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Décision

EF.1998.0017

TA - EF.1998.0017 - 1999-07-19 - ORMOND Claude c/CEFI de Morges

19 juillet 1999Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Claude Ormond est

propriétaire d'un domaine agricole, à Vullierens, comprenant les parcelles nos

32, 61, 169, 170, 219, 278, 421 et 431.

B. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

de Morges (ci-après la commission) a modifié, par décision du 29 octobre 1997,

l'estimation fiscale du domaine susmentionné.

C. Le 12 novembre 1997,

Claude Ormond a recouru contre cette décision auprès de la commission. Le 14

octobre 1998, la commission a rejeté le recours de l'intéressé dans une décision

dont la teneur est la suivante :

(...)

1. Le recours est rejeté.

2. les estimations fiscales sont

maintenues, sous réserve de la correction des montants des parcelles 170

ramenés de 76'000.- à 75'000.- et 219 de 166'000.- à 162'000.- (erreur

d'arrondi dans les calculs), selon liste et avis annexés et sous réserve de

recours au Tribunal administratif à Lausanne.

Motivation :

La Commission vous transmet en annexe le détail des calculs de chaque parcelle

de terrain. La Commission, accompagnée pour l'occasion de 2 délégués municipaux

connaissant bien la commune, a décidé de baser ses prix sur ceux fixés lors du

remaniement, mais réduits proportionnellement à ceux figurant dans les

Instructions du Département des Finances, soit au maximum Fr. 0.90/m² de valeur

de rendement, Fr. 1,35/m² de valeur vénale donc Fr. 1.125/m² d'estimation

fiscale.

A noter que la valeur vénale fixée

arbitrairement à 150 % de la valeur de rendement est largement inférieure aux

prix constatés sur le marché actuellement. Lors du remaniement, la Commission

de l'époque avait visionné toutes les parcelles, raison pour laquelle la

Commission actuelle n'entre pas en matière sur les éléments négatifs que vous

soulevez. Ce principe a été appliqué à tous les terrains agricoles de

Vullierens et n'a soulevé aucune objection semblable à la vôtre.

(...)".

La commission a

produit en annexe le détail de l'estimation corrigée qui se présente comme

suit :

N° plle

ECA

Surface par nature

Estimation fiscale

Bât.

P.-J.

P.-C.

Bois

Vigne

Total

Ancienne

Nouvelle

32

divers

612

623

1235

50'000

141'000

61

divers

156

452

608

10'000

45'000

169

270

326

154'154

3'121

157'601

310'000

215'000

170

66'444

66'444

134'400

75'000

219

144'141

144'141

288'300

162'000

278

2'281

2'281

2'400

700

421

PPE

0

167'000

167'000

431

656

656

200

Totaux

1'094

1'075

364'739

6058

0

372'966

962'100

805'900

D. L'intéressé a recouru

contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 28 octobre 1998. Il

relève en substance que l'estimation fiscale incriminée est basée sur le

travail de la commission qui a oeuvré en 1987 lors du remaniement parcellaire

et s'étonne du fait que cette commission a estimé au même prix des terres d'une

qualité et d'une topographie aussi différentes. Il se réfère plus

particulièrement aux parcelles 169 et 170, mais conteste d'une manière générale

la taxation de son terrain agricole à la valeur de rendement maximum, ses

terres n'ayant pas, à ses yeux, une homogénéité et une qualité justifiant cette

valeur maximale. Il revendique également une équité dans la manière de procéder

aux estimations fiscales dans le canton et attire l'attention du tribunal sur

la fait que des parcelles contiguës à celles de Vullierens, mais sises dans le

district de Cossonay, sont beaucoup moins taxées. Le recourant conclut enfin

expressément à une modification de la décision incriminée pour les parcelles

nos 169, 170 et 219.

Le recourant s'est

acquitté de l'avance de frais requise en temps utile.

E. La commission s'est

déterminée le 25 novembre 1998. Elle conclut au rejet du recours tout en

faisant valoir que s'il est vrai qu'elle a pris comme base de calcul les

estimations fiscales établies à l'occasion du remaniement parcellaire de 1989,

aucune d'entre elles n'a été contestée à l'époque de sorte qu'il n'y a aucune

raison de douter de la qualité du travail accompli à ce moment-là. La

commission actuelle, renouvelée en 1989, s'est donc limitée à adapter les

estimations fiscales au nouveau barème conseillé par les Instructions du

Département des finances, barème soumis au préalable à toutes les instances

agricoles. S'agissant de la question des estimations fiscales plus favorables

dans le district de Cossonay, la commission rappelle qu'il lui est impossible

d'émettre une opinion sur des dossiers qui ne sont pas de son ressort, chaque

commission de district agissant de manière indépendante.

F. Le 15 décembre 1998, le

tribunal a tenu audience sur place, en présence du recourant, du président de

la commission et de son secrétaire, ainsi que du syndic de la commune de

Vullierens et de deux de ses municipaux. Les parties ont été entendues dans

leurs explications. Il a été procédé à la visite des lieux. A cette occasion,

la commission a produit trois pièces, le plan de la commune de Vullierens, un extrait

du Registre foncier du district d'Echallens-Cossonay relatif à la parcelle no

55 de la commune de Senarclens (parcelle située au "Haut Chanoz",

"En Long Praz", propriété de Pierre Mange) et un document intitulé

"Echelle proportionnelle aux EF du RP".

G. Par courrier du 18

décembre 1998, la commission a informé le tribunal que, suite à l'inspection

locale, elle avait pu constater différents défauts sur les parcelles en cause

et entendait dès lors modifier sa décision relative à l'estimation fiscale des parcelles

nos 169, 170 et 219, comme suit:

Parcelle no 169

prés-champs

154'154 m2

à 0.80 fr. / m2

123'323.20 fr.

bois

3'121 m2

à 0.25 fr. / m2

780.25 fr.

hangar ECA 270

326 m2

100 fr. / m2

32'600 fr.

valeur de

rendement totale

156'703.45 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

235'055.17 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

196'000 fr.

Parcelle no 170

prés-champs

66'444 m2

à 0.85 fr. / m2

56'477.40 fr.

valeur de

rendement totale

56'477.40 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

84'716.10 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

71'000 fr.

Parcelle no 219

prés-champs

144'141 m2

à 0.80 fr. / m2

115'312.80 fr.

valeur de

rendement totale

115'312.80 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

172'969.20 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

144'000 fr.

H. Interpellé par le juge

instructeur du Tribunal administratif, le Registre foncier du district

d'Echallens-Cossonay a produit le 23 décembre 1998 le détail de l'estimation

fiscale de la parcelle no 55 susmentionnée, ainsi qu'un extrait du plan de la

commune de Senarclens. L'estimation fiscale de la parcelle no 55 (surface en

nature prés-champs de 57'217 m²) est fixée à 34'000 fr.

I. Invité

à se déterminer sur la nouvelle décision de la commission du 18 décembre 1998,

le recourant a refusé de retirer son recours le 5 janvier 1999. Il a confirmé

les moyens invoqués dans son recours, tout en rappelant que ses propres

parcelles se situent à environ 520 m. Leur exposition, la nature de leur

sol, leur type d'exploitation ainsi que leur aptitude climatique pour

l'agriculture sont par ailleurs tout à fait moyens de sorte qu'il faudrait,

selon l'intéressé, calculer une valeur de rendement moyenne de l'ordre de 0.70

fr./m² ("520 m = milieu entre 650 m et bord du lac 400 m, donc VR =

milieu entre 0.50 et 0.90"). Le recourant a encore produit le détail

de ses revendications, à savoir:

Parcelle no 169

prés-champs

154'154 m2

à 0.70 fr. / m2

107'907.80 fr.

- moins-value

(surface non labourable)

15'000 m2

à 0.20 fr. /m2

- 3'000 fr.

- moins-value

(bord de forêt)

6'000 m2

à 0.20 fr. /m2

- 1'200 fr.

Total prés-champs

103'707.80 fr.

bois

3'121 m2

à 0.25 fr./ m2

780.25 fr.

hangar ECA 270

326 m2

à 100 fr. / m2

32'600 fr.

valeur de

rendement totale

137'088 fr.

Estimation fiscale (125% VR)

171'000 fr.

Parcelle no 170

prés-champs

66'444 m2

à 0.70 fr. / m2

46'510.80 fr.

- moins-value

(surface en forte pente)

20'000 m2

à 0.10 fr. / m2

2'000 fr.

Total prés-champs

44'510.80 fr.

valeur de

rendement totale

44'510.80 fr.

Estimation fiscale (125% VR)

55'000 fr.

Parcelle no 219

prés-champs

144'141 m2

à 0.70 fr. / m2

100'898.70 fr.

valeur de rendement totale

100'898.70 fr.

Estimation fiscale (125% VR)

126'000 fr.

J. Le tribunal a délibéré

à huis clos.

K. Les arguments respectifs

des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au

surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 litt. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des

immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le

pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir

d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité

en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger

l'estimation fiscale lorsque celle-ci impliquerait une différence inférieure à

5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF

93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

Le recours du 28

octobre 1998 est dirigé contre la décision de la commission du 14 octobre 1998.

Toutefois, en date du 18 décembre 1998, cette dernière a modifié sa décision.

Invité à indiquer au tribunal s'il retirait, maintenait ou modifiait son recours

(art. 55 al. 2 LJPA); Claude Ormond a répondu le 5 janvier 1999 qu'il

maintenait ses conclusions. Dans ces conditions, le recours doit être considéré

comme dirigé contre la nouvelle décision de l'intimée.

3.

Selon

l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en

prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale

(al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la

valeur vénale (al. 2 ). En outre,

l'art. 3 al. 1er LEFI prévoit que l'estimation fiscale d'un

bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

Cette disposition

légale est complétée, d'une part, par les art. 5 ss (définition des

notions de valeur de rendement et de valeur vénale) et 11 ss (méthodes

d'estimation applicables aux immeubles agricoles) du Règlement sur l'estimation

fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (ci-après REFI) et, d'autre part, par

les Instructions du chef du Département des finances pour les Commissions de

district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après les

Instructions). Ces instructions prévoient notamment ce qui suit s'agissant des

immeubles agricoles :

"(...)

I. Principes de la révision

La loi consacre que l'estimation fiscale d'un

bien-fonds repose sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur

vénale (art. 2).

(...)

La valeur vénale est obtenue, en règle

générale, en majorant la valeur de rendement de 50%. Une telle majoration ne

correspond certes pas aux prix pratiqués actuellement, mais peut-être considérée

comme normale, lesdits prix étant hors de proportion avec la valeur réelle des

immeubles agricoles considérés dans le cadre de leur rentabilité. On peut

observer que cette pratique est bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex.

BGC aut. 1962 p.269) et que la Commission centrale ne s'en est pas écartée,

s'agissant d'immeubles à caractère agricole (Arrêt EF/ 90/03). Il en résulte

que la valeur d'estimation correspond à la valeur de rendement majorée de 25%.

II. Terrains

Chaque immeuble d'un domaine agricole est

estimé séparément sur la base des natures de l'état descriptif. La valeur de

rendement de chaque immeuble correspond à l'addition du montant des différentes

natures.

1.

Agricoles

Les commissions d'estimation établiront pour

leur district les valeurs à retenir en fonction de l'altitude, l'exposition, la

nature du sol et le genre d'exploitation. La carte des aptitudes climatiques

pour l'agriculture permettra de situer les zones climatiques dans lesquelles

sont situées les différentes communes. En fonction de la région, les valeurs de

rendement des terrains agricoles se baseront sur les valeurs suivantes :

a) Régions basses de

cultures (zones climatiques A et B ou zones de plaine et

intermédiaires)

Plateau et pied du

Jura jusqu'à 650 m d'altitude

Surfaces

labourables : Fr. 0.50 à 0.90 / m2

Prairies naturelles

et pâturages : Fr. 0.50 à 0.80 / m2 (...)".

4.

En l'espèce, la

commission a dans un premier temps estimé les parcelles nos 169, 170 et 219

respectivement à 215'000 fr., à 75'000 fr. et à 162'000 fr. Elle s'est ainsi

fondée sur une valeur de rendement en prés-champs de 0.90 fr. / m2, ce qui

représente le montant maximum prévu par les Instructions pour les surfaces

labourables situées dans des régions basses de culture.

Suite à l'inspection locale

du 15 décembre 1988, l'intimée a toutefois constaté la présence de certains

défauts sur les parcelles visitées et a dès lors baissé leurs estimations

fiscales à 196'000 fr. (parcelle no 169), à 71'000 fr. (parcelle no 170) et à

144'000 fr. (parcelle no 219). La valeur de rendement en prés-champs retenue ne

s'élève ainsi plus qu'à 0.80 fr. / m2 pour les parcelles nos 169 et 219 et à

0.85

fr. / m2 pour la parcelle no 170. On ne sait en revanche pas si la

commission a modifié la valeur de rendement de la partie de la parcelle no 169

en nature forestière ainsi que celle du hangar situé sur la même parcelle et

fixées respectivement à 0.25 fr. / m2 (partie en nature forestière) et à 100

fr. / m2 (pour le hangar). Cette question est toutefois sans incidence dans la

mesure où le recourant ne les conteste pas. Ce dernier revendique en revanche

une valeur de rendement des surfaces en prés-champs inférieure à celle retenue

par l'intimée. A ses yeux, cette valeur ne devrait pas être supérieure à 0.70

fr. / m2 pour les trois parcelles en cause compte tenu de la nature du sol et

de l'exposition de ces parcelles - très moyennes - et de l'altitude de ces

dernières (situées environ à 520 m.). Il se réfère à cet égard aux Instructions

qui prévoient un montant maximum de 0.90 fr. / m2 pour des parcelles situées au

bord du lac. Les parcelles nos 169 et 179 doivent de surcroît faire l'objet de

moins-values en raison de défauts spécifiques.

5.

A l'instar du

recourant, il y a lieu de relever que le prix de base sur lequel se fonde

l'autorité intimée avant de prendre en compte les défauts respectifs de chacune

des parcelles en cause, soit 0.90 fr. / m2, est manifestement trop élevé. Selon

l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, cette valeur de rendement ne

s'applique en principe qu'à des surfaces situées à une altitude plus basse, par

exemple à proximité du lac Léman et qui offrent à leur propriétaire la

possibilité de produire au moins deux types de cultures par année compte tenu

de la très bonne qualité de leur sol. Or, tel n'est pas le cas des parcelles du

recourant qui se situent à environ à 520 m et dont la qualité du sol est

moyenne. Il se justifie dès lors de baisser quelque peu la valeur de rendement

de base arrêtée par l'intimée pour les parcelles du recourant et de la fixer à

0.80

fr. / m2. Ce montant respecte les caractéristiques générales des surfaces

agricoles en cause et se situe par ailleurs dans la fourchette des valeurs

proposées par les Instructions pour des terrains agricoles correspondant à ceux

de l'intéressé. Pour le surplus, les arguments de l'intéressé relatifs aux

estimations fiscales plus favorables dans le district de Cossonay doivent être

rejetés dans la mesure où, comme le précise l'intimée, chaque commission de

district conserve une liberté d'appréciation et une indépendance dans l'analyse

des dossiers de son ressort. Il n'appartient par conséquent pas au tribunal,

dans le cadre du présent recours, de revoir la manière dont la commission du

district de Cossonay a procédé s'agissant d'immeubles dont l'estimation fiscale

relève de sa compétence.

Une fois la valeur de

rendement de base corrigée, il reste au tribunal à examiner si les défauts

allégués justifient une nouvelle adaptation de dite valeur.

6.

S'agissant en premier

lieu de la parcelle no 169, la visite des lieux a permis au tribunal de

constater que cette dernière présente plusieurs atouts en ce sens qu'elle est

située plein sud, qu'elle est abritée et bien desservie et que son sol est de

qualité moyenne à supérieure pour la région. Il faut toutefois tenir compte que

dans la surface considérée sont compris environ 15'000 m2 non labourables et

6'000 m2 environ (soit 400 m de long sur 15 m de large) de bord de forêt. De

plus, la parcelle est grevée d'une dévestiture agricole. La commission a elle-même

reconnu l'existence de ces défauts dans la mesure où elle avait accepté de

baisser la valeur de rendement de cette parcelle de 0.90 fr. / m2 à

0.80

fr. / m2 après l'inspection locale. Le tribunal ne saurait donc

ignorer ces défauts dans l'estimation fiscale de dite parcelle. Il ne se

justifie en revanche pas, compte tenu de la première modification de la valeur

de rendement opérée ci-dessus, de diminuer encore cette valeur au-delà de 0.75

fr. / m2. La valeur de rendement moyenne proposée par le recourant (0.70 fr. /

m2), ainsi que les déductions qu'il entend apporter à cette valeur en raison

des caractéristiques de son terrain doivent dès lors être rejetées.

7.

Le même raisonnement

peut être fait s'agissant de la parcelle no 170. Ce terrain, situé vis-à-vis de

la parcelle no 169, bénéficie, selon l'avis des assesseurs spécialisés du

tribunal, de la topographie courante du plateau vaudois. Il présente toutefois

un inconvénient majeur - une forte pente - qui implique une légère diminution

de la valeur de rendement de base arrêtée par le tribunal. Un prix au m2 de

0.75

fr. tient pleinement compte de ce défaut et est dès lors seul applicable

en l'espèce, malgré les revendications du recourant.

8.

Le recourant n'a enfin

pas conclu à l'octroi d'une moins-value particulière pour la parcelle no 219,

mais seulement à la prise en compte d'un prix moyen de base de l'ordre de 0.70

fr. au m2. Or, le tribunal n'entend pas suivre son raisonnement pour les motifs

déjà invoqués ci-dessus. Les caractéristiques de la surface considérée sont

certes analogues à celles de la parcelle no 170. La parcelle no 219 se

distingue cependant de la parcelle no 170 dans la mesure où, contrairement à

cette dernière, elle ne présente pas de défaut majeur particulier (son terrain

a notamment une pente plus régulière que celle de la parcelle no 170). Rien

n'implique dès lors que l'on s'écarte de la valeur de rendement de base arrêtée

par le tribunal à 0.80 fr. / m2, laquelle s'avère de surcroît être aussi celle

retenue par la commission dans sa nouvelle décision du 18 décembre 1998.

9.

En résumé, la valeur de

rendement des parcelles nos 169 et 170 doit être fixée à 0.75 fr. / m2 alors

que celle de la parcelle no 219 demeure fixée 0.80 fr. / m2. On obtient dès

lors les estimations fiscales suivantes, arrondies à 1'000 fr. en application

de l'art. 29 REFI :

Parcelle no 169

prés-champs

154'154 m2

à 0.75 fr. / m2

115'615.50 fr.

bois

3'121 m2

à 0.25 fr./ m2

780.25

fr.

hangar ECA 270

326.

m2

à 100 fr. / m2

32'600 fr.

valeur de

rendement totale

148'995.75 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

223'493.62 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2

(arr.)

186'000 fr.

Parcelle no 170

prés-champs

66'444 m2

à 0.75 fr. / m2

49'833 fr.

valeur de

rendement totale

49'833 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

74'749.50 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

62'000 fr.

Parcelle no 219

prés-champs

144'141 m2

à 0.80 fr. / m2

115'312.80 fr.

valeur de

rendement totale

115'312.80 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

172'969.20 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

144'000 fr.

Comme exposé

ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que

lorsque celle-ci implique une différence de plus de 5% par rapport à

l'estimation du tribunal. En l'espèce, cette différence est supérieure à 5%

pour la parcelle no 169 (différence de 10'000 fr., soit 5,1 %), ainsi que pour

la parcelle no 170 (différence de 9'000 fr., soit plus de 12 %). Le recours

doit par conséquent être admis uniquement pour l'estimation fiscale de ces

parcelles et la décision attaquée sera donc réformée en ce sens que

l'estimation fiscale la parcelle no 169 sera ramenée à 186'000 fr. et celle de

la parcelle no 170 sera réduite à 62'000 fr. S'agissant en revanche de la

parcelle no 219, le recours doit être rejeté, le tribunal parvenant au même

montant que celui décidé par l'intimée le 18 décembre 1998.

10.

Vu l'issue de la

procédure, une partie des frais, par 400 fr., sera mise à la charge du

recourant qui obtient partiellement gain de cause et le solde de l'avance effectuée,

par 800 fr., lui sera restitué. Le recourant n'a par ailleurs pas droit à des

dépens (art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours, en

tant qu'il est dirigé contre la décision de la Commission d'estimation fiscale

des immeubles du district de Morges du 14 octobre 1998, est sans objet.

II. Le recours, en

tant qu'il est dirigé contre la décision de la Commission d'estimation fiscale

des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998, est partiellement

admis.

III. La décision

de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18

décembre 1998 est réformée en ce sens que l'estimation de la parcelle no 169 de

la commune de Vullierens est arrêtée à 186'000 (cent huitante six mille) francs

et celle de la parcelle no 170 de la commune de Vullierens est arrêtée à 62'000

(soixante deux mille) francs Elle est maintenue pour le surplus.

IV. Un émolument

partiel est mis à la charge de Claude Ormond, par 400 (quatre cents) francs, ce

montant étant compensé l'avance effectuée, et le solde de dite avance, par 800

(huit cents) francs lui étant restitué.

V. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 19 juillet 1999

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires

de l'avis d'envoi ci-joint