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Décision

EF.1998.0014

TA - EF.1998.0014 - 2000-12-01 - SEREX Michel et Pascal c/ CEFI Lausanne

1 décembre 2000Français23 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Michel et Pascal Serex

ont acquis, chacun pour une demie, la parcelle no 2'036 du cadastre de la

Commune de Lausanne le 2 décembre 1997. D'une surface totale de 878 m2, dont

618 m2 en nature de place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment affecté à

l'habitation (police d'assurance ECA no 8'102) d'une surface au sol de 260 m2.

L'immeuble comprend un rez-de-chaussée et quatre étages, tous affectés au

logement, ainsi qu'un sous-sol où se trouvent les caves, une chaufferie et un

garage; il comprend en outre des combles avec le galetas et la buanderie.

La parcelle no 2'036

était auparavant propriété de la Société immobilière Avenue du Vieux-Moulin B

SA en liquidation qui était représentée, lors du transfert du 2 décembre 1997,

par Patrice Galland, administrateur de la liquidatrice Galland et Cie SA. Cette

dernière avait établi le 4 avril 1997 une expertise de la valeur vénale en vue

de la liquidation facilitée de la société, dont on citera les extraits suivants:

"(...) Nombre d'appartements de 1 pièce: 5

Nombre d'appartements de 2 pièce: 10

Nombre d'appartements de 3 pièce: 5

Descriptif

Le marché:

Il est à relever que depuis le début des années

1990, le marché immobilier a subi une importante chute qui est estimée de

l'ordre de 25% à 30%.

De plus, à l'heure actuelle, nous devons

constater un important nombre de biens immobiliers à vendre, ce qui augmente

particulièrement la concurrence entre objets.

La situation conjoncturelle de l'emploi ne fait

que renforcer le climat de méfiance actuel et correspond à un nouveau critère

de retenue sur la reprise des prix des immeubles.

Il est également très important de relever que

cet immeuble est composé de petits appartements. Ceux-ci sont principalement

touchés par la crise du logement et les loyers ont dus être revus à la baisse

depuis environ deux ans, afin de trouver preneur.

Au niveau de la valeur vénale, les amateurs ne

sont pas très intéressés par ce style d'immeuble qui exige un rendement brut

très haut d'environ 10% afin de compenser les nouvelles baisses de loyer à

effectuer.

La situation:

L'emplacement au centre-ville pourrait être un

avantage. Cependant, la proximité immédiate de l'avenue du Vieux-Moulin est un

très important facteur de nuisances.

La construction:

L'immeuble a été construit en 1955 avec des

matériaux des années 1950, sans agencement intérieur au niveau des cuisines.

Tous les sanitaires sont donc d'époque. Une isolation périphérique a été

apposée en 1989.

Compte tenu de ces éléments, notre estimation de

la valeur vénale sera la suivante:

1) Valeur de rendement:

Revenu locatif annuel au 01.01.1997: 210'612.--

Taux de capitalisation en % pour l'objet en SI: 10,5%

2'000'000.--

2) Valeur intrinsèque:

Volume ECA:5'025 m3 à env. 425.-- le m3 2'135'000.--

- amortissement estimé: 40% 854'000.--

1'281'000.--

Terrain: 878 m2 à env. 400.-- le m2 350'000.--

Total: 1'631'000.--

3) Valeur vénale

(moyenne 1 + 2) arrondi 1'815'000.--"

L'Administration

cantonale des impôts a fixé la valeur de sortie de l'immeuble à 2'000'000 le 28

avril 1997; elle a retenu une valeur à neuf de 480 francs, avec un taux de

vétusté de 47,88% selon la "méthode Hägi", et un prix de 400 francs

le m2 pour le terrain; en outre, elle a appliqué un taux de capitalisation de

9,5% à l'état locatif de 210'612 francs.

B. Dans le cadre de

l'établissement d'une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 2036 en

raison du transfert immobilier intervenu le 2 décembre 1997, Galland et Cie SA,

au nom de Michel et Pascal Serex, a précisé à la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) qu'il

s'agissait d'un immeuble de 5 niveaux habitables comprenant 20 appartements, 6

garages boxes pour une voiture; cinq places de parc extérieures étaient en

outre aménagées. Elle a par ailleurs produit l'état locatif au 1er janvier 1998

indiquant un revenu locatif annuel net de 207'252 francs.

C. Par décision du 16 avril

1998, la commission a fixé l'estimation fiscale de la parcelle no 2036 à

2'374'000 francs, selon le calcul suivant:

"Nature

surface

en m2

prix

au m2

rendement/locat

total

habitation

Fr

207'252.--

total

Fr.

207'252.--

taux

de capitalisation

7.5%

Valeur

de rendement

Fr

2'763'000.--

Nature

volume/surface

prix

au m3/m2

total

valeur

nette

habitation

5'025

Fr

550.--

Fr

2'763'750.--

total

Fr

2'763'750.--

vétusté

admise

30%

Fr

1'934'625.--

valeur

terrain

878

Fr

500.--

Fr

439'000.--

Fr

439'000.--

Total

valeur vénale

Fr

2'374'000.--

Estimation fiscale: arrêtée à la valeur vénale: Fr 2'374'000.--"

Michel et Pascal Serex

ont recouru contre cette décision auprès de la commission le 27 avril 1998; ils

ont fait valoir que l'estimation fiscale ne pouvait pas être supérieure à la

valeur vénale qui était en l'occurrence de 2'000'000 francs selon

l'Administration cantonale des impôts; ce prix avait constitué la base

transactionnelle avec la société immobilière Avenue du Vieux Moulin B SA

auparavant propriétaire et il représentait une moyenne entre la valeur de

rendement et la valeur intrinsèque.

Par nouvelle décision

du 8 juillet 1998, la commission a rejeté le recours et maintenu l'estimation

fiscale de l'immeuble à 2'374'000 francs; elle a précisé que les critères de

taxation admis par l'Administration cantonale des impôts pour le calcul des

valeurs de sortie des immeubles lors des liquidations des sociétés immobilières

étaient différents de ceux qui découlaient de la loi sur l'estimation fiscale.

D. Michel et Pascal Serex

ont déclaré recourir contre cette décision auprès du Tribunal administratif le

27 juillet 1998 par l'intermédiaire de Galland et Cie SA; ils ont ensuite

déposé leur mémoire de recours le 28 juillet 1998 par l'intermédiaire de Me

François Pidoux. Ils ont précisé que l'immeuble avait été construit dans les

années cinquante et qu'il n'avait fait l'objet d'aucune rénovation à

l'exception d'une isolation périphérique réalisée en 1989; les cuisines

n'étaient pas agencées et le niveau de confort était très sommaire; en outre,

les canalisations et alimentations en eau dataient de la construction. Par

ailleurs, l'expertise Galland et Cie SA concluait à une valeur de sortie de

1'815'000 francs et l'Administration cantonale des impôts avait fixé cette

valeur à 2'000'000 francs qui correspondait exactement à la valeur vénale. Ils

ont estimé qu'il n'avait pas été tenu compte des possibilités légales de

baisses de loyers, des difficultés de relocation et de l'état vétuste de

l'immeuble. Ils ont conclu à une estimation fiscale de 1'815'000 francs. Ils

ont produit l'état locatif au 1er juillet 1998 faisant mention d'un état

locatif annuel de 196'860 francs.

E. Le 8 octobre 1998, la

commission a revu sa décision et elle ramené l'estimation fiscale de la

parcelle en cause à 2'198'000 francs. Elle a tenu compte du nouveau revenu

locatif de 196'860 francs et d'un taux de capitalisation de 8,5% au vu de

l'évolution du marché, de même que de l'ancienneté et de la vétusté du

bâtiment. Elle a produit le calcul suivant:

"Nature

surface en m2

prix au m2

rendement/locat

total

habitation

Fr 196'860.--

total

Fr. 196'860.--

taux de capitalisation

8.5%

Valeur de rendement

Fr 2'316'000.-

Nature

volume/surface

prix au m3/m2

total

valeur nette

habitation

5'025

Fr 500.--

Fr 2'512'500.--

total

Fr 2'512'500.--

vétusté admise

30%

Fr 1'758'750.--

valeur terrain

878

Fr 500.--

Fr 439'000.--

Fr 439'000.--

Total valeur vénale

Fr 2'198'000.-

Estimation fiscale: arrêtée à la valeur vénale: Fr 2'198'000.--"

F. Les recourants ont

déclaré maintenir les conclusions de leur recours le 20 novembre 1998. Ils ont

invoqué l'art. 2 de la loi d'estimation fiscale selon lequel la valeur fiscale

ne peut pas être supérieure à la valeur vénale. Ils ont critiqué la valeur de

500 francs le m3 au vu de la construction simple et ancienne, celle-ci ne devant

pas, selon eux, dépasser 425 francs. Ils demandent en outre qu'un taux de

vétusté de 40% soit appliqué compte tenu du fait que l'immeuble avait une

cinquantaine d'années et qu'il n'avait bénéficié que d'un entretien minimal.

Concernant le terrain, celui-ci devait être estimé à 400 francs le m2 au vu de

sa situation défavorable au bord de l'avenue du Vieux-Moulin. Ils ont en outre

critiqué le fait que la commission ne s'était basée que sur une valeur

intrinsèque en retenant des éléments de base différents de ceux des calculs

effectués lors de la liquidation de la société immobilière. Ils ont requis

l'inspection locale de l'immeuble en cause. Ils ont par ailleurs produit une

lettre du notaire Martin Habs du 14 octobre 1998 qui confirmait avoir constaté

lors des transferts intervenus récemment que le prix de vente était fréquemment

inférieur à l'estimation fiscale issue de la dernière révision générale.

G. Le Tribunal

administratif a tenu audience sur place le 12 mars 1999 en présence de Me

François Pidoux représentant les recourants, du témoin Patrice Galland ainsi

que de M. Tuchschmid pour l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à la visite

des lieux. Il a notamment visité le sous-sol qui comprend les caves et la

chaufferie à mazout, deux appartements ainsi que les combles où se trouvent le

galetas, qui n'est pas isolé, et la buanderie. M. Galand a précisé que seuls

trois appartements avaient fait l'objet de travaux, soit la rénovation des

cuisines; il s'agissait cependant de travaux simples, les tuyauteries restant

celles d'origine; les seuls autres travaux effectués ont concerné uniquement

l'enveloppe extérieure du bâtiment. Les parties ont confirmé leurs conclusions

respectives.

La commission a encore

indiqué le 5 mai 1999 que dans le cadre des calculs de contrôle de la révision

générale de 1992, elle avait fixé des prix de terrain de 500 francs à 1'000

francs le m2 selon la situation et la constructibilité des parcelles situées

dans la même zone que la parcelle en cause; elle a apporté les exemples suivants:

"- parcelle no 2008, av. des Oiseaux 11:

600 francs le m2

- parcelle no 201, av. des Oiseaux 5: 600

francs le m2

- parcelle no 2030, av. des Oiseaux 15.17: 800

francs le m2

- parcelle no 2056, rue de la Borde 37: 1'250

francs le m2."

A la demande du tribunal,

l'Administration cantonale des impôts a produit la circulaire no 30 concernant

les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des sociétés

immobilières. La directive en question (circulaire no 30) précise au chiffre

2.4. la notion de valeur vénale de la manière suivante :

"La valeur vénale "est celle

qu'indiquerait une transaction libre entre un vendeur désireux mais non obligé

de vendre, et un acheteur désireux main non obligé d'acheter, dans le climat

économiquement prévalant à la date de validité de l'estimation et au lieu de

situation de l'immeuble". (Définition citée par F. Thorens, L'utilité de

l'expert en estimations immobilières, exposé présenté à la journée

professionnelle du 7 mars 1990 sur l'évaluation des biens immobiliers, Habitat

et jardins 1990). La valeur vénale est définie par l'Administration fédérale

des contribution comme étant "le prix que des tiers indépendants auraient

dû payer au moment du transfert".

Ce document comporte

en outre une annexe 2 définissant de la manière suivante le mode d'évaluation

de la valeur vénale des immeubles :

"A. Généralités

La valeur vénale de l'immeuble peut être fixée

par comparaison avec les prix fixés lors de transactions habituelles dans la

région concernée, portant sur des immeubles de situation, d'affectation,

d'importance et de qualité semblables. Elle doit également tenir compte des

transactions récentes ayant eu pour objet l'immeuble à évaluer. En cas

d'évaluation d'un immeuble bâti, le coût de la construction effectif, s'il est

connu, doit servir de base à la détermination de la valeur intrinsèque du

bâtiment.

A défaut de prix d'achat et de prix

comparatifs, le calcul de la valeur vénale est effectué à l'aide de la valeur

de rendement et de la valeur réelle. La signification économique de ces deux

éléments pour la fixation de la valeur vénale est déterminée par un coefficient

de pondération.

La valeur réelle correspond à la somme

de la valeur intrinsèque des bâtiments, des frais de construction accessoires

et de la valeur du terrain.

B. Evaluation de la valeur intrinsèque

B1) Terrains

Il convient de prendre en compte :

- la surface de la parcelle

- la surface construite

- la situation de la parcelle, son dégagement, son orientation, sa pente, son

accès.

Il faut également déterminer l'indice technique

d'utilisation, qui varie en fonction de la situation géographique de

l'immeuble, du COS et du CUS.

B2) Bâtiments (valeur à neuf)

Il convient de tenir compte des éléments

suivants :

- cube du bâtiment selon les normes ECA

- l'année de construction, ou celle d'une rénovation ou d'une transformation

importante

- le système de construction (matériaux, équipement)

- l'état d'entretien

- le degré de vétusté

- l'indice des prix à la construction

La valeur du bâtiment se détermine en

soustrayant du coût de construction (valeur à neuf) l'abattement pour vétusté.

B3) Aménagements extérieurs

Il s'agit de prendre en considération :

- les constructions diverses (soutènement, murs, escaliers, garage, etc.)

- revêtements et les jardins

- les plantations

- l'état d'entretien

B4) Environnement

Il convient de tenir compte de l'environnement

bâti et de l'environnement général, ainsi que des infrastructures

(communications, commerces, équipements scolaires, etc.).

C. Evaluation de la valeur de rendement

Il s'agit de prendre en considération :

- le produit des loyers

- les loyers potentiels ayant trait aux éventuels logement vacants

Ces éléments sont capitalisés à un taux tenant

compte des éléments inhérents à l'immeuble, notamment sa situation, son état

d'entretien et les charges.

En cas d'occupation de l'immeuble par les

actionnaires ou des proches disposant de logement pour des loyers de faveur, le

produit des loyers devra être adapté au niveau de celui qui aurait été le sien

si l'immeuble était loués à des tiers."

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).

b) L'art. 36 let. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF

93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

a) Selon l'art. 20

LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notablement augmenté ou diminué.

b) L'art. 2 LEFI

dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne

entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.

3.

al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend

l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

c) Selon l'art. 2

LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net

capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la

valeur marchande de celui-ci (al. 4).

3.

a) En vertu de l'art. 7

al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du

rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre

d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de

rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal

à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de

l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera

établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront

ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu

variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).

b) Par ailleurs, selon

la jurisprudence du Tribunal administratif, le fait que certains logements d'un

immeuble soient vacants n'est pas pris en compte dans la détermination de la

valeur locative, en tous cas dans la mesure où il n'est pas établi que

l'immeuble en cause serait spécialement touché par ce problème (voir arrêt TA

EF 93/068 du 23 février 1995, consid.2e).

c) En l'espèce, pour

déterminer la valeur locative, il convient de prendre en compte l'état locatif

effectif de 196'860 francs au 1er juillet 1998, qui est admis par l'autorité

intimée. Quant au taux de capitalisation, l'autorité intimée a retenu dans un

premier temps un taux de 7,5%, puis, dans son nouveau calcul du 8 octobre 1998,

elle a appliqué un taux de 8,5%, qui est considérablement plus favorable aux

recourants; le tribunal estime que le taux de 8,5% tient justement compte de

l'état du bâtiment et qu'il convient ainsi de confirmer la valeur de rendement

arrêtée par la commission le 8 octobre 1998, soit 2'316'000 francs.

4.

a) Aux termes de l'art.

8.

REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande

est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1).

b) L'art. 8 al. 2 REFI

précise qu'à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,

etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux

qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques

de placement sur ces immeubles. Selon les Instructions, un facteur de

pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1%

l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.

aa) Dans un arrêt du

11.

mars 1999 (EF 98/0016), le tribunal a considéré que lors de la mise à jour

des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation

fiscalement privilégiée, il convenait de s'en tenir en principe à la décision

de l'Administration cantonale des impôts fixant la valeur de sortie de

l'immeuble pour calculer l'estimation fiscale; en effet, l'Administration

cantonale des impôts et les commissions d'estimation fiscale dépendaient du

même Département des finances et elles étaient chargées d'imposer la même

valeur, l'assiette de l'impôt étant identique. Ainsi, même si elles

appliquaient des législations différentes et exerçaient leurs compétences

indépendamment l'une de l'autre, d'éventuelles divergences étaient

difficilement soutenables car les normes visaient le même concept et le même

but; le tribunal a toutefois réservé des circonstances concrètes propres au cas

d'espèce et justifiant que l'on s'écarte de la valeur de sortie (arrêt TA EF

00/008 du 18 août 2000).

bb) En modifiant

l'art. 135 de la loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre 1956, lors

de la révision du 21 juin 1994, le législateur cantonal a voulu une nouvelle et

dernière fois faciliter la reprise en nom propre des immeubles des sociétés

immobilières par leurs actionnaires (voir BGB juin 1994 p. 986). Il a délégué

au Conseil d'Etat la compétence d'arrêter les dispositions d'application

relatives à ces nouvelles facilités. Le règlement du 5 avril 1995 relatif à la

liquidation des sociétés immobilières prévoit à son art. 1er que la valeur de

transfert des immeubles de la société immobilière à ses actionnaires correspond

à la valeur vénale de ses biens. L'art. 3 précise que le Département des

finances édicte une directive sur la liquidation des sociétés immobilières

bénéficiant des allégements fiscaux prévus à l'art. 135 LI.

cc) Les dispositions

légales destinées à favoriser la liquidation des sociétés immobilières ne

comportent donc aucune définition ni aucune précision sur la notion de valeur

vénale et il convient donc de se référer aux critères légaux et réglementaires

arrêtés dans le domaine de l'estimation fiscale, pour coordonner les décisions

à prendre dans ces deux domaines. La circulaire no 30 de l'Administration

cantonale des impôts ainsi que son annexe 2 doivent donc en principe être

appliquées de manière conformes aux règles sur l'estimation fiscale des

immeubles afin d'harmoniser les pratiques des deux autorités.

c) Le tribunal

procédera donc à un contrôle de la valeur vénale selon les critères définis par

la législation régissant l'estimation fiscale.

aa) L'immeuble

présente une construction de base simple; il compte par ailleurs un volume

important de locaux non habitables et non isolés. Concernant les appartements,

seuls trois d'entre eux ont été équipés d'une cuisine agencée et toutes les

canalisations sont d'origine; les pièces sont en outre exiguës. Au vu de ces

caractéristiques, le tribunal estime qu'un prix de 450 francs le m3 doit être

retenu; en outre, un taux de vétusté de 25%, compte tenu des travaux de

rénovation extérieurs dont le bâtiment a fait récemment l'objet, doit être

appliqué. Quant au terrain, un prix de 500 francs le m2 se justifie au vu de sa

situation et des prix pratiqués pour les parcelles situées dans le même

quartier.

Le tribunal aboutit

donc au calcul suivant de la valeur vénale :

- habitation: 5'025 m3 à 450 frs: 2'261'250.--

- vétusté: 25%

1'695'937,50

- terrain: 878 m2 à 500 frs: 439'000.--

- Valeur vénale: 2'134'937,50

bb) L'estimation de la

valeur vénale selon les critères de la législation sur l'estimation fiscale

s'écarte donc sur plusieurs points des valeurs retenues par l'Administration

cantonale des impôts; tout d'abord en ce qui concerne le taux de vétusté de

47,88%; un tel taux ne se justifie pas dans le cas présent; d'une part, un taux

supérieur à 30% est en effet réservé aux cas exceptionnels (bâtiments

vétustes), et d'autre part, l'immeuble en cause a fait l'objet de travaux de

rénovation de l'enveloppe extérieure complets et récents. Quant au terrain, le

prix de 400 fr/m2 ne correspond pas aux prix fixés dans le même secteur, qui

s'élèvent entre 600 et 800 fr/m2 à l'avenue des Oiseaux et atteignent 1250

fr/m2 à la rue de la Borde dans une situation également bruyante le long d'un

axe routier à fort trafic. Ainsi, les chiffres retenus pour déterminer la

valeur de sortie de l'immeuble s'écartent sensiblement de la situation

effective et des critères habituels appliqués dans le cadre de l'estimation

fiscale et aussi de ceux fixés par les directives de l'Administration cantonale

des impôts, notamment en raison d'une sous-estimation de la valeur du terrain

et un taux de vétusté trop élevé.

cc) La jurisprudence

du tribunal tend à coordonner l'établissement de la valeur vénale lors de

l'estimation fiscale d'une part, et lors de la détermination de la valeur de

sortie dans le cade des mesures destinées à favoriser la liquidation de

sociétés immobilières d'autre part; mais elle réserve les circonstances

particulières justifiant que l'on s'écarte de ce principe (voir les arrêts TA,

arrêts EF 98/0016 du 11 mars 1999, EF 98/0010 du 15 avril 1999 et EF 98/021 du

9.

novembre 1999). En l'espèce, le tribunal retient une valeur vénale de

2'134'937.50 fr. selon les critères de l'estimation fiscale et la valeur de

sorite, devant correspondre à la valeur vénale, a été fixée à 2'000'000 fr. par

l'Administration cantonale des impôts. Comme la différence de 135'000 fr. qui

subsiste reste dans une marge de 10% par rapport à la valeur vénale fixée

conformément aux critères de la législation sur l'estimation fiscale, le

tribunal considère qu'il n'existe pas de circonstances particulières au sens de

la jurisprudence, justifiant de s'écarter de la valeur de sorite déterminée par

l'ACI. L'estimation fiscale doit donc être arrêtée à la valeur vénale retenue à

2'000'000.- fr. dès lors que la valeur de rendement (2'316'000 fr.) est

supérieure à la valeur vénale (art. 2 al. 2 LEFI).

5.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours n'est que partiellement admis; les

recourants ont en effet conclu à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à

1'815'000 fr. dans leur mémoire de recours du 28 juillet 1998 et ils ont

confirmé cette conclusion dans leur mémoire complémentaire du 20 novembre 1998

et à l'audience du 12 mars 1999. Au vu de ce résultat, un émolument réduit à

500.

fr. sera mis à leur charge. Comme ils obtiennent toutefois aussi

partiellement gain de cause avec l'aide d'un homme de loi, ils ont droit à l'allocation

de dépens, mais réduits à 1'000 fr.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 8

octobre 1998 fixant l'estimation fiscale de la parcelle no 2036 du cadastre de

la Commune de Lausanne à 2'198'000 francs est réformée en ce sens que

l'estimation fiscale est réduite à 2'000'000 francs.

III. Un émolument

de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Michel

et Pascal Serex, solidairement entre eux.

IV. L'Etat de Vaud,

par le débit du budget du Département des finances, est débiteur des recourants

d'une indemnité de 1000 fr. à titre de dépens.

Lausanne, le 1er décembre 2000/fc/pe

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint