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Décision

EF.2000.0010

TA - EF.2000.0010 - 2001-02-06 - CHAPPUIS Lina et crts c/CEFI de Lausanne

6 février 2001Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle 1742 de la

Commune de Lausanne supporte un bâtiment de 4 étages sur rez comprenant 35

appartements au total. L'immeuble, sis avenue Jomini 18-20, se situe dans le

quartier de Beaulieu. Il a été construit en 1966 et a bénéficié depuis lors

d'un entretien qui peut être qualifié de bon. Des travaux ont été effectués en

1992 avec notamment la rénovation des façades et de la toiture et le

remplacement de la chaufferie. De manière générale, l'équipement des

appartements est assez simple et la distribution des pièces n'apparaît pas

toujours rationnelle.

B. Jusqu'au 14 juin 1999,

l'immeuble appartenait à la S.I. Belle-Roche SA. Lors de la liquidation de

cette dernière, une PPE a été constituée et les appartements ont été vendus aux

différents actionnaires locataires. L'administration cantonale des impôts (ACI)

a fixé le prix de sortie de l'immeuble à 4'580'000 fr. en se basant sur un

rapport de l'agence immobilière MK Gestion du 25 novembre 1998.

C. Le 20 janvier 2000,

l'estimation fiscale des différents lots de propriété par étages a été arrêtée

par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

(ci-après la commission). Les estimations fiscales des lots ascendaient au

total à 6'507'000 fr.

Le 7 février 2000, tous

les copropriétaires, soit Lina Chappuis et 29 autres personnes, ont recouru

auprès de la commission contre ces nouvelles estimations. En date du 27 avril

2000, la commission a admis partiellement les recours en fixant les nouvelles

estimations fiscales des différents lots de PPE à 5'430'500 fr. au total. Selon

la commission, les estimations avaient été recalculées sur la base d'une valeur

de rendement tenant compte d'un revenu locatif de 333'313 fr. et d'une valeur

vénale correspondant aux prix pratiqués dans la région pour des immeubles

semblables.

Par pourvoi du 3 mai

2000, les copropriétaires par étage ont recouru au Tribunal administratif

contre cette décision. Les recourants demandent que les estimations fiscales

des différents lots de copropriété correspondent aux prix de vente des

appartements aux actionnaires locataires dans le cadre de la liquidation de la

SI Belle-Roche SA.

La commission a déposé

sa réponse le 20 juillet 2000 en se référant à la décision attaquée. Après

avoir pris connaissance du rapport d'expertise MK gestion du 25 novembre 1998

et de la décision de l'ACI relative au prix de sortie de l'immeuble, la

commission a déposé des déterminations complémentaires le 12 octobre 2000. A

cette occasion, elle a relevé que les critères fixés pour la liquidation des SI

et pour les estimations fiscales découlent de lois différentes et qu'il lui

appartient par conséquent d'effectuer un calcul de contrôle puis de le comparer

à la valeur de sortie arrêtée dans le cadre de la liquidation de la SI. Selon

la commission, si ces deux valeurs présentent une différence importante, elle

doit s'écarter de la valeur de sortie retenue par l'ACI afin d'éviter des

disparités de taxation entre les propriétaires.

Le tribunal a tenu

audience à Lausanne en date du 12 décembre 2000 en présence de représentants de

la recourante et d'un représentant de la commission. A cette occasion, il a

procédé à une visite des lieux.

Considérants

1.

L'art. 36 lit. a de la

loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives

(LJPA) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le droit de l'autorité de

recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal

administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale.

Le tribunal renonce à

corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représente une différence

inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du

pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA, EF 94/0083 du 28 février 1995;

RDAF 1993 p. 380; EF 99/0002 du 7 mai 1999).

2.

En vertu de l'art. 20

LEFI, les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des

estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles

lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutation, réunion ou division de bien-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -

que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. En l'espèce, la

nouvelle estimation fiscale des différentes unités d'étage a été effectuée à

l'occasion de la liquidation de la S.I. Belle Roche SA et de la vente aux

différents actionnaires locataires des unités d'étage.

3.

Selon l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur

fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et

périodiques (al. 3); Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation

fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente sa

valeur marchande, en tenant compte de l'offre et de la demande (al. 1er); à

défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur

vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut (al. 2).

4.

a) Aux termes de l'art.

1er al. 1er du règlement du 4 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés

immobilières, la valeur de transfert des immeubles de la société immobilière à

ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens. L'art. 2 précise

que l'ACI prend, à la demande de la société immobilière ou de ses actionnaires,

une décision portant sur le principe de la liquidation au sens de l'art. 135 de

la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), sur ses

modalités ainsi que sur la valeur vénale attribuée aux immeubles en vue de leur

transfert aux actionnaires; cette décision est assimilée à une décision de

l'autorité de taxation au sens de l'art. 100 LI. La circulaire no 30 de l'ACI

concernant les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des

sociétés immobilières rappelle que le transfert des immeubles aux actionnaires

doit se faire à la valeur vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en

oeuvre une expertise à cette fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de

l'immeuble (ch. 3.1.).

Ainsi, dans le cadre

de la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI se fonde également sur la

valeur vénale de l'immeuble; tant l'ACI que les commissions d'estimation fiscale

sont donc chargées d'imposer la même valeur, l'assiette de l'impôt étant

identique dans les deux cas. Même si ces autorités appliquent des législations

différentes et exercent leurs compétences indépendamment l'une de l'autre,

d'éventuelles divergences sont difficilement soutenables s'agissant de normes

utilisant le même concept et surtout visant le même but, ce qui est décisif.

Le tribunal a dès lors

posé le principe que, lors de la mise à jour des estimations fiscales des

immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il

convient de s'en tenir à la décision de l'ACI fixant la valeur de sortie de

l'immeuble au titre de valeur déterminante pour l'estimation fiscale. Demeurent

tout au plus réservées d'éventuelles circonstances, justifiant que l'on

s'écarte de ce principe (voir TA, arrêts EF 98/0016 du 11 mars 1999, EF 98/0010

du 15 avril 1999, EF 98/0021 du 9 novembre 1999).

b) Dans leur pourvoi

du 3 mai 2000 contre la décision de la commission du 27 avril 2000, les

recourants se réfèrent aux prix de vente des appartements par la société en

liquidation à ses actionnaires en soulignant qu'ils pourraient accepter une

estimation fiscale correspondant à ces montants.

L'ACI a fixé la valeur

de sortie de l'immeuble à 4'580'000 fr. Ce prix est légèrement supérieur à

l'estimation de 4'380'000 fr. faite par MK Gestion en vue de la liquidation de

la société immobilière. Pour sa part, la commission arrive à une valeur vénale

de 6'417'000 fr. en se basant sur des prix au mètre carré et au mètre cube

ainsi que sur un état de vétusté différents de ceux retenus dans l'expertise.

Dans ses

déterminations, la commission a indiqué de manière très générale pour quels

motifs elle s'écarte parfois de la valeur de sortie fixée par l'ACI sans

expliquer pourquoi, en l'espèce, elle arrive à un résultat différent de celui

auquel est parvenu l'ACI. Dès lors que la commission n' a apporté aucun élément

mettant en cause de manière concrète les éléments sur lesquels l'ACI s'est

fondée pour déterminer la valeur de sortie, il n'y a pas lieu de s'écarter du

principe selon lequel cette dernière correspond à la valeur vénale au sens des

articles 2 LEFI et 8 REFI.

5.

Selon l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre la valeur de

rendement et la valeur vénale. En l'espèce, en prenant compte la valeur de

rendement de 4'444'000 fr., non contestée, retenue dans la décision attaquée et

une valeur vénale de 4'580'000, on arrive à une estimation fiscale globale de

4'510'000 fr.

Dans leur pourvoi, les

recourants ont conclu à ce que les estimations fiscales litigieuses

correspondent au prix de vente des appartements dans le cadre de la liquidation

de la SI, soit au total à 4'580'000 fr. Le tribunal, qui ne peut pas statuer

" ultra petita" (cf. Benoît Bovay, procédure administrative,

p.193 et 431), arrêtera par conséquent l'estimation fiscale de la totalité de

l'immeuble à 4'580'000 francs.

6.

Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission du recours.

Selon l'art. 6 de

l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étage, l'estimation fiscale

établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de

chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part alors que le feuillet de

base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale. Il convient par conséquent

d'annuler l'ensemble des décisions attaquées et de retourner le dossier à la

commission afin qu'elle détermine l'estimation fiscale de chaque lot de

copropriété sur la base du montant global de 4'580'000 fr. arrêté par le

tribunal.

Vu l'ensemble des

circonstances, le présent arrêt sera rendu sans frais ni dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. Les décisions

rendues sur recours le 27 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne arrêtant la nouvelle estimation fiscale des

lots de propriété par étages de la parcelle 1742 de la Commune de Lausanne,

feuillets nos 17'082 à 17'126, sont annulées. Le dossier est retourné à la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne afin

qu'elle arrête les estimations fiscales des différents lots de PPE sur la base

d'une estimation fiscale de l'immeuble arrêtée au total à 4'580'000 (quatre

millions cinq cent huitante mille) francs.

III. Le présent

arrêt est rendu sans frais ni dépens.

pe/Lausanne, le 6 février 2001

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint