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Décision

EF.2003.0006

TA - EF.2003.0006 - 2003-12-09 - CHATELAN Jean-Luc c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens

9 décembre 2003Français12 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Par acte notarié du 25

janvier 2002, Jean Chatelan, alors propriétaire de la parcelle n° 95 du

cadastre de la Commune de Bretigny-sur-Morrens, a divisé cette dernière en deux

bien-fonds, à savoir, d'une part, une parcelle n° 95, d'une surface de 1909 m²,

supportant un bâtiment AI n° 22, comportant une habitation de 4,5 pièces, une

partie anciennement habitable ainsi qu'un rural et, d'autre part, une parcelle

n° 407 d'une surface de 1200 m² en nature de pré-champ. La parcelle 95 issue de

la division est colloquée dans la zone du village b prévue par le règlement

Considérants

communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions,

légalisé le 7 décembre 1999. Le bâtiment qu'elle supporte jouxte immédiatement

une route communale. Frappée par une limite des constructions en vertu de la

législation sur les routes, cette parcelle fait l'objet d'une mention de

précarité, inscrite le 7 mai 1981 au Registre foncier en relation avec des

travaux de transformation intérieure.

Par acte de donation

du 25 janvier 2002, Jean Chatelan a transféré la propriété du bien-fonds n° 95

à Jean-Luc Chatelan et celle du bien-fonds n° 407 à ce dernier et Pierrette

Jaquemet, chacun pour moitié. Il a fait inscrire au registre foncier un droit

d'habitation à son profit sur l'appartement de 4,5 pièces.

B. Par décision du 6 mars

2002, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens

Dispositif

(ci-après: la commission) a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle 95 à

300'000.- francs et celle de la parcelle 407 à 60'000.- francs. Agissant au nom

des propriétaires, le notaire Alexandre Goedecke a formé une réclamation contre

cette décision le 27 mars 2002. Selon lui, l'estimation de ces bien-fonds

devait être revue à 120'000.- francs pour la parcelle n° 407 et 140'000.-

francs pour la parcelle n° 95. Pour ce qui est de cette dernière parcelle, la

réclamation mentionnait l'état de vetusté important du bâtiment qu'elle

supporte, son mauvais état d'entretien, l'exiguïté de sa partie habitable, des

problèmes d'humidité ainsi que la contiguïté à la route publique. Elle relevait

également que le bâtiment devrait être démoli et reconstruit, les frais de

démolition et d'évacuation des matériaux étant estimés à 50'000.- francs. Elle

proposait de ne prendre en compte que la valeur du terrain, estimée à 100.-

francs/m², moins 50'000.- francs de frais de démolition (190'000.- ./. 50'000.-

= 140'000.- francs).

C. Dans un courrier du 2

avril 2002 adressé à la commission, Pierrette Jaquemet a fait savoir qu'elle

s'opposait à la réclamation formée en son nom par le notaire Goedecke. En date

du 6 décembre 2002, la commission a informé ce dernier que la réclamation était

par conséquent sans objet. Le notaire Goedecke a réagi le 16 décembre 2002 en

informant la commission que la réclamation était maintenue pour la parcelle 95,

propriété de Jean-Luc Chatelan. Seule demeure par conséquent litigieuse

l'estimation fiscale de cette parcelle.

D. Par décision du 24

février 2003, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 95 à

300'000.- francs, avec effet rétroactif au 31 décembre 2002. Selon un décompte

fourni au représentant du recourant le 3 mars 2003, le calcul de la commission

est le suivant:

Valeur de vente:

- habitation 500 m³ X 360.-

fr.

180'000.-

- solde rural

fr.

40'000.-

- terrain 1909 m² X 120.-

fr.

230'000.-

Total valeur de vente

fr.

450'000.-

Valeur de rendement:

12'000.- capitalisés à 7,75 %

fr.

150'000.-

Total VV+VR

fr.

600'000.-

Estimation fiscale

fr.

300'000.-

E. Par acte du 26 mars

2003, Jean-Luc Chatelan s'est pourvu contre cette décision. Il fait valoir que

la commission aurait dû retenir une valeur de 150.- francs/m³, soit 70'200.-

pour l'immeuble à l'usage d'habitation, dont le cube devrait selon lui être

arrêté à 468 m3. A l'appui de ce moyen, il reprend pour l'essentiel les

arguments mentionnés dans la réclamation en insistant sur le fait que le

bâtiment devra être démoli à l'échéance du droit d'habitation et reconstruit de

manière à ne plus être affecté par la mention de précarité. En outre, selon le

recourant, la valeur du rural devrait être égale à zéro, dès lors qu'il n'aurait

aucune utilité et qu'il impliquera des frais de démolition. Il ne conteste pas

la valeur de rendement retenue par la commission, ni le prix du terrain. Le

calcul du recourant s'effectue ainsi:

Valeur vénale:

- habitation de 468 m³ X 150.-

fr.

70'200.-

- solde rural

fr.

0.-

- terrain: 1909 m² X 120 .-

fr.

230'000.-

total valeur vénale

fr.

300'200.-

Valeur de rendement:

fr.

150'000.-

Total VV+VR

fr.

450'200.-

Estimation fiscale

fr.

225'100.-

Le recourant propose

un autre calcul possible, qui consiste à faire abstraction de la construction

existante, à ne tenir compte que de la valeur du terrain, à un montant

éventuellement supérieur (entre 150.- et 180.- le m²), et à revoir l'estimation

des deux parcelles sur cette base, soit 172'000.- pour la parcelle 95 (1909 m²

X 180 .- / 2) et 108'000.- pour la parcelle 407 (1200 m² X 180.- / 2).

Dans ses conclusions,

le recourant demande principalement que le dossier soit renvoyé à la commission

pour qu'elle procède à une nouvelle estimation des parcelles 95 et 407,

subsidiairement que l'estimation fiscale de la parcelle 95 soit ramenée à

172'000 fr. et celle de la parcelle 407 soit augmentée à 108'000 fr. et, plus

subsidiairement encore, que l'estimation fiscale de la seule parcelle 95 soit

ramenée à 225'100 fr.

La commission conclut

implicitement au rejet du recours.

D. A son audience du 9

septembre 2003, le tribunal a entendu les parties et procédé à une visite des

lieux. A la suite de l'audience, le recourant a été invité à produire tous

documents utiles permettant de vérifier son affirmation selon laquelle le

volume de la partie habitation est de 468 m3 et non pas de 500m3.

Le recourant a produit

un rapport d'expertise du 24 octobre 2003, dont il ressort que la partie

habitable de l'immeuble totalise un volume de 414,49 m³. Invitée à se

prononcer sur les conclusions de ce rapport, la commission a renoncé à déposer

des observations.

1. Conformément à la

jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation

fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et

l'excès de pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité

(art. 36 lit. 1 et c LJPA; EF 2001/0004 du 20 août 2002; EF 1000/0015 du 2 août

2001; EF 1999/004 du 29 février 2000; EF 1996/058 du 15 juillet 1997). Il y a

abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant de compétences qui

lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes

ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue

en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de

l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V

365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

2. Aux termes de l'art. 2

al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935

(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne

entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Le recourant ne remet pas en

cause la valeur de rendement; en revanche il conteste la valeur vénale retenue

par l'autorité intimée

a) Selon les art. 2

al. 4 LEFI et 8 al. 1 de son règlement d'application du 22 décembre 1936

(REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande

est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble.

b) Selon les

instructions générales établies par le Département des finances lors de la

dernière révision générale des estimations fiscales (ci après: les

instructions), la valeur à neuf d'un bâtiment d'habitation doit être fixée dans

une fourchette entre 400 fr. à 700 fr. le m3. En l'espèce, le tribunal a pu

constater que l'appartement de 4,5 pièces, faisant l'objet du droit

d'habitation, est passablement vétuste, que certaines pièces du rez-de-chaussée

sont humides et présentent des signes d'infiltration au bas des murs, sans

doute en raison du fait que cette partie du bâtiment n'est pas excavée et

enfin, que la configuration des pièces - certaines chambres sont en enfilade -

est particulièrement malcommode. Pour ce qui est du rural et des parties

anciennement habitables du bâtiment, le montant de 40'000 francs retenu par

l'autorité intimée n'est pas critiquable. On ne saurait notamment suivre le

recourant lorsque ce dernier soutient que les parties agricoles du bâtiment

sont inutilisables et n'ont aucune valeur. On relèvera notamment que ces

volumes ont une certaine utilité, notamment comme surface de stockage. Le

recourant y pratique en outre des travaux de mécanique. Il n'y a donc pas lieu

de déduire une valeur de démolition.

Pour ce qui est de la

mention de précarité, on relèvera que celle-ci est liée à la situation de la

construction qui, comme de nombreux bâtiments dans le village, jouxte une route

et est frappée par conséquent d'une limite des constructions résultant de la

législation sur les routes. On notera que cette mention de précarité n'a guère

d'influence sur la valeur à long terme de la parcelle si l'on prend en

considération l'hypothèse formulée par le recourant selon laquelle le bâtiment

serait démoli et reconstruit à l'échéance du droit d'habitation. On relèvera

que la parcelle du recourant offre dans cette perspective un potentiel

constructible intéressant, ceci nonobstant la limite des constructions liées à

la présence de la route, notamment en raison du fait que le règlement communal

sur le plan général d'affectation et la police des constructions n'impose pour

cette zone qu'un coefficient d'utilisation du sol et aucun coefficient

d'occupation (art. 20). Cela étant, c'est la valeur actuelle du bien-fonds qui

entre seule en considération, laquelle se trouve dans une certaine mesure

grevée aujourd'hui par la mention de précarité. Il en est de même du droit

d'habitation existant en faveur des parents du recourant, puisque, en l'état,

le bâtiment peut difficilement être vendu.

c) Tout bien considéré,

le tribunal estime que la valeur de l'habitation arrêtée par la commission est

excessive. Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, il convient de retenir

un prix de 400 francs par m3 pour cette partie, soit le montant minimum prévu

par les instructions; en outre, compte tenu de l'âge du bâtiment et de son état

général, il convient d'appliquer le taux de vétusté maximal de 30 %, autorisé

par celles-ci. La valeur de l'habitation doit ainsi être ramenée à 280.- francs

le m³. En ce qui concerne le volume de l'habitation, il convient de retenir le

chiffre de 414, 49 m³, résultant de l'expertise produite par le recourant,

chiffre qui n'a pas été contesté par l'autorité intimée. Le calcul de

l'estimation fiscale litigieuse s'établit dès lors comme suit:

Valeur vénale:

- habitation 414,49 m³ X fr. 280.-

fr.

116'057.-

- solde rural et parties anciennement

habitables

fr.

40'000.-

- terrain 1909 m² X fr. 120.-

fr.

230'000.-

Total de la valeur vénale

fr.

386'057.-

Valeur de rendement:

- 12'000.- capitalisés à 7.75 %

fr.

150'000.-

Total VV+VR

fr.

536'057.-

Estimation fiscale

fr.

268'000.-

3. En règle générale, le

tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une

différence supérieure à 5 % entre sa propre estimation et celle de l'autorité

intimée (arrêt du TA du 2 août 2001, EF 2000/0015). En l'occurrence,

l'estimation incriminée s'en écarte de 10,6%, si bien qu'il se justifie

d'admettre partiellement le recours et de réformer la décision attaquée. Jean-Luc

Chatelan obtient ainsi partiellement gain de cause. Aussi, une partie seulement

de l'émolument de justice sera mis à sa charge.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision

rendue le 24 février 2003 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles

du district d'Echallens est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la

parcelle n° 95 de la Commune de Bretigny-sur-Morrens est arrêtée à 268'000

francs, avec effet rétroactif au 31 décembre 2002.

III. Un émolument

judiciaire de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.

Lausanne, le 9 décembre 2003

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.