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Décision

EF.2002.0002

TA - EF.2002.0002 - 2004-12-28 - RUCHTI/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson

28 décembre 2004Français17 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Yves Ruchti est

propriétaire de la parcelle no 2, du cadastre de la commune de Bonvillars.

D'une surface totale de 1148 m2, dont 984 m2 en place-jardin, cette parcelle

porte un bâtiment affecté à l'habitation (police ECA no 92).

Le bâtiment comprend

un sous-sol où se trouvent la cave, le chauffage et la citerne, un

rez-de-chaussée, un étage et des combles dans lesquels sont aménagés le

logement, un garage, un galetas et une garde-robe, ainsi qu'une pergola. A

l'est du bâtiment se trouve une entrée couverte et au sud un balcon bernois.

B. A la suite des travaux

de transformations effectués, la Commission d'estimation fiscale des immeubles

du district de Grandson (ci-après : la commission) a porté l'estimation de fr.

410'000 a fr. 575'000 par décision du 8 janvier 2002, en fixant l'entrée en

vigueur au 31 décembre 2001.

Le 15 janvier 2002,

Yves Ruchti a contesté la décision de la commission, concluant à ce que

l'estimation soit fixée à fr. 457'530. La commission a rejeté le recours le 6

mars 2002 et a elle maintenu l'estimation fiscale à 575'000 francs.

C. Yves Ruchti a déposé un

recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 4 avril 2002.

Il conclut à ce que la nouvelle estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à

457'530 fr. La commission s'est déterminée sur le recours le 4 juin 2002 en

concluant à son rejet. A la demande du tribunal, elle a produit la liste des

prix pratiqués pour des terrains nus sur les territoires des communes de

Champagne, Bonvillars et Onnens entre la période allant du 1er

janvier 1987 au 31 décembre 1993. Il ressort de ces renseignements que le prix

moyen s'élève entre 130 fr. et 160 fr. et peut aller jusqu'à 200 voire 250 fr.

pour des terrains situés en zone de villas. En outre, la moyenne des prix

pratiqués sur les trois communes entre le 1er janvier 1998 et le 8

mai 2002 s'établit à 145 fr. le m2 pour les trois communes et à 165 fr. le m2

pour la commune de Bonvillars, à 165 fr. le m2 pour la commune de Champagne et à

135 fr. le m2 pour la commune d'Onnens. La commission a en outre produit toutes

les copies des actes de vente concernant les terrains qui ont fait l'objet des

relevés de la commission.

D. a) Le tribunal a tenu

une audience le 4 septembre 2002 à Bonvillars et a procédé à la visite de la

parcelle 2 ainsi que du bâtiment d'habitation construit sur ce terrain. A

cette occasion il a été constaté que la parcelle 2, en zone village, est

divisée en deux parties. La première partie, non construite, était autrefois

traversée par un ruisseau et son niveau est par conséquent plus bas. Elle est

plantée d'arbres fruitiers et sert, dans sa partie supérieure, de place de parc

pour un véhicule. Le recourant explique qu'une construction pourrait y être

érigée, dans les limites des constructions résultant de la présence de la route

à proximité et des distances aux limites de propriété, ce qui représente une

surface de 100 m2 au sol. Sur la deuxième partie, séparée du verger par un

muret et en bordure de la zone agricole, un immeuble qui date de 1872

(bâtiments 90 et 92) est construit sur quatre niveaux. Il y a deux logements,

auxquels on accède pour l'un par le côté du bâtiment et pour l'autre par une

porte donnant sur la rue. Un garage qui servait autrefois d'atelier n'a pas été

rénové, à l'exception de l'installation d'un plafond anti-feu; la commission

d'estimation fiscale des immeubles (ci-après "la commission") n'a pas

tenu compte de la surface du garage dans le calcul de la valeur vénale.

b) Le logement

principal a fait l'objet de travaux de transformations importants qui ont donné

lieu à la révision de l'estimation fiscale. Le rez-de-chaussée est constitué

d'un grand salon, d'une salle à manger, d'une cuisine ouverte et d'une petite

buanderie; les structures existantes (poutres en bois), en trop mauvais état,

ne pouvaient être conservées et elles ont été remplacées par une dalle en

béton. Quelques marches permettent de descendre de la cuisine dans le jardin.

La nouvelle cuisine a pris la place de l'ancien escalier en chêne et en sapin

qui était rongé par la vermine. Des parois ont été ouvertes, mais les volumes

n'ont pas été modifiés. L'ancienne porcherie qui jouxtait l'immeuble avait été

détruite en 1997/1998. Un escalier en pierre permet d'accéder au sous-sol où se

trouvent la chaufferie et un local qui abritait l'ancienne forge dont le four

désaffecté subsiste. Le chauffage électrique de l'immeuble a été remplacé par

un nouveau chauffage au mazout. Le 1er étage auquel on accède par un escalier

en verre dépoli comprend trois chambres à coucher et deux salles de bain

entièrement rénovées, ainsi qu'un galetas.

c) Les représentants

de l'autorité intimée précisent que l'estimation fiscale 1994 a tenu compte du

défaut d'entretien du logement principal, raison pour laquelle le prix du m3

avait été fixé à 425 fr. moins 30 %. Le recourant n'avait pas été d'accord avec

la méthode de calcul appliquée, qui aboutissait à la fixation d'une valeur à

neuf de 425 fr./m3 pour un bâtiment datant de 1872; il déplore le fait que les

critères d'appréciation n'ont pas été justifiés par des pièces. Il relève le

fait que les valeurs 1994 étaient surfaites et qu'elles auraient baissé depuis

lors; il souhaite obtenir la révision de l'estimation fiscale de son immeuble.

Le coût des travaux de rénovation entrepris par le recourant se monte entre

400'000 fr. et 425'000 fr. (structures, isolation des fenêtres, salles de bain

supplémentaires, chauffage à mazout, radiateurs et aménagements extérieurs).

d) Le tribunal procède

aussi à la visite du logement dans les combles. Par une porte côté rue et un

escalier en bois, on atteint l'appartement sous le toit, rénové en 1986, qui

comprend un grand salon avec une cuisine ouverte, une chambre à coucher, une

salle de bain, un galetas et un balcon bernois, le tout en bon état.

L'estimation fiscale pour cette partie de l'immeuble n'a pas été modifiée. La

place-jardin devant la maison comprend une partie en gazon et l'autre en jardin

potager. Une petite ligne à haute tension passe à côté de la parcelle. Le

recourant estime que la valeur locative est trop élevée. La commission a fixé

l'estimation fiscale sur la base d'un prix moyen. Il y a peu de logements en

location dans la région; à titre indicatif, le syndic en mentionne deux dans le

village de Bonvillars, l'un de 140 m2, loué à 1'200-1'300 fr., l'autre d'une

surface relativement importante (deux appartements), loué à 2'000 fr. A titre

de comparaison, le recourant donne l'exemple d'un immeuble neuf, bien équipé,

avec ascenseur, au centre d'Yverdon, dont le m2 est loué à 150 fr. par année.

e) A la suite de

l'audience, le recourant a précisé qu'il contestait le calcul du volume effectué

par l'Etablissement cantonal d'assurance (1449 m3). Il a produit le détail des

calculs qu'il a effectués selon les critères de la norme SIA en aboutissant à

un résultat de 1'272 m3. Le tribunal a demandé à l'Etablissement cantonal de

faire procéder au contrôle du calcul du volume ECA et l'inspecteur de l'ECA

s'est déterminé à cet égard en précisant que les critères utilisés par l'ECA

étaient différents de ceux du propriétaire. Le calcul des volumes ECA

s'effectue sur la base des dimensions extérieures du bâtiment alors que le

recourant a utilisé les critères de la norme SIA.

Il ressort par

ailleurs de la police d'assurance ECA que le bâtiment présente les volumes

suivants :

Description du volume

surface (m2)

Hauteur

(m)

Volume (m3)

Sous-sol : cave, chauffage, citerne, disponible

63.00

2.50

158

Rez, étage, comble : logement

118.00

8.50

1003

Garage, galetas, garde-robe

30.00

8.50

255

Pergola

11.00

3.00

33

Total

1'449

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai

prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure

administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).

b) L'art. 36 let. a

LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus de pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est dont limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5 %; il considère

en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir

arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993; EF 1993/0073

du 30 mai 1994; EF 1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28 février 1995;

EF 2000/0006 du 2 novembre 2000; EF 2001/0003 du 14 novembre 2001).

2.

a) Selon l'art. 20

LEFI, la Commission d'estimation fiscale procède périodiquement à la mise à

jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des

immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des

propriétaires, par mutation, réunion ou division des bien-fonds, construction

ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par

d'autres opérations, que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement

augmenté ou diminué.

b) En l'espèce, le

recourant a réalisé d'importants travaux de transformations sur son bâtiment

qui se sont élevés, selon les indications qu'il a données lors de l'inspection

locale à plus de 400'000 fr. L'ampleur de tels travaux justifie la mise à jour

de l'estimation fiscale compte tenu des améliorations et des investissements

effectués dans le bâtiment par rapport à son état selon l'ancienne estimation

fiscale.

3.

Selon l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale

ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1

LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du

sol, des bâtiments et des accessoires.

a) La valeur vénale

représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.

1.

du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et

de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour

bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A

défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur

vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon

le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).

b) Mais pour

déterminer la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions

de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après:

les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs,

compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement

intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction.

Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par

année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.

c) En l'espèce, le

bâtiment est une ancienne construction qui a fait l'objet de travaux de

rénovation importants. Le logement principal a été entièrement transformé et

présente un très bon niveau de confort. Le logement à l'étage supérieur

bénéficie également d'un niveau de confort usuel. Toutefois, une partie

importante du bâtiment ne bénéficie pas du même niveau de confort. Il s'agit du

garage, de la cage d'escalier donnant accès au logement des combles, et des

chambres hautes (garde-robe, galetas) ainsi que du sous-sol. Le tribunal ne

peut donc appliquer le même prix pour ces différents volumes. S'agissant de la

partie habitation du bâtiment de 1003 m3, le tribunal estime qu'un prix de 550

fr. par m3 correspond aux caractéristiques du bâtiment et au niveau de qualité

des transformations réalisée pour le logement principal du recourant. Pour

tenir compte du faits que les deux logement ont été transformés à des dates

différentes, le tribunal estime qu'il convient d'appliquer un coefficient de

vétusté de 10% ce qui correspond à une valeur intrinsèque de la partie habitable

du bâtiment de 496'485 fr. (1003 m3 x 550 fr./m3 - 10%). Pour la partie non

habitable du bâtiment comprenant le sous-sol (158 m3) ainsi que le garage, la

cage d'escalier, la chambre haute et le galetas (255 m3) le tribunal estime que

seul un prix de 350 fr/m3 peut être retenu auquel un coefficient de vétusté de

30% doit être appliqué, soit une valeur intrinsèque de 101'185 fr. (413 m3 x

350.

fr./m3 - 30%), soit une valeur intrinsèque totale de 597'670 fr. (496'485

fr. + 101'185 fr.). Par ailleurs, le prix du terrain estimé à 150 fr. par

l'autorité intimée correspond aux prix pratiqués dans la région depuis de

nombreuses années; ce prix se justifie d'autant plus que le terrain offre

encore des possibilités réelles pour l'édification d'une construction nouvelle

et qu'il est inférieur à la moyenne des prix pratiqués sur le territoire de la

commune de Bonvillars (165 fr./m2). Ainsi, pour une surface de 1'148 m2, la valeur

du terrain doit être fixée à 172'200 fr. (1'148 x 150 fr.), ce qui correspond à

une valeur vénale totale de 769'970 fr. (597'670 +172'200)

4.

a) Selon l'art. 2 al. 3

REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net

capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du

rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du

6.

à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.

b) Les instructions

prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de

la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix

unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le

m2. En l'espèce, le bâtiment comporte deux logements dont la surface habitable

totale s'élève à 190 m2. Le logement du recourant présente une qualité de

confort plus élevée que le logement à l'étage supérieur, de sorte que la

moyenne de 150 fr. de location par m2 paraît raisonnable; elle correspond à un

revenu locatif mensuel de 2375 fr. pour un logement de quatre pièces

bénéficiant de tout le confort moderne avec un accès direct sur un jardin et un

logement de deux pièces de bonne qualité avec un balcon; les deux logements bénéficient

de toute la tranquillité voulue et du cadre campagnard qui apporte une

amélioration du cadre de vie et une qualité d'environnement très recherchée. Cette

estimation de la valeur locative peut donc être maintenue.

c) La commission a

retenu pour le calcul de la valeur de rendement un taux de capitalisation de

7,5 %. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle

générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire

(hypothèque en 1er rang des prêts anciens) de référence en vigueur

au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (arrêt TA

EF 1992/0031 du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, voir aussi

arrêt EF 1993/0068 du 23 février 1995). En l'occurrence, le taux hypothécaire

de la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes hypothèques en 1er

rang était de 4,25 % au 31 janvier 2000. Le taux de 7,5 % appliqué par la

commission est donc nettement plus favorable que celui qui serait déterminé

conformément à la jurisprudence du tribunal. Le tribunal ne peut ainsi que

confirmer la valeur de rendement fixée à 380'000 fr. (2375 fr. x 12 :

7.

%).

5.

a) En définitive, les

contrôles que le tribunal a effectués sur l'estimation fiscale de la parcelle 2

du cadastre de Bonvillars se résument ainsi :

- Valeur vénale

(marchande) : 769'970 fr.

- Valeur de

rendement : 380'000 fr.

-

Estimation fiscale : 769'970 + 380'000 : 2 = 574'985 fr.

b) Ce résultat représente

une différence de 15 fr. par rapport à l'estimation fiscale retenue par

l'autorité intimée (575'000 fr.) qui est inférieure à la marge de 5 % que le

tribunal renonce à corriger compte tenu de son pouvoir d'examen limité à un

contrôle en légalité de la décision attaquée. Au surplus, le tribunal constate

que l'augmentation de l'estimation fiscale arrêtée lors de la révision générale

de 1994 (380'000) et celle fixée par la décision contestée (575'000 fr.) reste

inférieure à la moitié du coût des travaux de transformations réalisés par le

recourant dans le bâtiment. Le tribunal constate aussi que la valeur de 575'000

fr. se justifie d'autant plus que le taux de capitalisation de la valeur

locative paraît surestimé par rapport au taux hypothécaire de 1er

rang pratiqué au terme des travaux de transformations.

c) Il est vrai que le

recourant a contesté la prise en compte du volume calculé selon les critères de

l'Etablissement cantonal d'assurance. Toutefois, le tribunal applique dans sa

jurisprudence les volumes établis selon la police d'assurance de l'Etablissement

cantonal d'assurance. Il s'agit d'une base de calcul fiable, résultant de

l'examen détaillé du bâtiment par des professionnels expérimentés et qui assure

l'égalité de traitement entre tous les propriétaires du canton (arrêts TA EF

1994/0010 du 30 avril 1996 et EF 1995/0113 du 30 janvier 1997).

d) Il résulte ainsi

des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision

attaquée maintenue. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de

justice, arrêtés à 1'000 fr. à la charge du recourant.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson du 6

mars 2002 est maintenue.

III. Un émolument

de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge du recourant.

jc/Lausanne, le 28 décembre 2004

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint