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Décision

EF.2004.0001

TA - EF.2004.0001 - 2004-10-20 - PATRIMOINE PIERRE SA Société de gestion et/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux

20 octobre 2004Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. En date du 18 avril

1991, Roland Gonin a constitué sur la parcelle n° 1'399 du cadastre communal de

Savigny, sis sentier de Courtaraye 1-3-5, d'une contenance de 1'473 m², une

propriété par étages de dix-neuf lots (feuillets nos 1'469 à 1'487). Un

bâtiment de 597 m² au sol comprenant seize appartements, un local citerne de

640 m², plus un garage souterrain de 799 m², n° ECA 1'341, étaient alors en

construction sur cette parcelle; achevés, ces bâtiments ont, selon la police

ECA, un volume de 6'567, 2'240, respectivement 2'397 m³; le premier d'entre eux

se compose de la façon suivante:

- rez-de-chaussée : 6

appartements de 3 pièces de 66 m² chacun,

- étage : 6

appartements de 3½ pièces de 70 m² chacun,

- combles : 2

appartements de 4½ pièces de 150 m² chacun et

2

appartements de 2½ pièces de 70 m² chacun,

soit au total, une

surface habitable de 1'256 m² pour les seize appartements constituant seize

lots de PPE (feuillets nos 1'469 à 1'484). Les trois autres lots de PPE

concernent trois locaux à l'usage de dépôt au sous-sol du bâtiment d'habitation

(feuillets nos 1'485 à 1'487).

Lors de la

cadastration des trois bâtiments au registre foncier, soit le 9 février 1993,

l'estimation fiscale des dix-neuf lots de PPE a été fixée à 5'120'000 francs

par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux

(ci-après: la CEFI ou la commission); elle n'a pas été frappée de recours.

B. En mai 2002, ces lots

ont été acquis aux enchères forcées par la Bâloise Assurances, créancière gagiste

de premier rang (dont la créance se montait alors à 4'039'215 fr.55 en capital

et intérêts), au prix de 3'200'000 francs, montant réglé par compensation de

créance. Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier le 23 mai

2002.

Par acte notarié

Michel Monod du 30 septembre 2002, la Bâloise Assurances a vendu ces dix-neuf

lots avec la parcelle de base à Patrimoine Pierre SA, société de gestion et

d'investissements immobiliers, pour un prix de 3'300'000 francs (financé par

deux prêts octroyés par la BCV de 2'400'000 et 600'000 francs, garantis

respectivement par une hypothèque de 1er et 2ème rang).

Patrimoine Pierre SA a acquis en sus aux enchères forcées, le 17 juin 2003,

pour la somme de 300'000 francs, trente servitudes personnelles en faveur de

Roland Gonin, constituées sur le feuillet n° 1'469 et sur l'assiette desquelles

les places de parc extérieures afférentes à l'immeuble ont été aménagées.

C. Par décision du 21

octobre 2003, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble; au

total, les dix-neuf lots ont été estimés à 4'115'000 francs (montant réparti en

fonction de la quotité de chaque part de PPE). En temps utile, Patrimoine

Pierre SA a formé une réclamation à l'encontre de cette décision que la CEFI,

en date du 22 mars 2004, a toutefois maintenue.

D. En temps utile,

Patrimoine Pierre SA s'est pourvue auprès du Tribunal administratif contre la

décision du 22 mars 2004; elle conclut à sa réforme, en ce sens que le prix

total de vente des dix-neuf lots de PPE et des trente servitudes, 3'600'000

francs, soit considéré comme la valeur vénale de l'objet et que, par

conséquent, la nouvelle estimation fiscale soit ramenée à ce montant.

La CEFI, pour sa part,

a conclu au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée.

Un second échange

d'écritures a été mis sur pied; chaque partie a persisté dans ses conclusions.

Considérants

1.

L'art. 36 let. a LJPA

prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles

(ci-après : LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en

effet, de jurisprudence constante, qu'on ne peut alors pas parler d'abus du

pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF 1994/0083 du 28 février 1995; 1993/0087

du 27 mai 1994; 1993/0073 du 30 mai 1994; 1993/0029 du 8 septembre 1993;

1992/0039 du 1er juillet 1993), étant rappelé au surplus que les calculs

d'estimation des immeubles peuvent varier considérablement, avec la conséquence

qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (v. ATF

120.

III 81).

En l'espèce, une

différence de 515'000 francs sépare les parties au sujet de l'estimation

fiscale de la parcelle n° 1'399 de Savigny; un tel écart, de l'ordre de 12 %,

est au delà de la limite de 5 % rappelée ci-dessus.

2.

Selon l'art. 20 LEFI, à

partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède

périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notablement augmenté ou diminué.

Cette disposition

habilite la commission à rendre une nouvelle décision relative à la parcelle n°

1'399 de Savigny, du fait des transferts intervenus les 30 septembre 2002 et 17

juin 2003. En l'occurrence, elle a ramené de 5'120'000 francs à 4'115'000 francs

l'estimation fiscale de l'objet.

a) L'art. 2 al. 1 LEFI

dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne

entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. L'alinéa 2 précise toutefois

que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale. Ce régime

n’apparaît pas contraire à l’art. 14 al. 1 LHID (v. à ce propos ATF 128 I 240

c.3).

Aux termes de l'art. 2

al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut

ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du

rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du

6.

à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles

locatifs, l'art. 21 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale

des immeubles (ci-après: REFI) dispose que la valeur de rendement d'un immeuble

locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant

le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le

revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux

de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais

généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 %

(al. 2).

b) Aux termes de

l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande

est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'¿at et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix

d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en

capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,

la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.

2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en

fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf

cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une

destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne

tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en

tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans

les transactions (al. 3).

L'art. 9 REFI réserve

cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances

extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de

conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur

a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de

spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas

prises en considération. Dans un arrêt relativement ancien (EF 1993/0035 du 4

octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était

fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix

convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce

critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement

comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du

prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une

différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale

computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où

les écarts étaient de l'ordre de 25 % entre le prix d'adjudication de

l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la

commission (cf. arrêts EF 1999/0002 du 7 mai 1999; 1997/0007 du 14 juillet

1997; EF 1998/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998/0009 du 10 août

1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour

le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée

sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de négociations).

La jurisprudence

constante du tribunal considère que l'acquisition d'un immeuble aux enchères

publiques par le créancier gagiste tombe en règle générale sous le coup de

l'art. 9 REFI; en effet, les enchères forcées ne reflètent pas les conditions

du marché libre, ce d'autant moins lorsqu'aucun intéressé n'enchérit

simultanément à l'offre du créancier gagiste adjudicataire (cf. arrêts EF

2002/0003 du 24 septembre 2002; EF 2001/0002 du 28 juin 2001; EF 1997/0030 du 4

septembre 1998; EF 1997/0025 du 26 mai 1998; EF 1997/0007 du 14 juillet 1997;

voir dans le même sens arrêt EF 1998/0006 du 17 juin 1998, dans lequel le

tribunal a comparé le prix de vente à celui auquel il a abouti en procédant à

une estimation habituelle, quand bien même l'adjudication s'était faite en

présence de plusieurs enchérisseurs). La valeur vénale de l'immeuble doit, dans

de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix

d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques (si aucun enchérisseur

ne s'était opposé à l'adjudicataire); dans une telle hypothèse, l'aliénation a

un caractère involontaire et n'est clairement pas représentative du marché

libre (mêmes arrêts). A plusieurs reprises du reste, le tribunal a jugé que

l'art. 9 REFI s'appliquait aussi dans l'hypothèse où l'immeuble était ensuite

revendu à un tiers par le créancier-gagiste acquéreur ensuite des enchères

forcées (v. arrêts EF 2003/0005 du 9 septembre 2003; EF 2000/0006 du 2 novembre

2000; EF 1999/0002 du 7 mai 1999).

Il est à relever qu'en

droit fiscal cantonal, une disposition analogue existe en matière de droit de

mutation. L'art. 6 al. 5 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et

donations (ci-après : LMSD) permet à l'autorité de taxation, si la valeur de

l'immeuble ou du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît

inférieur à la valeur réelle, d'apprécier l'assiette du droit sur la base des

données qu'elle peut réunir (v. arrêts FI 1999/0071 du 6 avril 2000; FI

1998/0034 du 3 mai 2000; FI 1997/0060 du 17 novembre 1997). On est confronté à une

situation de ce genre, notamment en cas d'exécution forcée, lorsque le

créancier gagiste poursuivant se fait adjuger l'immeuble mis aux enchères

forcées; il n'est en effet pas rare dans un cas de ce genre qu'en misant pour

se couvrir, celui-ci devienne à bon compte propriétaire d'un immeuble et qu'il

vende ultérieurement celui-ci pour récupérer sa créance, voire réaliser un

bénéfice (v. arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 10 juin 1994,

publié in RFJ 1994, p. 408, not. cons. 3a et b; in casu, l'établissement

bancaire s'était fait adjuger pour 100'000 francs l'immeuble saisi). Dans des

hypothèses de ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est

inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des

circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,

l'autorité fiscale doit se voir reconnaître la faculté de renverser la

présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD, selon laquelle le prix convenu

est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du transfert

générant l'imposition (jurisprudence précitée du Tribunal administratif).

3.

Confrontées au cas

d'espèce, ces quelques rappels conduisent le tribunal à faire plusieurs

constatations lui permettant de confirmer la décision attaquée.

a) aa) Avant de

confirmer que l'autorité intimée était fondée, dans le cas d'espèce, à

s'écarter du prix de vente, il importe de s'assurer que la différence entre ce

montant et la valeur vénale excède bien 20%. Ce n’est en effet que dans cette

hypothèse que le tribunal selon la jurisprudence peut s’écarter du prix de

vente stipulé. S'agissant, comme en l'espèce, de déterminer la valeur vénale

d'un immeuble locatif, il y a lieu d'appliquer l'art. 8 al. 2 REFI, auquel

renvoie l'art. 21 al. 4 REFI. Selon les directives applicables en la matière,

la valeur vénale, à défaut d'indications sur le prix d'achat ou les éléments de

comparaison, peut être obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux

fixé, dans la règle, entre 6 et 6½% selon le genre d'immeuble (cf. Instructions

pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 8

janvier 1991, p. 2). L'état locatif au 1er janvier 2003 se monte à

329'190 francs (302'070 fr. pour les appartements + 27'120 francs pour les

places de parc; capitalisé à 6½ %, ce montant permet d'aboutir à une valeur

vénale de 5'064'461 francs. Or, l'écart entre ce montant et le prix de vente

(3'600'000 francs) est de l'ordre de 29%.

bb) Du reste, en se

livrant lui-même à un calcul sommaire limité à la valeur intrinsèque de

l’immeuble, en reprenant, d’une part, les volumes arrêtés par l’ECA, d’autre

part, le prix moyen du mètre cube des différents locaux et du mètre carré du

terrain selon l’expérience générale, le tribunal devrait retenir les chiffres

suivants :

Locaux

m³

ECA

Prix moyen du m³

m²

Prix moyen du m²

Totaux

Logements

6’567

550.

3'611’850

Sous-sol (buanderie, etc)

2’240

300.

672’000

Sous-sol (parking)

2’397

200.

479’000

Sous-total I bâtiment

4'763’250

Terrain

1’473

200.

294’600

Sous-total II

5'057’850

./.Vétusté bâtiment 10%

- 476’300

Total valeur intrinsèque

4'581’550

Cette valeur intrinsèque, prise isolément, dépasse déjà

le prix de vente stipulé de plus de 20% (soit en fait 21,42%). Or, s’agissant

d’immeubles locatifs, tant l’art. 8 al. 2 REFI que la jurisprudence (voir par

exemple FI 1998/0034 du 3 mai 2000 et références citées ; d’autres arrêts

assimilent au contraire valeur vénale et valeur intrinsèque – ainsi EF 2002/0003

du 24 septembre 2002 et 1997/0032 du 19 mai 1999 – mais paraissent ignorer sur

ce point la teneur de l’art. 8 al. 2 REFI) préconisent que soit prise en compte

la valeur de rendement, car cette dernière constitue un facteur important de la

valeur vénale de ce type de biens. Or, si l’on intègre dans le calcul la valeur

de rendement computée plus haut (5'064'461 francs), l’écart entre la valeur

vénale qui en résulte et le prix de vente s’accroît encore (il importe donc peu

que la valeur de rendement soit ou non affectée de surcroît d’un facteur multiplicateur,

comme c’est le cas de la méthode Joye évoquée dans l’arrêt FI 1998/0034

précité). La moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement

permet d’aboutir en effet à une valeur vénale de 4'823'000 francs.

Il appert, dans ces

conditions, que l’autorité intimée était bien fondée à s’écarter du prix

convenu.

b) La recourante s'en

prend à la décision attaquée en ce qu'elle ne retient pas le montant de

3'600'000 francs comme valeur vénale de l'immeuble qu'elle a acquis. Toutefois,

comme l'observe à juste titre l'autorité intimée, cette acquisition est

intervenue dans des circonstances à tout le moins exceptionnelles. En effet,

cet immeuble a été adjugé une première fois aux enchères forcées pour un

montant de 3'200'000 francs à la Bâloise Assurances, créancier gagiste

poursuivant de premier rang; or, l'art. 54 al. 1 ORFI permet à ce dernier

d'enchérir sans avoir à tenir compte des autres créances dont le rang n'est pas

préférentiel. Ainsi, le montant de 3'200'000 francs ne reflète assurément pas

la valeur vénale réelle de l'immeuble aliéné; il n'est qu'une indication du

solde de la dette garantie par un gage de premier rang au jour de la vente.

Certes, la recourante, pour sa part, a acquis l'immeuble sous un mode

volontaire; toutefois, moins de six mois plus tard après cette vente forcée,

les parties se sont mises d'accord sur un prix de vente de 100'000 francs

supérieur au montant de l'adjudication de l'immeuble aux enchères forcées par

le créancier gagiste de premier rang. Cela démontre que l'intention de la

Bâloise Assurances n'était à tout le moins pas d'en obtenir le meilleur prix

possible.

Dès lors,

contrairement à ce que soutient la recourante, le prix convenu, à savoir

3'300'000 francs, a bien été obtenu dans des circonstances particulières et,

dès lors, ne représente pas la valeur vénale de l'immeuble. Quant à

l'acquisition des trente places de parc, adjugées à la recourante aux enchères

forcées pour une somme de 300'000 francs, elle ne s'est guère faite dans des

circonstances plus conformes aux lois du marché. Sans doute, la recourante

n'était pas créancière du débiteur saisi, mais, dès lors qu'elle venait

d'acquérir l'immeuble, il n’était guère concevable pour les créanciers

poursuivants d'obtenir d'un tiers enchérisseur un meilleur prix pour les places

de parc afférentes à cet immeuble.

Au surplus, si l'on

retenait le montant de 3'300'000 francs, la valeur du mètre carré de surface

habitable serait alors de 2'627 francs. Or, comme le fait observer l'autorité

intimée, cette valeur n'est pas représentative du marché immobilier actuel; par

comparaison en effet, sept appartements de 70 m² chacun en moyenne ont

récemment été vendus dans l'immeuble voisin, sentier de Courtaraye 7-11 pour un

prix total de 2'000'000 francs, soit un peu plus de 4'000 francs le mètre

carré.

c) Pour déterminer la

valeur de rendement de l'immeuble, l'autorité intimée a tout d'abord pris en

considération l'état locatif annuel au 1er janvier 2003, à savoir

329'190 francs; la recourante ne remet pas en cause ce dernier montant.

S'agissant, comme en

l'espèce, de déterminer la valeur de rendement d'un immeuble locatif, elle a

appliqué l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI. Conformément

aux directives, elle a pris en considération le rendement brut à un taux

fixé entre 6 et 6½% selon le genre d'immeuble (cf. Instructions pour les

commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 8 janvier 1991,

p. 2). L'autorité intimée a capitalisé au taux de 8% la valeur de cet état

locatif; ce calcul intègre la moyenne entre valeur de rendement et valeur

vénale (ibid., p. 3). Ainsi, elle a obtenu une valeur de 4'115'000 francs.

Le tribunal estime

pouvoir se rallier à cette estimation. En effet, procédant à un calcul de

contrôle, il parvient à des chiffres très similaires, en prenant par exemple

une valeur de rendement fondée sur un taux de capitalisation de 9½% (convergent sans doute avec la méthode de

l’autorité intimée, le taux de 8% qu’elle a utilisé constituant une moyenne des

taux appliqués à la valeur vénale, respectivement à la valeur de

rendement) :

- valeur

vénale (v. ci-dessus lit. a/bb) : 4'823'000.—

- valeur de

rendement (329'190.—à 9,5%) : 3'465'000.—

- moyenne, soit

estimation (arrondi) : 4'144'000.—

L'estimation attaquée

débouche sur une valeur de 4'115'000 francs, soit 3'275 francs le mètre carré

habitable pour déterminer l'assiette de l'estimation fiscale; ce faisant,

l'autorité intimée n'a certainement pas fait preuve d'arbitraire en

l'occurrence. Du reste, comme elle l'explique, une valeur vénale de 4'144’000

francs aurait même pu être retenue dans le cas d'espèce. Compte tenu du faible

écart entre ce dernier montant et l'estimation querellée, le tribunal renoncera

à réformer la décision au détriment de la recourante et à corriger l'estimation

(v. arrêt EF 2000/0006, déjà cité).

4.

Les considérants qui

précèdent conduisent par conséquent le tribunal à rejeter le recours et à

confirmer la décision attaquée. La recourante succombant, un émolument d'arrêt

sera mis à sa charge (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision du

22 mars 2004 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Lavaux est confirmée.

III. Un émolument

d'arrêt de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de

Patrimoine Pierre SA.

Lausanne, le 20 octobre 2004

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

En tant qu'il a trait à l'application de

l'art. 14 LHID , le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès

sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral (art.

73 al. 1 LHID). Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi

fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)