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Décision

EF.1999.0021

TA - EF.1999.0021 - 2001-01-24 - Banque Paribas (Suisse) SA c/ CEFI Rolle

24 janvier 2001Français9 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle 91 de la

Commune d'Allaman jouxte la voie de chemin de fer Lausanne-Genève au sud, à

proximité de la gare d'Allaman. D'une surface totale de 23'758 m², cette

parcelle supporte un bâtiment occupant 9'490 m² au sol, pour partie en nature

d'entrepôts (environ 18'000 m² de plancher) et pour partie en nature de bureaux

(environ 1100 m² de plancher); il accueille aussi deux garages souterrains

d'une surface d'environ 1'300 m² au total.

B. La Banque Paribas

(Suisse) SA (ci-après: la recourante) avait acquis la parcelle 91 le 18 août

1995, lors d'une vente forcée, pour le montant de 40'000'000 fr. L'immeuble

était alors grevé d'une cédule hypothécaire au porteur en 1er rang pour un

montant de 38'000'000 fr. et d'une cédule hypothécaire au porteur en 2ème rang

pour un montant de 2'000'000 fr, toutes deux en mains de la recourante. A

l'époque, la quasi-totalité du prix de vente avait été acquitté par

compensation avec la dette hypothécaire du vendeur.

Aussitôt après

l'acquisition de l'immeuble, la recourante a effectué de multiples démarches

afin de le revendre. Ces démarches n'ont pas abouti avant le 25 février 2000,

date à laquelle l'immeuble a été vendu à la société Neinver S.A. pour le prix

de 9'000'000 fr.

C. En 1998, la parcelle 91,

qui mesurait alors 19'525 m², a été réunie à une partie de la parcelle 415

d'Allaman, soit une surface supplémentaire de 4'233 m² en nature de

place-jardin. A cette occasion, il a été procédé à une estimation fiscale de la

nouvelle parcelle, qui a été fixée à 29'175'000 fr. par la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle (ci-après: la

commission). A la suite d'un recours de la Banque Paribas (Suisse) SA, qui

était alors propriétaire de la parcelle 91, la commission a ramené l'estimation

fiscale à 19'037'000 fr. par décision du 28 octobre 1999.

Le 8 novembre 1999, la

recourante s'est pourvue contre cette décision auprès du Tribunal

administratif. La commission a déposé sa réponse le 15 décembre 1999 en

concluant implicitement au rejet du recours. Le 14 avril 2000, la recourante a

informé le tribunal de la vente de la parcelle intervenue le 25 février 2000

pour 9'000'000 fr.. Interpellée à la suite de ce fait nouveau, la commission

a confirmé sa décision le 11 mai 2000.

Le tribunal a tenu

audience à Allaman le 30 août 2000. A cette occasion, le tribunal a procédé à

une vision locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs

explications. Il n'a pas pu être procédé à une visite de l'intérieur des

bâtiments; toutefois, le dossier contient des photographies des différents

locaux.

Considérants

1.

Aux termes de l'art. 2

de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),

l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La

valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

Selon l'art. 20 LEFI,

à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations, que la valeur fiscale de ces immeubles

a notablement augmenté ou diminué.

2.

Selon l'art. 5 du

règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la

valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut

capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. Aux termes de l'art. 7 REFI, la capitalisation du rendement

s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du

rendement brut selon le genre d'immeuble.

La commission a fixé

la valeur de rendement en prenant comme base le revenu locatif du mois de

décembre 1998. Elle est ainsi partie d'un état locatif de 700'000 fr.,

capitalisé à 8%, pour aboutir à une valeur de rendement de 8'750'000 fr.

Il n'y a pas lieu de

s'écarter des éléments sur lesquels la commission s'est fondée et il convient

par conséquent de confirmer le montant retenu par l'autorité intimée à ce

titre.

3.

Aux termes de l'art. 8

REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande

est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état

et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat,

éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).

a) Dans la décision

attaquée, la commission a déterminé la valeur vénale en se fondant sur le prix

auquel l'ancienne parcelle 91 avait été acquise en 1989 par le propriétaire de

l'époque (12'000'000 fr.) et sur le coût de construction d'un agrandissement

effectué en 1991 (16'900'000 fr.), auxquels elle a ajouté le prix d'acquisition

de la parcelle 425 en 1998 (425'000 fr.). Informée du fait que la parcelle

avait été vendue par la recourante 9'000'000 fr. au mois de février 2000, la

commission n'a pas voulu modifier sa décision, tout en relevant que

l'estimation fiscale serait réexaminée pour la société acquisitrice.

b) Pour des raisons

d'économie de procédure, l'instance de recours doit prendre en considération

les faits nouveaux intervenus après le prononcé de la décision attaquée, en

tous les cas lorsqu'ils ont un lien avec l'objet du litige et qu'ils sont

pertinents et à condition de respecter le droit d'être entendu. (v. à cet égard

Benoît Bovay, Procédure administrative, 2000 p. 424-425).

c) La vente de

l'immeuble pour 9'000'000 fr. en février 2000 est un fait nouveau, lié

étroitement à l'objet du litige, dont il convient de tenir compte. En principe,

le prix d'une vente récente constitue en effet une indication déterminante de

la valeur marchande au sens des art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2 REFI (voir TA,

arrêt EF 98/0022 du 9 novembre 1999).

Il convient certes de

réserver l'art. 9 REFI qui prévoit que les ventes qui ont lieu dans de

circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous

l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique

dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire

dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en

considération.

En l'espèce, on ne se

trouve pas en présence de circonstances extraordinaires au sens de cette

disposition: en particulier, il n'existe pas le moindre lien économique ou

juridique entre la recourante et la société qui a acquis le bâtiment. La

recourante a également démontré avoir effectué des démarches auprès de

plusieurs dizaines d'acquéreurs potentiels en proposant initialement un montant

de 12'000'000 fr.,négociable, ceci par l'intermédiaire de différents

courtiers. Cette offre n'a rencontré aucun succès et aucune contre-offre n'a

été présentée. Selon les représentants de la recourante, cet insuccès tient aux

caractéristiques de la construction existant sur la parcelle. L'inspection

locale et la consultation des photos des locaux ont permis de constater, qu'en

effet, ce vaste bâtiment, de qualité très moyenne et de conception hybride,

présente au surplus des volumes difficilement modulables. A l'exception

peut-être de sa situation, ce bâtiment s'avère ainsi manifestement peu

attractif.

d) Vu ce qui précède,

il existe un faisceau d'éléments, dont le prix de vente obtenu au mois de

février 2000, qui démontrent que le montant retenu par la commission au titre

de valeur vénale n'est pas correct. Sur la base de l'ensemble de ces éléments,

le tribunal arrive à la conclusion qu'un montant de 9'000'000 fr. doit être

retenu à ce titre.

4.

En calculant la moyenne

entre la valeur de rendement arrêtée à 8'750'000 fr. et la valeur vénale

arrêtée à 9'000'000 fr (art. 2 al.1 LEFI), on parvient à une estimation fiscale

de 8'875'000 fr.. La décision attaquée doit par conséquent être réformée

dans ce sens.

5.

Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission du recours. Les frais du présent arrêt sont

par conséquent laissés à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA) et des dépens sont

alloués à la recourante, qui obtient gain de cause avec le concours d'un

mandataire professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision

rendue le 28 octobre 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles

du district de Rolle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la

parcelle 91 de la Commune d'Allaman est ramenée de 19'037'000 fr. à 8'875'000

(huit millions huit cent septante-cinq mille) francs.

III. L'arrêt est

rendu sans frais.

IV. L'Etat de Vaud

versera un montant de 800 (huit cents) francs à titre de dépens à la Banque

Paribas (Suisse) SA.

Lausanne, le 24 janvier 2001

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint