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Décision

EF.1998.0011

TA - EF.1998.0011 - 1998-12-03 - DUBAS Charles/CEFI de Vevey

3 décembre 1998Français27 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Charles Dubas est

propriétaire de la parcelle N° 983 du cadastre de la Commune de La

Tour-de-Peilz, située à la route de Sichoz 39. Cette parcelle, d'une surface

totale de 1'923 m2, se compose d'une habitation avec garage, construite en

1960, ainsi que d'aménagements extérieurs, constitués d'arbres et de haies,

cadastrés en places-jardins pour 1'625 m2.

B. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

de Vevey (ci-après : la commission) a porté le 25 juillet 1994 l'estimation

fiscale de la parcelle N° 983 de 580'000 fr. à 1'200'000 fr. Cette estimation

se présentait comme suit :

"Valeur vénale :

Terrain : 1'923 m2

à Fr. 250.-/le m2 arrondi à Fr. 480'000.--

Bâtiment : 2'417m3 à Fr. 450.-/le m3 arrondi à Fr. 1'080'000.--

Garage Fr. 40'000.--

Fr. 1'600'000.--

Valeur de

rendement :

Fr. 5'000.--/mois

soit Fr. 60'000.-- par année

(376 m2 à Fr. 160.-/le m2) capitalisés à 7,5% Fr. 800'000.--

TOTAL Fr. 2'400'000.--

=============

Estimation fiscale

= moyenne Fr. 2'400'000.-- : 2 = Fr. 1'200'000.--."

C. Le 30 janvier 1998,

Charles Dubas a mandaté Gilles Blatt, ingénieur ETS génie rural et mensuration

et ingénieur en gestion d'entreprise UTS, pour procéder à une expertise des

valeurs ECA et fiscales de son bien-fonds. Un rapport a été établi à cet effet

le 9 février 1998. Selon ce dernier, la valeur du terrain s'élève à Fr. 90.--

le m2, montant pondéré par un coefficient de "mise en valeur" de 2.3

(tenant compte des équipements de base et de détail, de la connexion avec les

transports publics, de la proximité des écoles, des possibilités sportives, de

la proximité des commerces, des débouchés professionnels du bassin, des

loisirs, du panorama et du potentiel de développement) et d'un facteur

"potentiel de développement" de 1, soit 207 fr. le m2, ce qui aboutit

à une valeur totale de 398'061 fr. S'agissant du bâtiment, l'expert retient un

volume de 1'970 m3. Compte tenu de la dépréciation du bâtiment, érigé en 1960,

la valeur retenue par la commission de 450 fr. le m3 lui paraît justifiée et la

valeur vénale actuelle s'élève donc à 886'500 fr. (1'970 m3 x 450 fr. le m3).

La valeur du garage équivaut à 33'900 fr., soit 113 m3 à 300 fr. le m3. Ainsi,

la valeur vénale totale de l'immeuble correspond à 1'318'461 fr. (valeur du

terrain 398'061 fr. + valeur de l'immeuble 886'500 fr. + valeur du garage

33'900 fr.). Quant à la valeur de rendement, elle s'élève à 600'426 fr., valeur

correspondant à un revenu locatif mensuel de 3'750 fr. et à un prix de 130 fr.

le m2 pour une surface habitable totale de 346,40 m2. En conclusion, la valeur

fiscale de l'objet en cause devrait être selon l'expert de 960'000 fr.

(1'318'461 fr. + 600'426 fr. : 2).

D. Se fondant sur les

conclusions du rapport d'expertise susmentionné, Charles Dubas a présenté à la

commission, en date du 12 février 1998, une demande de révision de l'estimation

fiscale de son bien-fonds en application de l'art. 23 de la loi sur

l'estimation fiscale des immeubles.

E. Par décision du 16 mars

1998, l'autorité intimée a refusé d'entrer en matière avant que l'intéressé

n'ait produit une nouvelle police d'assurance ECA. Elle a invité le requérant à

s'adresser à l'établissement compétent, à charge pour ce dernier d'examiner

s'il y avait lieu de modifier le calcul des volumes du bâtiment.

F. Charles Dubas a recouru

contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 6 avril 1998. Il

conclut à l'annulation de la décision entreprise et au renvoi de son dossier à

l'autorité intimée pour qu'elle procède à une nouvelle estimation

rectificative. Il expose en substance que pour déterminer la valeur vénale, ni

la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles, ni son

règlement d'application du 22 décembre 1936 ne se réfèrent à la valeur ECA ni

même expressément au volume du bâtiment. En revanche, les instructions données

par le chef du Département des finances lors de la révision générale de

1994/1995 précisent qu'afin de contrôler la précision de l'estimation, la

commission de district prendra en considération la mensuration cubique du

bâtiment et indique la manière de calculer la valeur de celui-ci, soit en

multipliant le volume par un prix unitaire au m3, diminué le cas échéant d'une

pondération calculée en pour-cent de la valeur à neuf, pour tenir compte de la

dépréciation. Enfin, ayant rendu vraisemblable que la valeur fiscale de son

immeuble, calculée correctement, s'écartait de l'estimation portée au registre

et reposait sur une estimation contestable de la valeur de rendement, le

recourant estime qu'il avait droit à la révision.

Dans le délai imparti,

l'intéressé s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.

G. L'autorité intimée s'est

déterminée le 12 mai 1998. Elle conclut au rejet du recours en précisant que,

conformément aux instructions données pour la révision générale des estimations

fiscales, les polices d'assurance-incendie ont servi de base pour le calcul du

volume des bâtiments dans tout le canton et que la méthode de calcul retenue

par l'expert n'est pas la seule méthode envisageable, l'ECA pouvant décider

d'effectuer une contre-expertise. S'agissant de la valeur de rendement, elle

estime que le prix de 130 fr. le m2 pour une construction de la qualité de

celle du recourant est tout à fait discutable au regard de la fourchette donnée

par les instructions, soit entre 100 fr. à 200 fr. le m2. En revanche, elle ne

conteste pas la surface habitable invoquée, soit 346,40 m2 au lieu de 376 m2

indiqués par l'intéressé dans sa réponse au questionnaire du 8 octobre 1993.

Elle précise enfin qu'elle acceptera une demande de révision dans la mesure où

l'ECA admet une diminution sensible du volume en cause.

H. Le recourant a déposé un

mémoire complémentaire le 3 juin 1998 en maintenant ses conclusions. De son

côté, la commission s'est encore exprimée le 23 juin 1998 en signalant que

l'ECA serait entré en matière sur le principe d'une révision de la taxe. Le

recourant a confirmé le 21 juillet 1998 que l'ECA avait modifié les volumes

litigieux pour retenir 1'940 m3 pour la villa (au lieu de 2'417 m3 selon

l'ancienne police) et 112 m3 pour le garage (au lieu de 131 m3 selon l'ancienne

police). Il a produit au tribunal copie des nouvelles polices ECA, pièces qui

ont été transmises à l'intimée le 23 juillet 1998.

I. Le 12 août 1998, la

commission a modifié sa décision du 16 mars 1998 en ces termes :

"...

après avoir réétudié le dossier et pris

connaissance des nouvelles polices d'assurance-incendie, il paraît équitable à

la commission de revenir sur 2 points de sa taxation, à savoir : 1) valeur

vénale du bâtiment et 2) valeur de rendement de l'habitation.

Dès lors son nouveau calcul est le suivant :

Valeur vénale

Terrain : 1923 m2 à

Fr. 250.-/le m2 arrondi à Fr. 480'750.--

Bâtiment : 1940 m3 à Fr. 450.-/le m3 arrondi à Fr. 873'000.--

Garage : 112 m3 à Fr. 300.-/le m3 Fr. 33'600.--

Subtotal Fr. 1'387'350.--

Valeur de

rendement :

346 m2 à Fr.

160.-/le m2 soit Fr. 55'360.- par année

capitalisés à 7.5% Fr. 738'133.--

Total

: Fr. 2'125'483.--

Moyenne : Fr. 1'062'741.50

Nouvelle

estimation fiscale : Fr. 1'060'000.--"

=============

Le juge instructeur a

invité l'intéressé à indiquer au tribunal si, compte tenu de la modification de

la décision entreprise, il entendait retirer, maintenir ou modifier son

recours. Charles Dubas a répondu le 28 août 1998 en modifiant ses conclusions

du 6 avril 1998 comme suit :

"...

I. constater que la Commission d'estimation

fiscale des immeubles a refusé sans droit, le 16 mars 1998, d'entrer en

matière sur la demande de révision présentée par le recourant, fondée sur

l'article 23 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles, alors même que

les conditions d'application de cette disposition étaient réunies,

II. constater que la Commission d'estimation

fiscale des immeubles, par une nouvelle taxation datée du 12 août 1998, a fait

entièrement droit aux conclusions du recourant en entrant en matière,

III. constater qu'il se justifie dès lors de

rayer la cause du rôle,

IV dire qu'en vertu de l'art. 55 al. 1 LJPA,

les frais et dépens doivent être supportés par la partie qui succombe,

V. dire que lorsque la partie intimée modifie

sa position au point que le recourant obtient la complète adjudication de ses

conclusions, elle doit être assimilée à la partie qui succombe,

VI. régler le sort des frais,

VII- allouer au recourant une indemnité

convenable à titre de dépens."

Il expose souhaiter

obtenir un jugement de principe constatant l'illégalité de la position adoptée

par l'autorité intimée qui avait refusé d'entrer en matière sur une requête de

révision fondée sur l'art. 23 de la loi tant qu'il n'avait pas produit de

nouvelles polices d'assurance ECA. Il allègue pouvoir se prévaloir d'un intérêt

digne de protection à requérir la constatation par le tribunal de son droit

contesté par l'intimée. Cet intérêt est personnel, toujours actuel, une telle

situation pouvant se reproduire un nombre indéterminé de fois pour d'autres

immeubles dont il serait propriétaire, et vise une situation concrète. De même,

l'Association des professionnels de la mensuration, qui l'appuie dans son

recours, peut se prévaloir d'un intérêt à la décision requise dans la mesure où

ses membres doivent pouvoir orienter leurs clients et leur dire comment le

tribunal de céans interprète l'art. 23 de la loi sur l'estimation fiscale des

immeubles. Il en irait de même selon lui de l'ECA.

J. Le recourant a déposé

un mémoire complémentaire le 4 septembre 1998. Il conteste la valeur vénale du

terrain retenue par la commission, soit 250 fr. le m2, laquelle n'a pas pris en

compte les modifications structurelles du marché immobilier et le retour à des

prix plus réalistes pour les parcelles bâties. Il considère que le prix de 207

fr. le m2 tel que retenu par l'expert Gilles Blatt est déterminant, puisqu'il

se fonde sur des coefficients de pondération expliqués. La valeur vénale du

bâtiment et du garage n'est en revanche pas contestée. Quant à la valeur de

rendement, le recourant se réfère à nouveau à la valeur retenue par l'expert

soit 130 fr. le m2 habitable, ce qui représente un loyer mensuel de 3'748 fr.

se rapprochant des prix du marché. Il conclut à l'admission de son recours et à

une nouvelle estimation fiscale établie comme suit :

Valeur vénale

Terrain : 1923 m2

à Fr. 207.-/le m2 arrondi à Fr. 398'000.--

Bâtiment : 1940m3 à Fr. 450.-/le m3 arrondi à Fr. 873'000.--

Garage : 112 m3 à Fr. 300.- le m3 Fr. 33'600.--

Sous-total Fr. 1'304'600.--

Valeur de

rendement :

346 m2 à Fr. 130,00

le m2 soit Fr. 44'980,00 par année

capitalisés à 7.5% Fr. 599'733.--

Total

: Fr. 1'904'333.--

Moyenne : Fr. 952'166.--

Nouvelle

estimation fiscale : Fr. 950'000.--"

==============

K. L'autorité intimée s'est

déterminée le 5 octobre 1998 en proposant le rejet du recours. Elle relève au

sujet de la valeur vénale du terrain que des transactions récentes de parcelles

situées à proximité de celle du recourant se sont conclues entre 300 fr. et 550

fr. le m2. De même, une parcelle sise à la route de Sichoz 51 (parcelle no 1699

d'une surface de 1'554 m2 comportant une habitation de 918 m3) s'est vendue, le

3 octobre 1994, au prix de 950'000 fr. En ce qui concerne la valeur de

rendement, la commission se réfère au prix moyen de location pour une villa sur

la riviera vaudoise, soit environ 500 fr. par pièce habitable. Elle souligne

enfin que le prix avancé par l'intéressé de 130 fr. le m2, est inférieur au

prix moyen de 150 fr. le m2 prévu par les instructions applicables, alors même

que l'habitation en cause est d'un "standing" nettement supérieur à

la moyenne et se trouve au surplus située dans un quartier privilégié.

L. Le tribunal a tenu

audience sur place le 2 novembre 1998, en présence du recourant, de son épouse,

et de leur conseil, du président et du secrétaire de la commission, du syndic

de la commune et de l'expert Gilles Blatt. Les parties ont été entendues dans leurs

explications. Le recourant a notamment précisé à cette occasion avoir appris

par un article de presse paru au début 1998 que de nombreuses estimations

fiscales reposeraient sur des chiffres erronés. C'est dans ces circonstances

qu'il a décidé de mandater un expert pour contrôler les volumes de sa villa. Il

a par ailleurs déclaré n'être propriétaire dans le canton que de la parcelle no

983, ainsi que d'une autre parcelle de forêt située au-dessus de Rougemont.

Cette dernière comprend un cabanon dont la valeur de rendement fait

actuellement l'objet d'une contestation auprès de la commission d'estimation

fiscale compétente. S'agissant de la valeur vénale du terrain, les

représentants de l'intimée ont précisé qu'en accord avec les communes du

district, tous les terrains d'une surface supérieure à 1'000 m2 et bien situés

étaient taxés à un prix qui n'est pas inférieur à 250 fr. le m2.

Le tribunal a

également visité la villa, composée de 10 pièces environ. L'état de cet

immeuble est bon, même si son agencement (salles de bains, cuisine, etc.) est

relativement dépassé et usagé. Les sols, notamment celui des balcons, est

abîmé, sans que cette dégradation ne puisse toutefois être tenue pour

inhabituelle au regard de l'année de construction (1960).

M. Le tribunal a délibéré à

huis clos.

N. Les arguments respectifs

des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives (ci-après LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il

est au surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 litt. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation.

Conformément à la jurisprudence, il y a abus du pouvoir d'appréciation

lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se

laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des

dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des

principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire,

égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365 consid. 3b

in fine; ATF 118 Ib 205 consid. 4a). Il ne peut invoquer l'inopportunité que si

la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935

sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) ne comporte aucune

disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité.

Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la

légalité en matière d'estimation fiscale.

2.

Aux termes de l'art. 23

al. 1er LEFI, tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de

son immeuble s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte

de l'estimation portée au registre.

a) Il faut tout

d'abord dissiper une difficulté de terminologie. En effet,

l'art. 23 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit

de procédure, en matière administrative en particulier: il permet en effet de

demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et

permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale

s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande

de réexamen ou de nouvel examen (sur cette institution v. André Grisel, Traité

de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 949). Au surplus, la révision prévue

par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de

l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI; v. en outre RDAF 1991, 324; cf. aussi

TA, arrêt EF 93/024 du 30 août 1994).

Mais la voie de la

révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière

administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être

reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles

spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les

règles des

art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux. La voie de la révision

serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des faits nouveaux

importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de

taxation". Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre ici

ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se sont

produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché

sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (sur ce

point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée; v. aussi

arrêts TA EF 94/046 du 11 juillet 1994 et EF 95/0065 du 24 avril 1996).

b) En l'espèce, les

faits invoqués par Charles Dubas à l'appui de sa demande de révision ont trait

aux volumes de son immeuble, substantiellement inférieurs à ceux retenus par la

commission dans sa décision du 25 juillet 1994 (1'940 m3 au lieu de 2'417 m3

pour la villa et 112 m3 au lieu de 131 m3 pour le garage). Ce n'est qu'après

avoir appris, par l'intermédiaire de la presse, que de nombreuses estimations

fiscales reposaient sur des bases de calcul inexactes, qu'il a recouru aux

services d'un expert pour déterminer les volumes exacts de sa villa. La

production d'un rapport d'expertise confirmant le bien-fondé de ses doutes n'a

toutefois pas suffi pour que la commission accepte d'entrer en matière sur une

demande de révision. L'autorité intimée a en effet subordonné son nouvel examen

à la production de nouvelles polices ECA, exigence à laquelle l'intéressé a

accédé au mois de juillet 1998. Se fondant sur ces nouveaux documents,

l'intimée a modifié sa décision du 16 mars 1998 et procédé à une nouvelle

taxation en date du 12 août 1998. Le recours du 6 avril 1998 aurait pu dès lors

être déclaré sans objet et la cause rayée du rôle si Charles Dubas n'avait pas

modifié ses conclusions en demandant que le tribunal de céans constate dans un

premier temps que la commission avait refusé sans droit d'entrer en matière sur

une demande de révision (art. 23 LEFI), puis qu'il réduise la nouvelle

estimation fiscale du 12 août 1998.

3.

Conformément à l'art.

37.

al. 1 LJPA, le droit de recours appartient à toute personne physique ou

morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Le recours n'est pas destiné

à faire trancher des questions juridiques en dehors d'un cas concret et le juge

ne se prononce que sur un recours dont l'admission élimine véritablement un

préjudice existant (P. Moor, Droit administratif, vol. II, p. 419; A. Macheret,

La qualité pour recourir: clé de la juridiction constitutionnelle et

administrative du Tribunal fédéral, in RDS 1975 II, p. 160 + réf. cit.).

Le recourant doit

ainsi avoir une intérêt actuel à l'admission de son recours. Cela signifie que

le recours ne peut être déposé à titre éventuel pour préserver l'avenir ou

lorsque l'acte est devenu sans objet ou a été exécuté (B. Knapp, Précis de

droit administratif, 4ème éd., p. 408 plus réf. cit.) L'intérêt du recourant

doit être actuel non seulement au moment où le recours est déposé, mais encore

lors du prononcé de la décision sur recours. S'il s'éteint pendant la

procédure, le recours n'est plus recevable (ATF 98 Ib 57). Cependant, la

condition de l'existence d'un intérêt actuel peut être abandonnée lorsqu'elle

empêcherait le contrôle de la constitutionnalité ou de la légalité d'un acte

qui peut se reproduire en tout temps et qui, en raison de sa brève durée,

échapperait toujours à la censure (P. Moor, op. cit., p. 419; ATF 101 Ia 169).

Exceptionnellement, l'exigence mentionnée ci-dessus peut donc être abandonnée

lorsque la question de droit soulevée revêt une importance de principe (ATF 121

I 279, JT 1997 I 266 plus réf. cit.).

Dans le cas présent,

s'il est incontestable qu'au moment du dépôt de son recours le 6 avril 1998, le

recourant pouvait se prévaloir d'un intérêt actuel puisqu'il demandait un

réexamen de l'estimation fiscale de sa parcelle en raison de nouveaux éléments

dont il ignorait l'existence lors de la révision générale de 1994 (erreur

d'appréciation des volumes de son bâtiment), force est de constater

qu'aujourd'hui cet intérêt fait défaut, l'intimée ayant accepté de procéder à

la révision requise en cours de procédure (le 12 août 1998). De plus, on ne se

trouve manifestement pas dans une hypothèse susceptible de se reproduire en

tout temps. Le recourant ne possède à ce jour, mis à part la parcelle

litigieuse, qu'un seul autre bien-fonds sur le territoire cantonal et ce

dernier fait l'objet d'un litige totalement étranger à celui relatif à la parcelle

No 983.

4.

Le recourant a en

revanche raison lorsqu'il affirme que les administrés peuvent demander des

décisions en constatation. Ainsi, l'art. 25 de la loi fédérale du 20 décembre

1968.

sur la procédure administrative le prévoit-il expressément, l'autorité

ayant notamment l'obligation de donner suite à une demande en constatation,

lorsque le requérant établit qu'il a un intérêt digne de protection à obtenir

une telle décision. Cette institution est une conséquence du principe de la

sécurité du droit, l'administré pouvant avoir un intérêt à connaître par avance

le régime juridique applicable à telle ou telle activité. C'est ainsi par

exemple qu'un importateur souhaite s'assurer, auprès de l'administration, que

l'importation d'une durée déterminée est ou non soumise à contingentement (ATF

101.

Ib 429). La procédure de constatation permet dans cette hypothèse à

l'administré, avant d'engager des investissements en vue d'une activité donnée,

de vérifier qu'il sera en mesure de remplir les conditions posées par le droit

public à l'exercice de celle-ci (v. également arrêt TA AC 95/0015 du 5 mars

199).

En l'espèce, Charles

Dubas allègue avoir un intérêt digne de protection à faire constater le

caractère illégal du refus de l'autorité intimée d'entrer en matière sur sa

demande de révision. On ne conçoit cependant pas que la constatation du

prétendu caractère illégal lui soit d'une quelconque utilité, puisqu'il n'est -

à tout le moins en l'état actuel - pas propriétaire d'autres immeubles dans le

canton, sous réserve d'une parcelle sans rapport possible avec le présent

litige. Quant à l'Association des professionnels de la mensuration ou de l'ECA,

on voit mal comment ils pourraient effectivement justifier l'existence d'un

intérêt digne de protection à l'obtention de la décision requise dès lors

qu'ils ne sont pas partie au présent litige et n'ont d'ailleurs pas recouru

contre les décisions en cause.

Quoi qu'il en soit, la

question du droit de Charles Dubas à obtenir un jugement constatatoire peut

être laissée indécise pour la raison suivante. En produisant les nouvelles

polices ECA le 21 juillet 1998, le recourant a donné suite aux exigences de la

commission telles que mentionnées dans la décision de cette dernière du 16 mars

1998.

La remise de ces nouveaux documents a amené l'intimée à réviser

l'estimation fiscale de la parcelle en cause. Cela étant, le recourant ne peut

plus aujourd'hui demander au tribunal de constater le caractère prétendûment

illicite d'une décision à laquelle il a implicitement adhéré par la production

des nouvelles polices ECA. Une appréciation différente ne pourrait être

envisagée que dans l'hypothèse, à l'évidence non réalisée en l'espèce, où le

requérant aurait été contraint de donner suite aux exigences de l'autorité pour

sauvegarder ses droits, litigieux ou non. La conclusion I nouvelle du recourant

telle qu'elle ressort de son mémoire du 28 août 1998 ne peut par conséquent

qu'être rejetée.

5.

Il reste encore à

examiner si les autres conclusions relatives à la valeur vénale du terrain et à

la valeur de rendement de la villa formulées dans le mémoire complémentaire du

4.

septembre 1998 sont bien fondées. Charles Dubas soutient que les valeurs

retenues par la commission dans sa décision du 12 août 1998 sont excessives et

doivent être remplacées par celles du rapport de l'expert Gilles Blatt.

Lorsque l'intimée est

entrée en matière sur la demande de révision le 12 août 1998, elle s'est

limitée à adapter les chiffres retenus dans sa décision du 25 juillet 1994 pour

le volume du bâtiment, du garage et de la surface habitable . Elle n'a en

revanche nullement modifié le prix de vente de la maison (soit 450 fr. le m3),

ni celui de rendement dudit immeuble (soit 160 fr. le m2 et un taux de

capitalisation à 7.5 %). Cette manière de procéder est parfaitement correcte.

Comme exposé ci-dessus, la révision ne peut intervenir qu'en présence de faits

"nouveaux", soit de faits survenus avant la décision attaquée, mais

que le requérant a été empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la

procédure précédente. Or dans le cas présent, l'intéressé n'affirme ni

n'établit que les valeurs contestées auraient déjà été erronées avant la

décision de juillet 1994. De même, il ne prétend nullement avoir été privé de

manière non fautive de la possibilité de recourir contre la décision du 25

juillet 1994. Dans ces conditions, il serait gravement contraire au principe de

la sécurité du droit que d'admettre une remise en cause, près de quatre ans

plus tard, des éléments d'appréciation (valeur vénale et valeur de rendement) d'une

estimation non contestée en temps utile par la voie juridictionnelle ordinaire

du recours.

De même, l'argument

selon lequel les modifications structurelles du marché immobilier et le retour

à des prix plus réalistes pour les parcelles bâties auraient dû être pris en

compte, ne résiste pas à l'examen. Si de tels arguments pourraient

théoriquement permettre un nouvel examen en application de l'art. 23 LEFI

(modification notable des circonstances ultérieurement à la décision

d'estimation), ils ne peuvent cependant entrer en ligne de compte dans le cas

présent. En effet, il n'est nullement établi que l'évolution à la baisse du

marché immobilier telle qu'alléguée par le recourant se serait brusquement

modifiée au début 1998. Bien au contraire, il est notoire que cette chute s'est

amorcée il y a quelques années déjà. Par ailleurs, même si l'on tient compte du

fait que le marché immobilier est actuellement très calme, il ne faut néanmoins

pas perdre de vue que dans le système vaudois, les estimations fiscales sont

fixées pour de longues années, ce qui s'oppose à une modification des

estimations au gré des fluctuations du marché (cf. arrêts TA EF 92/036 du 30

mars 1993 et EF 97/0016 du 6 novembre 1997).

6.

On relèvera cependant,

par surabondance de droit et à toutes fins utiles, que l'estimation litigieuse

est pleinement fondée. S'agissant tout d'abord de la valeur vénale du terrain,

les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des

immeubles émises par le Chef du Département des finances le 31 janvier 1991

(ci-après les Instructions) stipulent que la valeur vénale des terrains à bâtir

se détermine en fonction des prix moyens pratiqués dans la région concernée

pour un terrain comparable. A défaut d'éléments de comparaison et à titre indicatif,

les Instructions ont fixé des valeurs vénales moyennes au m2, lesquelles se

situent pour le district de Vevey entre 200 fr. et 600 fr. le m2. Le prix de

250.

fr. le m2 retenu par la commission pour la parcelle no 983 s'inscrit donc

parfaitement dans la fourchette précitée et se rapproche même du minimum prévu.

Selon les déclarations des représentants de la commission, que rien ne permet

de mettre en doute, le prix moyen du terrain à bâtir dans le district de Vevey

se situe entre 240 fr. et 260 fr. le m2, de sorte que le prix de 250 fr. le m2

doit être tenu pour adéquat.

Quant à la valeur de

rendement, elle n'est pas non plus excessive. Aux termes des art. 21 du

règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après

REFI), modifié le 25 janvier 1991, et 22 dudit règlement, la valeur de

rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu locatif à un taux

inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa est habitée par le

propriétaire, la commission de district estime le loyer (art. 22 al. 3 REFI).

Ce dernier est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire au m2,

qui peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m2. En

l'occurrence, le prix de 160 fr. le m2 est certes supérieur à la moyenne des

chiffres susmentionnés. La villa du recourant est toutefois également d'un

niveau supérieur à la moyenne, tant par sa situation, la vue et le dégagement

dont elle bénéficie, que par son volume et, de l'avis des assesseurs

spécialisés du tribunal, ces caractéristiques justifient pleinement un prix

plus élevé que celui avancé par Gilles Blatt (130 fr. le m2) . Le taux de

capitalisation appliqué par l'intimée (7.5 %) - d'ailleurs non contesté - est

aussi favorable à Charles Dubas et tient compte de la relative vétusté de

l'immeuble.

7.

En résumé, le recours,

en tant qu'il est dirigé contre la décision de la commission du 16 mars 1998

refusant d'entrer en matière sur la demande de révision, doit être déclaré sans

objet, puisque l'intimée a revu ultérieurement, soit en cours de procédure,

l'estimation de la parcelle en cause. Il doit ensuite être rejeté en tant qu'il

est dirigé contre la nouvelle estimation du 12 août 1998, Charles Dubas n'ayant

pas démontré l'existence de motifs de révision ou de nouvel examen des prix de

vente du terrain ou de la valeur de rendement de sa villa. Vu l'issue du

recours, les frais seront mis à la charge du recourant, conformément à l'art.

55.

al. 1 LJPA. L'intéressé n'a en outre pas doit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours, en

tant qu'il est dirigé contre la décision rendue par la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Vevey le 16 mars 1998 refusant d'entrer en

matière sur une demande de révision de l'estimation de la parcelle No 983 de La

Tour-de-Peilz, est sans objet.

II. Le recours, en

tant qu'il est dirigé contre la décision rendue par la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Vevey le 12 août 1998 relative à

l'estimation de la parcelle No 983 de la Tour-de-Peilz, est rejeté.

III. La décision

rendue par la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Vevey le 12 août 1998 relative à l'estimation de la parcelle No 983 de La

Tour-de-Peilz est confirmée.

IV. Un émolument de

1'000 fr. (mille francs), somme compensée par le dépôt de garantie versé, est

mis à la charge du recourant.

V. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 3 décembre 1998

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint