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Décision

EF.2001.0005

TA - EF.2001.0005 - 2002-12-04 - DUCRET Olivier c/CEFI du district de Vevey

4 décembre 2002Français31 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Olivier Ducret est

propriétaire d'un domaine viticole à Chardonne, domaine qui comprend les

parcelles 620 et 3404 sises dans le village de Chardonne. La parcelle 620 est

affectée en zone village selon le plan des zones et le règlement communal de

Chardonne sur le plan d'extension et la police des constructions des 11 et 18

mai 1982 et 2 novembre 1982, approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984.

L'estimation fiscale

de la parcelle 620 est seule litigieuse. Selon l'extrait du Registre foncier de

Vevey, dite parcelle, dont la surface totale s'élève à 1'313 m2, se compose de

834 m2 en nature de place-jardin et de deux bâtiments, respectivement ECA 357

d'une surface au sol de 64 m2 et 358 d'une surface au sol de 422 m2

(respectivement 164'000 fr. et 1'424'000 fr. de valeur ECA à l'indice 100). Le

bâtiment ECA 358 comprend trois logements, de 5, 4,5 et 3 pièces. Il comporte

en outre des locaux d'exploitation, soit un local à outils, un garage sans

porte pour machines, véhicules et divers matériel, un local polyvalent, un

local de stockage, un local pressoir, un entrepôt, des caves et des cuves en

béton. Le bâtiment ECA 357 comprend pour sa part des garages et des entrepôts.

B. Dans le cadre de la

révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

de Vevey (ci-après : la Commission) a fixé, par décision du

30 avril 1992, l'estimation fiscale de la parcelle 620 à 1'080'000

fr. Suite à la réclamation d'Olivier Ducret, la Commission a, par nouvelle

décision du 20 janvier 1993, réduit l'estimation précitée à 1'025'000

fr. La Commission a retenu un revenu locatif annuel de 72'000 fr., capitalisé à

8,5 %, pour obtenir une valeur de rendement de 850'000 fr. Quant à la valeur

marchande, elle résulte de l'addition du prix du terrain (1'313 m2 à 400

fr./m2) et de la valeur ECA du bâtiment prise à 40 %, soit un total de

1'200'000 fr., d'où une estimation de 1'025'000 francs.

Olivier Ducret a

recouru contre cette décision au Tribunal administratif le

29 janvier 1993. Il contestait, d'une part, l'application à son

domaine viticole de critères différents de ceux retenus pour les domaines

agricoles; d'autre part, il critiquait le fait que les chiffres ressortant de

l'expertise réalisée par la Chambre vaudoise d'agriculture n'aient pas été

retenus. Selon cette expertise effectuée le 11 février 1993, la

valeur de rendement de la parcelle 620 s'élevait à 450'970 fr. (soit, en ce qui

concerne le bâtiment ECA 358, à 319'481 fr. pour les locaux d'habitation,

103'545 fr. pour les locaux d'exploitation et 5'681 fr. pour l'abri PC, et à

22'263 fr. pour le bâtiment ECA 357, la valeur de l'emprise des bâtiments,

places-jardins étant incluse dans celle des bâtiments) et c'était donc le 125 %

de cette valeur qui devait constituer l'estimation fiscale, soit 563'713 fr.

Après avoir eu connaissance des considérants d'un arrêt du Tribunal

administratif rendu dans un cas tout à fait similaire au sien (EF 93/0021 du

26 août 1993), Olivier Ducret a retiré son recours en date du

6 septembre 1993.

Le 26 avril 1996, la Commission

a, dans le cadre d'une révision générale ordonnée par le Conseil d'Etat le 2

mars 1990, modifié à nouveau l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse (en

qualifiant l'exploitation de mixte) en la réduisant à 900'000 fr., calculés sur

la moyenne entre une valeur vénale de 985'150 fr. (soit 196'950 fr. pour

le terrain et 785'250 fr. pour les bâtiments) et une valeur de rendement de

811'350 fr. (soit 166'350 fr. pour les locaux d'exploitation et la cave et

645'000 fr. pour les appartements et logements personnels). Olivier Ducret n'a

pas contesté cette nouvelle estimation.

C. Le

20 septembre 2001, la Commission a adressé au recourant la décision

suivante :

"(...)

Nous vous avisons qu'ensuite de décision du

13.06.2001, indexation agricole, notre Commission a procédé à une nouvelle

estimation de l'immeuble suivant :

Commune

de Chardonne EF 2001

Plan 12, parcelle no 620 "A

Chardonne" 1'313 m2, ancienne estimation 900'000 fr., nouvelle estimation

880'000 fr.".

L'intéressé a déposé

une réclamation contre cette décision auprès de la Commission le

25 septembre 2001 en ces termes :

"(...)

Vous avez taxé mon immeuble d'exploitation en

pratiquant une indexation agricole. Je suis très heureux que vous reconnaissiez

le caractère agricole de nos bâtiments d'exploitations viticoles.

Selon ce qui est écrit au bas de votre

notification, l'estimation des immeubles agricoles correspond à la valeur de

rendement.

La Chambre Vaudoise d'Agriculture a taxé la

valeur de rendement de mon immeuble le 11 février 1993 à

Frs.450'970.--.

Je vous prie donc d'adapter la valeur fiscale

de mon immeuble à la valeur de rendement.

(...)".

Par décision du

9 octobre 2001, la Commission a maintenu son estimation à 880'000 fr.

Cette décision est motivée comme suit :

"(...)

Dans le cadre de l'harmonisation fiscale et dès

le 1er janvier 2001, les immeubles agricoles doivent être estimés à leur valeur

de rendement et non plus au 125 % de cette dernière.

Concrètement, cela signifie que les estimations

fiscales agricoles doivent être réduites au 80 % de leur valeur actuelle.

En ce qui concerne les viticulteurs, les

principes admis lors de la révision générale des années 1990, principes

confirmés par le Tribunal administratif, ne sont pas remis en question : seuls

les immeubles en nature de vigne et les locaux nécessaires à l'exploitation

sont estimés à leur valeur de rendement uniquement, alors que les locaux

d'habitation sont estimés selon les critères urbains (moyenne entre valeur

vénale et valeur de rendement).

Dans votre cas particulier, la Commission a

donc réduit de 20 % la valeur de rendement des locaux d'exploitation telle que

calculée en 1996, soit de fr.166'000.-- à fr.133'000.-. Quant à la valeur de

rendement des locaux d'habitation, soit fr.645'000.-, elle ne change pas, pas

plus que la valeur vénale, soit fr.985'000.--.

Finalement, l'estimation de votre immeuble se

calcule comme suit :

Valeur vénale : fr. 985'000.--

Valeur de rendement "agricole" : fr. 133'000.--

Valeur de rendement "non agricole": fr. 645'000.--

fr. 1'763'000.--

Moyenne, soit estimation fiscale :

fr.1'763'000.-- : 2 = fr.881'500.--, montant arrondi à fr.880'000.--.

(...)".

D. Olivier Ducret a recouru

contre cette décision le 9 novembre 2001 en concluant à ce que

l'estimation fiscale de sa parcelle 620 soit ramenée à 450'970 fr., soit à la

valeur de rendement agricole établie en février 1993 par la Chambre Vaudoise d'Agriculture.

Il relève que depuis le 1er janvier 2001, la loi vaudoise sur l'estimation

fiscale des immeubles comporte, à son art. 2, un nouvel al. 5, selon lequel

l'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de

rendement. Selon lui, le terme "agricole" doit se comprendre au sens

large puisqu'il n'est pas fait mention de particularités viticoles. De surcroît,

cette disposition s'inscrit à ses yeux dans la volonté du législateur

d'harmoniser la pratique fiscale et d'évaluer les immeubles agricoles et

viticoles sur la base des mêmes critères que ceux prévalant dans les autres

domaines du droit agraire. La loi devant prendre le pas sur le règlement, il

n'y a plus lieu désormais selon lui de maintenir une inégalité de traitement

entre les différents métiers de la terre.

Le recourant s'est

acquitté en temps utile de l'avance de frais requise, par 1'200 francs.

E. L'autorité intimée s'est

déterminée le 17 décembre 2001 en concluant au rejet du recours. Elle

estime en substance que la modification législative de l'art. 2 al. 5 de la loi

sur l'estimation fiscale des immeubles n'implique nullement une volonté du

législateur de redéfinir les critères de distinction, admis depuis cinquante

ans et confirmés à plusieurs reprises par le Tribunal administratif, entre

immeubles agricoles et non agricoles au sens de la loi précitée. D'ailleurs, le

règlement de la loi en question, sur lequel se fonde la distinction entre

immeubles agricoles et non agricoles (art. 11 à 20), n'a subi aucune

modification.

F. Le 27 février 2002,

l'autorité intimée a, sur requête du juge instructeur, produit copie de sa

décision du 26 avril 1996 notifiée à l'intéressé dans le cadre de la révision

générale des estimations fiscales agricoles et viticoles. Elle a précisé que

dite décision n'avait pas été contestée par Olivier Ducret. Ce dernier a

confirmé, par courrier du 15 mars 2002, que s'il n'avait effectivement pas

recouru contre la décision précitée, c'était en raison de l'existence à cette

époque d'une législation et d'une jurisprudence ne permettant pas d'en remettre

en cause le bien-fondé. La législation ayant aujourd'hui été modifiée, il estime

avoir droit à ce que l'estimation fiscale de ses parcelles bâties agricoles

soient ramenée à leur valeur de rendement telle que déterminée en 1993, soit

450'970 fr.

G. Le tribunal a procédé à

une inspection locale en date du 11 septembre 2002, en présence du recourant

personnellement, assisté de M. J. Huber, adjoint de direction de la Société

rurale d'assurance de protection juridique FRV, et de MM. G. Charotton, Perlottot

et A. Ducret, respectivement président de la Commission, secrétaire et membre

délégué de la Municipalité de Chardonne. A cette occasion, le tribunal de céans

a constaté que le bâtiment ECA 358 était une habitation ancienne, rénovée de

manière significative et dotée du confort moderne. Cet immeuble comprend,

notamment, trois logements, répartis comme suit :

- rez-de-chaussée

: appartement de 5 pièces, occupé par le recourant, sa famille et son

employé (par ce dernier, seulement durant les vendanges);

- premier

étage : appartement de 4,5 pièces, occupé par les parents du recourant,

dont le père est toujours actif dans l'exploitation viticole;

- deuxième

étage : appartement de trois pièces loué à un tiers, pour un loyer mensuel

de 1'100 fr.

H. Sur requête du tribunal,

l'intéressé a produit, le 30 septembre 2002, sa déclaration d'impôt 2001/2002,

accompagnée d'un "dossier fiscal 2000" comprenant les détails de sa

comptabilité. Ces documents font apparaître une valeur locative annuelle de

5'570 fr. pour l'appartement situé au rez-de-chaussée, de 5'105 fr. pour celui

du 1er étage et de 12'000 fr. pour celui du 2ème étage. Le recourant a encore

précisé que l'année de rénovation lourde du bâtiment remontait à 1976.

I. Le Tribunal a délibéré

à huis clos.

J. Les arguments

respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considère en droit:

1. a) Déposé dans le délai

de trente jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur

l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après

LEFI), modifiée le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001

(ROLV 2000, p. 328; cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est

intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que

propriétaire de la parcelle litigieuse et destinataire de la décision

querellée, Olivier Ducret a qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.

b) L'art. 36 litt. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit

est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas

d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin

1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039

du 1er juillet 1993).

Considérants

2.

Aux termes de l'art. 20

LEFI, à partir de la mise en vigueur de la loi (1er janvier 1937), la

Commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette

opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion

ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Dans le cas présent,

l'estimation fiscale litigieuse ne résulte pas de l'une des causes énumérées

ci-dessus. Il ne s'agit pas non plus d'une révision telle que celle prévue à

l'art. 22 LEFI, soit une révision générale ordonnée par le Conseil d'Etat, après

enquête administrative ou à la requête d'une municipalité, ni même d'une

révision effectuée à la demande d'un propriétaire ou du Département des

finances. Selon l'art. 23 LEFI en effet, tout propriétaire, ou le département

précité, peut demander la révision de l'estimation d'un immeuble, s'il rend

vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée

au registre. En fait, la révision incriminée a été opérée spontanément par la

commission, qui l'a justifiée en se référant seulement à la modification de la

LEFI intervenue le 1er janvier 2001. Etant intervenue en dehors du cadre légal

défini aux art. 20 à 23 LEFI, on pourrait dès lors se demander si la décision

du 9 octobre 2001 a été valablement rendue et si elle ne devrait pas, le cas

échéant, être annulée. Cependant, cette question n'ayant pas été évoquée par le

recourant, ce point n'est pas litigieux et ne sera par conséquent pas examiné

dans le présent arrêt. On relèvera au surplus que la réclamation formée par

Olivier Ducret le 25 septembre 2001 contre la décision de la Commission du 20

septembre 2001 pourrait éventuellement être assimilée à une demande de révision

au sens de l'art. 23 LEFI, demande rejetée par l'autorité intimée dans la

décision objet du présent recours.

3.

a) Jusqu'au 1er janvier

2001, date de l'entrée en vigueur de la nouvelle LEFI, celle-ci ne comportait

aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles et c'était

aux art. 11 à 20 du règlement d'application du 22 décembre 1936 de cette loi

(RSV 9.2 B; ci-après : REFI) que l'on trouvait les principes d'estimation des

immeubles agricoles. Pour l'essentiel, le contenu de ces dispositions est le

suivant :

"Art. 11.- On

entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout

pour l'exploitation rurale.

Art. 12.- Il est

procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des

domaines entiers, bâtiments y compris. La valeur de tous les biens-fonds

formant une exploitation agricole doit correspondre à la valeur que revêt cette

exploitation comme unité économique."

Selon la jurisprudence du Tribunal

administratif, "la pratique vaudoise, constante depuis de nombreuses

années en retenant comme valeur d'estimation le 125 % de la valeur de rendement

des immeubles agricoles, ne paraît (...) pas se heurter au principe de

l'égalité de traitement, même si cette solution ne ressort pas de la loi";

cette pratique est au demeurant bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex.

BGC aut. 1962, p. 269), et la Commission centrale ne s'en est pas écartée s'agissant

d'immeubles à caractère agricole (CCEF, arrêt C. Ma. du 7 avril 1983; B. No.,

du 16 août 1984; J.-C et G. Bü et W. Ae. précités; cf. arrêt TA EF 90/03 du 11

février 1992 et EF 93/021 du 26 août 1993). Le tribunal de céans a ainsi jugé

que les règles d'estimation posées par la pratique étaient clairement

applicables à un bien-fonds compris dans un domaine agricole et a confirmé la

pratique vaudoise qui consistait à estimer les domaines agricoles, bâtiments

compris, au 125 % de leur valeur de rendement. Il a néanmoins souligné qu'il ne

fallait toutefois pas perdre de vue que cette pratique, qui constituait une

exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représentait un privilège pour les

agriculteurs, dont la base légale était au demeurant fragile (cf. arrêt TA EF

93/021 déjà cité).

b) S'agissant des

immeubles viticoles, la LEFI ne comportait également aucune réglementation et

seul l'art. 17 REFI dispose ce qui suit:

"La valeur de

rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme

tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant

le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net

s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.

Les vignes faisant

partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrain

de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que

les immeubles agricoles."

A la lecture de cette

disposition, on constate que le REFI prévoit aussi un régime d'exception pour

la viticulture, mais seulement pour les "immeubles en nature de vignes

et uniquement utilisables comme tels". Pour l'évaluation des autres

objets composant un domaine viticole, les Commissions se réfèrent aux

Instructions pour les Commissions de district d'estimation fiscale des

immeubles du 7 avril 1995 (ci-après : Instructions III, p. 5 et 6), selon

lesquelles les locaux nécessaires à l'exploitation d'un domaine viticole sont

évalués à leur valeur de rendement. Si ce privilège de l'estimation à la valeur

de rendement est également appliqué à l'habitation de l'exploitant agricole

(soit, en règle générale, la surface nécessaire à deux familles travaillant sur

le domaine), il ne s'applique toutefois pas aux locaux d'habitation appartenant

à des viticulteurs, lesquels sont alors estimés selon les principes généraux

(cf. art. 2 al. 1 LEFI: moyenne entre la valeur vénale et la valeur de

rendement; Instructions III, p. 5 ch. III, dernier §).

4.

a) Dans le cas présent, le recourant - qui avait

retiré son recours dirigé contre l'estimation effectuée en 1993 (cf. recours du

29.

janvier 1993 contre la décision du 20 janvier 1993) et ne s'était pas opposé

à celle de 1996 fondée sur les mêmes règles - soutient aujourd'hui que le

nouvel art. 2 al. 5 LEFI ne permet plus de maintenir une inégalité de

traitement entre les différents métiers de la terre. Le litige porte donc sur

le point de savoir si, depuis l'entrée en vigueur de la disposition

susmentionnée, un régime différencié entre les immeubles agricoles et viticoles

est toujours admissible.

b) L'adoption du nouvel art. 2 al. 5 LEFI -

entré en vigueur on le rappelle le 1er janvier 2001 - est consécutive à celle

de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs cantonaux et

communaux du 14 décembre 1990, entrée en vigueur le 1er janvier 1993 (RS

642.

; FF 1983 III 1 ss; ci-après LHID). Cette loi, mise sur pied en exécution

de l'art. a42 quinquies Cst féd., est une loi cadre, qui vise à harmoniser la

législation des cantons et a pour but d'élaborer notamment l'assujettissement à

l'impôt, l'objet et le calcul des impôts dans le temps, ainsi que la procédure

et le droit pénal en matière fiscale (FF 1983 III 5). Elle définit les

principes et les règles que le législateur doit reprendre dans la loi sur les

impôts directs cantonaux tout en laissant aux cantons un délai de huit ans pour

adapter leur législation à ses titres deuxième à sixième (art. 72 al. 1 LHID,

soit notamment aux règles d'évaluation de la fortune définies à l'art. 14 LHID).

L'art. 14 LHID dispose que la fortune est estimée à la valeur vénale (al.1,

première phrase); toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte

de façon appropriée (al. 1, seconde phrase). En ce qui concerne les immeubles

affectés à l'agriculture ou à la sylviculture, l'art. 14 al. 2 première phrase

LHID dispose que leur estimation se fait à la valeur de rendement.

Au printemps 2000, le canton de Vaud a procédé à

la révision totale de sa loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre

1956.

(ci-après LI; RSV 9.4), dont les nouvelles dispositions ont été adoptées

le 4 juillet 2000 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2001 (cf. ROLV

2000, p. 332 ss; cf. également BGC mai 2000, p. 723 ss). S'agissant des règles

d'évaluation des éléments soumis à l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LI dispose

désormais que les immeubles sont estimés conformément à la LEFI. Cette loi ne

comportant jusqu'alors pas de règle relative à l'estimation fiscale des

immeubles agricoles, le législateur vaudois a, pour se conformer à l'art. 14

al. 2 LHID, modifié l'art. 2 LEFI en introduisant un nouvel alinéa 5 qui

prescrit - on le rappelle - que "l'estimation fiscale des immeubles

agricoles correspond à la valeur de rendement." (BGC avril 2000, p. 41

s.).

5.

a) Pour apprécier le bien-fondé de la décision

litigieuse, qui fait application des critères urbains d'estimation fiscale aux

exploitations viticoles, il sied de définir le champ d'application de l'art. 14

al. 2 LHID. Celui-ci impose la réalisation de deux conditions. La première

condition implique l'affectation à l'agriculture des immeubles à estimer et il

est dès lors nécessaire de définir la notion d'agriculture. A cette fin, il

convient de se référer en premier lieu à l'art. 3 al. 1 de la loi fédérale sur

l'agriculture du 29 avril 1998 (RS 910.1; ci-après LAgr), lequel donne de

l'agriculture la définition suivante:

"1 L'agriculture comprend :

a. la

production de denrées se prêtant à la consommation et à la transformation et

provenant de la culture de végétaux et de la garde d'animaux de rente;

b. le

traitement, le stockage et la vente des produits dans l'exploitation de

production;

c. l'exploitation

de surfaces proches de leur état naturel."

Plus loin, cette loi traite des différentes

économies formant l'agriculture, telles que l'économie laitière (chapitre 2),

la production animale (chapitre 3), végétale (chapitre 4) ou encore l'économie

viti-vinicole (chapitre 5). Ainsi, au regard de la LAgr, la viticulture

représente-t-elle incontestablement une branche de l'activité agricole. Les

spécificités de cette culture sont réglées par des ordonnances (par exemple

l'ordonnance sur le vin, RS 916.140), à l'égal des autres branches agricoles

(par exemple l'ordonnance sur le sucre, RS 916.114.11, ou l'ordonnance sur les

fruits, RS 916.131.11). La doctrine va également dans le même sens en précisant

que "l'obtention des produits du sol constitue le caractère essentiel

de l'agriculture. Les branches agricoles spéciales, comme l'arboriculture, la

viticulture, l'apiculture, l'aviculture, l'élevage des animaux à fourrures

etc., reconnaissables à ce que, lors même qu'elles se pratiquent sans être

rattachées à une exploitation rurale, elles n'en gardent pas moins leur

caractère d'activité agricole." (Laurent Savoy, "L'imposition du

revenu agricole", thèse, Université de Lausanne, 1993, p. 34 s.).

Par ailleurs, comme exposé ci-dessus, la LHID

est une loi cadre qui vise à harmoniser la législation des cantons. Il paraît

dès lors intéressant de procéder également à un bref aperçu des législations de

quelques cantons romands en matière fiscale. A Genève, la loi sur l'imposition

des personnes physiques (LIPP-III) du 22 septembre 2000 prescrit, à son art. 7

litt. c, que l'estimation des immeubles servant à l'exploitation agricole et sylvicole,

y compris la partie de logement nécessaire au propriétaire et à sa famille,

sont évalués à leur valeur de rendement calculée selon le droit fédéral, soit

selon les principes érigés par le "Guide pour l'estimation de la valeur de

rendement agricole" (entré en vigueur le 01.02.1996, Office fédéral de

l'agriculture, 1995; ci-après : Guide fédéral). Selon ce dernier, la

viticulture est une activité agricole (Guide fédéral, p. 95 ss). Les

exploitations viticoles du canton de Fribourg sont aussi estimées fiscalement

conformément aux principes contenus dans le Guide fédéral (cf. art. 21 de

l'Arrêté du Conseil d'Etat du 3 février 1987 concernant l'imposition des

immeubles agricoles). Dans le canton de Neuchâtel, les bâtiments d'habitation

viticole sont estimés selon les principes applicables à tout bâtiment

d'habitation affecté à l'économie rurale (cf art. 113 let. a de la loi

neuchâteloise sur les contributions directes du 21 mars 2000 et Règlements

concernant la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles du 1er

novembre 2000). Ainsi, dans au moins trois cantons voisins, il n'est fait

aucune distinction entre les principes d'estimation régissant les bâtiments

d'habitation agricole et viticole. Cela étant, force est de constater que,

comprise dans l'activité agricole, la viticulture satisfait à la première

condition d'application posée par l'art. 14 al. 2 LHID.

b) L'art. 14 al. 2 LHID exige ensuite que les

immeubles soient "affectés" à l'agriculture pour qu'ils

puissent être estimés à leur valeur de rendement. C'est en effet l'affectation

prépondérante à l'agriculture des immeubles qui conditionne l'application de la

disposition précitée. Ce principe ressort expressément de la ratio legis telle

qu'exposée par le Conseil fédéral dans son Message sur l'harmonisation fiscale

(FF 1983 III 1, spéc. 110) : "Le 2e alinéa [de l'art.14 LHID]

admet une exception pour les immeubles affectés à l'agriculture et à la

sylviculture qui sont estimés à leur valeur de rendement. En vue de

compenser les pertes dues à l'imposition sur la valeur de rendement, le

droit cantonal peut cependant disposer soit que la valeur vénale sera prise en

considération lors de l'imposition en cours, soit qu'il sera procédé à une

imposition complémentaire si l'immeuble est aliéné ou n'est plus affecté à

l'agriculture (...).". La doctrine va dans le même sens en précisant

qu'il faut : "(...) - in Übereinstimmung mit dem Wortlaut von Abs. 2

erster Satz - als zusätzliche Voraussetzung die tatsächliche überwiegende

land- oder forstwirtschaftliche Nutzung zu verlangen" (M. Zweifel

et P. Athanas, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, I/1,

"Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden", Helbing & Lichtenbahn, Basel und Frankfurt am Main, 1997,

p. 220).

c) Dans le cas présent, l'immeuble du

recourant est affecté à la viticulture, soit au secteur agricole, puisqu'il se

compose notamment de locaux d'exploitation de la vigne (local à outils, garage

pour machines et véhicules, local polyvalent, local de stockage, local

pressoir, caves, cuves en béton, entrepôt) et de logements pour les

exploitants. Au surplus, il entre dans le champ d'application de la loi

fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11),

est réellement et principalement exploité pour la viti-viniculture et se situe,

de surcroît, dans une zone affectée notamment à la viticulture déjà existante

(art. 2 al. 1, 6 al. 1 et 7 al. 1 LDFR; M. Zweifel et P. Athanas, op. cit., p.

220.

ss; art. 5 du règlement communal de Chardonne sur le plan d'extension et la

police des constructions). L'immeuble en cause entre donc manifestement dans le

champ d'application de l'art. 14 al. 2 LHID et doit être estimé à sa valeur de

rendement. Conformément au principe de la primauté du droit fédéral, le droit

cantonal ne saurait ériger une exception pour les bâtiments d'habitation

viticole et aller ainsi à l'encontre du texte clair de la disposition

susmentionnée que l'art. 2 al. 5 LEFI ne contredit d'ailleurs pas. De même, les

Instructions III, en prévoyant que les terrains en nature de vignes et les

locaux d'exploitation viticole sont estimés à leur valeur de rendement, restent

pleinement conformes à la nouvelle législation. En revanche, toujours selon les

mêmes Instructions, les bâtiments d'habitation viticole sont soumis au même

régime d'estimation que les immeubles urbains, soit celui de la moyenne entre

la valeur vénale et la valeur de rendement (Instructions III p. 5 ch. III). Or,

en vertu du principe de la légalité, les justiciables doivent être assurés que

l'autorité applique à tous la même norme et qu'il ne puisse y être dérogé que

dans les cas prévus par la norme elle-même. Ainsi, une norme ne peut être

modifiée ou abrogée que par un acte de rang égal ou supérieur (ATF 94 I 29). En

l'occurrence, l'art. 2 al. 5 LEFI prévoit un régime d'exception pour les

immeubles agricoles et tant cette loi que son règlement d'application ne

prévoient un quelconque régime spécifique pour les bâtiments d'habitation

viticole. De plus, "le simple fait que la loi d'impôt ne mentionne pas

certains états de choses susceptibles de donner lieu à une imposition ne

constitue pas une lacune qui pourrait être comblée par voie d'ordonnance"

(ATF 84 I 89), encore moins par des directives ou des instructions internes à l'administration.

6.

a) Au vu des considérants qui précèdent, le

régime appliqué par la Commission aux bâtiments du recourant consistant à

prendre en compte leur valeur vénale est contraire à l'art. 2 al. 5 LEFI. La

décision litigieuse doit par conséquent être modifiée à cet égard en ce sens

que l'estimation fiscale des bâtiments précités doit faire l'objet d'une

nouvelle évaluation selon les principes développés ci-dessus, à savoir une

estimation à leur seule valeur de rendement. Ainsi, les montants retenus à

titre de valeur vénale desdits bâtiments, par 785'200 fr. au total, ne seront

plus pris en considération. Quant à l'emprise des bâtiments, des cours,

places-jardins et chemins, elle n'est pas considérée comme surface agricole

utile et doit également être soustraite de l'estimation; elle est englobée dans

la valeur de rendement des bâtiments (cf. Instructions III p. 2 renvoyant au

Guide fédéral, spéc. p. 95 et p. 19). Le montant fixé à ce titre, par 196'950 fr. ne sera dès

lors pas non plus retenu.

b) L'estimation fiscale des locaux

d'exploitation à la valeur de rendement est quant à elle pleinement conforme à

la loi.

Le recourant conclut certes à ce que les montants déterminants soient

ceux ressortant de l'expertise de la Chambre vaudoise d'agriculture du 11

février 1993 (soit 103'545 fr.). Or, dans la décision incriminée, la Commission

n'a fait que reprendre la valeur de ces locaux (166'000 fr.) - telle qu'elle

l'avait fixée le 26 avril 1996 - avant de la réduire de 20 % pour aboutir à sa

réelle valeur de rendement, soit 133'000 fr. N'ayant pas contesté en temps

utile la décision d'avril 1996, l'intéressé ne saurait remettre valablement en

cause aujourd'hui la valeur de rendement de ses locaux d'exploitation.

c) S'agissant enfin des locaux d'habitation viticole,

le tribunal de céans procédera à leur estimation conformément aux principes

développés ci-dessus et aux critères définis dans les Instructions III, dont

les règles d'évaluation relatives aux habitations et logements sont les

suivantes :

"Les critères

retenus sont basés sur ceux qui sont pris en considération pour déterminer la

valeur locative. La valeur locative déterminante reprise de la

déclaration d'impôts sera capitalisée en fonction de l'âge et de la qualité de

l'habitation, pour obtenir la valeur de rendement :

- Habitation

ancienne sans confort : 9 %

- Habitation ancienne avec confort : 8 %

- Habitation récente avec confort : 7 %

A défaut de valeur

locative fiscale, les commissions de district déterminent la valeur locative de

base (voir tableau 1) par rapport à la surface du logement. En fonction de

l'année de construction, de la rénovation lourde ou de la transformation

importante du bâtiment (voir tableau 2). Afin d'obtenir la valeur locative

déterminante, la valeur obtenue (grâce au coefficient du tableau 2) est

multipliée dans tous les cas par le coefficient de 0.52 (coefficient moyen

d'adaptation tenant compte de la situation de l'immeuble, du type d'habitation

et de l'environnement). Cette dernière valeur sera capitalisée de 7 - 9 % pour

obtenir la valeur de rendement.

[exemple

chiffré non reproduit ici]

Par souci de

simplification, on admettra, selon ces critères et en règle générale, la

surface nécessaire à deux familles qui travaillent au domaine (deux logements),

qu'il s'agisse d'habitation attenante ou indépendante du rural. Si un ou

plusieurs logements sont loués à des tiers ou occupés par des membres de la

famille qui travaillent à l'extérieur, le revenu locatif perçu ou estimé sera

accepté ou défini selon les critères urbains. Il en sera de même lorsqu'une 3e

génération habite dans un logement ou une habitation indépendante (villa,

carrée par ex.). Comme relevé dans les principes de révision, les valeurs

ci-dessus sont établies pour des bâtiments moyens d'exploitation normale. Elles

seront augmentées ou diminuées en fonction de circonstances

particulières."

En l'espèce, le bâtiment ECA 358 contient,

hormis les locaux d'exploitation viticole, trois logements, dont deux sont

habités par les exploitants eux-mêmes et leur famille (MM. Ducret père et fils)

et le troisième est loué à un tiers. Pour les logements des exploitants, la

valeur locative déterminante s'élève, selon la déclaration d'impôt du recourant

2001/2002 et le "dossier fiscal 2000" produit par ce dernier, à

respectivement 5'570.- fr. (rez) et 5'105.- fr. (1er étage). A ces montants, il

se justifie, compte tenu des constatations faites lors de l'inspection locale,

d'appliquer le taux de capitalisation de 8 % prévu pour les habitations

anciennes avec confort pour obtenir ainsi une valeur de rendement respective de

69'625.- fr. et de 63'812.50 fr., soit une valeur totale arrondie de 133'430.-

fr. Quant à l'appartement du deuxième étage loué à un tiers, seule sa valeur de

rendement sera prise en compte, considérant en l'espèce que l'exploitation,

qualifiée de mixte par l'autorité intimée en raison de son caractère viticole

prépondérant (cf. décision du 26 avril 1996), doit être estimée dans son

ensemble selon les principes applicables aux entreprises agricoles (cf. art. 2

al. 2 litt. d et 7 al. 5 LDFR). Le loyer perçu ou estimé ou défini selon les

critères urbains sera retenu (cf. Instructions III, ch. III, p. 5). En

l'occurrence, le loyer s'élève à Fr. 12'000.- par année (cf. dossier fiscal

susmentionné). Au taux de capitalisation de 8 % également, la valeur de

rendement de ce logement se monte par conséquent à 150'000.- fr.

d) En résumé, l'estimation fiscale de la

parcelle litigieuse se présente comme suit :

- Valeur de rendement de l'exploitation viticole : fr. 133'000.--

- Valeur de rendement de l'habitation : -

viticole fr. 133'430.--

-

non viticole fr. 150'000.--

_______________

Estimation fiscale : fr. 416'430.--,

ce montant étant arrondi à fr. 416'000.--

conformément à l'art. 29 REFI.

Quant à l'entrée en

vigueur de la nouvelle estimation, elle interviendra au 1er janvier 2001, date

de l'entrée en vigueur de la modification de la LEFI (art. 2 al. 5), et non pas

à la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour

intervient à la suite d'un élément déterminé (soit une modification légale) et

postule par conséquent une estimation à une date donnée (cf. dans un sens

analogue arrêts TA EF 00/0014 du 5 février 2001; 99/0018 du 27 janvier 2000 et

EF 94/0017 du 6 juin 1994 et les références citées).

7.

En conclusion, le recours doit être admis et

l'estimation fiscale de la parcelle no 620 de la Commune de Chardonne réformée

conformément au considérant 6 d) ci-dessus. Vu l'issue du pourvoi, les frais du

présent arrêt seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance de frais

effectuée, par fr. 1'200.-, sera restituée au recourant. Conformément à la

décision de la Cour plénière du tribunal de céans du 18 décembre 1992,

confirmée le 9 octobre 1998 (cf. notamment arrêt TA CR 00/0311 du 4 avril

2002), le principe de l'allocation de dépens à un recourant assisté par une

assurance de protection juridique a été adopté de sorte que l'intéressé, qui

est représenté par un mandataire professionnel et obtient gain de cause, a droit

à des dépens. Cependant, dans la mesure où ce mandataire n'est intervenu qu'à

partir de l'inspection locale, ces dépens seront réduits (art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 9

octobre 2001 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle

620 du cadastre la Commune de Chardonne est arrêtée à 416'000 fr.

(quatre cent seize mille francs) dès le 1er janvier 2001.

III. Les frais du

présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie versé

par le recourant, par 1'200 fr., lui étant restitué.

IV. Une indemnité

de 700 fr. (sept cents francs) est allouée au recourant à titre de dépens, à

charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Vevey).

jc/Lausanne, le 4 décembre 2002

La présidente: La

greffière :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.