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Décision

EF.1999.0009

TA - EF.1999.0009 - 1999-12-30 - INTERTERRA PARKING SA c/CEFI de Lausanne

30 décembre 1999Français23 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La Commune de Lausanne

est propriétaire de la parcelle no 10'486, située à l'avenue de Mon Repos 5 à

Lausanne; cette parcelle compte une surface totale de 3'800 m2, dont 106 m2 en

nature de place-jardin. Interterra Parking SA (ci-après: la société) ayant

l'intention de construire un bâtiment comprenant un garage-parking et une

station d'essence sur une partie de cette parcelle, une servitude de superficie

a été constituée par acte notarié du 4 septembre 1967 en faveur de la société;

elle est immatriculée au Registre foncier comme droit distinct et permanent. Le

droit de superficie est en outre accordé pour une durée de 60 ans dès son

inscription au Registre foncier, soit jusqu'au 11 septembre 2027.

La société a construit

un immeuble d'une surface au sol de 3'694 m2 sur cette parcelle en 1967 (police

d'assurance ECA no 15'015). Le bâtiment est affecté à un garage, un parking,

des bureaux et des magasins. L'immeuble comprend un sous-sol dans lequel se

trouvent des abris d'une surface totale de 116 m2 (348 m3), un rez-de-chaussée

destiné à la station service et aux locaux de services d'une surface de 1'786

m2 (8'573 m3) et au sud-ouest, destiné au parking, aux bureaux et aux magasins

d'une surface de 2'016 m2 (6'048 m3); les 1er et 2ème étages comprennent en

outre un garage-parking (y compris une dalle de toiture) d'une surface de 3'701

m2 (24'057 m3).

L'immeuble fait

l'objet de deux baux à loyer. Le premier bail à loyer est établi en faveur de

Juan-Antonio Herrera qui exploite une partie du bâtiment comme halle

d'exposition de voitures neuves; il porte sur une réception, une halle

d'exposition, deux places de parc extérieures et un dépôt. Le deuxième bail à

loyer est établi en faveur de Shell pour l'exploitation d'une station-service

avec distribution de carburants et kiosque; il porte sur un kiosque contenant

un bureau, un dépôt et un magasin, trois îlots destinés aux colonnes de

carburants, le sol et le sous-sol dans lequel sont logées les citernes.

Dans le cadre de la

révision générale 1992, l'estimation fiscale de la parcelle no 10'486 a été

fixée à 10'964'000 francs.

B. La société a demandé la

révision de l'estimation fiscale par l'intermédiaire de l'expert-comptable

Jean-Pierre Girardet le 21 décembre 1998. Elle estimait que la valeur vénale de

l'immeuble ne correspondait pas à celle retenue dans l'estimation fiscale. Elle

a présenté le calcul de la valeur vénale suivant:

"prix de vente par action: 3'000.--

= pour l'ensemble de la société (900 actions): 2'700'000.--

moins:

fonds propres: 1'851'089.--

= réserves latentes: 848'911.--

plus:

valeur comptable de l'immeuble: 4'310'000.--

= valeur attribuée à l'immeuble: 5'158'911.--"

Elle

a en outre relevé qu'en cas de résiliation du droit de superficie, la Commune

de Lausanne devrait verser une indemnité théorique à la société équivalent au

40% du coût total de la construction, qui est de 5'980'000 francs; cette

indemnité s'élèverait donc à 2'392'000 francs, majorés du 80% de la différence

en % entre l'indice des prix à la consommation au moment de l'achèvement du

bâtiment et celui au moment de la transaction. En calculant la valeur de

l'indemnité pouvant être allouée à l'échéance du contrat et compte tenu de la

majoration prévue, la valeur obtenue serait la valeur économique que l'on

pouvait attribuer à l'immeuble; le calcul serait ainsi le suivant:

"Indice suisse

des prix à la consommation:

en 1967: 234.10

en 1998: 683.05

écart: 448.95

par année: 14.48

prévision 2027: 868.87 (448.95

+ (14.48 x 29 ans))

augmentation en %: 371%

80%: 297%

Majoration: 7'104'240.-- (2'392'000

x 297%)

Indemnité de base: 2'392'000.--

Valeur de l'immeuble en 2027: (échéance du droit

de superficie) : 9'496'240.--

en 1998:(valeur actualisée en fonction d'une augmentation

annuelle du coût de lavie admise à concurrence de 2%)" 5'347'450.--

Enfin, elle se réfère

à l'expertise établie par de Rham et Cie SA en novembre 1998 qui attribue une

valeur vénale à l'immeuble de 6'750'000 francs. Elle a ainsi conclu à une

estimation fiscale d'un montant maximum de 6'750'000 francs. Elle a produit

ladite expertise qui détermine la valeur vénale de la manière suivante:

"Immeuble: garage-parking-bureaux-magasins de

39'026 m3:

- valeur à neuf de 250 fr. le m3: 9'756'500.--

- Dépréciation du bâtiment dû au

vieillissement tant constructif qu'économique,

1967 date de début de construction, soit

31 ans à 1%, soit 172,50 fr. le m3: 3'024'515.-- 6'731'985.--

Aménagements extérieurs (places-jardins) soit accès au

parking, divers locaux depuis la voie publique:

- Voie de circulation et trottoir, canalisation,

éclairage:

- 106 m2 à 200 fr. le m2: 21'200.--

Total valeur intrinsèque de la construction: 6'753'185.--

Dans le marché actuel, en fonction de la situation, du

type d'immeuble, et sans tenir compte de la valeur du terrain, nous estimons la

valeur vénale à 6'750'000 francs."

C. Le 10 février 1999, la

société a produit à la commission par l'intermédiaire de la société fiduciaire

BfG SA (ci-après: BfG SA) le revenu locatif du parking; celui-ci s'élevait à

1'494'609 francs et il était composé des éléments suivants:

"station

service: 150'046.--

vitrines: 7'620.--

entrepôts: 4'560.--

garage: 71'160.--

locaux d'exploitation:

parcage fixe: 500'485.--

parcage horaire: 755'893.--

parcage temporaire: 4'845.--

1'494'609.--"

Elle a précisé que le

volume du carburant vendu n'influençait pas directement le loyer payé par

Shell; il engendrait, par un système de points, une contribution de Shell sur

le droit de superficie payé par la société; cette contribution s'était élevée à

31'863 francs pour 1998; en outre, le droit de superficie à charge de l'exercice

1998 était de 83'830 francs.

D. Par

décision du 24 mars 1999, la commission a rejeté la demande de révision; elle

avait effectué un calcul de contrôle sur la base du rendement de l'immeuble et

constaté qu'elle obtenait ainsi une valeur de rendement supérieure à

l'estimation fiscale actuelle. Elle a produit le mode de calcul de l'estimation

fiscale lors de la révision générale 1992:

Valeur de

rendement:

Nature

Surface en m2

Prix au m2

Rendement/locat.

Total

Location parking

1'272'210.--

Locations

diverses

70'000.--

./. Redevance

DDP

./.

108'047.--

1'234'163.--

Taux de

capitalisation

8,5%

Valeur de

rendement

14'520'000.--

Valeur vénale:

Nature

Volume/surface

Prix au m3

Total

Valeur nette

Ass. incendie

v.d.b. Fr. 1'692'000.-- indexée au taux de 8,64

14'619'000.--

Total

14'619'000.--

Vétusté admise

25%

10'964'250.--

Valeur terrain

DDP

0.--

Total valeur

vénale

10'964'000.--

Estimation fiscale:

VR plus élevée

que VV

10'964'000.--

EF arrêtée à la

valeur vénale

Elle a également

produit l'estimation de la valeur de rendement calculée selon les chiffres

fournis le 10 février 1999:

Valeur de rendement:

Nature

Surface en m2

Prix au m2

Rendement/locat.

Total

Parking fixe

500'485.--

Parking horaire

755'893.--

Parking

temporaire

4'845.--

Station service

150'046.--

Vitrines

7'620.--

Entrepôts

4'560.--

Garage

71'160.--

Participation

Shell-redevance

31'863.--

1'526'472.--

./. Redevance

83'830.--

Total

1'442'642.--

Taux de capitalisation

9,00%

Valeur de

rendement

16'029'000.--

E. La société a recouru

contre cette décision le 13 avril 1999 par l'intermédiaire de BfG SA en

exposant la même argumentation et les mêmes méthodes de calcul que dans sa

demande de révision à la commission du 21 décembre 1998. Elle a conclu à une

estimation fiscale de l'immeuble d'un montant de 6'750'000 francs.

Dans ses

déterminations du 3 juin 1999, la commission s'est référée à sa décision du 24

mars 1999.

La société a déposé un

mémoire complémentaire par l'intermédiaire de BfG SA le 21 juin 1999. Elle fait

valoir que la valeur de rendement arrêtée par la commission ne tient compte ni

du fait que la valeur de l'immeuble est influencée par l'échéance du droit de

superficie ni des frais d'exploitation importants d'un parking. Elle estime que

la valeur de rendement doit prendre en compte l'amortissement de la différence

de valeur existant entre sa valeur actuelle et sa valeur présumée au terme de

sa période de rendement; en outre, les charges liées à l'exploitation du

parking s'élèvent à 600'000 francs par an. Elle a ainsi confirmé les

conclusions de son recours en exposant le calcul de la valeur de rendement

suivant:

"Valeur de rendement déterminée: 16'029'000.--

Valeur présumée de l'immeuble en 2027: 9'328'800.--

(échéance du droit de superficie)

Amortissement: 6'700'200.--

par an: 239'292.--

Rendement déterminé: 1'442'642.--

./. amortissement: 239'292.--

./. charges d'exploitation supplémentaires: 600'000.--

603'350.--

Valeur de rendement: 6'703'000.--

(capitalisée sur la base d'un taux de rendement de 9%)"

F. Le Tribunal

administratif a tenu audience sur place le 27 septembre 1999 afin de procéder à

la visite de l'immeuble en cause. A l'entrée du parking se trouvent un bureau

administratif, deux WC, une loge contenant des caméras de surveillance et deux

caisses; un escalier central et deux autres escaliers sont aménagés, ainsi que

deux ascenseurs. Le sous-sol comprend un local de protection civile non chauffé

et utilisé comme salle d'archives. Au niveau du parking du rez-de-chaussée, qui

comprend 77 places de parc, se trouve également le local d'exposition; les

parkings du 1er et du 2ème étage comprennent respectivement 141 places et 150

places. Le parc-promenade au-dessus du parking compte plusieurs niveaux. La

partie est du bâtiment comprend un kiosque-magasin (Shell), une

station-essence, une place de lavage de voitures, un atelier, une réception et

une entrée de parking. Tout en admettant qu'il n'avait pas d'éléments nouveaux

depuis 1992 à faire valoir, le représentant de la recourante a motivé sa

demande de révision par le fait que les récentes transactions sur les actions

avaient démontré que la valeur vénale de l'immeuble était inférieure à

l'estimation fiscale; il estime par ailleurs que l'estimation fiscale doit

tenir compte du droit de superficie. Quant au représentant de l'autorité

intimée, il a expliqué que la décision attaquée avait tenu compte d'un taux de

vétusté de 25%, ce qui était avantageux pour la recourante car le parking ne

souffrait quasiment pas de l'usure du temps, contrairement à un immeuble

locatif. En outre, même si un taux de capitalisation de 10% à 12% avait été

appliqué, le résultat avoisinerait les 10 millions.

A la demande du

tribunal, la recourante a encore produit le 1er octobre 1999 une partie de ses

bilans et comptes de pertes et profits de 1990 à 1998. Il en ressort que le

bénéfice net d'exploitation avant amortissement n'a pas cessé de progresser

pendant la période en cause, en passant de 367'613 fr. 96 en 1992 à 744'940 fr.

01 en 1998.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).

b) L'art. 36 let. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après: la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir

de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF

93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

a) Selon l'art. 20

LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district

procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour

but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par

demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de

biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation

de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces

immeubles a notablement augmenté ou diminué.

L'art. 23 al. 1 LEFI dispose

que tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son

immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de

l'estimation portée au registre. La jurisprudence du Tribunal administratif a

précisé que l'art. 23 LEFI permet de demander une nouvelle estimation lorsque

les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance

suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle figurant au registre

foncier; il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen et non

d'une révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en droit

administratif en particulier (sur la notion de demande de réexamen ou de nouvel

examen, voir André Grisel, Traité

de droit administratif, II, p. 949); par ailleurs, la révision prévue par

l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de

l'art. 20 LEFI; l'art. 23 al. 3 LEFI dispose en effet que sauf demande spéciale

et motivée, cette révision se fait en même temps que la mise à jour périodique

prévue à l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, p. 324; EF 93/024 du 30 août 1994).

b) Mais la voie de la

révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière

administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être

reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles

spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les

règles des

art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux. La voie de la révision

serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des faits nouveaux

importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de

taxation". Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre ici

ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se sont

produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché

sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (voir André Grisel, op. cit., p. 943

ss). Selon la jurisprudence, une erreur d'appréciation des volumes d'un

bâtiment constitue un motif de révision, à l'inverse des éléments

d'appréciation non contestés en temps utile (EF 98/011 du 3 décembre 1998); des

travaux de rénovation et d'entretien pour quelques dizaines de milliers de

francs ne constituent pas un motif de révision (EF 95/065 du 24 avril 1996); de

même, la remise en cause d'éléments déjà connus au moment où l'autorité avait

statué ne constitue pas un motif de révision (EF 96/049 du 26 septembre 1996).

c) En l'espèce, la

recourante ne fait valoir aucun fait nouveau constituant un motif de révision.

Le représentant de la recourante a d'ailleurs admis à l'audience du 27

septembre 1999 qu'il n'avait pas de fait nouveau à faire valoir, mais que la

révision se justifiait compte tenu des transactions sur les actions de la

recourante en 1998 qui auraient révélé une valeur vénale moins élevée que celle

retenue dans l'estimation fiscale de 1992. Cependant, cet élément étant survenu

en 1998, soit après la décision attaquée, il ne constitue pas un fait nouveau

au sens de la révision. Au surplus, la très forte croissance du bénéfice

d'exploitation entre 1992 et 1998 tendrait plutôt à démontrer une augmentation

de la valeur de l'immeuble. De toute manière, cette question peut rester

ouverte dans la mesure où la demande de révision doit être rejetée pour les

motifs de fond exposés ci-dessous.

3.

L'art. 2 LEFI dispose

que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Cette disposition

s'applique également aux droits distincts et permanents considérés comme des

immeubles conformément à l'art. 1 al. 1 let. a LEFI et aux Instructions pour

les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre

1992.

(ci-après: les Instructions), étant précisé que les droits de superficie

font l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les bâtiments sont

considérés, à l'exclusion du terrain qui est estimé séparément au chapitre du

propriétaire de la parcelle grevée (EF 94/021 du 8 mars 1995).

4.

a) Aux termes de l'art.

8.

REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande

est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix

d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant

le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Pour

déterminer la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux, les

Instructions prévoient qu'il faut tenir compte de la valeur du sol et de la

construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de

vente de l'immeuble. Selon les Instructions, un facteur de pondération doit

être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au

maximum 30%, sauf cas exceptionnels.

b) En l'espèce, la

recourante se réfère aux prix négociés pour la vente des actions en 1998 pour

déterminer la valeur vénale de l'immeuble. Toutefois, le prix de vente de

quelques actions est influencé par d'autres critères que ceux retenus par la

loi et son règlement d'application pour déterminer la valeur vénale d'un

immeuble aux art. 2 al. 4 LEFI et 8 REFI. Les parties au contrat de vente

d'actions sont en effet guidées essentiellement par le rendement du capital

investi et donc les bénéfices nets dégagés par l'exploitation pour fixer un

prix de vente; ce prix ne peut donc lier l'autorité intimée, qui doit estimer

la valeur vénale de l'immeuble sur d'autres critères aussi, comme ceux relatifs

à la situation dans l'agglomération ainsi qu'à l'état et à la qualité de la

construction.

c) La recourante

estime aussi que l'estimation fiscale contestée ne tient pas compte du droit de

superficie. Mais selon la jurisprudence, la valeur vénale, c'est-à-dire la

valeur du marché d'un immeuble objet d'un droit de superficie, doit se

déterminer de la même manière que pour n'importe quel immeuble semblable, sans

tenir compte des dispositions que la recourante a accepté de se voir imposer

contractuellement limitant la cessibilité du droit de superficie et le montant

de l'indemnité à verser à la superficiaire en cas de radiation ou d'extinction

du droit de superficie et d'exercice du droit d'emption prévu

conventionnellement (EF 93/074 du 24 octobre 1994). Au surplus la détermination

de la valeur vénale ne prend pas en considération le prix du terrain et se

limite essentiellement à l'immeuble qui fait l'objet du droit de superficie. En

conséquence, cet argument doit également être écarté; il était d'ailleurs déjà

connu et pris en compte lors de la précédente estimation de 1992.

d) La recourante se

réfère également à l'expertise de Rham et Cie SA qui conclut à une valeur

vénale de l'immeuble en cause de 6'750'000 francs. Cependant, le tribunal ne se

rallie pas aux conclusions de cette expertise; celle-ci a retenu une valeur à

neuf de 250 francs le m3 et un taux de vétusté de 31%. Or, le prix de 250

francs le m3 ne tient pas compte des caractéristiques de l'immeuble en cause,

en particulier des conditions géographiques, qui sont excellentes en entrée est

du centre-ville, des nombreuses installations techniques propres au garage, de

la topographie des lieux. De plus, un taux de vétusté de l'ordre de 30%, qui

correspond au maximum prévu par les Instructions, n'est appliqué que dans des

cas où l'état du bâtiment est particulièrement mauvais, ce qui n'est pas le cas

en l'espèce.

e) En définitive, le

tribunal a procédé à un calcul de vérification de la valeur vénale de

l'immeuble selon les critères préconisés par les dispositions légales et les

Instructions. Après visite des lieux, le tribunal estime qu'une valeur à neuf

de 360 fr./ m3 doit être retenue, compte tenu notamment du type de construction

relativement simple et rudimentaire pour ce genre d'ouvrage; ce prix avait

d'ailleurs été arrêté pour un parking dont le volume était plus important (EF

94/021, déjà cité). En outre, un taux de vétusté de 25% est adéquat s'agissant

d'un immeuble édifié il y a une trentaine d'années et compte tenu du bon état

des lieux, notamment des installations techniques; l'état du bâtiment ne

justifie en effet pas que l'on applique le maximum de 30% prévu par les

Instructions pour des bâtiments qui sont dans un état de vétusté

particulièrement avancé. Le tribunal aboutit ainsi au calcul de la valeur

intrinsèque suivant:

- 39'026 m3 à 360 francs le m3 = 14'049'360.--

- taux de vétusté: -

25%

- valeur intrinsèque: 10'537'020.--

L'autorité intimée

avait en outre procédé à un calcul de vérification de la valeur vénale sur la

base du rendement conformément à l'art. 8 al. 2 REFI; la valeur obtenue, qui

s'élevait à 16'029'000 francs, était toutefois supérieure à l'estimation

fiscale contestée; le tribunal a par ailleurs constaté que même si un taux plus

favorable était appliqué, soit 12%, on aboutirait de toute manière à une valeur

de rendement supérieure, soit 12'022'017 francs. De plus, on remarquera encore

que la méthode d'estimation que le tribunal a désigné "méthode Joye"

(voir notamment l'arrêt EF 93/0068 du 23 février 1995), ne donne pas un

résultat inférieur (voir Philippe Joye,

Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la

construction, 92/1); cette méthode consiste à partir de la valeur intrinsèque

de l'immeuble considéré et de pondérer celle-ci par la valeur de rendement

selon la formule suivante: valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur de

rendement) : 3. Or, si l'on appliquait cette méthode dans le cas présent, on

aboutirait à une estimation fiscale encore plus élevée que celle retenue par la

décision litigieuse selon le calcul suivant:

- 10'537'020 francs + (14'520'000 francs x 2)

: 3:

- 10'537'020 francs + 29'040'000 francs : 3 = 39'577'020 francs : 3 =

13'192'340 francs.

Sur la question de la

reformatio in pejus, le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en

l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier

la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant (EF 96/036 du 15 mai

1997.

et les références). En conséquence, cette méthode ne doit pas être retenue.

Il s'agit d'ailleurs d'un mode d'estimation des immeubles pratiqué par les

experts de banques genevoises lorsque le marché est à l'offre et qui a été

mentionné comme tel par M, Joye dans sa publication avec un autre exemple qui

prévoit de déterminer la valeur vénale en pondérant deux fois la valeur

intrinsèque avec la valeur de rendement, ce qui donne aussi la formule suivante

: valeur vénale = valeur de rendement + (2 x valeur intrinsèque) : 3 (voir Philippe Joye, op. cit., p. 20).

D'autres auteurs proposent de pondérer la valeur intrinsèque avec la valeur de

rendement prise en compte jusqu'à cinq reprises, ce qui donne la formule

suivante : valeur vénale = valeur intrinsèque + (5 x la valeur de rendement) :

6.

(voir Wolfgang Naegeli et Heinz Wenger,

L'estimation immobilière p. 98 et 99).

La notion de valeur

vénale telle qu'elle est définie par la législation vaudoise ne correspond

toutefois pas exactement à celle utilisée par les auteurs précités qui visent

non pas le prix d'amateur mais "la valeur moyenne correspondant à

l'utilité d'un bien immobilier" (voir Wolfgang

Naegeli et Heinz Wenger, op. cit. p. 98), alors que l'art. 8 REFI parle

bien de la valeur marchande tenant compte de l'offre et de la demande. Cela

étant précisé, le tribunal a utilisé à plusieurs reprises la méthode qu'il a

improprement appelé méthode "Joye", et qui pondère la valeur

intrinsèque avec la valeur de rendement comptée à double pour vérifier la

valeur vénale retenue par les commission d'estimation fiscale dans les cas

d'immeubles de rendement (arrêt TA EF 94/0008 du 24 février 1997) et notamment

pour le bâtiment du parking de Montbenon (arrêt TA EF 94/0021 du 8 mars 1995)

qui présente des caractéristiques comparables à celui du parking de Mon-Repos.

Ainsi, dans le cas particulier, l'application de cette méthode démontre que la

valeur vénale retenue par l'autorité intimée n'est nullement excessive dès lors

qu'elle est même inférieure à celle qui résulte de l'application de la méthode

dite "Joye".

En définitive, en

retenant une estimation fiscale arrêtée à la hauteur de la valeur vénale

dégagée selon les critères usuels découlant des dispositions légales et des

instructions du Département des finances, le tribunal aboutit ainsi à une

estimation fiscale de 10'537'020 francs; il est vrai que cette estimation est

inférieure de 426'980 francs à la décision attaquée; mais cette différence

représente une réduction de l'ordre de 3,9%, soit un écart de moins de 5%, ce

que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).

5.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure où il

est recevable et la décision attaquée maintenue. Vu l'issue du recours, un

émolument de justice de 2'500 francs est mis à la charge de la recourante (art.

55.

LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté dans la mesure où il est recevable.

II. La décision du

24 mars 1999 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Lausanne est maintenue.

III. Un émolument

de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la

recourante Interterra Parking SA.

Lausanne, le 30 décembre 1999/fc

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint