Lexipedia

Décision

EF.2000.0006

TA - EF.2000.0006 - 2000-11-02 - LOEWENSBERG Luc et BACCA Marcel-Jacques c/CEFI d'Aigle

2 novembre 2000Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. UBS SA a acquis, lors

d'une vente aux enchères en décembre 1993, la parcelle no 40 du cadastre de la

Commune d'Aigle. Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg sont ensuite devenus

propriétaires de cette parcelle, chacun pour une demie, par acte passé devant

le notaire François Bianchi à Aigle le 25 juin 1998. D'une surface totale de

255 m2, dont 47 m2 en place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment avec

affectation mixte d'une surface au sol de 162 m2, soit habitation et commerces

(police ECA no 396) ainsi qu'un bâtiment d'une surface au sol de 46 m2 (police

ECA no 397).

Le bâtiment ECA no 396

comprend un sous-sol (92 m2 / 322 m3) dans lequel sont aménagés une cave et un

carnotzet, un rez (155 m2 / 465 m3) où se trouvent les magasins et la

boulangerie ainsi que trois étages plus les combles (chacun 155 m2 / 1'659 m3)

affectés au logement; ce bâtiment comprend encore une annexe nord-est (7 m2 /

24 m3) dans laquelle un magasin est aménagé.

Le bâtiment ECA no

397, qui constitue une dépendance, comprend 2 étages (chacun 37 m2 / 259 m3)

contenant une buanderie et un dépôt, une annexe est (14 m2 / 45 m3) dans

laquelle est aménagée une buanderie et une annexe ouest (14 m2 / 49 m3) dans

laquelle est aménagé un dépôt pour magasin.

Le 3 juillet 1998,

Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, par l'intermédiaire du notaire

François Bianchi, ont déposé auprès de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district d'Aigle (ci-après: la commission) une demande de révision

de l'estimation fiscale de la parcelle no 40; ils ont précisé que le montant de

la vente de cette dernière s'était élevé à 875'000,00 francs et que

l'estimation fiscale ne devrait pas être supérieure au 80% du prix d'achat.

B. Dans le cadre de

l'établissement d'une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 40 en

raison du transfert immobilier intervenu le 25 juin 1998, la commission a

baissé l'estimation fiscale de 2'250'000,00 francs à 1'542'000,00 francs par

décision du 26 août 1999.

Le 12 avril 1999,

Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, par l'intermédiaire de la Fiduciaire

Luc Loewensberg (ci-après: la fiduciaire), ont fait parvenir à la commission un

état locatif s'élevant à 96'420,00 francs au 8 avril 1999 ainsi que la liste

des travaux de transformations pour la suppression des insuffisances

d'isolations phoniques mentionnant un coût total de 284'145,08 francs.

Le 1er septembre 1999,

Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, par l'intermédiaire de la fiduciaire, ont

recouru contre la décision de la commission du 26 août 1999 fixant le montant

de l'estimation fiscale de la parcelle no 40 à 1'542'000,00 francs; ils

estiment que l'estimation fiscale ne doit pas être supérieure au prix de vente.

A la suite du refus de

UBS SA d'entrer en matière sur la demande de Marcel-Jacques Bacca et Luc

Loewensberg pour qu'elle prenne en charge un montant de 43'000,00 francs au

titre de frais d'isolation, les parties ont passé la convention suivante le 10

décembre 1999:

"(...)

PREAMBULE

En décembre 1993, UBS SA (au moment des faits:

SBS) est devenue propriétaire, ensuite de vente aux enchères forcée, de

l'immeuble sis rue du Midi 17 à Aigle, constituant la parcelle 40 du Cadastre

de dite ville.

Selon acte de vente reçu Me Bianchi, notaire à

Aigle, le 24 juin 1998, la Banque a vendu à MM. Loewensberg et Bacca ledit

immeuble.

La vente de l'immeuble a eu lieu en l'état,

sans garantie, pour un montant de 875'000 CHF.

Suite à la signature de l'acte de vente, les

acquéreurs ont fait valoir des prétentions en réparation de dommages qui leur

auraient été frauduleusement cachés, au sens de l'art. 199 CO.

La Banque, qui a elle-même dû acquérir

l'immeuble sans garantie, et l'a vendu de même, conteste avoir frauduleusement

caché quelque élément que ce soit aux acquéreurs.

De manière à régler le différend qui les

oppose, les parties arrêtent la présente

CONVENTION

Article 1

De manière à mettre un terme à ce litige, la

Banque accepte, à bien plaire et sans reconnaissance aucune quelle qu'elle

soit, de verser à MM. Loewensberg et Bacca un montant de 30'000 CHF (trente

mille francs suisses).

Article 2

Du fait du présent paiement ci-dessus, MM.

Loewensberg et Bacca renoncent à toute procédure vis-à-vis de UBS SA en

relation avec l'acquisition de l'immeuble rue du Midi 17 à Aigle, selon acte de

vente du 24 juin 1998.

Article 3

Le montant de 30'000 CHF sera versé par la

Banque à réception de la convention dûment signée.

Article 4

Moyennant bonne et fidèle exécution de ce qui

précède, les parties reconnaissent n'avoir plus aucune prétention à faire

valoir l'une envers l'autre du chef de la vente mentionnée ci-dessus, la

présente convention étant signée pour solde de tout compte et

prétention...)"

C. Par décision sur recours

du 11 avril 2000, la commission a baissé le montant de l'estimation fiscale de

1'542'000,00 francs à 1'200'000,00 francs.

D. Marcel-Jacques Bacca et

Luc Loewensberg ont recouru contre cette décision par l'intermédiaire de la

fiduciaire le 25 avril 2000. Ils estiment que le montant de l'estimation

fiscale doit correspondre au prix de vente selon l'acte notarié du 25 juin

1998, soit 875'000,00 francs; ils font valoir qu'il s'agissait d'une vente

libre, dont les conditions avaient été déterminées sur la base du marché en

matière d'immeubles locatifs, entre partenaires indépendants. Ils précisent

encore que l'état locatif au 8 avril 1999 est inférieur à celui mentionné dans

le dossier de vente.

La commission s'est

déterminée sur le recours le 26 mai 2000. Elle a expliqué que le calcul de

l'estimation fiscale contestée était basé sur le revenu locatif de 96'420,00

francs, capitalisé à un taux de 8%; l'estimation fiscale de 1992 était quant à

elle basée sur le revenu locatif annoncé de 169'000,00 francs, capitalisé à un

taux de 7,5%, soit 2'250'000,00 francs, ce prix étant inférieur au prix de

revient de l'immeuble après rénovation de 2'400'000,00 francs.

E. Le Tribunal a tenu

audience sur place le 19 septembre 2000 en présence des recourants Luc

Löwensberg et Marcel-Jacques Bacca personnellement et de M. Wulliens pour

l'autorité intimée. Le Tribunal a procédé à la visite des lieux; il a constaté

que le bâtiment est composé d'une structure de planchers en bois (solives et

planches) et de murs porteurs; en outre, l'annexe n'est pas occupée, elle n'a pas

d'accès indépendant et elle comporte une buanderie au rez. Le bâtiment

principal comprend deux magasins, soit une boulangerie et un magasin pour

malentendants. Le rez comporte une chaudière à gaz, les dépôts des magasins

ainsi que la buanderie. Le Tribunal a également procédé à la visite d'un

appartement de 2 pièces au 1er étage qui comprend une salle d'eau douche/WC,

une cuisine non agencée et un balcon qui donne du côté de la cour intérieure;

le locataire de cet appartement a précisé au tribunal que le logement est très

mal isolé. Le Tribunal a également constaté que l'immeuble comprenait un

ascenseur jusqu'à l'avant-dernier étage et qu'il n'avait pas de galetas.

Les recourants ont

expliqué qu'ils attendent encore quelques années avant d'exécuter les travaux

envisagés car les derniers travaux ont été effectués en 1992. Deux types

d'isolation ont été prévus; une isolation légère et une isolation plus lourde;

ils ont déjà effectué un essai avec un appartement avec une solution encore

plus légère que la solution légère, mais il manque encore quelques décibels.

Concernant les négociations pour l'achat du bâtiment, l'ancien propriétaire,

qui avait réalisé les travaux en 1992 avait fait faillite; le montant de la

dette hypothécaire s'élevait à 1'400'000 fr.; lors de la vente aux enchères en

1992 ou 1993, une offre a été faite à 1'100'000 fr., mais la banque a monté les

enchères pour acquérir l'immeuble au prix de 1'400'000 fr. Les recourants ont

reçu le dossier de l'immeuble par l'intermédiaire d'un client qui désirait

l'acquérir; ils ont fait une offre à 1'100'000 fr., que la banque a refusé car

elle souhaitait obtenir 1'400'000 fr. Par la suite, la banque a recontacté les

recourants pour les informer qu'elle désirait vendre et qu'elle baissait son

prix; l'affaire a ensuite été conclue à 875'000 fr. Ce n'est qu'après la vente

que les recourants ont découvert les problèmes d'isolation phonique. Ils se

sont alors retournés contre la banque qui leur a versé une indemnité de 30'000

fr. Les recourants estiment que cette indemnité n'est pas suffisante mais ils

n'ont pas voulu aller plus loin pour éviter un procès. Selon eux, d'autres

éléments expliquent le prix bas: il s'agit en effet de studios et

d'appartements d'une à deux pièces pour la plupart, dont le taux de vacance est

élevé dans le district d'Aigle. Dans le bâtiment en question, trois objets

(deux logements et une cave) seraient sur le point d'être vacants d'ici les

trois prochains mois. Le taux de rentabilité serait faible en raison des

changements fréquents qui engendrent chaque fois l'exécution de travaux. Ils

estiment qu'il y a lieu de retrancher 10% du revenu locatif pour tenir compte

des vacances. En outre, les recourants invoquent la valeur vénale pour

déterminer l'estimation fiscale. Les recourants estiment enfin qu'il n'y a pas

lieu de prendre en compte des travaux qui ne sont pas encore effectués et qui

ne le seront probablement que dans quelques années.

Le représentant de

l'autorité intimée a expliqué qu'il avait en l'occurrence appliqué le mode de calcul

préconisé pour la révision générale de 1992; l'estimation fiscale était donc

basée sur un calcul moyen entre la valeur vénale et la valeur de rendement; la

commission avait procédé de cette manière pour tous les immeubles.

Les parties ont

confirmé leurs conclusions respectives.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).

b) L'art. 36 let. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF

93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2.

a) Selon l'art. 20

LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district

procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour

but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par

demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de

biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation

de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces

immeubles a notablement augmenté ou diminué.

L'art. 23 al. 1 LEFI

dispose que tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son

immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de

l'estimation portée au registre. La jurisprudence du Tribunal administratif a

précisé que l'art. 23 LEFI permet de demander une nouvelle estimation lorsque

les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance

suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle figurant au registre

foncier; il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen et non

d'une révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en droit

administratif en particulier (sur la notion de demande de réexamen ou de nouvel

examen, voir André Grisel, Traité de droit administratif, II, p. 949);

par ailleurs, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très

large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI; l'art. 23 al. 3 LEFI dispose

en effet que sauf demande spéciale et motivée, cette révision se fait en même

temps que la mise à jour périodique prévue à l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, p. 324;

EF 93/024 du 30 août 1994).

b) Mais la voie de la

révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière

administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être

reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles

spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les

règles des art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux. La voie de

la révision serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des

faits nouveaux importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la

procédure de taxation". Par faits "nouveaux", on ne doit pas

entendre ici ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de

faits qui se sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de

révision a été empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure

précédente (voir André Grisel, op. cit., p. 943 ss). Selon la

jurisprudence, une erreur d'appréciation des volumes d'un bâtiment constitue un

motif de révision, à l'inverse des éléments d'appréciation non contestés en

temps utile (EF 98/011 du 3 décembre 1998); des travaux de rénovation et

d'entretien pour quelques dizaines de milliers de francs ne constituent pas un

motif de révision (EF 95/065 du 24 avril 1996); de même, la remise en cause

d'éléments déjà connus au moment où l'autorité avait statué ne constitue pas un

motif de révision (EF 96/049 du 26 septembre 1996).

c) En l'espèce, la

vente intervenue le 25 juin 1998 constitue un fait nouveau au sens de la

révision.

3.

L'art. 2 LEFI dispose

que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

4.

La commission a fixé la

valeur de rendement à 2'250'000,00 francs en se basant sur le revenu locatif de

169'000,00 francs, capitalisé à un taux de 7,5%. Le tribunal procédera à la

vérification de la valeur de rendement selon les critères qu'il applique

habituellement.

a) Aux termes de

l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au

rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent

et des charges annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la

capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,

dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les

immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble

locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant

suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1);

pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant

du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les

frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à

9.

% (al. 2).

b) En l'espèce, il

ressort des pièces du dossier, notamment des pièces relatives à l'année 2000,

que le revenu locatif de janvier à août 2000 y compris s'est élevé à 67'332,40

francs; il convient toutefois de retrancher de ce montant la somme de 3'548,00

francs qui correspond à des recettes autres qui ne doivent pas être prises en

compte; le revenu locatif annuel pour 2000 s'élève donc à 95'676,60 francs

(67'332,40 - 3'548,00 : 8 x 12 = 95'676,60 fr.). Quant au taux de vacance, il

est de jurisprudence constante qu'il n'en est pas tenu compte dans la

détermination de la valeur locative, en tous cas dans la mesure où il n'est pas

établi que l'immeuble en cause serait spécialement touché par ce problème (voir

arrêt TA EF 97/0032 du 19 mai 1999 et les références touchées); dans le cas

présent, l'immeuble n'est pas touché par le problème de vacance de manière à ce

qu'il en soit tenu compte. Par ailleurs, le tribunal estime qu'il y a lieu de

retenir un taux de capitalisation de 8% pour ce bâtiment très bien centré, ce

taux tient en outre suffisamment compte de l'état du bâtiment, les problèmes

d'isolation phonique étant déjà pris en compte dans la fixation du montant des

loyers. Ainsi, avec un revenu locatif de 95'676,60 francs capitalisé à un taux

de 8%, on aboutit à une valeur de rendement de 1'195'957,50 fr.

5.

a) Aux termes de l'art.

8.

REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande

est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix

d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en

capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,

la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.

2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en

fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf

cas exceptionnels.

b) L'art. 9 REFI

précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et

lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions

particulières (ventre entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité

de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de

spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération. Selon la

jurisprudence du Tribunal administratif, seuls sont déterminants les critères

définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Le tribunal a

précisé que dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation

fiscale était de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de

l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'avaient pas à s'en tenir au

prix d'achat indiqué, si celui-ci ne correspondait pas à la valeur du marché;

la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est

inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, pour

se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives, comme

le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au prix

d'achat, à des éléments de comparaison (voir EF 97/0007 du 14 juillet 1997,

consid. 4b).

c) En l'espèce, la

banque avait acquis l'immeuble aux enchères à un prix de 1'400'000,00 francs;

après la vente aux enchères, une offre d'achat de 1'100'000,00 francs avait été

faite par l'intermédiaire des recourants, mais la banque souhaitait obtenir

1'400'000,00 francs à l'époque; la banque est intervenue ensuite auprès des

recourants pour demander de vendre l'immeuble et ils ont finalement obtenu une

réduction du prix à 875'000,00 francs; il apparaît ainsi que le prix de

875'000,00 francs représente plutôt une valeur de liquidation qu'une valeur

marchande du bien immobilier en cause. Dans ces circonstances, le prix payé par

les recourants pour l'acquisition de l'immeuble n'est pas déterminant pour en

fixer la valeur marchande. Il est d'ailleurs bien inférieur aux offres d'achat

faites à 1'100'000,00 francs.

Le tribunal s'en

tiendra donc à sa jurisprudence, soit aux critères définis par la législation

régissant l'estimation fiscale, tels qu'ils sont précisés dans les

Instructions, pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier.

En l'espèce, de l'avis

des assesseurs spécialisés du tribunal, il y a lieu de tenir compte de la

structure des planchers en bois; ainsi, une valeur de 550,00 francs le m3 doit

être retenue pour l'ensemble du volume; un taux de vétusté de 25% doit en outre

être appliqué au vu de l'état général du bâtiment. Les assesseurs estiment en

outre le prix pour l'annexe, qui n'est pas habitable, à 400,00 francs le m3. Le

prix du terrain doit en outre être fixé à 600,00 francs le m2 en raison de sa

bonne situation au centre et de la forte densité dont il bénéficie. Le calcul

de la valeur vénale de l'immeuble est donc le suivant:

- habitation et magasins: 2'470 m3 à 550,00

fr. - 25%: 1'018'875,00

- annexe: 353 m3 à 400,00 fr. - 30%: 98'840,00

- terrain: 255 m2 à 600,00 fr.: 153'000,00

Valeur vénale: 1'270'715,00.

6.

En définitive, avec une

valeur vénale de 1'270'715,00 francs et une valeur de rendement de 1'195'957,50

francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'233'336,30 francs

(1'270'715,00 + 1'195'957,50 : 2), qui est supérieure de 33'336,25 francs à la

valeur arrêtée par la commission. Sur la question de la reformatio in pejus, le

Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition

légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un

sens défavorable au recourant. Si la jurisprudence du Tribunal fédéral

reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité

administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses

subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes

telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par

une base légale (arrêt CR 91/502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc.

p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20). De plus, la différence

obtenue par le tribunal administratif représente une augmentation de l'ordre de

2,7%, soit dans la marge des 5% que le tribunal renonce à corriger (voir

consid. 1b ci-dessus). En conséquence, l'estimation fiscale arrêtée à

1'200'000,00 francs par la commission doit être maintenue.

7.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision

attaquée confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 1'500,00

francs est mis à la charge des recourants solidairement entre eux (art. 55

LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

rendue sur recours le 11 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district d'Aigle est maintenue.

III. Un émolument

de justice de francs 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des

recourants Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, solidairement entre eux.

Lausanne, le 2 novembre 2000/fc

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint