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Décision

EF.1998.0018

TA - EF.1998.0018 - 1999-07-20 - BONMOTTET Claude et Eliane c/CEFI de Morges

20 juillet 1999Français17 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Eliane Bommottet est

propriétaire des parcelles de la commune de Vullierens nos 125 (Sous Gland),

245 (Montin), 260 (Champs Clavaux), 267 (En Rosset), 286 (Bois de la Justice),

287 (Montin, Baffies) et 335 (Bois de Roginel).

Claude Bommottet est

propriétaire des parcelles de la commune de Vullierens nos 126 (Sous Gland) et

268 (Champs Clavaux).

B. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

de Morges (ci-après la commission) a modifié, par décisions du 29 octobre 1997,

l'estimation fiscale des parcelles susmentionnées.

C. Le 11 novembre 1997, les

époux Bommottet ont tous deux recouru auprès de la commission contre les

décisions précitées. Le 14 octobre 1998, la commission a rejeté leur recours et

a maintenu l'estimation des parcelles en cause dans deux décisions analogues

dont la teneur est la suivante :

"(...)

Motivation :

La Commission constate que vous n'apportez aucun élément objectif affectant vos

parcelles de Vullierens et qui pourrait influencer leur estimation à la baisse.

La comparaison avec la parcelle 55 de

Senarclens ne peut être retenue. En effet, renseignement pris auprès du

Registre foncier de Cossonay, l'estimation de Fr. 34'000.- (soit Fr.

0,594/m2), date de la révision générale de 1962 et a été reportée telle quelle

en 1972 et en 1996. Il ne nous appartient pas de porter un jugement sur les

raisons qui ont poussé la Commission du district de Cossonay à maintenir cette

estimation. Peut-être s'agit-il simplement d'un oubli, mais qui ne peut en

aucun cas motiver une modification de vos estimations sur Vullierens.

(...)"

Les estimations des

parcelles nos 125, 245, 260, 267, 286, 287 et 335 (propriétés de Eliane Bommottet),

ainsi que celles des parcelles nos 126 et 268 (propriété de Claude Bommottet)

ont ainsi été maintenues. Elles s'élèvent aux chiffres suivants :

Bommottet Eliane

Parcelles

Nom

local

Surface

en m2

Estimation

fol.

No

contestée

nouvelle

2

125

Sous-Gland

1027

7'700

fr.

7'700

fr.

8

245

Montin

7'258

4'300

fr.

4'300

fr.

8.9.

260

Champs Clavaux

68'051

117'000

fr.

117'000

fr.

9

267

En Rosset

22'439

26'000

fr.

26'000

fr.

14

286

Bois de la Justice

5'082

5'800

fr.

5'800

fr.

7.8.

287

Montin, Baffies

145'572

160'000

fr.

160'000

fr.

14

335

Bois de Roginel

4'546

1'400

fr.

1'400

fr.

Bommottet Claude

2

126

Sous Gland

1869

14'000

fr.

14'000

fr.

9

268

Champ Clavaux

26863

31'000

fr.

31'000

fr.

D. Le 31 octobre 1998, les

époux Bommottet ont recouru au Tribunal administratif contre les deux décisions

susmentionnées, chacun pour leurs parcelles respectives. Ils s'étonnent que les

parcelles nos 245, 286 et 287, qui sont entourées de forêts, asymétriques,

partiellement non labourables (en raison de leur pente) et desservies seulement

à une extrémité aient la même valeur d'estimation fiscale que les parcelles nos

260, 126 et 268. Ils comparent par ailleurs les estimations fiscales des

parcelles nos 260 et 267 et contestent la valeur, à leurs yeux trop élevée, de

la seconde de ces deux parcelles. Ils concluent à une modification des

estimations fiscales des parcelles nos 245, 260, 267, 286, 287, 126 et 268.

E. La commission s'est

déterminée le 25 novembre 1998. Elle conclut au rejet du recours. Elle relève

avoir pris comme base de calcul les estimations fiscales établies à l'occasion

du remaniement parcellaire de 1989 et qu'aucune d'entre elles n'a été contestée

à l'époque, de sorte qu'il n'y avait aucune raison de douter de la qualité du

travail accompli à ce moment-là. La commission actuelle, renouvelée en 1989,

s'est donc limitée à adapter les estimations fiscales au nouveau barème prévu

dans les instructions du Département des finances, barème soumis au préalable à

toutes les instances agricoles. S'agissant de la question des estimations

fiscales plus favorables dans le district de Cossonay, la commission rappelle

qu'il lui est impossible d'émettre une opinion sur des dossiers qui ne sont pas

de son ressort, chacune des différentes commissions de district agissant de manière

indépendante.

F. Le 15 décembre 1998, le

tribunal a tenu audience sur place, en présence du recourant, de son fils (muni

d'une procuration l'autorisant à représenter sa mère), du président de la

commission et de son secrétaire, ainsi que du syndic de la commune de

Vullierens accompagné de deux municipaux. Les parties ont requis la suspension

de la cause pour permettre à la commission de procéder à une inspection locale

et de rendre, le cas échéant, une nouvelle décision relative à l'estimation fiscale

des parcelles en cause.

G. Les recourants ont

produit par correspondance du 15 décembre 1998 copie d'un extrait d'un pacte

successoral conclu entre Eliane, Claude, Nadine, Sylvie, Olivier et Daniel

Bommottet le 17 novembre 1994 et fixant à 194'983 fr. la valeur de rendement de

leur domaine agricole.

H. Par courrier du 18

décembre 1998, la commission a informé le tribunal que suite à une inspection

locale effectuée le 17 décembre 1998 en présence des intéressés, elle avait pu

constater différents défauts sur les parcelles en cause et qu'elle entendait

dès lors modifier ses décisions relatives aux estimations fiscales des

parcelles nos 245, 260, 267, 268, 286, et 287. Elle a en outre précisé que les

intéressés abandonnaient leur recours s'agissant notamment de la parcelle no

126.

Invités à se

déterminer sur les nouvelles décisions de la commission du 18 décembre 1998,

les recourants ont précisé le 4 janvier 1999 qu'ils n'entendaient maintenir

leur recours que pour les parcelles nos 260 (propriété d'Eliane Bommottet) et

268 (propriété de Claude Bommottet).

Les valeurs arrêtées

par la commission et contestées par les recourants pour les deux parcelles

susmentionnées sont les suivantes :

Parcelle no 260

prés-champs

67'776 m2

à 0.85 fr. / m2

57'609.60 fr.

hangar

275 m2

à 120 fr./ m2

33'000 fr.

valeur de

rendement totale

90'609.60 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

135'914.40 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

113'000 fr.

Parcelle no 268

prés-champs

26'863 m2

à 0.85 fr. / m2

22'833.55 fr.

valeur de

rendement totale

22'833.55 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

34'250.32 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

29'000 fr.

I. Le 4 janvier 1999, les

recourants ont encore fait valoir les arguments suivants concernant les deux

parcelles litigieuses :

"(...)

En ce qui concerne les parcelles nos 260 et 268

nous les [les estimations fiscales proposées par la commission] refusons et nos

revendications sont les suivantes :

Parcelle no 260

Valeur de rendement à Fr. 0.75 / m2 soit :

67'776 m2 x 0.75 = 50'832 fr.

hangar ECA 328 = 33'000 fr.

Total = 83'832 x 125% =

Estimation fiscale = 105'000 fr.

Parcelle no 268

Valeur de rendement à Fr. 0.75

/ m2 soit :

26863 m2 x 0,75 = 20'147.- x 125% = Estimation fiscale =

25'000 fr.

Ces chiffres ne sont pas le fruit du hasard,

ils correspondent aux directives de la page 2 du document édité par le

Département des finances en 1991 "Instructions pour les commissions de

district d'estimation fiscale des immeubles".

En effet, il est dit au 3ème paragraphe du

chapitre 1 : le propriétaire peut établir une valeur de rendement de ses

biens-fonds; or, nous vous avons fait parvenir un document sur lequel cette

valeur est de 0.68 fr. / m2. De plus, au bas de cette même page, il figure les

valeurs de rendement suivantes : plateau et pied du Jura jusqu'à 650 m

d'altitude 0.50 fr. à 0.90 fr. / m2. Si le maximum de 0.90 fr. correspond aux

super-parcelles du bord du lac, il nous semble tout à fait logique de compter

les nôtres qui sont situées à environ 600 m d'altitude, de nature du sol et

d'exposition tout à fait moyenne à 0.75 fr. / m2 (Nous joignons une analyse de

terre de la parcelle no 260 pour le prouver).

(...)".

Selon ce document,

établi par Prométerre le 11 octobre 1995, la texture du sol de la parcelle no

260 est moyennement sableux et faiblement graveleux, sans calcaire et

satisfaisant sur le plan de sa composition en matière organique.

J. Le 16 mars 1999, le

tribunal a procédé à l'inspection locale des deux parcelles en cause, en

présence des recourants.

K. Le tribunal a délibéré à

huis clos.

L. Les arguments

respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au

surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 litt. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des

immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le

pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir

d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité.

Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci

impliquerait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle

à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler

d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993;

EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai

1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

Selon

l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en

prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale

(al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la

valeur vénale (al. 2 ). En outre,

l'art. 3 al. 1er LEFI prévoit que l'estimation fiscale d'un

bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

Cette disposition

légale est complétée, d'une part, par les art. 5 ss (définition des

notions de valeur de rendement et de valeur vénale) et 11 ss (méthodes

d'estimation applicables aux immeubles agricoles) du Règlement sur l'estimation

fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (ci-après REFI) et, d'autre part, par

les Instructions du chef du Département des finances pour les Commissions de

district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après les

Instructions). Ces instructions prévoient notamment ce qui suit s'agissant des

immeubles agricoles :

"(...)

I. Principes de la révision

La loi consacre que l'estimation fiscale d'un

bien-fonds repose sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur

vénale (art. 2).

(...)

La valeur vénale est obtenue, en règle

générale, en majorant la valeur de rendement de 50%. Une telle majoration ne

correspond certes pas aux prix pratiqués actuellement, mais peut-être

considérée comme normale, lesdits prix étant hors de proportion avec la valeur

réelle des immeubles agricoles considérés dans le cadre de leur rentabilité. On

peut observer que cette pratique est bien connue, même du Grand Conseil (v. p.

ex. BGC aut. 1962 p.269) et que la Commission centrale ne s'en est pas écartée,

s'agissant d'immeubles à caractère agricole (Arrêt EF/ 90/03). Il en résulte

que la valeur d'estimation correspond à la valeur de rendement majorée de 25%.

II. Terrains

Chaque immeuble d'un domaine agricole est

estimé séparément sur la base des natures de l'état descriptif. La valeur de

rendement de chaque immeuble correspond à l'addition du montant des différentes

natures.

1.

Agricoles

Les commissions d'estimation établiront pour

leur district les valeurs à retenir en fonction de l'altitude, l'exposition, la

nature du sol et le genre d'exploitation. La carte des aptitudes climatiques

pour l'agriculture permettra de situer les zones climatiques dans lesquelles

sont situées les différentes communes. En fonction de la région, les valeurs de

rendement des terrains agricoles se baseront sur les valeurs suivantes :

a) Régions basses de

cultures (zones climatiques A et B ou zones de plaine et

intermédiaires)

Plateau et pied du

Jura jusqu'à 650 m d'altitude

Surfaces

labourables : Fr. 0.50 à 0.90 / m2

Prairies naturelles

et pâturages : Fr. 0.50 à 0.80 / m2 (...)".

3.

En l'espèce, la

commission a dans un premier temps estimé la parcelle no 260 à 117'000 fr.

et la parcelle no 268 à 31'000 fr. Suite à l'inspection locale effectuée le 17

décembre 1998, elle a toutefois constaté la présence de certains défauts sur

les parcelles visitées et a dès lors fixé la valeur de rendement des deux

terrains litigieux à 0.85 fr. / m2. On ne sait en revanche pas si elle a

modifié la valeur de rendement du hangar situé sur la parcelle no 260 et fixée

à 120 fr. / m2. Cette question est toutefois sans incidence dans la mesure où

les recourants ne la contestent pas. Ces derniers revendiquent en revanche une

valeur de rendement des surfaces en prés-champs inférieure à celle retenue par

l'intimée. A leurs yeux, cette valeur ne devrait pas être supérieure à 0.75 fr.

/ m2 compte tenu de la nature du sol et de l'exposition de leurs parcelles -

très moyennes - et de l'altitude de ces dernières (situées environ à 600 m).

Ils se réfèrent à cet égard aux Instructions qui prévoient un montant maximum

de 0.90 fr. / m2 pour les parcelles situées au bord du lac.

Force est de

constater, à l'instar des recourants, que la valeur de rendement retenue par

l'intimée, soit 0.85 fr. / m2, ne se justifie pas. En effet, les parcelles nos

260.

et 268 (qui se jouxtent) constituent, de l'avis des assesseurs spécialisés du

tribunal, des terrains agricoles de qualité moyenne (terre très dure) qui

permettent à leurs propriétaires de ne produire qu'un seul type de culture par

année (blé), à la différence des capacités offertes par des surfaces agricoles

situées à une altitude plus basse, par exemple à proximité du lac Léman,

lesquelles permettent facilement de produire deux types de cultures par année.

De plus, l'inspection locale des parcelles litigieuses a permis au tribunal de

constater que la parcelle no 260 était particulièrement exposée à

l'humidité, un petit lac pouvant même s'y former au milieu du terrain en cas de

pluie et y demeurer, suivant les conditions météorologiques, pendant plusieurs

jours. Cette humidité restreint les recourants dans le choix des cultures pouvant

être produites sur leur parcelle. La qualité tout à fait moyenne des terrains a

d'ailleurs été confirmée, à tout le moins en ce qui concerne la parcelle no

260, par l'expertise de Prométerre d'octobre 1995, qui qualifie le sol dedite

parcelle de moyennement sableux et faiblement graveleux. Enfin, l'estimation

des parcelles litigieuses à 0.85 fr./ m2, ne se justifie également pas en

comparaison avec la valeur de rendement fixée par la commission pour la

parcelle no 267 (propriété d'Eliane Bommottet, à 0.70 fr. / m2). Ces deux

groupes de parcelles (260 et 268, d'une part, et 267, d'autre part) sont situés

vis-à-vis l'un de l'autre et ne sont séparés que par une route de campagne. La

parcelle no 267 est légèrement en pente et n'est pas desservie vers le bas. Ces

légers inconvénients sont en revanche compensés par une bonne qualité du

terrain, meilleure en tout cas selon les assesseurs spécialisés du tribunal que

celle des parcelles nos 260 et 268. On ne voit dans ces conditions pas pourquoi

la commission a fixé pour cette parcelle une valeur de rendement nettement

inférieure (soit 0.15 fr. de moins) à celle retenue pour les deux parcelles en

cause. Quoi qu'il en soit, les recourants ont conclu à ce que le tribunal

retienne pour les deux parcelles incriminées une valeur de rendement de 0.75

fr. / m2, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer plus en détail sur cette

question.

4.

Il résulte des considérants qui

précèdent que la valeur de rendement des parcelles nos 260 et 268 doit être

fixée à 0.75 fr. / m2, montant qui se situe par ailleurs légèrement au-dessus

de la moyenne de ceux proposés par les Instructions pour des terrains agricoles

correspondant à ceux des recourants. On obtient dès lors les estimations

fiscales suivantes :

Parcelle no 260

prés-champs

67'776 m2

à 0.75 fr. / m2

50'832 fr.

hangar

275.

m2

à fr. 120 fr./ m2

33'000 fr.

valeur de

rendement totale

83'832 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

125'748 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

105'000 fr.

Parcelle no 268

prés-champs

26'863 m2

à 0.75 fr. / m2

20'147.25 fr.

valeur de

rendement totale

20'147.25 fr.

valeur vénale totale

VR x 1.5

30'220.87 fr.

Estimation fiscale

(VR + VV) / 2 (arr.)

25'000 fr.

Comme exposé

ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que

lorsque celle-ci implique une différence de plus de 5% par rapport à

l'estimation du tribunal. En l'espèce, cette différence est manifestement

supérieure à 5%, puisque les valeurs litigieuses s'élèvent selon la décision

attaquée à 113'000 fr. pour la parcelle no 260 et à 29'000 fr. pour la parcelle

no 268, alors que celles calculées par le tribunal correspondent respectivement

à 105'000 fr. et à 25'000 fr. Le recours doit par conséquent être admis et les

décisions attaquées modifiées en ce sens que les estimations fiscales des

parcelles des recourants sont arrêtées à ces derniers chiffres.

5.

Vu l'issue de la

procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance effectuée

par les recourants, par 1000 fr., leur sera restituée. Les recourants n'ayant

pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, ils n'ont pas

droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours, en

tant qu'il est dirigé contre les décisions de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Morges du 14 octobre 1998, est sans objet.

II. Le recours, en

tant qu'il est dirigé contre les décisions de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998, est admis.

III. La décision

de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18

décembre 1998 relative à la parcelle no 260 de la commune de Vullierens est

réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est arrêtée à

105'000 (cent cinq mille) francs.

IV. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18

décembre 1998 relative à la parcelle no 268 de la commune de Vullierens est

réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est arrêtée à

25'000 (vingt cinq mille) francs.

V. La présente

décision est rendue sans frais, l'avance effectuée par les recourants, par

1'000 (mille) francs, leur étant restituée.

VI. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 20 juillet 1999

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint