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Décision

EF.1999.0010

TA - EF.1999.0010 - 2000-11-07 - FERRARO Antonio c/CEFI de Lausanne

7 novembre 2000Français21 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Antonio Ferraro a

acquis la parcelle no 3'169 du cadastre de la Commune de Pully le 17 octobre

1985; le montant de l'estimation fiscale de celle-ci s'élevait alors à 335'000

francs. D'une surface totale de 4'212 m2, dont 2'209 m2 en nature de

prés-champs, cette parcelle est située dans un secteur qui n'est pas régi par

un plan d'affection. Elle porte deux corps de bâtiments d'une surface au sol

respectivement de 276 m2 et 74 m2; le premier comprend une dépendance (bâtiment

ECA no 50), une remise (bâtiment ECA no 51) et un rural désaffecté (bâtiment

ECA no 52) et le second une habitation (bâtiment ECA no 53).

B. Par décision du 22

septembre 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Lausanne (ci-après: la commission) a procédé à une taxation d'office et a porté

l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169 de 335'000 francs à 446'000

francs; cette décision intervenait à la suite de travaux effectués et de

l'absence du renvoi par Antonio Ferraro du questionnaire qui lui avait été

adressé afin de connaître le montant et la nature des travaux qu'il avait

effectués; ceux-ci avaient alors été évalués à 150'000 francs. Le calcul de la

nouvelle estimation fiscale était le suivant:

"Valeur de rendement: - un

appartement à 3'600.--/an

- un appartement à 10'800.--/an

- total: 14'400.-- capitalisés à

7,5% = 192'000.--

Valeur vénale: - prix d'achat: 550'000.-- + travaux: 700'000.--

Estimation fiscale: 446'000.--"

Cette décision n'a pas

fait l'objet d'un recours.

Par courrier du 19

février 1996 adressé à la commission, Antonio Ferraro a contesté le montant de

l'estimation fiscale de 1993 et demandé des explications sur l'augmentation qui

en était résultée.

Dans sa réponse du 6

mars 1996, la commission a rappelé les bases de calcul de l'estimation fiscale

en cause; elle a en outre précisé qu'elle n'entrait pas en matière sur la

contestation de l'estimation fiscale au motif que celle-ci était définitive car

elle n'avait pas fait l'objet d'un recours. A la suite d'autres échanges de

correspondance desquels Antonio Ferraro ne s'est pas satisfait, celui-ci s'est

adressé au Chef du Département des finances.

Dans ses réponses à

Antonio Ferraro par courriers du 12 juin 1996 et du 8 juillet 1996, le Chef du

Département des finances a expliqué que les personnes qui s'étaient occupées de

son dossier étaient parfaitement habilitées à agir et que la loi et la

procédure avaient été respectées. En outre, l'immeuble avait été estimé selon

les critères admis pour les propriétés du même genre, à savoir, des bâtiments

situés en zone agricole, mais habités par des personnes sans lien avec

l'agriculture.

A la demande d'Antonio

Ferraro, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments

naturels (ECA) lui a précisé par courrier du 23 septembre 1998 que les

bâtiments ECA no 50, 51 et 52 étaient assurés en valeur actuelle, celle-ci

correspondant au coût au moment de la taxation d'un bâtiment semblable édifié

sur le même emplacement compte tenu du degré de vétusté, de l'état d'entretien

et de l'usure; quant au bâtiment ECA no 53, il était assuré à la valeur à neuf,

soit le coût au moment de la taxation d'un bâtiment semblable sur le même

emplacement, mais neuf. En cas de sinistre, l'indemnité allouée serait basée

sur la valeur actuelle de la date du sinistre.

C. Par courrier-fax du 15

décembre 1998, Antonio Ferraro a adressé à la commission une demande de

révision de l'estimation fiscale de sa parcelle no 3'169; il a annexé à sa

demande une estimation fiscale effectuée le 20 août 1998 par le Service des

assurances sociales et de l'hospitalisation, Département de la prévoyance

sociale et des assurances, concluant à une valeur vénale de 400'000 francs,

ainsi qu'un rapport d'expertise immobilière du 24 février 1997 exécuté par la

BCV qui conclut à une valeur intrinsèque de l'immeuble de 500'000 francs et de

400'000 francs en cas de vente forcée.

D. Par décision du 14 avril

1999, la commission a admis la demande de révision et ramené ainsi l'estimation

fiscale de la parcelle no 3'169 de 446'000 francs à 390'000 francs. Concernant

le terrain, elle avait retenu une valeur de 100 francs le m2 pour la surface

nécessaire aux constructions existantes; la surface utile avait été calculée en

fonction d'un coefficient de 1/5, usuel pour les terrains constructibles, à

savoir 350 m2 bâtis au sol x 5, soit 1'750 m2. Le solde de la parcelle, soit

2'462 m2, avait été évalué à 1 francs le m2 comme les terrains en zone

agricole. Quant aux valeurs de rendement et intrinsèques concernant le bâtiment

ECA no 53, elles tenaient compte de l'état de délabrement avancé de l'immeuble.

Elle a produit le détail du calcul de la nouvelle estimation fiscale:

"Valeur de

rendement:

Nature

surface en m2

prix au m2

rendement/locat.

total

Habitation,

dépendances

90

180.--

16'200.--

Remise, hab.,

magasin

280

20.--

5'600.--

Total

21'800.--

Taux de

capitalisation

7,0%

Valeur de

rendement

311'000.--

Valeur

intrinsèque:

Nature

volume/surface

prix au m3/m2

total

valeur nette

Habitation, dépendances

521

550.--

286'550.--

Vétusté admise

15%

243'568.--

Remise, hab., magasin

2'327

20.--

46'540.--

46'540.--

Terrain utile aux bâtiments

1'750.--

100.--

175'000.--

Solde terrain

2'462

1.--

2'462.--

177'462.--

Total valeur vénale

468'000.--

Estimation

fiscale: valeur de rendement + valeur intrinsèque : 2 = 390'000

francs."

E. Par courrier du 16 avril

1999, Antonio Ferraro s'est adressé à la commission pour contester les valeurs

de rendement et intrinsèques retenues dans la décision du 14 avril 1999. La

commission a transmis ce courrier au Tribunal administratif le 20 avril 1999

comme recours objet de sa compétence.

Le tribunal a accusé

réception du recours par avis du 23 avril 1999; il a notamment imparti un délai

au recourant pour s'acquitter d'une avance de frais de 900 francs et pour

préciser le montant de la valeur de rendement qui devrait être retenue selon

lui et le montant de l'estimation fiscale à laquelle il conclut.

Par courrier du 26

avril 1999, Antonio Ferraro a demandé la dispense de l'avance de frais,

l'assistance d'un avocat d'office et le droit de consulter le dossier. Il a en

outre fait valoir que les bâtiments sis sur la parcelle no 3'196 étaient des

ruines; il a contesté la valeur de rendement et la valeur vénale retenues par

la commission, sans toutefois chiffrer ses conclusions.

Par décision du 30

avril 1999, le juge instructeur a dispensé Antonio Ferraro du versement de

l'avance de frais; il a en revanche rejeté la demande d'assistance judiciaire

au motif que la cause ne présentait pas une difficulté telle qu'elle

nécessitait la désignation d'un avocat d'office.

La commission s'est

déterminée sur le recours le 30 juin 1999 en se référant aux motifs de sa

décision.

Le 8 septembre 1999 et

le 17 septembre 1999, Antonio Ferraro a communiqué au tribunal respectivement

une copie de son recours adressé à la Commune de Pully contre la facture

relative à la démolition d'une maison d'habitation, la transformation d'un

groupe de 3 bâtiments contigus et l'aménagement de 8 places de parc extérieures

sur la parcelle no 3'169 et une copie de son recours contre une facture

relative à l'impôt foncier concernant la parcelle no 3'169.

A la demande du

tribunal, la Direction de l'urbanisme et de l'environnement de la Commune de

Pully a précisé le 14 octobre 1999 que la parcelle no 3'169 était comprise dans

le secteur du territoire communal qui n'était pas encore régi par un plan

d'affectation ou un règlement et qui comprenait un périmètre de localité et un

territoire agricole; la parcelle no 3'169 était incluse dans le périmètre de

localité et elle était donc soumise à l'art. 135 al. 2 et 4 de la loi cantonale

sur l'aménagement du territoire et les constructions.

Le 25 octobre 1999,

Antonio Ferraro a transmis au tribunal une lettre qu'il avait adressée à l'ECA

le 7 septembre 1998, la réponse de l'ECA du 23 septembre 1998, une ordonnance

rendue par le Juge d'instruction du canton de Vaud le 7 août 1998 ainsi qu'un

extrait de mémoire du 21 août 1998 rédigé par son conseil de l'époque.

F. Le tribunal a tenu

audience sur place le 16 novembre 1999 afin de procéder à la visite des lieux

en présence du recourant personnellement et de M. Tuchschmied pour la

commission. Le tribunal a constaté que les bâtiments portant les no ECA 50 à 52

formaient un seul corps de bâtiment. Le bâtiment portant le no ECA 50 est vide;

il s'agit d'une dépendance inutilisable; le bâtiment no ECA 51 est une remise;

il correspond à l'ancien magasin d'alimentation existant en 1960, avec un

local, une ancienne habitation, une cave servant de garage et différents locaux

de stockage; le bâtiment portant le no ECA 52 est un ancien rural qui

comportait auparavant un logement à l'étage, plus des combles. Le bâtiment

portant le no ECA 53 correspond à l'ancienne porcherie; le recourant y a

aménagé son logement dans lequel il habite depuis une dizaine d'années; le

jardin comporte en outre une piscine; la cuisine est agencée, le salon comprend

une cheminée, et l'étage trois chambres et une salle de bain; la maison

comprend également une cave avec une citerne; le tribunal a constaté que la

dalle est faite avec d'anciens rails du chemin de fer; en outre, les murs

présentent des traces d'humidité et ils sont pourris à certains endroits. Antonio

Ferraro a expliqué qu'il ne pouvait pas faire de travaux depuis 1985; il

laissait le bâtiment à l'abandon en espérant obtenir ainsi soit un permis de

construire, soit un permis de démolir. M. Tuchschmied a expliqué que l'ECA

avait défini trois valeurs pour le bâtiment de 3m sur 11m, soit pour la partie

centrale en dur et pour les deux autres parties en bois; il a ajouté que

Antonio Ferraro avait obtenu un permis de transformation en 1998; Antonio

Ferraro admet avoir obtenu ce permis, mais il estime que la situation n'était

pas claire; il requiert en outre la production du plan d'alignement en vigueur

dans le secteur. Antonio Ferraro a par ailleurs déposé une liste de questions.

G. A la demande du

tribunal, la municipalité a produit le 26 novembre 1999 un exemplaire du plan

directeur communal du 6 mars 1996, le projet du plan partiel d'affectation à

l'étude dans le secteur du hameau des Trois Chasseurs, le projet à l'étude du

plan général d'affectation du territoire des Monts-de-Pully, le plan de la limite

des constructions de la RC 701c en vigueur et une copie des décisions

municipales concernant les différentes demandes de permis de construire

déposées par Antonio Ferraro depuis l'acquisition de son terrain, avec une

copie du plan de situation pour chacune de ces demandes.

Selon le projet à

l'étude du plan général d'affectation du territoire des Monts-de-Pully, la

parcelle no 3'169 serait régie par le plan partiel d'affectation du hameau des

Trois Chasseurs; selon ce dernier, la parcelle no 3'169 ne serait comprise dans

le périmètre constructible que dans une partie limitée, à l'est.

Il ressort en outre

des pièces produites que la municipalité avait refusé un permis de construire

pour la transformation de l'ancien rural en 1989, l'autorisation cantonale étant

de plus refusée en raison des alignements de constructions de la route

cantonale. Le 1er juillet 1991, la municipalité avait délivré un permis de

construire valable une année pour l'installation en plein air d'une citerne à

gaz. Par la suite, par une décision du 8 août 1995, la municipalité a délivré

un permis de construire à Antonio Ferraro pour démolir une maison d'habitation,

transformer un groupe de trois bâtiments et aménager huit places de

stationnement, à des conditions particulières; la validité du permis était

limitée à deux ans. A la suite du dépôt d'un nouveau projet, à savoir

l'implantation de trois bâtiments en forme d'habitat groupé, avec couvert pour

16 véhicules et 9 places de stationnement extérieures, la municipalité a refusé

de délivrer le permis de construire le 15 septembre 1995; le Service de

l'aménagement du territoire avait en outre refusé de délivrer l'autorisation

spéciale pour ce projet: en l'absence d'un plan d'affectation, le projet ne

pouvait être autorisé que s'il était compatible avec les exigences majeures de

l'aménagement du territoire; or, le projet préjugerait d'un développement de la

construction dans le secteur et pourrait porter préjudice à un aménagement

rationnel du territoire. Par décision municipale du 31 octobre 1997, Antonio

Ferraro s'est encore vu refuser le permis de construire deux villas mitoyennes

avec places de stationnement extérieures; le Service de l'aménagement du

territoire avait également refusé de délivrer l'autorisation spéciale pour ce

projet pour les mêmes motifs que ceux invoqués en 1995. Enfin, par une décision

datée du 19 août 1999, la municipalité de Pully a délivré un permis de

construire pour démolir la maison d'habitation et transformer les constructions

contiguës sur la parcelle no 3'196; le Service de l'aménagement du territoire

avait délivré l'autorisation spéciale le 3 août 1999.

H. Dans le cadre de

l'instruction d'un autre dossier concernant Antonio Ferraro (TA CP 000/0001),

le tribunal a eu connaissance du fait que Antonio Ferraro a vendu la parcelle

no 3'169 à Pellegrino, Maria et Fulvio Ferraro pour le prix de 400'000 francs;

la vente a eu lieu par acte notarié du 13 janvier 2000. Il a en conséquence

invité Antonio Ferraro à préciser s'il entendait maintenir son recours au vu de

cette vente.

Par lettre du 6

novembre 2000, Antonio Ferraro a déclaré maintenir son recours.

Considérants

1.

a) Transmis au tribunal

par l'autorité intimée dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la

juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en

temps utile. En outre, régularisé quant à la forme dans le délai imparti à cet

effet, le recours est recevable. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le

fond.

b) L'art. 36 let. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après: la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir

de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF

93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

L'art. 2 LEFI dispose

que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

3.

a) Aux termes de l'art.

2.

al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut

ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du

rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du

6.

à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles

locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif

s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le

genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le

revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux

de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais

généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %

(al. 2).

b) En l'espèce, le

tribunal relève en premier lieu que le corps de bâtiment portant les no ECA 50

à 52 est dans un état de ruine et qu'il sert tout au plus de réduit; le

tribunal estime ainsi qu'il n'a pas de valeur de rendement. Par ailleurs, selon

les assesseurs spécialisés, la valeur de rendement du bâtiment ECA no 53 doit

être calculée en fonction d'un prix estimé à 150 francs le m2. En outre, c'est

la surface nette qu'il y a lieu de prendre en considération; celle-ci s'obtient

en retranchant 15% de la surface brute de 134 m2 (1er étage + rez), soit une

surface nette de 113,9 m2, arrondis à 114 m2. Enfin, le tribunal estime qu'il y

a lieu d'appliquer un taux de capitalisation de 7,5% compte tenu de

l'environnement défavorable du bâtiment d'habitation qui est à proximité de l'autre

bâtiment dans un état de ruine et qui est en outre éloigné des commodités

(transports publics, école). Le calcul de la valeur de rendement s'établit donc

comme il suit:

- bâtiment ECA no 53: 114 m2 à 150 frs le m2: 17'100,00

- bâtiment ECA no 50-52: 0 frs: 0,00

- taux de capitalisation: 7,5%: 228'000,00

- Total valeur de rendement: 228'000,00.

4.

a) Selon l'art. 2 al. 4

LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci. L'art. 8 REFI précise que la valeur vénale d'un immeuble représente

la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande.

Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la

situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A

défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur

vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon

le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit

être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au

maximum 30%, sauf cas exceptionnels.

b) L'art. 9 REFI

précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et

lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions

particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité

de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de

spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération. Selon la

jurisprudence du Tribunal administratif, seuls sont déterminants les critères

définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Le tribunal a

précisé que dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation

fiscale était de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de

l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'avaient pas à s'en tenir au

prix d'achat indiqué, si celui-ci ne correspondait pas à la valeur du marché;

la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est

inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, pour

se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives,

comme le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au

prix d'achat, à des éléments de comparaison (voir EF 97/0007 du 14 juillet

1997, consid. 4b).

c) En l'espèce, par

acte notarié du 13 janvier 2000, le recourant a vendu la parcelle no 3'169 pour

le prix total de 400'000 francs; toutefois, la vente ayant eu lieu entre

membres de la même famille, le prix payé pour l'acquisition de l'immeuble n'est

pas déterminant pour en fixer la valeur vénale. Le tribunal s'en tiendra donc à

sa jurisprudence, soit aux critères définis par la législation régissant

l'estimation fiscale, tels qu'ils sont précisés dans les Instructions, pour

déterminer la valeur vénale du bien immobilier.

L'autorité intimée a

retenu un prix de 20 francs le m3 pour le bâtiment portant les no ECA 50, 51 et

52.

et un prix de 550 francs le m3 pour le bâtiment ECA no 53. De l'avis des

assesseurs spécialisés du tribunal, le prix de 20 francs le m3 pour les

bâtiments ECA no 50 à 52 doit être confirmé; il correspond en effet à l'utilité

que peut encore avoir le recourant de ce bâtiment, à savoir que celui-ci sert

d'endroit de stockage de différents objets. En revanche, selon les assesseurs,

le prix de 550 francs le m3 pour le bâtiment ECA no 53 est excessif compte tenu

de la structure de la construction et de la toiture; le tribunal estime ainsi

qu'un prix de 450 francs le m3 est adéquat pour ce bâtiment; en outre, un taux

de vétusté de 20% doit être appliqué à ce bâtiment compte tenu de son état

général; le tribunal a en effet pu constater lors de la visite locale que les murs

présentaient des problèmes d'humidité et qu'ils étaient pourris à certains

endroits. Pour ce qui concerne le terrain, il y a lieu de différencier la

partie qui sert à la mise en valeur du bâtiment, qui doit être estimée en

fonction de la valeur de la zone à bâtir, de l'autre partie du terrain. A cet

égard, le tribunal tient compte du statut de la parcelle, à savoir qu'elle

n'est pas régie par un plan d'affectation, si bien que son "statut de zone

à bâtir" est provisoire; mais même si les possibilités de construire sont

quasiment bloquées, le terrain conserve un potentiel non négligeable. Ainsi, le

tribunal, suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, estime que les valeurs

de 100 francs le m2 pour la partie utile aux constructions et de 1 francs le m2

pour le reste du terrain sont adéquates. Le calcul de la valeur vénale de

l'immeuble est donc le suivant:

- bâtiment ECA no 50 à 52: 2'327 m3 à 20 frs: 46'540,00

- bâtiment ECA no 53: 521 m3 à 450 frs:

234'450,00

vétusté: - 20%: 187'560,00

- terrain utile aux bâtiments: 1'750 m2 à 100

frs: 175'000,00

- terrain: 2'462 m2 à 1 frs: 2'462,00

- Total valeur vénale: 411'562,00.

5.

Avec une valeur vénale

de 411'562 francs et une valeur de rendement de 228'000 francs, le tribunal

aboutit à une estimation fiscale de 319'781 francs (411'562 + 228'000 = 639'562

: 2 = 319'781), qui est inférieure de 70'219 francs par rapport à l'estimation

fiscale contestée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 18%,

qui va au-delà de l'écart de 5% que le tribunal renonce à corriger (voir

consid. 1b ci-dessus).

Le tribunal précise

encore à l'intention du recourant qu'il ne lui appartient pas, dans le cadre de

la présente procédure, de répondre aux questions qui ne relèvent pas de

l'estimation fiscale contestée.

6.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision

attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169

est fixée à 319'781 francs, arrondie à 319'000 francs (art. 29 REFI). Il n'est

pas perçu de frais (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 14

avril 1999 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no

3'169 du cadastre de la Commune de Pully est fixée à 319'000 francs.

III. Il n'est pas

perçu de frais.

Lausanne, le 7 novembre 2000/fc

Le président: La

greffière:

Le présent

arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint