TA - EF.1999.0001 - 1999-03-23 - BATTISTONI Paola et Laura c/ Commission d'estimation fiscales des immeubles du district de Grandson-Yverdon

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N° affaire:

EF.1999.0001

Autorité:, Date décision:

TA, 23.03.1999

Juge:

IG

Greffier:

Publication (revue juridique):

Ref. TF:

Nom des parties contenant:

BATTISTONI Paola et Laura c/ Commission d'estimation fiscales des immeubles du district de Grandson-Yverdon

LEFI-23

LMSD-23

Résumé contenant:

Résumé

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 23 mars 1999

sur le recours interjeté par Paola et Laura

BATTISTONI, représentées par la société Sofidest Fiduciaire SA, à 1844

Villeneuve,

contre

la décision rendue le 23 décembre 1998 par la

Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon

refusant d'entrer en matière sur une demande de révision de l'estimation de la

parcelle N° 2337 d'Yverdon-les-Bains.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition

de la section: Mme Isabelle Guisan,

présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.

Faits

Vu les faits suivants:

A. Paola et Laura

Battistoni ont acquis par voie successorale le 21 décembre 1994 la parcelle N°

2337 du cadastre de la Commune d'Yverdon-les-Bains, située à la rue Cordey 30.

Cette parcelle, d'une surface totale de 549 m², se compose d'une habitation

comprenant quatre appartements, d'une buanderie et d'un bûcher, ainsi que de

garages.

B. Dans le cadre de la

révision générale intervenue en 1992, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles des districts de Grandson-Yverdon (ci-après : la commission) a porté

l'estimation fiscale de la parcelle N° 2337 de 135'000 fr. à 744'000 fr.

Cette estimation a été effectuée sur la base des renseignements fournis le 31

janvier 1992, par le propriétaire d'alors, Edmond Mottier selon lesquels l'état

général de l'immeuble locatif situé sur la parcelle en cause était bon et le

revenu locatif dudit immeuble s'élevait à 55'812 fr. Ce revenu a été capitalisé

au taux de 7,5%, ce qui a abouti à une estimation fiscale de 744'000 fr. Edmond

Mottier n'a pas recouru contre la décision précitée.

C. Le 22 décembre 1998,

Paola et Laura Battistoni ont adressé à la commission une demande de révision

de l'estimation fiscale de leur parcelle. Elles exposent avoir acquis

l'immeuble par héritage en 1995, que son précédent propriétaire n'avait à

l'époque, vu son âge et son état de santé, pas réagi à la nouvelle estimation

intervenue en 1992, que la valeur de 740'000 fr. est largement surestimée,

surtout en l'état actuel du marché et de la vétusté du bâtiment. Elles

allèguent en outre avoir entrepris des travaux de remise en état des

appartements, au fur et à mesure de leur vacance, ce qui alourdit

considérablement les charges. Elles précisent encore que l'immeuble comprend

quatre appartements, dont trois sont loués. Les loyers sont à la baisse, les

locataires étant souvent placés par la Croix-Rouge, et le revenu locatif annuel

est de l'ordre de 43'000 fr.

D. Par décision du 23

décembre 1998, la commission a écarté la demande de révision précitée. Elle

rappelle qu'une demande dans ce sens aurait pu intervenir dans les 60 jours qui

ont suivi le dépôt de la désignation de succession auprès de la commission

d'impôt lors de la délivrance de legs (art. 23 LMSD). Ce délai étant écoulé,

une demande de révision ne peut être examinée qu'en présence d'un fait nouveau,

ce qui n'est pas le cas en l'occurrence selon elle.

E. Les intéressées ont

recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 7 janvier 1999.

Elles ont complété leur procédure le 4 février 1999 en concluant à l'annulation

de la décision entreprise et à ce que l'estimation fiscale de leur parcelle

soit ramenée à 543'000 fr., valeur au 1er janvier 1999. Elles exposent à

l'appui de leur recours avoir mandaté Géco gérance et courtage SA, à

Yverdon-les-Bains, pour effectuer une expertise de leur immeuble. Elles ont

joint cette expertise à leur envoi. Il ressort de cette dernière, datée du 29

janvier 1999, que la valeur réelle de l'immeuble, qualifié de satisfaisant

quant à sa situation et au standard de finition et comme étant dans un état

moyen, s'élève à 654'750 fr. La valeur de rendement de l'immeuble, compte tenu

de sa situation, de son état de vétusté et de la baisse du revenu locatif depuis

1994, n'est pas supérieure à 590'000 fr., en capitalisant le revenu locatif de

50'000 fr. au taux de 8,5%. En conclusion, l'expert dégage une valeur vénale

pondérée de 600'000 fr. Les recourantes estiment que la valeur de rendement de

leur immeuble s'élève dès lors à 505'800 fr. (revenu locatif brut de 43'000 fr.

en 1998, capitalisé au taux de 8,5 %) et que la valeur vénale est de 543'000

fr. (505'800 x 3 + 654'750 fr. : 4). Elles précisent enfin que les charges

locatives y compris les frais d'entretien engagent le 55 % du revenu locatif,

qu'il y a lieu de couvrir en plus les charges financières et qu'elles devront

engager 20'000 fr. en 1999 afin de remettre en état les canalisations d'eaux

usées à l'extérieur du bâtiment.

Paola et Laura

Battistoni se sont acquittées de l'avance de frais requise (1'200 fr.) en temps

utile.

F. L'autorité intimée

s'est déterminée le 26 janvier 1999 en concluant au rejet du recours.

G. Le 15 février 1999, la

commisssion a demandé à consulter l'expertise effectuée par Géco gérance et

courtage SA afin de déterminer si cette expertise pouvait constituer un élément

nouveau lui permettant d'établir, le cas échéant, une nouvelle estimation

fiscale. Le greffe du tribunal a donné suite à cette requête et, par courrier

du 4 mars 1999, l'intimée a indiqué que ce document n'était pas de nature à lui

faire reconsidérer sa décision.

H. Le tribunal a délibéré

par voie de circulation.

I. Les arguments

respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives (ci-après LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il

est au surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 litt. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation.

Conformément à la jurisprudence, il y a abus du pouvoir d'appréciation

lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se

laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des

dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des

principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire,

égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365 consid. 3b

in fine; ATF 118 Ib 205 consid. 4a). Il ne peut invoquer l'inopportunité que si

la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935

sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) ne comporte aucune

disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de

l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au

contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale.

2.

Selon l'art. 23 de la

loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts

immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 9.5), les

immeubles sont comptés pour 80% du montant de leur estimation fiscale (al. 1).

Les parties, de même que l'autorité fiscale, peuvent demander la révision de

cette estimation dans les 60 jours dès la désignation de la donation ou dès la

notification de l'inventaire successoral; dans cet éventualité, c'est le 80 %

du montant de la nouvelle estimation qui est déterminant pour le calcul de

l'impôt (al. 2).

Dans le cas présent,

les recourantes ont acquis la parcelle litigieuse par voie successorale. Selon

l'extrait du registre foncier des districts de Grandson-Yverdon, la délivrance

de legs est intervenue le 21 décembre 1994. C'est donc au plus tard le 21

février 1995 qu'une demande de révision de l'estimation en cause aurait dû être

déposée. Faute d'avoir agi en temps utile et faute de démontrer qu'elles

auraient été empêchées sans leur faute de présenter une telle demande, les

recourantes ne peuvent dès lors pas obtenir aujourd'hui la révision de

l'estimation litigieuse sur la base de la disposition précitée.

3.

Aux termes de l'art. 23

al. 1er LEFI, tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de

son immeuble s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte

de l'estimation portée au registre.

a) Il faut tout

d'abord dissiper une difficulté de terminologie. En effet,

l'art. 23 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit

de procédure, en matière administrative en particulier: il permet en effet de

demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et

permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale

s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande

de réexamen ou de nouvel examen (sur cette institution voir André Grisel,

Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 949). Au surplus, la révision

prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à

jour de l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI; cf. RDAF 1991, 324; cf. aussi

arrêts TA EF 94/046 du 11 juillet 1994, EF 95/0065 du 24 avril 1996 et EF

98/0011 du 3 décembre 1998).

Mais la voie de la

révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière

administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être

reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles

spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les

règles des

art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre 1956 (LI;

RSV 9.4). La voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque le

requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il n'avait

pu invoquer dans la procédure de taxation, de réclamation ou de recours" (art.

107.

litt. c LI). Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre

ici ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se

sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été

empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (sur

ce point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée; v. aussi

arrêtsTA EF 94/046 du 11 juillet 1994 et EF 95/0065 du 24 avril 1996).

b) En l'espèce, les

motifs invoqués par les recourantes à l'appui de leur demande de révision

présentée en décembre 1998 ont trait au fait que l'ancien propriétaire n'aurait

pas réagi lors de la procédure de révision en 1992, alors que les chiffres

retenus étaient à l'époque déjà surestimés, et que ceux-ci le sont d'autant

plus en l'état actuel du marché et de la vétusté du bâtiment. Dans leur

recours, elles se réfèrent en outre au résultat de l'expertise effectuée par

Géco gérance et courtage SA, selon lequel tant la valeur réelle de l'immeuble

que la valeur de rendement de ce dernier sont nettement inférieures au montant

retenu lors de l'estimation fiscale de 1992. Or, ces arguments ne sont

manifestement pas des faits "nouveaux" au sens décrit ci-dessus, soit

des faits survenus auparavant, mais que les intéressées auraient été empêchées

sans leur faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente. En effet,

les recourantes n'établissent nullement en quoi les chiffres retenus à cette

époque auraient été infondés et pour quelles raisons valables le précédent

propriétaire n'aurait pas été en mesure de les contester. L'âge et l'état de

santé d'Edmond Mottier ne sont en tout cas pas suffisants pour constituer un

motif de révision au sens de l'art. 107 LI. De plus, l'institution de la

révision prévue par l'art. 23 LMSD a précisément pour but de cerner de plus

près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume

qu'elle a peut-être notablement varié par rapport à l'estimation portée au

registre et les recourantes disposaient alors d'une voie juridique - qu'elles

n'ont toutefois pas utilisée - pour demander la modification de l'estimation de

leur immeuble. Quant à l'expertise invoquée, elle a été effectuée en janvier

1999, soit manifestement après la procédure de taxation en cause. Il ne s'agit

donc à nouveau pas d'un fait nouveau constitutif d'une révision au sens étroit.

Dans ces conditions, il serait gravement contraire au principe de la sécurité

du droit que d'admettre une remise en cause, près de 8 ans plus tard, des

éléments d'appréciation d'une estimation non contestée en temps utile par la

voie juridictionnelle du recours.

c) Enfin, les

conditions d'un réexamen au sens de l'art. 23 LEFI ne sont pas non plus

remplies. L'argument relatif aux modifications structurelles du marché

immobilier à Yverdon-les-Bains est dénué de pertinence. Si un tel argument peut

théoriquement permettre un nouvel examen en application de l'article précité

(modification notable des circonstances ultérieurement à la décision

d'estimation), il ne peut cependant entrer en ligne de compte dans le cas

présent. En effet, il n'est nullement établi que l'évolution à la baisse du

marché mobilier telle qu'alléguée par les recourantes se serait brusquement

modifiée en décembre 1998, date du dépôt de la demande de révision. Bien au

contraire, il est notoire que cette chute s'est amorcée il y a quelques années

déjà. Par ailleurs, même si l'on tient compte du fait que le marché immobilier

est actuellement très calme, il ne faut néanmoins pas perdre de vue que, dans

le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues

années, ce qui s'oppose à une modification des estimations au gré des

fluctuations du marché (cf. arrêts TA EF 92/036 du 30 mars 1993, EF 97/016 du 6

novembre 1997 et EF 98/0011 du 3 décembre 1998). Pour les mêmes raisons, la

prétendue vétusté du bâtiment - dont on relèvera néanmoins qu'il semble

bénéficier d'une situation jugée satisfaisante et d'un état qualifié de moyen

par l'expert - ne saurait entrer en ligne de compte.

4.

Dans ses déterminations

du 26 janvier 1999, la commission relève encore, à toutes fins utiles, que la

valeur de rendement de l'immeuble n'a pratiquement pas varié depuis 1991,

puisqu'elle a passé de 55'812 fr en 1991 à 57'400 fr en 1998 (si l'on tient

compte d'une location des quatre appartements). Une variation aussi légère de

la valeur de rendement, soit de près de 2'000 fr. seulement, en l'espace de

quelque 7 ans démontre effectivement qu'elle ne saurait constituer un fait

nouveau permettant de réviser l'estimation fiscale de l'immeuble en cause. Bien

au contraire, elle ne peut que confirmer l'estimation effectuée en 1992. Par

ailleurs, les arguments des recourantes relatifs à la baisse de la valeur

vénale de l'immeuble sont également sans incidence dans la mesure où la

commission n'avait pas tenu compte de ce critère pour fixer l'estimation

fiscale en 1992, mais s'était basée uniquement sur la valeur de rendement.

5.

Les considérants qui

précèdent conduisent au rejet du recours et au maintien de la décision

attaquée. Un émolument sera mis à la charge des recourantes déboutées, qui, vu

l'issue de leur pourvoi, n'ont pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

rendue le 23 décembre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles

des districts de Grandson-Yverdon relative à l'estimation fiscale de la

parcelle No 2337 de la commune d'Yverdon-les-Bains est confirmée.

III. Un émolument

de 1'000 (mille) francs, somme compensée par le dépôt de garantie versé, est

mis à la charge des recourantes, le solde dudit dépôt, par 200 fr. leur étant

restitué.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

pe/Lausanne, le 23 mars 1999

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.