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Décision

EF.1999.0018

TA - EF.1999.0018 - 2000-01-27 - LEDERMANN Pierre-Michel et Magali c/ CEFI Aubonne

27 janvier 2000Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Pierre-Michel et Magali

Ledermann ont acquis en copropriété les parcelles 5 et 65 de la Commune de

Berolle le 14 juillet 1998. Selon le contrat de vente conclu avec l'ancien

propriétaire, M. Honegger, le prix des deux parcelles s'est élevé à

80'000 fr. (prix en bloc). La parcelle no 65 se compose d'un terrain nu,

en nature de place-jardin, d'une surface totale de 1'459 m2. Suite à la vente

précitée, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

d'Aubonne (ci-après : la commission) a procédé à une mise à jour de

l'estimation des parcelles en cause. Elle a maintenu l'estimation de la

parcelle no 5, telle qu'elle ressortait de la révision générale de 1992, à 300

fr. Quant à l'estimation de la parcelle no 65, elle l'a réduite de 125'000 fr.,

correspondant à l'estimation fiscale consécutive à la révision générale de

1992, à 88'000 fr.

B. Par lettre du 20 avril

1999, Pierre-Michel et Magali Ledermann ont recouru contre cette estimation, en

précisant toutefois qu'ils motiveraient leur recours après avoir pris

connaissance du mode de calcul opéré par la commission. Cette dernière a

exposé, par courrier du 22 avril 1999, le détail de ses calculs, qui se

présentent de la manière suivante :

"Parcelle

5

pré-champ 582 m2 à fr. 0,40/m2 (taxation

agricole)

soit valeur de rendement de fr. 232.80

multipliée par 125 % 291.-

Estimation fiscale (arrondie) 300.-

Parcelle

65

place-jardin 1459 m2 à fr. 120.-/m2 (terrain

constructible)

soit valeur vénale de fr. 175'080.-

divisée par 2 87'540.-

Estimation fiscale (arrondie) 88'000.-"

Le 13 mai 1999, les

intéressés ont précisé leur recours, qui ne porte plus que sur la parcelle no

65. Ils relèvent que le terrain s'est vendu en novembre 1982 à 26 fr. le

m2 et qu'à la suite de cette vente, son estimation fiscale est passée de 19'000

fr. à 125'000 fr., calculée sur la base d'un prix de 300 fr. au m2. En juillet

1998, la parcelle précitée a à nouveau été vendue au prix de 55 fr. le m2 et

l'estimation a alors été fixée sur la base d'un prix de 120 fr. au m2. S'il est

vrai que la Commune de Berolle a vendu, en zone villa, une parcelle à ce prix,

il s'agissait toutefois d'une parcelle équipée ce qui n'est nullement le cas,

selon eux, de la parcelle litigieuse.

C. La commission a rejeté

le recours des époux Ledermann le 7 septembre 1999 et confirmé l'estimation de

la parcelle en cause. Elle souligne que cette dernière se situe dans une zone

équipée, que les dernières ventes de terrains constructibles à Berolle ont été

conclues au prix de 120 fr. le m2 et que selon l'art. 9 du Règlement sur

l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936, le prix de vente n'est

pas déterminant pour l'estimation fiscale lorsque la transaction a lieu

notamment entre parents.

D. Pierre-Michel et Magali

Ledermann ont saisi le Tribunal administratif le 24 septembre 1999. Ils

concluent à ce que la décision attaquée soit modifiée en ce sens que

l'estimation fiscale de la parcelle no 65 est fixée à 65'655 fr. A l'appui de

leur recours, ils exposent en substance que la parcelle litigieuse est une

parcelle à bâtir, située en zone village de la Commune de Berolle. Cette zone

fait l'objet d'un plan partiel d'affectation, adopté en 1987, qui permet une

densité de construction beaucoup plus faible que celle admise dans la zone

villa. De plus, les constructions en zone village sont limitées par des

périmètres d'implantation. Le plan partiel d'affectation susmentionné a pour

conséquence de déprécier leur terrain en limitant le choix de l'implantation et

celui de l'orientation de l'immeuble à construire. En outre, la parcelle no 65

n'est pas, contrairement à ce que soutient la commission, située dans une zone

équipée, à tout le moins leur parcelle ne l'est pas. L'absence d'équipement a

une influence très négative sur la valeur vénale du terrain. Ils contestent

également l'affirmation de l'intimée selon laquelle les dernières ventes de

terrains constructibles à Berolle auraient été négociées pour un prix de 120

fr. le m2. D'une part, les terrains qui se sont vendus il y a deux ans environ

n'étaient pas situés en zone village, mais en zone villa, laquelle permet une

densité de construction supérieure et n'impose pas de périmètre. D'autre part,

il ne s'est pas négocié de vente à Berolle de terrains constructibles

récemment. A leur connaissance, les dernières ventes remontent à deux ans

environ. Depuis lors, les propriétaires de la commune ont renoncé à vendre,

faute de pouvoir obtenir un prix de 120 fr. au m2. Enfin, les recourants

affirment que la vente de juillet 1998 n'a pas eu lieu dans des circonstances

extraordinaires et que le prix n'a pas été fixé sous l'influence de conditions

particulières. Ils déclarent n'avoir aucun lien de parenté avec leur vendeur,

mais de simples liens d'amitié qui n'ont eu aucune influence sur la fixation du

prix de vente. Ils n'ont dès lors pas bénéficié d'un prix d'amis et ont acquis

la parcelle litigieuse à un prix conforme aux conditions actuelles du marché,

soit 55 fr. le m2.

E. L'autorité intimée s'est

déterminée le 2 novembre 1999 en concluant au rejet du recours. Si,

contrairement à ce qu'elle croyait, aucun lien de parenté n'existe entre les

époux Ledermann et M. Honegger, il existe toutefois selon elle des liens affectifs

étroits pouvant être assimilés à des liens familiaux. S'agissant de la valeur

vénale de la parcelle en cause, elle confirme que cette dernière se situe en

zone village et que, selon les instructions du Département des finances pour la

révision générale des estimations fiscales, les terrains constructibles situés

dans la zone Yverdon, Echallens, Cossonay sont estimés entre 150 fr. et 300 fr.

le m2. En retenant un montant de 120 fr. le m2, la commission a appliqué un

montant inférieur au minimum de la fourchette susmentionnée. Par ailleurs, ce

montant de 120 fr. le m2 a été fixé par comparaison avec une vente, intervenue

en 1997, d'une parcelle constructible située sur le territoire communal au prix

de 129 fr. le m2. Bien que cette parcelle se trouve en zone villa alors que la

parcelle litigieuse est située en zone village, les différences entre les deux

zones ne sont pas suffisantes pour justifier une différence du prix au m2 du

simple au double.

F. A la requête du juge

instructeur, la Commune de Berolle a produit, le 7 décembre 1999, copie du plan

partiel d'affectation de "Berolle-Village" et copie du règlement

communal de Berolle sur l'aménagement du territoire et les constructions du 21

mai 1995, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995.

G. Le Tribunal

administratif a procédé à une visite des lieux le 21 décembre 1999, en présence

du recourant Pierre Ledermann et de son conseil, d'une part, du président et de

la secrétaire de la commission, d'autre part. Le syndic de la commune de

Berolle était également présent. A cette occasion, le responsable communal a

montré, s'agissant de l'équipement de la parcelle litigieuse, l'endroit du

raccordement possible eaux claires/eaux usées, ainsi que celui du raccordement

au gaz. Ceux-ci se trouvent sur la voie publique longeant la parcelle no 31,

également propriété des époux Ledermann, soit à quelques mètres seulement en

diagonale de la limite sud-est de la parcelle no 65. Le raccordement pour le

téléréseau n'a en revanche pas été prévu, le recourant l'ayant refusé.

H. Les arguments respectifs

des parties, ainsi que les éléments pertinents résultant le cas échéant de

l'inspection locale seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives du 18 décembre 1989 (ci-après: LJPA), le recours est intervenu

en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 lit. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale.

2.

Conformément à l'art.

20.

LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notamment augmenté ou diminué.

Dans le cas présent,

la parcelle no 65 a été achetée par les recourants le 14 juillet 1998. Cette

mutation justifiait dès lors une mise à jour de l'estimation fiscale. On

précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer

l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de

capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées

à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive

est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 14 juillet 1998, et non

pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour

intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une

estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent,

respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de

plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on

présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au

registre (v. dans ce sens arrêt TA EF 94/0017 du 6 juin 1994 + réf. cit.).

3.

Aux termes de l'art. 2

LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne

entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques

(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur

vénale (al. 2).

En l'espèce, les

recourants contestent l'estimation fiscale dans son ensemble. A leurs yeux, le

seul montant déterminant est celui de 45 fr. au m2 au maximum, ce qui

représenterait une estimation fiscale de la parcelle litigieuse de

65'655 fr.

4.

Pour déterminer la

valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en

l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer

que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au

demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en

raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants

versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en

considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est

d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans

le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été

arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en

considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF 94/0017 du 6 juin 1994

déjà cité).

La commission fait

toutefois valoir que l'on se trouve précisément en présence d'un cas où, en

vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas tenue de prendre en

considération le prix de vente puisque ce prix est selon elle manifestement

en-dessous du prix du marché.

Aux termes

de l'art. 9 REFI:

"Les ventes qui ont eu lieu dans des

circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous

l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique

dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires

dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en

considération."

Selon la jurisprudence,

par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires",

il faut entendre non seulement les ventes dont le prix est manifestement trop

bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3

juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin

1994). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de

l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par

rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation

n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne

correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par

l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence de vente

entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est

fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix

convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du

marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme

par exemple l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux

enchères où l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence

inférieur à la valeur objective arrêtée par l'expert de l'office), à abandonner

ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement

comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le

prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêt TA susmentionné).

5.

En l'occurrence, les

recourants n'ont pas acheté les parcelles en cause aux enchères forcées, mais

dans la cadre d'une vente de gré à gré. A première vue, on ne voit pas dans ces

conditions en quoi le déroulement de la vente ou d'autres circonstances auraient

pu influencer le prix d'adjudication au point que ce dernier ne correspondrait

pas au prix du marché à ce moment-là et pourrait constituer un prix de faveur

ne liant pas la commission. Il convient néanmoins de comparer le prix de vente

effectif à celui auquel aboutit le tribunal en procédant à une estimation

habituelle selon les principes exposés ci-dessus (cf. ch. 3).

6.

Selon les Instructions

du Chef du Département des finances du 31 janvier 1991 pour les commissions de

district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions), la

valeur vénale des terrains à bâtir se détermine en tenant compte des prix

moyens pratiqués dans la région au cours des trois dernières années pour un

terrain comparable. A défaut d'élément de comparaison, les Instructions

mentionnent à titre indicatif un prix variant de 150 fr. à 300 fr. le m2 pour

un terrain à bâtir une villa, équipé et situé dans les districts

d'Yverdon-les-Bains, d'Echallens ou de Cossonay. Bien que la parcelle en cause

ne se situe dans aucun des districts précités mais dans celui d'Aubonne, la

proximité entre ces régions permet néanmoins de prendre les mêmes chiffres

comme base de référence.

a) En l'occurrence,

les recourants contestent tout d'abord que leur terrain soit équipé. Or selon

les explications fournies lors de l'inspection locale, il s'avère que la

parcelle en cause est à tout le moins assimilable à un terrain équipé puisque

les propriétaires pourront très facilement et sans coût excessif se raccorder

en cas de construction au système d'écoulement des eaux claires/eaux usées,

ainsi qu'au gaz situé à proximité immédiate du terrain, en traversant la

parcelle no 31 dont ils sont également propriétaires. Le grief des recourants

est dès lors irrelevant et ne joue quasiment aucun rôle sur l'appréciation de

la valeur vénale de leur terrain. On relèvera au demeurant que, dans la mesure

où le prix de 120 fr. le m2 retenu par la commission est bien en-dessous de la

limite inférieure de 150 fr. le m2 prévu par les Instructions, il tient compte de

l'absence d'équipement sur la parcelle elle-même, bien que celui-ci soit

disponible à proximité immédiate.

b) Les époux Ledermann

allèguent en outre que les diverses contraintes de construction (périmètre

d'implantation, densité de construction plus faible qu'en zone villa) résultant

de l'affectation de leur parcelle en zone du village ("PPA de

Berolle-Village") déprécient fortement leur bien-fonds. Ici aussi, cette

critique ne résiste pas à l'examen. Le règlement communal de Berolle sur l'aménagement

du territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 16

novembre 1995 (ci-après le règlement), dispose dans son chapitre relatif à la

zone du village ("PPA de "Berolle-Village", ci-après PPA ou zone

du village) que les nouvelles constructions s'inscriront "en

principe" dans le périmètre d'implantation défini sur le plan, tout en

respectant la surface maximale au sol (art. 37 règlement). En d'autres termes,

il n'est à priori pas exclu que, suivant les raisons invoquées, une plus grande

liberté d'implantation puisse être accordée au constructeur.

c) S'agissant ensuite

de la densité de construction autorisée, force est de constater que les

affirmations des recourants sont également infondées. On relèvera tout d'abord

que le PPA autorise la construction de deux maisons mitoyennes sur la parcelle

des recourants, alors qu'un seul logement est permis dans les villas ou maisons

familiales de la zone d'habitations individuelles (art. 54 règlement). De plus,

la densité de construction correspond pour la parcelle no 65, si l'on tient

compte d'une surface de plancher habitable selon le PPA (art. 39 règlement) de

13.

m x 15 m (soit 195 m2) permettant la construction de trois niveaux (art. 40

al. 1 règlement: hauteur maximale à la corniche de 6,5 m, soit possibilité

de construire deux niveaux plus combles), à un coefficient d'utilisation du sol

(CUS) de 0,4 (195 m2 x 3 = 585 m2 divisé par 1'459 m2). Or ce CUS de 0,4 est

plus important que celui autorisé en zone d'habitations individuelles, lequel

ne s'élève qu'à 0,28 (art. 59 règlement). Quant au coefficient d'occupation du

sol (COS), il est pratiquement identique à celui de la zone des habitations

individuelles, puisqu'il s'élève à 0,13 (soit 195 m2 divisé par 1'459 m2) pour

la parcelle no 65 et à 0,14 dans la zone précitée (art. 58 règlement).

7.

Cela étant, de l'avis

des assesseurs spécialisés du tribunal, un prix de vente de 120 fr. le m2 se

justifie pleinement, d'autant plus qu'il correspond au prix de vente d'une

parcelle située en zone d'habitations individuelles intervenue en 1997. Selon

les déclarations de la commission - que rien ne permet de mettre en doute -

cette vente d'une parcelle constructible s'est conclue au prix de 129 fr. le

m2. La différence par rapport au prix de vente de la parcelle litigieuse peut

parfaitement s'expliquer au regard des quelques différences quant aux

possibilités respectives de construire dans les deux zones concernées. Enfin,

il sied de relever que l'estimation de la parcelle no 65 a substantiellement

diminué entre le moment de la révision générale de 1992, où elle s'élevait à

125'00 fr., et celui de la vente aux époux Ledermann, puisque le chiffre

retenu aujourd'hui n'est plus que de 88'000 fr. Cette diminution tient compte

dans une large mesure de la dégradation des conditions du marché immobilier des

années 1990.

8.

En conclusion, le

tribunal parvient, en procédant à sa propre estimation de la valeur vénale de

la parcelle litigieuse, au même résultat que celui de la commission. Il en

résulte que le prix au m2 du bien-fonds doit demeurer fixé à 120 fr. le m2 et

la valeur vénale à 175'080 fr. On relèvera encore, à toutes fins utiles, que le

prix de vente payé par le recourant (80'000 fr. pour les deux parcelles no 5 et

65) est substantiellement inférieur au montant précité, alors que ce dernier ne

concerne que la valeur vénale de la parcelle no 65 sans tenir compte de la

parcelle no 5, puisqu'il existe une différence entre ces deux valeurs de

l'ordre de 87'000 fr. Or, une telle différence représente, même si l'on en déduit

la valeur d'estimation fiscale de la parcelle no 5 de 300 fr., plus du 100 % du

montant versé. Il se justifiait dans ces conditions de s'écarter du prix

convenu lors de la vente et de retenir à titre de valeur vénale celui calculé

par la commission, soit 175'080 fr. (voir dans le même sens arrêt TA EF

97/007 du 14 juillet 1997 dans lequel le tribunal a considéré que la commission

n'était pas liée par des prix de vente inférieurs de plus de 20% aux valeurs

vénales computées; voir aussi dans le même sens arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin

1998.

et TA EF 99/0018 du 2 décembre 1999). La valeur de rendement de la

parcelle étant nulle, l'estimation fiscale équivaut au 50 % de la valeur vénale

fixé à 175'080 fr., ce qui en l'occurrence représente un montant arrondi de

88'000 fr. (art. 2 al. 1 LEFI).

9.

Compte tenu de ce qui

précède, l'estimation fiscale de la parcelle no 65 doit être confirmée et le

recours rejeté. Vu l'issue de la procédure, les frais seront mis à la charge

des recourants déboutés, qui n'ont de surcroît pas droit à des dépens (art. 55

al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 7

septembre 1999 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 65 d'Aubonne

est maintenue.

III. L'émolument

et les frais d'instruction, par 800 (huit cents) francs, sont mis à la charge

des recourants, cette somme étant compensée par l'avance de frais effectuée.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 27 janvier 2000

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint