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Décision

EF.1999.0002

TA - EF.1999.0002 - 1999-05-07 - CGS Général Services SA c/CEFI Vevey

7 mai 1999Français17 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle no 24 de

Veytaux est située à la route de Sonchaux 2. Le viaduc de l'autoroute se trouve

à proximité immédiate en contre-haut. Elle comprend une surface de 874 m2 qui

accueille un petit bâtiment locatif de 727 m2 et comprenant un volume de 1'593

m3. Cette construction comprend 5 logements répartis sur trois niveaux (au rez

inférieur, deux appartements de 2 et 5 pièces; au rez supérieur, deux

appartements de 2 et 3 pièces et au 1er étage, un appartement de 4 pièce).

L'état locatif annuel s'élevait au 1er juillet 1998 à 69'000 francs. Ce

bâtiment est assuré par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie

et les éléments naturels pour un montant de 1'177'320 francs, valeur indexée.

L'estimation fiscale

de la parcelle no 24 était de 600'000 fr. en 1981. Dans le cadre de la dernière

révision générale (1992), elle a été portée à 910'000 francs

B. La Société de Banque

Suisse (SBS) a acquis le 26 mars 1997 la parcelle no 24 lors d'une réalisation

forcée pour le prix de 480'000 fr. L'immeuble était alors grevé d'une cédule

au porteur en premier rang pour un montant de 460'000 fr.

Par acte du 23 juillet

1997, la SBS a vendu la parcelle no 24 à CGS Général Services SA pour le prix

de 580'000 francs. Le 25 juillet 1997, l'immeuble a été grevé d'une cédule au

porteur de 485'000 fr. en premier rang, d'une cédule au porteur de 175'000 fr.

en deuxième rang et une cédule au porteur de 100'000 fr. en troisième rang.

L'achat de l'immeuble

a été financé par la SBS, laquelle a également accordé un crédit pour des

travaux de rénovation.

C. Par décision du 13

octobre 1997, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Vevey (ci-après : la commission), agissant ensuite de l'achat du 25 juillet

1997, a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 24 à 800'000 fr.

Le 28 octobre 1997,

CGS Général Services SA a contesté cette nouvelle estimation auprès de la

commission en faisant valoir que l'état de son bâtiment nécessitait

d'importantes réparations et que le prix de vente correspondait ainsi à la

valeur réelle de l'immeuble. Elle a conclu à ce que l'estimation fiscale soit

ramenée à 600'000 francs.

La commission a

procédé à une vision locale le 11 décembre 1998 et a tenté la conciliation. Le

22 décembre suivant, la recourante a maintenu son recours . Le 25 janvier 1999,

la commission a transmis le recours au tribunal de céans comme objet de sa

compétence.

Dans ses

déterminations, l'autorité intimée fait valoir que le prix de vente ne reflète

pas la valeur marchande réelle de l'immeuble et que partant, le prix de vente a

été fixé selon des circonstances particulières au sens de l'art. 9 REFI, ce qui

justifie de s'en écarter. Elle a indiqué qu'elle avait déterminé l'estimation

fiscale en se basant sur le revenu locatif capitalisé à un taux de 7,75 % pour

la valeur de rendement (890'000 fr.) et à un taux de 8,75 % pour la valeur

vénale (800'000 fr.). Elle a arrêté l'estimation fiscale à la valeur vénale.

Dans ses observations,

la recourante conteste le fait que l'immeuble aurait été "bradé" par

la SBS. Elle relève que le prix de vente consenti tenait compte des travaux de

réfection devant être effectués. La recourante s'est acquittée d'une avance de

frais de 1'500 fr.

Le tribunal a tenu audience

à Veytaux en date du 26 avril 1999 en présence de Christian Savioz,

administrateur de la recourante et MM. Grisoni et Collaud, représentants de

l'autorité intimée. La commune de Veytaux était représentée par M: Masshard,

municipal. A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision locale en

présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications.

L'instruction a permis d'établir que l'immeuble, qui a été édifié 35 ans

auparavant, n'a jamais fait l'objet de réparations de la part de son ancien

propriétaire. La recourante a en revanche procédé à une rénovation de

l'enveloppe extérieure de la maison pour environ 180'000 fr. (ferblanterie,

balcons, fenêtres, etc.). L'intérieur des appartements est d'époque

(carrelages, cuisine très partiellement agencée, etc.). La recourante a

confirmé que l'état locatif de l'immeuble n'était pas modifié.

L'inspection locale

terminée, l'audience a été levée et le tribunal a délibéré hors la présence des

parties.

Considérants

1.

a) L'art. 36 lit. a de

la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives

(LJPA) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de

recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal

administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts

TA EF 92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083

du 28 février 1995; RDAF 1993 p. 380).

2.

Aux termes de l'art. 2

LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne

entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques

(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur

vénale (al. 2).

Selon l'art. 20 LEFI,

à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notablement augmenté ou diminué.

Les critères

d'estimation d'un immeuble peuvent varier considérablement avec la conséquence

qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (dans ce

sens, ATF 120 III 79 - JT 1996 II 201).

3.

Aux termes de l'art. 8

du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI),

la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en

tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie

en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le

rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments

de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeubles, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).

En vertu de l'art. 9

REFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors

desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières

(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,

expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne

sont dans la règle pas prises en considération.

a) En l'espèce, la

commission s'est écartée du prix de vente de l'immeuble. Elle a fixé de manière

autonome la valeur vénale de celui-ci qu'elle a retenue comme valeur

d'estimation vu l'interdiction posée par l'art. 2 al. 2 LEFI.

A l'appui de

l'application dans le cas particulier de l'art. 9 REFI, l'autorité intimée fait

valoir que le créancier hypothécaire, en l'occurrence la SBS, a préféré

revendre rapidement l'objet du gage à un prix inférieur à celui du marché

plutôt que de le conserver dans l'attente d'une meilleure affaire. La

commission expose que les pertes résultant d'une différence entre la créance et

la valeur de réalisation du gage sont largement provisionnées. Elle ajoute

qu'une réalisation rapide, même à un prix inférieur, peut se révéler plus

avantageuse qu'une réalisation ultérieure, où la somme payée, bien que

supérieure, est restée immobilisée, donc improductive. L'autorité intimée

relève que le créancier hypothécaire peut n'avoir aucun intérêt à conserver

dans son patrimoine des immeubles qu'il n'a pas vocation à administrer. Enfin,

elle remarque le créancier hypothécaire et le tiers acquéreur peuvent être en

relation d'affaires, comme c'est le cas en l'espèce où la banque finance les

travaux de l'immeuble qu'elle revend.

De son côté, la

recourante, qui conteste l'existence de circonstances extraordinaires, argue

que le prix de vente de l'immeuble reflète le mauvais état d'entretien du

bâtiment. Selon elle, le prix d'acquisition aurait été fixé selon cette donnée

objective.

b) La première

question à résoudre est celle de l'existence ou on de circonstances qui

feraient apparaître le prix de vente payé comme ne correspondant pas à celui du

marché.

Dans un arrêt

relativement ancien (EF 93/035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré que

la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à

d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur

marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres

indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la

commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à

l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre

le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été

confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 24

et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la

valeur vénale calculée par la commission (EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF

98/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 98/0009 du 10 août 1998, affaire

dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que

la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans

l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations).

c) En l'espèce, la

recourante n'a certes pas acquis son immeuble aux enchères forcées. Elle l'a

néanmoins racheté des mains du créancier gagiste qui avait repris l'immeuble

dans son chapitre lors des enchères publiques. Une telle situation n'est à

l'évidence pas représentative des conditions du marché, par quoi il faut

entendre le marché libre. Dans ces conditions, et vu les autres circonstances

évoquées par la commission (relations avec la banque qui a apporté son

financement), c'est à juste titre que celle-ci a tenté de déterminer de manière

autonome le prix de vente de l'immeuble. Ceci ne signifie pas encore qu'elle pouvait

s'écarter du prix effectivement convenu entre acheteur et vendeur, la réponse à

cette question dépendant de l'écart constaté. Procédant au calcul, la

commission a déterminé une valeur vénale de l'immeuble de 800'000 fr., soit

supérieure de 220'000 fr. au prix de vente consenti. Une telle différence, de

l'ordre 27 %, conduit au vu de la jurisprudence, à l'admission de l'existence

de circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions,

la commission n'était pas liée par le prix de vente de l'immeuble et c'est à

juste titre qu'elle s'en est écartée.

4.

Cette conclusion ne

dispense pas le tribunal d'examiner le bien-fondé des calculs opérés par la

commission dans le cadre de la valeur de rendement de l'immeuble et de sa

valeur vénale. Ces deux valeurs respectives seront donc examinées

successivement.

a) En vertu de l'art.

7.

al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du

rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre

d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur

de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut

normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et

l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux

employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel

seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce

revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).

Dans un arrêt récent

(EF 98/0016 du 11 mars 1999), le tribunal a mis en doute le bien-fondé de la

jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380, consistant à déterminer la valeur de

rendement d'un immeuble locatif en fonction du taux d'intérêt hypothécaire de

référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de

deux points. Il a considéré que cette jurisprudence n'était plus d'actualité

compte tenu de la baisse significative des taux d'intérêts dans l'intervalle et

de l'état actuel du marché. Il a aussi constaté que les offres récentes parues

dans la Feuille des avis officiels (FAO) montraient en tout cas que les

rendements locatifs étaient calculés à des taux supérieurs et au surplus selon

des écarts importants.

b) En l'espèce, la

commission a calculé la valeur de rendement en capitalisant le revenu locatif

(69'000 fr.) à un taux de 7,75 %, obtenant un résultat de 890'000 fr.

Il apparaît que le

taux de capitalisation choisi par la commission est trop bas au regard des

conditions actuelles du marché. Si on se réfère aux offres récentes parues dans

la FAO il apparaît que les rendements recherchés sont sensiblement plus hauts.

Ainsi par exemple, des immeubles locatifs situés respectivement à

Lausanne-Centre, Bussigny et Renens étaient à vendre sur la base d'un rendement

brut de 8,84 %, 8,7 % et 8,8% (FAO du 13 avril 1999, p. 1460 et 1458 et du 4

mai 1999 p. 1436). Le rendement brut de certains immeubles locatifs à Lausanne

varie parfois même entre 8,5 % et 10 % (FAO du 16 avril 1999, p. 1500). Il est

vrai qu'il s'agit d'offres et non pas de ventes conclues mais, compte tenu du

fait qu'elles émanent de professionnels du commerce d'immeubles, on peut

admettre qu'elles correspondent à une tendance réelle du marché. Compte tenu de

ces chiffres et de la situation de l'immeuble litigieux, il apparaît correct de

capitaliser le revenu locatif à un taux de 8,75 %. Le tribunal juge ainsi que

la valeur de rendement doit être arrêtée à un montant arrondi à 800'000 fr.

c) Pour ce qui

concerne la valeur vénale (en l'occurrence 800'000 fr.), la commission a

calculé celle-ci en capitalisant le revenu locatif à un taux de 8,75 %. A

l'audience, l'autorité intimée a précisé qu'elle s'était livrée à un calcul de

contrôle lors duquel elle avait tenu compte d'un prix du terrain à 200 fr./m2

et d'une valeur actuelle de l'immeuble de 400 fr./m3. Elle est ainsi parvenue à

une valeur intrinsèque de 811'000 fr.

La valeur intrinsèque

d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du

bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la

construction en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du

bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de

vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de

l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il

y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur

intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112).

En l'espèce, la valeur

du terrain, calculée sur la base d'un prix de 200 fr./m2, échappe à la

critique. En l'absence de transactions réelles permettant une comparaison

effective, elle tient compte du fait d'une part que le terrain se trouve dans

le village de Veytaux et d'autre part du fait que ce lieu est recherché, selon

les précisions données à l'audience. Un tel paramètre prend en considération le

fait qu'il ne s'agit néanmoins pas de terrain colloqué en zone villas et que de

par sa situation, il est exposé aux nuisances de l'autoroute. La valeur du

terrain doit être fixée à 175'000 fr. (874 m2 x 200 = 174'800).

Pour ce qui concerne

la valeur intrinsèque de l'immeuble, valeur actuelle, le tribunal constate que

le bâtiment est une construction simple, et que la valeur standard de

construction à neuf, soit 500 fr./m3, doit dès lors être ramenée à un prix un

peu inférieur de 480 fr./m3, qu'il faut encore pondérer par un coefficient de

vétusté de 30 %, en raison de l'âge du bâtiment. La valeur actuelle du bâtiment

s'élève ainsi à un montant arrondi de 540'000 fr. (1'593 m3 x 336 fr./m3 =

535'248). Dès lors, pour l'ensemble du terrain et du bâtiment, le tribunal

retient une valeur intrinsèque de 715'000 fr., qui doit être considérée comme

la valeur vénale de la parcelle. Ce calcul démontre que même si c'est à juste

titre que la commission s'est écarté du prix d'acquisition de l'immeuble

(considérant 3 infra), elle a surévalué la valeur vénale de la parcelle no 24,

au vu notamment de l'état d'entretien de l'immeuble.

5.

Le tribunal parvenant à

une valeur de rendement de 800'000 fr. et une valeur vénale de 715'000 fr.,

l'estimation fiscale doit être fixée, conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI, sur

la base de la valeur vénale. Le résultat obtenu par le tribunal, représentant

une différence de 85'000 fr. par rapport à l'estimation attaquée, soit de

l'ordre 10 %, la décision attaquée doit être corrigée dans ce sens.

6.

Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Vu l'issue du pourvoi,

un émolument réduit sera mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision

rendue le 13 octobre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles

du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la

parcelle no 24 de Veytaux est arrêtée à 715'000 fr. (sept cent quinze mille

francs).

III. Un émolument

judiciaire réduit est mis à la charge de la recourante, par 750 francs, cette

somme étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde par 750 francs lui

sera restitué.

Lausanne, le 7 mai 1999

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint