EF.1999.0003

TA - EF.1999.0003 - 2006-04-11 - TELLIER Gilbert et Jean-Claude et MARAVIGLIA Josette/CEFI du distict de Lausanne

11 avril 2006Français12 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle n° 117

(folio 6), située sur la Commune de Paudex, en bordure de la route du Simplon,

dispose d'une surface totale de 1'151 m2. Ce bien-fonds supporte un immeuble

locatif de 4'854 m3, construit en 1958: le sous-sol comprend neuf garages, des

caves, une buanderie et deux chambres individuelles. Les quatre autres niveaux

abritent cinq appartements de 6.5 pièces et quatre logements respectivement de

5.5, 4.5, 3.5 et 2.5 pièces. A l'extérieur du bâtiment, huit places de parc

sont aménagées.

La parcelle est grevée

de deux cédules hypothécaires au porteur en premier et parité de rang

respectivement d'un montant de 350'000 fr. et de 70'000 fr. inscrites le 16

mars 1959. En deuxième et parité de rang, la parcelle est grevée de deux

cédules au porteur d'un montant de 30'000 fr. chacune, inscrites le 17 mars

1960.

Cet immeuble, détenu

depuis le 10 avril 1958 par la S.I Paudex-Beausite, a été estimé en 1992, dans

le cadre de la dernière révision générale des estimations fiscales, à 1'947'000

francs.

B. Par acte notarié Pierre Noverraz

du 28 novembre 1997, inscrit au registre foncier de Lausanne le 5 décembre

1997, la S.I. Paudex-Beausite en liquidation a cédé la parcelle n° 117 à ses

actionnaires, Juliette Maraviglia, Gilbert Tellier et Marcel Tellier, qui l'ont

acceptée en copropriété respectivement pour 5/10, 4/10 et 1/10. Le 8 août 1997,

l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI), qui était saisie d'une

demande de liquidation fiscalement privilégiée, a fixé sur la base d'une

expertise la valeur de sortie de la parcelle à 1'880'000 francs.

Juliette Maraviglia

fait l'objet d'une mesure de tutelle. Dans sa séance du 21 mars 1996, la Justice

de Paix du Cercle de Lausanne a confirmé la nomination de Gérard Bartholoméo en

Considérants

qualité de tuteur de Juliette Maraviglia à forme de l'art. 369 CC.

Marcel Tellier est

décédé le 12 janvier 1999. Sa succession est représentée par ses deux

héritiers, Gilbert et Jean-Claude Tellier.

C. Suite à la liquidation

de la SI Paudex-Beausite et au transfert immobilier, la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a

procédé à une nouvelle estimation; par décision du 3 juin 1998, la parcelle n°

117.

a été taxée à 2'148'000 francs.

A la demande des

propriétaires, la commission a expliqué par courrier du 22 juin 1998 que,

s'étant fondée sur l'état locatif annuel arrêté au 31 novembre 1997, elle avait

arrêté l'estimation fiscale à la valeur de rendement, selon le calcul suivant:

Nature

Surface

Prix au m2

Total

Revenu loc. au

30.11.1997

Fr. 161'064

Valeur locative

totale

Fr. 161'064

Revenu total

Taux capitalisat.

Estimation

fiscale

Fr. 161'064.-

7.

Fr. 2'148'000.-

Le 19 juin 1998, les

propriétaires de l'immeuble ont formé un recours contre cette décision auprès

de la commission. Celle-ci a rejeté le recours le 14 janvier 1999 par les

motifs suivants:

"La Commission,

malgré le recours tardif dû à une perte de son courrier envoyé en date du 3

juin 1998, accepte d'entrer en matière et a recontrôlé sa taxation.

Après

Dispositif

l'établissement d'une valeur vénale de contrôle, la Commission a arrêté

l'estimation fiscale à la valeur de rendement qui est inférieure à la valeur

vénale de contrôle. La Commission rend attentif le recourant que les critères

de taxation retenus par l'Administration cantonale des impôts pour le calcul

des valeurs de sortie des immeubles lors des liquidations des sociétés

immobilières sont différents de ceux qui découlent de la loi sur l'estimation

fiscale. (...)."

D. Par acte du 29 janvier

1999, les propriétaires ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal

administratif, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que l'estimation

fiscale de l'immeuble litigieux soit arrêtée à 1'800'000 francs.

Les recourants ont

notamment produit un état locatif établi le 25 mars 1999, dont il ressort que

le revenu mensuel net de l'immeuble s'élevait à cette date à 13'807 fr., soit à

165'684 fr. par année. Toutefois, certains logements ont depuis lors fait

l'objet d'une baisse de loyer, de sorte que ce revenu immobilier a diminué de

618 fr. par mois dès le mois de juin 1999, puis de 1'283 fr. dès septembre 1999

et de 151 fr. dès décembre 1999. Une nouvelle diminution de loyer de 1'183 fr.

par mois était prévue dès le mois d'avril 2000. En définitive, au mois de

janvier 2000, les revenus locatifs s’élevaient au total à 11'755 fr. par mois,

soit à 141'060 fr. par année.

Le 4 mars 1999, la

commission a conclu au rejet du recours, se référant pour le surplus aux

considérants de la décision entreprise.

E. Le Tribunal

administratif a tenu audience sur place le 9 novembre 1999. A cette occasion,

il a procédé à une visite des lieux en présence des parties. A l'issue de

l'audience, les débats ont été suspendus, afin de permettre à la commission de

formuler une offre transactionnelle. Cette proposition ayant été rejetée par

les recourants le 24 novembre 1999, le Tribunal a statué sans nouvelle

audience, comme annoncé aux parties lors de sa séance du 9 novembre 1999.

1. En vertu de l'art. 20

de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles

lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -

que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. Les recourants ont

profité des allégements fiscaux privilégiant la liquidation des sociétés

immobilières pour reprendre en leur propre nom la parcelle n° 117; la nouvelle

estimation fiscale a eu lieu à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20

LEFI.

2. Selon l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et

périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur

marchande de celui-ci (al. 4).

3. Dans le cadre de la

révision générale de 1992, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse avait

été arrêtée à 1'947'000 fr. Lors de la mise à jour de cette estimation suite au

transfert immobilier, la commission s'est fondée sur l'état locatif annuel

arrêté au 30 novembre 1997, soit un revenu immobilier de 161'064 fr. par année.

Ce montant a été capitalisé à un taux de 7.50 %, d'où une estimation fiscale de

2'148'000 fr. Or, les recourants contestent cette décision, en invitant le

tribunal à se fonder sur l'expertise et la valeur de sortie retenue par l'ACI.

Le principal objet du

litige consiste à examiner quelle est la portée - dans le domaine particulier

de l'estimation fiscale - de la valeur de sortie de l'immeuble admise par l'ACI.

Cette question a fait l'objet de plusieurs décisions du Tribunal administratif.

Dans un premier arrêt

(EF 97/0020 du 11 février 1998), le tribunal a considéré - sans toutefois

ériger cette solution au rang de principe - que, dans le domaine de

l'estimation fiscale et plus particulièrement de la détermination de la valeur

vénale d'un immeuble, seuls étaient décisifs les critères définis par la

législation régissant l'estimation fiscale. Il a ainsi jugé qu'il n'y avait pas

lieu de tenir compte des valeurs résultant de l'application de la loi sur les

impôts directs cantonaux, telles que la valeur locative fiscale ou encore la

valeur de transfert des immeubles au sens du règlement du 5 avril 1995 relatif

à la liquidation des sociétés immobilières.

En revanche, en 1998,

le tribunal - toujours sans se prononcer sur la question de principe - a arrêté

l'estimation fiscale sur la base de la valeur de sortie de l'immeuble transféré

par la société immobilière à son actionnaire (EF.1998.0007 du 23 juillet 1998).

Dans le cas d'espèce, le tribunal avait constaté que la valeur de sortie fixée

par l'ACI sur la base d'une expertise correspondait à celle portée au registre

foncier en 1992. Ainsi, en l'absence de travaux, le simple changement de

propriétaire – une mutation au reste purement formelle - ne justifiait pas en

soi une hausse de l'estimation fiscale; ce d'autant plus que les prix du marché

immobilier n'avaient pas augmenté depuis les années 1990.

Dans deux arrêts plus

récents (EF.1998.0016 du 11 mars 1999; EF.1998.0010 du 15 avril 1999), le

tribunal a finalement tranché cette question de principe. Il a jugé que, lors

de la mise à jour des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet

d'une liquidation fiscalement privilégiées, il convenait de s'en tenir en

principe à la décision de l'ACI fixant la valeur de transfert comme valeur

déterminante pour l'estimation fiscale, sous réserve de circonstances concrètes

propres au cas d'espèce et justifiant que l'on s'en écarte. En effet, selon

l'art. 1 al. 1 du règlement de 1995 relatif à la liquidation des sociétés

immobilières et la circulaire n° 30 de l'ACI concernant les allégements fiscaux

en vue de faciliter la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI doit se

fonder sur la valeur vénale de l'immeuble laquelle équivaut précisément à la

valeur marchande au sens de l'art. 2 al. 4 LEFI. En d'autres termes, tant l'ACI

que les commissions d'estimation fiscale sont chargées d'imposer la même

valeur, l'assiette de l'impôt étant identique dans les deux cas. Ainsi, même si

ces deux autorités appliquent des législations différentes et exercent des

compétences indépendantes l'une de l'autre, elles se fondent sur des normes qui

consacrent le même concept et visent le même but (au sujet de l'exercice de

compétences parallèles, voir P. Moor, Droit administratif, éd. 1994, vol.I,

p. 275). Dès lors, la valeur vénale d'un immeuble précédemment détenu par une

SI et ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée doit être

fixée à la valeur de sortie admise par l'ACI. Cette jurisprudence a été

confirmée depuis lors à plusieurs reprises (EF.2000.0013 du 9 janvier 2001, consid.

4d, p. 5 ; EF.2000.0008 du 18 août 2000, consid. 3.1. ; EF.1999.0017

du 2 décembre 1999, consid. 4 ; EF.1998.0022 du 9 novembre 1999, consid.

3a).

En l'espèce, les

considérants qui précèdent conduisent le tribunal a fixer la valeur vénale de

la parcelle litigieuse à 1'880'000 francs.

4. S'agissant de la valeur

de rendement, la commission et le tribunal sont parvenus dans la présente

espèce à une valeur supérieure à la valeur vénale de l'immeuble retenue au

considérant précédent. En effet, l'autorité intimée a arrêté la valeur de

rendement à 2'148'000 fr., en capitalisant le revenu locatif au 30 novembre

1997 à un taux de 7.5%. Le tribunal aurait corrigé ce taux pour tenir compte de

la vétusté à 7.75%, portant ainsi la valeur de rendement capitalisée à

2'078'245 francs.

Quoi qu'il en soit, il

n'est pas nécessaire d'approfondir la question de la valeur de rendement,

puisque selon l'art. 2 al.2 LEFI, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à

la valeur vénale: dès lors, le tribunal ne saurait prendre en compte une valeur

supérieure au montant de 1'880'000 fr. admis au titre de la valeur vénale.

5. En définitive, la

nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 117 doit être arrêtée à 1'880'000

francs. Les recourants obtenant gain de cause, le présent arrêt doit être rendu

sans frais; l'avance versée par les recourants leur sera restituée. De plus,

ayant recouru aux services d'un mandataire professionnel, les recourants ont

droit à des dépens en vertu de l'art. 55 al.1 LJPA.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours

est admis.

II. La décision

rendue le 14 janvier 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles

du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la

parcelle n° 117 du cadastre de la Commune de Paudex est arrêtée à 1'880'000

francs.

III. Le présent

arrêt est rendu sans frais.

IV. Des dépens

arrêtés à 1'000 (mille) francs sont alloués aux recourants, solidairement entre

eux, et mis à la charge de l'Etat de Vaud, par son Département des finances.

Lausanne, le 11 avril 2006

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint