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Décision

EF.2000.0011

TA - EF.2000.0011 - 2004-12-29 - IMPRIS AG/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

29 décembre 2004Français16 min

Source vd.ch

Faits

A.

Par contrat de vente

du 20 décembre 1999, la société UBS SA dont les sièges sont à Zurich et à Bâle

a vendu à la société Swissland II SA la parcelle 5679 du cadastre de la Commune

de Lausanne comprenant un bâtiment administratif et artisanal d’une surface bâtie

au sol de 3'162 m2; l'immeuble a fait l’objet d’une estimation fiscale de

18'326'000 fr. en 1996. Le prix de la vente a été fixé à 10'420'000 fr. A la

suite de la vente, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district

de Lausanne (ci-après : la commission) a ouvert une procédure de révision

de l’estimation fiscale le 28 janvier 2000. La société Swissland II SA a

produit le 22 février 2000 à la demande de la commission un état locatif au 31

janvier 2000 s’élevant à 108'133 fr. par mois, soit un loyer annuel de

1'297'596 fr. Par décision du 9 mars 2000, la commission a maintenu

l’estimation fiscale du bien fonds à 18'328'000 fr. La société Swissland II SA

a recouru contre cette décision auprès de l’autorité d’estimation le 6 avril

2000 en demandant que la valeur d’estimation fiscale corresponde à la valeur

vénale, soit au prix de vente convenu entre les parties à 10'420'000 fr.

Par décision du 6 juillet 2000, la commission a admis partiellement le recours

en décidant de porter le taux de capitalisation du revenu locatif à 8,5 % et en

fixant le montant de l’estimation fiscale à 14'579'000 francs.

B.

La société Swissland

II SA, devenue entretemps Impris AG, a recouru contre cette décision auprès du

Tribunal administratif le 27 juillet 2000. Elle relève que la nouvelle

estimation fiscale se base sur le calcul théorique de la valeur vénale sans

motivation alors que seule la valeur du marché serait déterminante. A cet

égard, elle explique que les expertises commandées par Swissland II SA en vue

d’une revente font état d’une valeur de 11'726'000 fr. (Göhner Merkur) et de

9'430'000 fr. (Wüest & Partner). Ainsi, le prix d’acquisition de 10'420’000

fr. refléterait la valeur du marché de sorte que l’estimation fiscale devrait

être arrêtée à ce montant. La commission s’est déterminée sur le recours le 19

septembre 2000 en concluant à son rejet. Elle relève que les expertises dont

fait état la société Swissland II SA sont basées uniquement sur le rendement

net de l’immeuble en déduisant les locaux vacants et les charges

d’exploitation. La commission a en revanche fixé l’estimation à la valeur de

rendement pour tenir compte de la situation actuelle de l’immeuble et en fixant

l’estimation fiscale pour une longue durée en tenant compte de l’ensemble des

locaux et en procédant à un contrôle de la valeur vénale qui s’était avérée

supérieure à la valeur de rendement. Impris SA a déposé un mémoire complémentaire

le 12 octobre 2000. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 11 décembre

2000 en constatant que les locaux bénéficiaient d’un confort et un équipement

minimum pour l’utilisation à des fins de bureaux et présentaient certains inconvénients

liés notamment à l’absence d’une climatisation. Le dossier comporte un extrait

de la police de l'Etablissement cantonal d'assurance précisant le volume du

bâtiment administratif :

Description du volume

Surface.

(m2)

Hauteur

(m)

Volume

(m3)

Sous-sol, parking, locaux techniques

3018

3.00

9054

Rez, bureaux, surface commerciale

2140

3.50

7490

1er + 2ème étages, bureaux

2140

5.50

11'770

3ème étage, bureaux yc toiture

2140

2.80

5992

Superstructures

56

3.00

168

Total bâtiment

34'474

Considérants

1.

a) Déposé dans le

délai de 20 jours prescrit par l'art. 31 al. 1 de la loi sur la juridiction et

la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il

respecte au surplus les exigences de forme précisées par l'alinéa 2 de cette

disposition.

b) L'art. 36 let.

a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 1992/0039 du 1er juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993;

EF 1993/0073 du 30 mai 1994; EF 1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28

février 1995).

2.

a) Selon l'art. 20

LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notablement augmenté ou diminué. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale

est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être

supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose

que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des

bâtiments et des accessoires.

b) S'agissant tout

d'abord de la valeur de rendement d'un immeuble, l'art. 2 al. 3 LEFI précise

qu'elle correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Pour les

immeubles locatifs, l'art. 21 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation

fiscale des immeubles (ci-après REFI) dispose que la valeur de rendement de

l'immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux

variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble

(al. 1). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en

partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent

les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du

6.

à 9% (al. 2). Les Instructions pour les commissions de district d'estimation

fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département

des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles

locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du

rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux

de capitalisation de 8 à 8½%, dont on ne s'écartera que dans les cas

particuliers. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en

règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux

d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en

vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points

(Tribunal administratif, arrêts EF 1992/0031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF

1993, p. 380 ss, EF 1992/0039, du 1er juillet 1993, EF 1993/0073 du 30 mai

1994, EF 1993/0068 du 23 février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y a pas lieu

de revenir sur cette jurisprudence dont la justification principale réside dans

le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que

soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et

d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les

états locatifs n'ont pas été établis à la même date. Les principes retenus par

la jurisprudence pour les immeubles locatifs sont aussi applicables aux

immeubles administratifs dont la détermination du rendement présente les mêmes

caractéristiques.

c) En l’occurrence,

la valeur de rendement des deux immeubles en cause a été établie sur la base du

revenu locatif au 31 janvier 2000, s’élevant à 1'297'596 fr. Au 31 janvier

2000, le taux hypothécaire de la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes

hypothèques en 1er rang était de 4,5 % de sorte que le taux de

capitalisation qui aurait dû être appliqué par la commission s’élevait à 6.5%,

ce qui correspond à une valeur de rendement de 21'626'600 fr. En d'autres

termes, le taux de capitalisation appliqué par la commission, soit 8,5%, est

plus favorable à la recourante que le taux de référence mentionné ci-dessus. La

recourante pouvait encore faire valoir qu'elle devait engager à court terme

d'importants travaux d'entretien des immeubles. S'agissant des travaux à

effectuer sur un immeuble, la jurisprudence récente précise qu'il y a lieu de

distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour

rattraper un entretien qui a été négligé. Elle a considéré que ce n'était que

dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant

de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que

le taux obtenu ci-dessus (arrêts TA EF 1992/0012 du 2 février 1993, EF

1991/0010 du 5 janvier 1993, EF 1992/0029 du 23 mars 1993). Dans le cas

particulier, l'immeuble est récent et il n'avait pas plus de dix ans d'âge au

moment où la décision attaquée a été prise de sorte qu'il ne se justifiait pas

d'appliquer un taux de capitalisation plus élevé. Il est vrai que l'immeuble

présente certains défauts de conception, mais le tribunal tiendra compte de

cette situation dans la détermination de la valeur vénale. La valeur de

rendement arrêtée par la commission à 14'579'000 fr. est donc particulièrement

avantageuse pour la recourante.

3.

a) Pour déterminer la

valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en

l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer

que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au

demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en

raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants

versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en

considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est

d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans

le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été

arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en

considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF 1994/0017 du 6 juin 1994

déjà cité). La commission fait toutefois valoir que l'on se trouve précisément

en présence d'un cas où, en vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas

tenue de prendre en considération le prix de vente puisque ce prix est selon

elle manifestement en dessous du prix du marché.

b) Selon

l'art. 9 REFI, « Les ventes qui ont eu lieu dans des

circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous

l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique

dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires

dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en

considération. ». La jurisprudence entend par "ventes qui ont eu lieu

dans des circonstances extraordinaires", non seulement les ventes

dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est

nettement trop élevé (arrêt TA EF 2001/0003 du 14 novembre 2001, voir aussi

arrêt CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF

94/0017 du 6 juin 1994). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur

marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure

incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités

d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque

celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses

visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence

de vente entre amis (cf. arrêt TA EF 1993/0035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la

commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples

investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de

l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une

circonstance extraordinaire, à abandonner ce critère pour se fonder sur

d'autres indications de nature essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI)

ou en appliquant les méthodes d’estimation prévues par les directives (EF

2001/0003 du 14 novembre 2001).

c) En l’espèce, les

sociétés UBS SA et Swissland II SA faisaient partie du même groupe au moment de

la vente. La société UBS SA a vendu l'immeuble lors d’un transfert intervenu le

20.

décembre 1999 à la société Swissland II SA pour un prix de 10'420'000 fr.

alors que l'immeuble avait été acquis en 1989 pour un prix de 26'486'000 fr. (voir

déterminations de la commission du 19 septembre 2000 p. 2). L'estimation

fiscale avait été progressivement réduite à 19'112'000.- fr. en 1994 puis à une

valeur de 18'326'000 fr. en 1996. La vente intervenue à la fin du mois décembre

1999.

pour un prix très largement inférieur à la valeur d’estimation constitue

une circonstance d'autant plus particulière que l'estimation fiscale avait été

adaptée en 1994 et 1996 pour tenir compte de la situation conjoncturelle dans

le marché de l'immobilier Cette situation permettait à la commission de

s’écarter du prix fixé entre les parties, ce d’autant plus que les sociétés

parties au contrat de vente, unies dans le même groupe, ont vraisemblablement

décidé du prix de vente dans le cadre d’une politique commerciale de mise en

valeur du parc immobilier acquis à la suite de la crise que le marché de

l’immobilier a connue dans les années 1990. Au demeurant, les expertises

produites par la société recourante ne sont pas déterminantes dès lors qu’elles

s’écartent des critères fixés par la législation vaudoise en matière

d’estimation fiscale.

4.

a) Le tribunal estime

donc nécessaire de procéder à la détermination de la valeur vénale dans le

cadre des directives adoptées à cet effet par le Département des finances sur

la base de la valeur intrinsèque des immeubles.

b) L’immeuble en cause présente une construction de base

très simple. Selon la police d'assurance établie par l’ECA, le bâtiment

comporte au rez-de-chaussée des bureaux et des surfaces commerciales pour un volume

de 7'490 m3 et des bureaux au 1er et au 2ème étages pour

un volume de 11'770 m3 et enfin au 3ème étage également des bureaux

pour un volume de 5’992 m3, soit un total de 25'252 m3. Compte tenu de la

qualité de la construction et du niveau de finition des locaux mis à

disposition des locataires, le tribunal estime que seul un prix de 400 fr. le

m3 en valeur à neuf peut être retenu, soit un montant de 10'100'800 fr. Il

convient encore d’ajouter à ce prix le coût du sous-sol dont le volume s’élève

à 9'054 m3 et qui peut être estimé au prix de 300 fr. le m3 à savoir 2'716'200

fr. ; soit une valeur intrinsèque du bâtiment de 12'817'000 fr., valeur

dont doit toutefois être déduit un coefficient de vétusté de 15 %, ce qui

correspond à une somme de 10'894'450 fr. Il faut encore rajouter à ce montant

la valeur du terrain. A cet égard, la parcelle dispose d’un indice

d’utilisation du sol particulièrement élevé. La surface brute habitable est

supérieure à 6'400 m2 pour une parcelle dont la surface déterminante est de

4'622 m2, ce qui correspond à un indice brut de l’utilisation du sol, calculé

conformément à la norme SIA 421, supérieur à 1,3. Ainsi, le prix de 700 fr. le

m2 peut donc être retenu pour le terrain, ce qui correspond à un montant de

3'235'400 fr. Ainsi, le tribunal obtient une valeur vénale totale de 14'129'850 fr.

c) Ainsi, avec une

valeur vénale de 14'129'850 fr. et une valeur de rendement de 14'579'000, on

obtient une estimation fiscale de 14'354'425 fr.(14'579'000 + 14'129'850 :

2). Toutefois, le tribunal constate que l’estimation fiscale est supérieure à

la valeur vénale, ce qui est contraire à l’art. 2 al. 2 LEFI; il convient donc

d’arrêter l’estimation fiscale à la hauteur de la valeur vénale retenue par le

tribunal à savoir 14'129'850 fr. Cette valeur est inférieure de 449'150 fr. par

rapport à l’estimation fiscale retenue par l’autorité intimée, somme qui entre

toutefois dans la marge de 5 % (720'000 fr. en l'espèce) au dessous de laquelle

le tribunal renonce à corriger la décision attaquée (voir consid. 1b

ci-dessus).

5.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision

attaquée maintenue. Au vu de l’issue du recours, un émolument de justice de 2'500

fr. doit être mis à la charge de la société recourante.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Commission d’estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 juillet 2000 fixant

l’estimation fiscale de la parcelle 5679 à 14'579'000 francs est

maintenue.

III. Un émolument de justice de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de la société recourante.

IV. Il n'est pas alloué de

dépens

jc/Lausanne, le 29 décembre 2004

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.