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Décision

EF.2000.0014

TA - EF.2000.0014 - 2001-02-05 - PEYTREGNET Elise c/CEFI de Lausanne

5 février 2001Français25 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants :

A. Elise Peytregnet et son

frère René Peytregnet sont devenus propriétaires en commun, ensuite de

succession, de trois parcelles sises sur le territoire de la Commune de

Lausanne et portant au registre foncier les numéros 15051, 15054 et 15056. En

1994, la parcelle n° 15054, sise route du Jorat 20, composée d'une dépendance

d'une surface de 26 m², d'une habitation-rural de 326 m² et de terrains dont

23'959 m² de pré-champ et 1'077 m² de bois, soit une surface totale de 25'388

m², a été estimée par les autorités fiscales à 496'000 fr.

B. En 1998, la recourante

et son frère ont fait procéder à divers travaux de rénovation et de

transformation des bâtiments sis sur la parcelle n° 15054 pour un montant total

approximatif de 284'000 fr. d'après le décompte final de répartition des coûts.

Lors de ces travaux, qui se sont terminés à fin 1998, une partie de

l'habitation a été définitivement démolie (95 m²), laissant subsister une

surface construite de 231 m².

Par bail du 14 janvier

1999, la recourante a mis en location les bâtiments précités, y compris un

garage et un dépôt-garage, contre paiement d'un loyer total de 1'800 fr. net

par mois, les locataires s'engageant à assurer l'entretien des terrains, arbres

et jardins autour de la maison pour la somme de 300 fr. par mois à déduire du

loyer. Le bail était prévu pour durer jusqu'au 31 janvier 2000 et se renouveler

ensuite aux mêmes conditions d'année en année. Après avoir été valablement

résilié pour l'échéance, il a été prolongé jusqu'au 31 janvier 2001 par la

Commission de conciliation du district de Lausanne le 19 janvier 2000. Les

locataires ont effectivement quitté les lieux le 31 mars 2000.

C. Par acte notarié Eric

Châtelain du 8 novembre 1999 intitulé "cession en lieu de partage",

la recourante et son frère se sont réciproquement échangés leurs parts

indivises sur les biens-fonds précités. Dans le cadre de cette cession,

l'ancienne parcelle n° 15054 a été divisée en deux et une surface de pré-champ

de 1'287 m² située en zone constructible a été attribuée à la parcelle n° 15051

cédée à René Peytregnet. En contrepartie, la recourante a notamment acquis la

part indivise de son frère sur la parcelle n° 15054 (désignée dans l'acte

précité comme le "bien-fonds A"), désormais composée de 22'767 m² de

pré-champ et de 1'077 m² de bois, soit une surface totale de 24'101 m², dont la

dépendance de 26 m² et l'habitation de 231 m².

Selon le règlement

communal des constructions de la commune de Lausanne, 3'036 m² de la parcelle

no 15054 sont situés en zone villa avec un coefficient d'utilisation du sol de

1/6ème, 14'042 m² en zone dite intermédiaire, 5'944 m² en zone de verdure et le

solde, par 1'077 m², en zone de forêt. Dans l'acte susmentionné, la valeur de

cession de la parcelle 15'054 a été arrêtée par les parties à 542'705 fr.

conformément au rapport d'expertise établi le 11 février 1999 par l'architecte

René Simon, à Pully. Ce dernier a estimé le solde de la surface constructible

(1'476 m²) - 1'576 m² étant déjà occupés par diverses constructions - à 100 fr.

le m², les surfaces de forêt et de zone de verdure à 1 fr. le m², la surface de

zone intermédiaire à 2 fr. le m² et la surface de la maison et de son terrain

(1'560 m² à 120 fr. le m²) à 360'000 fr. Il a en outre estimé la valeur de la

surface de 1'287 m² attribuée à la parcelle n° 15051 à 190 fr. le m².

D. Par décision de taxation

du 14 mars 2000, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les

éléments naturels (ECA) a fixé la valeur d'assurance de l'habitation-rural à

528'200 fr. pour l'année 2000 (indice 108) en retenant notamment les éléments

suivants :

Description du volume

Surface (m²)

Volume (m3)

Valeur (Fr.)

Habitation-rural

Partie

Nord

Sous-sol,

caves

25

50

12'500

Rez,

logement

66

172

120'400

Combles,

logement

66

251

175'700

Partie

Est

Rez

+ étage, garage, remise, galetas, chauff., buand.

73

329

131'600

Partie

Sud

Rez

+ 1er étage + combles, anc. écurie, vide toit.

100

650

78'000

Caves

25

50

10'000

Côté

cour, côté jardin

10'000

Totaux bâtiments

1'502

528'200

L'ECA

a fixé la valeur d'assurance de la dépendance, d'un volume de 91 m3, à 18'200

fr. D'après les polices d'assurances, la construction de l'habitation daterait

de 1733 et celle de la dépendance de 1890.

E. Par

décision du 17 juillet 2000, fondée sur les transformations effectuées dans

l'immeuble et la cession à titre de partage, la Commission d'estimation fiscale

des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a fixé la

nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 15054 à 698'000 fr. Admettant

partiellement le recours formé contre cette décision par Elise Peytregnet le 17

août 2000, elle a ensuite réduit son estimation à 607'000 fr. par décision du

21 septembre 2000 en se fondant sur le calcul suivant :

Valeur de rendement

Nature

Surface en m²

Prix au m²

Rendement/location

Total

Habitation

120

200 fr.

24'000 fr.

Garages

2

1'200 fr.

2'400 fr.

Total

26'400 fr.

Taux de capitalisation

7.00%

Valeur de rendement

377'000 fr.

Valeur vénale

Nature

Volume/surface

Prix au m3/m²

Total

Valeur nette

Habitation

473

650 fr.

307'450 fr.

Solde bâtiment

1'058

100 fr.

106'000 fr.

Total

413'450 fr.

413'450 fr.

Valeur terrain

2'000

190 fr.

380'000 fr.

380'000 fr.

Valeur terrain

21'024

2 fr.

42'048 fr.

42'048 fr.

Valeur terrain

1'077

1 fr.

1'077 fr.

1'077 fr.

Total valeur vénale

837'000 fr.

Estimation fiscale

valeur de rendement + valeur vénale

2

=

607'000 fr.

F. Elise

Peytregnet a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le

9 octobre 2000 en concluant à ce qu'elle soit modifiée en ce sens que

l'estimation fiscale de la parcelle n° 15054 est fixée à 420'000 fr.

Elle s'est acquittée

dans le délai imparti de l'avance de frais requise.

G. L'autorité intimée s'est

déterminée très succinctement le 27 novembre 2000 en se contentant d'affirmer

que l'acte de recours était identique à celui qui lui avait été adressé contre

la décision du 17 juillet 2000.

H. Le Tribunal

administratif a procédé à une visite des lieux le 15 janvier 2001 en présence

des parties et de l'architecte René Simon. Il a notamment pu constater à cette

occasion que deux parcelles situées une centaine de mètres en contrebas de la

parcelle litigieuse étaient équipées de gabarits en vue d'une probable

construction.

I. Le tribunal a délibéré

à huis clos.

J. Les arguments

respectifs des parties ainsi que ceux ressortant le cas échéant de l'inspection

locale seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administratives du 18 décembre 1989 (ci-après LJPA), le recours est intervenu

en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que

propriétaire de la parcelle litigieuse et destinataire de la décision

querellée, la recourante a qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.

b) L'art. 36 litt. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

litt. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des

immeubles (RSV 9.2 A; ci-après LEFI) ne comportant aucune disposition étendant

le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir

d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité

en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger

l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à

laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère

qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. arrêts TA EF 98/0006 du

17.

juin 1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF

92/0039 du 1er juillet 1993).

2.

Conformément à l'art.

20.

LEFI, à partir de la mise en vigueur de la loi (1er janvier 1937), la

commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette

opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion

ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. En l'espèce,

l'estimation fiscale litigieuse a pour causes aussi bien les transformations

effectuées par la recourante en 1998 que le morcellement de la parcelle n°

15054.

et la cession en lieu de partage qui s'en est suivie. On se trouve donc

en présence d'une opération qui s'apparente à une mise à jour au sens de l'art.

20.

LEFI et qui se distingue de la révision générale, régie par les art. 11, 19

al. 1 et 22 LEFI. Ce point n'est au demeurant pas contesté par la recourante.

Cela étant, les

valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale

(valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments

déterminants du marché immobilier) devront être fixées à la date de la mise à

jour à entreprendre. En l'occurrence, il y a lieu de prendre en compte la date

de la conclusion du contrat de cession, soit le 8 novembre 1999, et non pas la

date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour

intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une

estimation à une date donnée, soit celle de la cession dans le cas présent,

respectivement le 1er janvier de l'année suivante (soit 1er janvier 1999). Elle

a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un

immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation

portée au registre (cf. dans ce sens arrêts TA EF 99/0018 du 27 janvier 2000 et

EF 94/0017 du 6 juin 1994 et les références citées).

3.

La recourante conteste

en premier lieu la valeur de rendement retenue par l'autorité intimée dans son

calcul du 21 septembre 2000. Elle lui reproche, en substance, de s'être

éloignée sans raison de l'état locatif annuel effectif et d'avoir pris en

compte deux garages alors que l'immeuble n'en comprenait qu'un seul, le sol du

second local n'étant pas cimenté et ne pouvant dès lors pas être loué comme

tel. Elle critique également la prise en compte d'un taux de capitalisation

trop faible sous-estimant le fait que l'immeuble litigieux est ancien et que,

malgré sa récente rénovation, il continuera sans doute à nécessiter

d'importants frais d'entretien et de réparation. Elle invoque de surcroît la

tendance à la hausse du taux des prêts hypothécaires.

a) Aux termes de

l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la

moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). S'agissant en

particulier de la valeur de rendement d'une villa, comme en l'espèce, elle est

obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le

genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 du

Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, RSV 9.2

B, ci-après REFI, applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 REFI) et tenant

compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al.

3.

LEFI et 5 al. 1 REFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé

sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les

frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à

9% (art. 21 al 2 REFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 REFI). Pour le reste,

la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le

rendement normal de l'année précédente (art. 6 REFI). D'après les Instructions

du Chef du Département des finances pour les commissions de district

d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après les

Instructions), si la villa est louée, le loyer sera admis s'il correspond aux

loyers normaux de la région (ch. I 4). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le

revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par

m², celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr.

le m² (ibidem). Les Instructions précisent en outre que selon une pratique

généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de

1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et

8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par

le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation

diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur

une durée de vie plus longue (ch. I 5).

b) En l'occurrence,

s'agissant de la valeur de rendement de l'habitation, l'autorité intimée s'est

fondée sur une surface habitable de 120 m² et un prix au m² de 200 fr. Elle

justifie le choix de cette dernière valeur par la densité d'installations

particulières dont font généralement preuve les petites surfaces habitables.

Or, cette méthode de calcul et ce choix ne peuvent être approuvés. En effet,

comme il vient d'être rappelé et comme le soutient à juste titre la recourante,

en présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif - dont rien ne

permet d'affirmer qu'il ne corresponde pas aux loyers usuels de la région -

l'autorité intimée ne pouvait emprunter la méthode qu'elle a suivie au

détriment de celle fondée sur le revenu locatif effectif. Elle ne justifie au

demeurant pas les raisons qui l'ont amenée à procéder comme elle l'a fait ni

n'allègue en particulier que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou

au contraire abusif. Et il y avait d'autant moins de raisons de penser de cette

manière que, dans le cadre de la procédure en contestation du congé introduite

devant la Commission de conciliation du district de Lausanne, les locataires

n'avaient jamais contesté le montant du loyer. Aussi, la commission ne

pouvait-elle s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressortait du contrat de

bail, soit 21'600 fr. (1'800 fr. x 12), le loyer comprenant notamment, d'après

le bail, la location du garage et du dépôt. A cet égard, le représentant de

l'autorité intimée a d'ailleurs concédé, lors de l'inspection locale du 15

janvier 2001, que le second garage dont la location avait été prise en compte

dans la décision litigieuse n'était en réalité qu'un simple dépôt impropre au

parcage d'un véhicule.

A titre de

comparaison, si l'on tient compte, comme l'a fait l'autorité intimée, d'une

surface habitable de 120 m², un tel revenu locatif de 21'600 fr. par an

correspond à un prix de 180 fr. par m², ce qui constitue, compte tenu du genre

de construction, de la situation ainsi que de l'état général de l'immeuble

litigieux et de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, une valeur tout

à fait réaliste et au-delà de laquelle rien ne justifie d'aller.

c) S'agissant enfin du

taux de capitalisation, la commission perd de vue - en ne retenant qu'une

valeur de 7% qui correspond au demeurant au minimum prescrit par les

Instructions - que la maison en cause a certes été rénovée il a peu de temps,

mais que l'ancienneté du bâtiment (construit on le rappelle 1733) est propre à

entraîner des frais d'entretien plus élevés que pour une construction récente.

Le raisonnement contenu dans les Instructions ne saurait dès lors être suivi à

la lettre. L'inspection locale du 15 janvier 2001 a permis aux membres du

tribunal de céans de constater que la relative sévérité de l'autorité intimée

ne trouvait aucun fondement objectif et d'admettre au contraire que l'âge du

bâtiment et son état général plaidaient en faveur d'un taux ne devant raisonnablement

pas être inférieur à 7.5%.

Compte tenu des

considérations qui précèdent, la valeur de rendement admissible s'élève à

288'000 fr. (21'600 fr. au taux de 7.5%) et non à 377'000 fr. comme l'a retenu

à tort la commission.

4.

La recourante reproche

également à cette dernière de s'être écartée de la valeur vénale retenue par

les parties dans l'acte de cession du 8 novembre 1999 et, par voie de

conséquence, des estimations ressortant du rapport d'expertise René Simon du 11

février 1999. Elle soutient en outre que le fait de retenir des valeurs de 650

fr. par m3 pour l'habitation et de 100 fr. par m3 pour le solde du bâtiment,

sans déduction de vétusté, aboutit à un résultat totalement déséquilibré.

a) Aux termes de

l'art. 9 REFI, les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances

extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des

conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur

a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de

spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération.

L'estimation fiscale

constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des

intéressés, il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble.

Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué

par les parties lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché, comme

cela peut se produire en présence d'une vente entre amis (cf. arrêt TA EF

93/035 du 4 octobre 1994). Aussi, le tribunal de céans a-t-il déjà eu

l'occasion d'affirmer que les commissions d'estimation sont fondées si elles

constatent, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est

inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à abandonner ce critère pour se

fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8

al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des

éléments de comparaison (cf. arrêts TA du 4 octobre 1994 précité et EF 99/0018

du 27 janvier 2000). Dans le cas présent, la commission parvient, à l'issue de

ses calculs, à une différence supérieure à 54% entre le prix convenu dans

l'acte de cession (542'705 fr.) et la valeur vénale computée (837'000 fr.).

Elle était donc assurément autorisée, dans une telle hypothèse, à considérer

que le prix retenu dans l'acte constituait un prix qui n'était pas décisif et à

s'en écarter.

b) D'après l'art. 8

REFI (applicable aux villas par renvoi de l'art. 22 al. 5 REFI), la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant

compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en

prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le

rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments

de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). D'après

les Instructions (ch. I 3), la valeur vénale d'une villa équivaut à la valeur à

neuf pondérée pour tenir compte d'une éventuelle dépréciation. La valeur à neuf

s'obtient en multipliant la mensuration cubique par un prix unitaire par m3 qui

est fonction du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement

intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction,

un prix de 400 fr. à 700 fr. par m3 correspondant à une fourchette moyenne

généralement admise. Une pondération sera prise en considération en cas de

dépréciation. Cette dernière est influencée par le vieillissement naturel, la

détérioration du bâtiment, les défauts de construction et l'entretien. Elle

peut également être prise en considération - toujours d'après les Instructions

- lorsque la construction ne correspond pas aux besoins actuels (construction

mal conçue ou manifestement disproportionnée, par ex. vieille ferme rénovée

avec rural non utilisé). Dans tous les cas, elle n'excédera généralement pas le

30% de la valeur à neuf.

5.

a) Dans le cas présent,

s'agissant tout d'abord de la valeur vénale de la villa, on ne peut se rallier

à l'appréciation de l'autorité intimée. L'inspection locale a en effet

clairement révélé aux membres du tribunal que la valeur de 650 fr. par m3 - au

demeurant proche à nouveau du maximum préconisé par les Instructions - était

manifestement exagérée et disproportionnée par rapport au genre tout à fait

ordinaire de la construction, à son aspect et ses aménagements extérieurs sans fard

particulier (aucun développement de façade ni excavation, par ex.) et à son

équipement intérieur certes soigné mais néanmoins standard et limité au strict

nécessaire (une seule salle de bains, par ex.). De l'avis des assesseurs

spécialisés du tribunal, il se justifie dans ces conditions de retenir une

valeur ne dépassant pas 550 fr. par m3, laquelle, si l'on construisait à neuf,

correspondrait à une maison raisonnablement cossue équivalant à celle de la

recourante. C'est également à tort que la commission n'a pas pondéré la valeur

retenue par un coefficient de vétusté pour tenir compte des parties de

l'immeuble qui n'ont pas été rénovées, soit notamment les crépis des façades et

la toiture. Ces éléments justifient dès lors une déduction de 10% sur la valeur

globale. Cela étant, la valeur vénale admissible de l'habitation s'élève à

234'135 fr. (473 m3 x 550 fr. x 0.9) et non à 307'450 fr. comme l'a retenu la

commission.

La valeur vénale du

solde du bâtiment peut quant à elle être maintenue à 106'000 fr. comme l'a fixé

à juste titre l'autorité intimée, vétusté incluse. Elle n'apparaît en effet

nullement constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation, à la différence de

l'estimation de la valeur de l'habitation.

b) Quant à la valeur

vénale du terrain - dont on peut excepter d'emblée la partie en nature de forêt

qui n'est pas contestée par la recourante puisqu'elle correspond à celle

proposée par l'expert René Simon (1'077 m² à 1 fr. par m²) -, on rappellera que

la commission a, de manière tout à fait schématique, divisé la parcelle en deux

et pris en compte une surface approximative de 2'000 m², qu'elle a estimée à

190.

fr. par m² (soit 380'000 fr.), et le solde soit 21'024 m² à 2 fr. le m²

(42'048 fr.), aboutissant ainsi à une somme totale de 422'048 fr. Or, une telle

computation, qui ne tient compte ni de l'affectation réelle des surfaces

composant la parcelle litigieuse ni du fait qu'une partie de la surface située

en zone villa était déjà construite (soit 1'560 m² sur 3'036 m²), s'avère tout

à fait arbitraire et ne trouve aucune justification objective. Il faut lui

préférer et donc lui substituer la méthode consistant à différencier la valeur

des terrains en fonction de leur affectation et de leur état réels, méthode

qu'a d'ailleurs suivie à juste titre l'expert René Simon dans son rapport du 11

février 1999. Si l'on suit le règlement communal des constructions de la

commune de Lausanne, la parcelle litigieuse se décompose en 3'036 m² situés en

zone villa avec un coefficient d'utilisation du sol de 1/6ème, 14'042 m² en

zone dite intermédiaire, 5'944 m² en zone de verdure et le solde, par 1'77 m²,

en zone de forêt. En tenant compte de ce coefficient d'utilisation du sol et de

la surface des bâtiments déjà construits (260 m²), la surface située en zone

villa encore disponible pour la construction est de 1'476 m². Dans son rapport,

l'expert René Simon a estimé la valeur de cette surface constructible à 100 fr.

le m² alors qu'il a attribué à la surface constructible de 1'287 m² cédée par

la recourante à son frère une valeur de 190 fr. par m². De l'avis des

assesseurs du tribunal spécialisés dans ce domaine, la première de ces valeurs

est objectivement trop faible compte tenu de la situation générale du terrain

en cause, dont il sied de relever qu'il est situé dans l'agglomération

lausannoise à un endroit où la demande paraît tout à fait sérieuse à en croire

notamment les gabarits posés sur les terrains adjacents. On ne saurait non plus

retenir sans autre la seconde de ces valeurs puisque, si l'on compare les deux terrains,

le premier n'a manifestement pas le même potentiel constructible que le second,

n'ayant pas le même dégagement, étant de forme allongée dans le sens nord-sud

et de surcroît enclavé par rapport au passage public (nécessité d'établir une

servitude de passage en sa faveur).

Cela étant, la surface

disponible de 1'476 m² doit être estimée à une valeur tenant davantage compte

de sa situation, de ses particularités et de son potentiel constructible réels,

qu'il convient d'arrêter à 150 fr. le m², soit un total de 221'400 fr. (1'476 x

150). Quant à l'estimation de la surface déjà construite, il se justifie en

revanche de suivre celle de l'expert Simon, arrêtée à 120 fr. le m², dont rien

dans le dossier n'invite à s'écarter. Aussi, la valeur vénale du terrain

constructible doit-elle s'élever à 408'600 fr. (221'400 fr. + 1'560 m² x 120

fr.). Pour le reste, comme l'estimation de la surface située en zone

intermédiaire retenue par l'autorité intimée n'est en réalité pas contestée

puisqu'elle correspond à la valeur retenue par l'architecte René Simon (14'042

m² à 2 fr. le m², soit 28'084 fr.), il n'y a en définitive de divergence que

sur l'estimation de la surface située en zone de verdure de 5'944 m². Rien

n'indique à cet égard qu'il faille s'écarter de la valeur retenue par l'expert

(1 fr. le m²), s'agissant d'une surface inconstructible de prés laissés en

jachère. Dans ces conditions, la valeur vénale admissible des terrains

correspond au maximum à 443'705 fr. (408'600 fr. + 28'084 fr. + 5'944 fr. +

1'077 fr. de forêt).

Compte tenu de ce qui

précède, la valeur vénale globale de la parcelle, (constructions et terrain)

s'élève à 783'840 fr. (234'135 fr. + 106'000 fr. + 443'705 fr.) au lieu des

837'000 fr. retenus à tort par l'autorité intimée.

6.

Fondé sur ce qui

précède, la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 15054, correspondant

à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2 LEFI),

s'élève ainsi à 535'920 fr. (288'000 fr. + 783'840 fr. / 2), arrondis à

535'000 fr. conformément à l'art. 29 REFI, en lieu et place des 607'000

fr. contestés. La différence entre l'estimation de la commission et celle du

tribunal, soit 72'000 fr., étant supérieure à 5% (cf. consid. 1b in fine

supra), le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée

modifiée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante

est arrêtée à 535'000 fr. dès le 1er janvier 2000.

Vu l'issue de la

procédure, une partie des frais, par 600 fr., sera mise à la charge de la

recourante qui obtient partiellement gain de cause. Ayant procédé par

l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, une indemnité, arrêtée à 600

fr., lui sera allouée à titre de dépens partiels (art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 21

septembre 2000 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle

n° 15054 du cadastre de la Commune de Lausanne est arrêtée à 535'000 fr. (cinq

cent trente-cinq mille francs) dès le 1er janvier 2000.

III. Un émolument

partiel est mis à la charge d'Elise Peytregnet, par 600 fr. (six cents francs),

ce montant étant compensé par l'avance de frais effectuée, le solde de cette

avance, par 600 fr. (six cents francs), lui étant restitué.

IV. Une indemnité

de 600 fr. (six cents francs) est allouée à titre de dépens à la recourante et

mise à la charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne).

Lausanne, le 5 février 2001

La présidente : Le

greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint