2. Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission du recours aux frais de l'Etat (art. 55

LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision

rendue sur recours le 9 février 1998 par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation

fiscale de la parcelle 5327 de Lausanne est fixée à 1'850'000 fr.

III. Les frais du

présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie

effectué, par 2'500 fr., sera restitué au recourant.

Lausanne, le 23 juillet 1998

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.