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Décision

EF.2000.0003

TA - EF.2000.0003 - 2000-07-06 - PPE VERDAUX 7 c/CEFI du district de Lausanne

6 juillet 2000Français13 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle de base no

606 de Renens, située rue de Verdeaux 7, comprend une surface totale de 1178 m2

sur laquelle un bâtiment d'habitation est érigé. La propriété par étages a été

constituée le 9 juillet 1998 (PPE), soit avant construction. L'immeuble a été

divisé en dix lots (lots 2447 à 2456), comprenant pour chacun un droit exclusif

sur un logement (appartement) et une place de parc dans le garage.

L'Etablissement cantonal d'assurance a assuré l'habitation pour un montant de

2'636'050 francs.

Le lot 2447, qui

comprend 110/1000 appartient à Pascal Joliat et Ginette Saner Joliat. Le lot

2448, qui correspond à 110/1000 également, est propriété des époux Russo. Le

lot 2449, qui compte 90/1000, est détenu par les époux Dupertuis. Le lot 2450,

qui équivaut à 90/1000, appartient aux époux Ilic. Le lot 2451, qui comprend

95/1000, est propriété des époux Di Natale. Le lot 2452, qui correspond à

95/1000, est détenu par les soeurs Thierry. Le lot 2453, qui compte 100/1000,

appartient aux époux Cotting. Le lot 2454, qui équivaut à 100/1000, est

propriété des époux Paiano. Le lot 2455, qui comprend 105/1000, est détenu par

les époux Bruttin. Enfin, le lot 2456, qui correspond à 105/1000, appartient

aux époux Duriaux.

B. Agissant "ensuite

de nouvelle construction", la commission a fixé l'estimation fiscale

du lot 2447 à 412'000 fr., celle du lot 2448 à 407'000 fr., celle du lot 2449 à

374'000 fr., celle du lot 2450 à 372'000 fr., celle du lot 2451 à 377'000 fr.,

celle du lot 2452 à 374'000 fr., celle du lot 2453 à 382'000 fr., celle du lot

2454 à 379'000 fr., celle du lot 2455 à 397'000 fr. et enfin celle du lot 2456

à 399'000 fr.

A la suite de recours

de tous les copropriétaires tendant à la réduction de la valeur de rendement de

chaque lot, la commission a accepté le 24 février 2000 de calculer la valeur de

rendement sur la base de la surface (90 m2) multipliée par un prix de 240

fr./m2 (au lieu de 280 fr./m2), obtenant après l'adjonction d'un montant 1'200

fr. par année pour le garage et capitalisation du tout à un taux de 7,5 %, une

valeur de rendement totale de 304'000 fr. pour chaque lot. L'estimation fiscale

du lot 2447 a ainsi été ramenée à 388'000 fr., celle du lot 2448 à 383'000 fr.,

celle du lot 2449 à 350'000 fr., celle du lot 2450 à 348'000 fr., celle du lot

2451 à 353'000 fr., celle du lot 2452 à 350'000 fr., celle du lot 2453 à

358'000 fr., celle du lot 2454 à 355'000 fr., celle du lot 2455 à 373'000 fr.

et celle du lot 2456 à 375'000 fr.

C. Les copropriétaires de

la PPE Verdeaux 7, représentés par Jocelyne Cotting, ont saisi le Tribunal

administratif d'un recours dirigé contre les décisions rendues sur recours le

24 février 2000 par la commission. Ils concluent à ce que la valeur de

rendement de leurs appartements soit calculée sur la base d'un prix de 180

fr./m2. Ils se sont acquittés d'une avance de frais de 800 fr. L'autorité

intimée propose le maintien de ses décisions. Le tribunal a tenu audience sur

place en date du 25 mai 2000 en présence des parties. A cette occasion, il a

procédé à une visite des lieux. A l'issue de cette mesure d'instruction, il a

délibéré hors la présence des parties et décidé de rendre le présent arrêt.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte

d'ailleurs les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).

b) L'art. 36 let. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de

recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif

est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le

tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci

représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne

peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF

92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai

1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

L'art. 2 LEFI dispose

que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques

(al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci (al. 4).

Selon l'art. 20 al. 1

LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles

lorsqu'il est constaté notamment par la construction ou la démolition d'un

bâtiment que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué.

En vertu de l'art. 7

al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du

rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre

d'immeuble.

Les Instructions pour

les Commissions de district d'estimation fiscale du 20 novembre 1992

préconisent s'agissant des villas et des PPE, de supputer loyer en fonction de

la surface habitable, multipliée par un prix unitaire au m2 variant entre 100

et 200 fr./m2.

Les directives du

Département des finances n'ont pas un caractère normatif puisqu'il s'agit

d'ordonnance administrative (v. par exemple Zbl 1995, p. 44). Elles ne peuvent

pas introduire des restrictions de droit matériel et ne peuvent imposer à leurs

destinataires des obligations qui iraient au-delà des exigences légales, pas

plus qu'elles ne lient les autorités chargées d'appliquer le droit. Elles

permettent toutefois la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire, ce

qui est particulièrement important dans le cadre d'une révision générale des

estimations fiscales des immeubles du canton puisque des centaines de milliers

d'immeubles doivent être réévalués par 19 autorités différentes (ATF 120 II

139). Le Tribunal administratif s'est pour sa part très souvent inspiré des

principes énoncés par ces directives pour juger les cas qui lui étaient soumis

(notamment, récemment TA, arrêt EF 99/0018 du 27 janvier 2000).

3.

En l'espèce, les

recourants soutiennent que la valeur de rendement de leur logement, bien que

calculée sur la base d'un prix ramené à 240 fr./m2, est encore trop élevée. Ils

exposent que la PPE Verdeaux 7 est située à Renens, dans une zone de locatifs

populaires. Ils rappellent que les appartements sont simples et loin d'être luxueux.

Ils se prévalent du fait que le loyer moyen des logements lausannois sur le

marché libre était en 1997 pour un appartement de 4 pièces de 1'305 fr. avec un

taux hypothécaire de référence de 4,5 %. Les recourants demandent à ce que la

valeur de rendement de leur logement soit fixée sur la base d'un prix de 180

fr./m2.

4.

Les décisions attaquées

calculent la valeur de rendement de chaque lot en fonction d'une part du

rendement de l'habitation (pour tous les lots : 90 m2 à 240 fr./m2,

représentant une valeur locative annuelle de 21'600 fr.) et d'autre part du

rendement du garage (1'200 fr./année). En l'espèce, les recourants critiquent

uniquement la valeur de rendement de l'habitation qu'ils estiment excessive et

pour laquelle ils préconisent un prix de 180 fr./m2.

Lors de la visite des

lieux, le tribunal a constaté que l'immeuble litigieux, neuf, est situé dans un

joli quartier, à proximité du centre de Renens et en particulier de la gare.

Bien qu'il soit entouré d'un environnement plaisant et jouisse dans l'ensemble

d'une situation favorable, il ne fait toutefois pas partie d'un quartier

résidentiel. La zone en question, bien qu'agréable, ne revêt assurément pas le

même attrait qu'un immeuble situé dans certains quartiers de Lausanne ou dans

ses alentours plus prisés.

Les parties communes

de l'immeuble (qui comprennent un ascenseur, deux buanderies, local technique,

caves) et les logements (équipés de deux salles d'eau et cuisine agencée

ouverte sur le séjour) sont dotés du confort habituel, sans plus. Hormis la

cuisine ouverte sur le séjour, les trois chambres des appartements sont même

plutôt petites.

Au vu de ces

caractéristiques, tenant tant au lieu de situation de l'immeuble que la

conception de celui-ci, le tribunal parvient à la conclusion que la valeur de

rendement de chaque logement ne peut pas être maintenue à un prix de 240

fr./m2. En effet, un tel prix unitaire correspond à un loyer mensuel de 1'800

fr., soit un montant excessif pour des appartements de moins de 100 m2,

dépourvus en outre d'éléments de luxe particulier. La jurisprudence a confirmé

des prix allant au-delà de la fourchette des instructions, par exemple

s'agissant d'un immeuble situé dans la région de Lavaux (arrêt EF 95/0124 du 31

octobre 1996).

En revanche, ces

particularités ne justifient pas encore d'allouer les conclusions des

recourants tendant à la fixation d'une valeur de rendement annuelle de 16'200

fr. (90 m2 x 180 fr./m2). En effet, il apparaît qu'un loyer mensuel de 1'350

fr. ne tient pas suffisamment compte du lieu de situation de l'immeuble, qui de

surcroît est neuf et dispose du confort moderne. A titre d'exemple, le tribunal

a confirmé un loyer calculé sur la base d'un prix de 170 fr./m2 pour une

construction édifiée en 1958 et située au chemin des Vignes à Renens (arrêt EF

96/0058 du 15 juillet 1997).

Tout bien considéré,

Dispositif

le tribunal juge que le rendement des logements doit être arrêté à un prix de

200 fr./m2, correspondant à un rendement annuel de 18'000 fr. et équivalant à

un loyer mensuel de 1'500 fr. sans la place de parc (dans ce sens, TA arrêt EF

99/0005 du 31 janvier 2000, s'agissant d'une PPE au Chemin des Eglantines à

Lausanne). Compte tenu encore du garage, la valeur de rendement de chaque lot

s'élève à 19'200 fr. Avec un taux de capitalisation de 7,5 %, le tribunal

parvient à une valeur de rendement de 256'000 fr. pour chaque lot (au lieu de

304'000 fr.).

5. Avec une valeur de

rendement de 256'000 fr., le tribunal aboutit après l'application de la règle

de l'art. 2 al. 1 LEFI aux estimations fiscales suivantes :

lot 2447: 256'000 + 471'000 : 2 = 363'000 en arrondi (au lieu de

388'000);

lot 2448: 256'000 + 461'000 : 2 = 358'000 en arrondi (au lieu de

383'000);

lot 2449: 256'000 + 396'000 : 2 = 326'000 (au lieu de 350'000);

lot 2450: 256'000 + 391'000 : 2 = 323'000 en arrondi (au lieu de

348'000);

lot 2451: 256'000 + 401'000 : 2 = 328'000 en arrondi (au lieu de

353'000);

lot 2452: 256'000 + 396'000 : 2 = 326'000 (au lieu de 350'000);

lot 2453: 256'000 + 411'000 : 2 = 333'000 en arrondi (au lieu de

358'000);

lot 2454 : 256'000 + 406'000 : 2 = 331'000 (au lieu de 355'000);

lot 2455: 256'000 + 441'000 : 2 = 348'000 en arrondi (au lieu de

373'000);

lot 2456: 256'000 + 446'000 : 2 = 351'000 (au lieu de 375'000).

Ces différences allant

au-delà de la marge d'appréciation de 5 % conférée à la commission (consid. 1

ci-dessous), les décisions attaquées doivent être réformées dans ce sens.

6. Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Les recourants

obtenant gain de cause sur le principe d'une réduction de la valeur de

rendement de leurs lots, les frais seront laissés à la charge de l'Etat (art.

55 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. Les décisions

rendues sur recours le 24 février 2000 par la Commission d'estimation fiscale

des immeubles du district de Lausanne sont réformées en ce sens que :

l'estimation

fiscale du lot 2447 de Renens est ramenée à 363'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2448 de Renens est ramenée à 358'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2449 de Renens est ramenée à 326'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2450 de Renens est ramenée à 323'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2451 de Renens est ramenée à 328'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2452 de Renens est ramenée à 326'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2453 de Renens est ramenée à 333'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2454 de Renens est ramenée à 331'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2455 de Renens est ramenée à 348'000 francs

l'estimation

fiscale du lot 2456 de Renens est ramenée à 351'000 francs.

III. Les frais du

présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie versé,

par 800 francs, étant restitué aux recourants.

Lausanne, le 6 juillet 2000

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.