EF.2004.0002

TA - EF.2004.0002 - 2006-06-19 - Daniel REY/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle

19 juin 2006Français22 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Le 20 novembre 2002, Daniel Rey a acquis, pour un

prix total de 6'950'000 fr., les six parcelles suivantes :

a) les parcelles nos 990 et 3'175, sises

respectivement au ch. de Pautex 10 et aux Prés de Croix, à Aigle. La parcelle

no 990 a une surface totale de 2582 m2; elle comprend une habitation locative

(no ECA 1951), d'une surface de 310 m2, et un garage (no ECA 1952), d'une

surface de 210 m2, le solde de la parcelle comprenant une surface de 2'062 m2

de place-jardin. La parcelle no 3'175 comprend une surface de 317 m2 en nature

de place-jardin. Le prix de vente des biens-fonds a été fixé à 2'344'000 fr.

pour la parcelle no 990 et à 6'000 fr. pour la parcelle no 3'178;

b) les parcelles nos 1'234 et 3'177, sises

respectivement au chemin de Pautex 12 et aux Prés de Croix, à Aigle. La

parcelle no 1'234 a une surface totale de 2'826 m2; elle supporte une

habitation collective (no ECA 1976), d'une surface de 310 m2, et le solde, par

2'516 m2, se compose d'une place-jardin. La parcelle no 3'177 a quant à elle une

surface de 304 m2 et se compose d'une place-jardin. Le prix de vente des

bien-fonds a été fixé à 2'344'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et à 6'000 fr.

pour la parcelle no 3'177;

c) les parcelles nos 1'235 et 3'178, sises respectivement

au chemin de Pautex 14 et au Prés de croix, à Aigle. La parcelle no 1235 a une

surface totale de 2'633 m2; elle supporte une habitation collective (no ECA

1977), d'une surface de 310 m2, et le solde, par 2'323 m2, comprend une

place-jardin. La parcelle no 3'178 a une surface de 266 m2 et se compose d'une

place-jardin. Le prix de vente des bien-fonds a été fixé à 2'245'000 fr. pour

la parcelle no 1235 et à 5'000 fr. pour la parcelle no 3178.

A la suite de cette vente, la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après : la

commission) a procédé, en date du 11 mars 2003, à une nouvelle estimation des

immeubles précités comme suit :

Daniel Rey a recouru contre cette décision le 14 mars 2003

auprès de la commission. Il relève que le prix d'achat figurant dans les actes

notariés représente la valeur vénale et aucune des conditions d'exclusion

réglementaire ne peut être invoquée pour ignorer le prix d'achat des parcelles

en cause. De ce fait, il a conclu à ce que l'estimation fiscale des parcelles

nos 1'234 et 3'177 soit arrêtée à 2'350'000 fr. et celle des parcelles nos

1'235 et 3'178 à 2'250'000 francs, l'estimation des parcelles nos 990 et 3'175

n'étant pas contestée.

A la suite de ce recours, la commission a rendu une

nouvelle décision le 14 avril 2004, qui arrête l'estimation fiscale des

parcelles litigieuses de la manière suivante :

Daniel Rey a recouru contre cette décision auprès du

Tribunal administratif le 3 mai 2004. A l'appui de son recours, il expose

notamment ce qui suit :

"(...)

Exposé des faits

Le 18 février 2002, la Régie De Rham m'a signalé que

l'immeuble Pautex 14 à Aigle était à vendre (annexe no. 4).

Une étude du dossier et une visite sur place m'ont fait

constater que les immeubles Chemin de Pautex 10, 12 et 14, bien que sur trois

parcelles distinctes et contiguës, constituaient en fait un seul immeuble, avec

notamment le hall d'entrée (rez-de-chaussée) et la chaufferie communs aux trois

immeubles (annexes no. 4 et 5).

La chaufferie se trouve dans l'immeuble Pautex 12.

J'ai demandé à la Régie De Rham de se renseigner quant aux

règles d'utilisation et de partages des coûts de ces parties à usage commun. Il

en est ressorti qu'aucune servitude ou convention ne fixait ces règles (annexe

no. 6)

J'en ai conclu qu'il valait mieux acquérir les trois

immeubles pour éviter de possibles conflits futurs quant à l'utilisation ou au

renouvellement des installations communes aux trois immeubles. Entre-temps, le

prix pour l'immeuble Pautex 14 avait été convenu et arrêté entre parties à fr.

2'250'000.--; j'ai confirmé mon intérêt à ce prix-là à condition que je puisse

acquérir également les immeubles Pautex 10 et 12 et j'ai chargé la Régie De

Rham de rechercher et de contacter les propriétaires de ces deux immeubles pour

leur proposer de les vendre.

Le 24 juillet 2002, la Régie De Rham m'informait que les

propriétaires respectifs des immeubles Pautex 10 et 12 entraient en matière

pour vendre leur immeuble (annexe no. 7).

Le 19 août 2002, la Régie De Rham me confirmait les derniers

prix négociés pour les trois immeubles (annexe no. 8), conditions que j'ai

acceptées et que la Régie De Rham a communiquées par fax le 18 septembre 2002

au notaire Eric châtelain pour la préparation des actes (annexe no. 9).

Je relève que la commission de courtage pour l'immeuble

Pautex 14 était à la charge des vendeurs, alors que la rémunération de la Régie

De Rham pour son rôle d'intermédiaire entre les propriétaires des immeubles

Pautex 10 et 12 et moi-même était à ma charge. A ce titre, j'ai réglé à ladite

régie la somme de fr. 21'520.-- (annexe no. 10).

Pour financer mon achat, j'ai demandé un prêt hypothécaire 1er

rang à divers établissements, dont la CEPV (annexe no. 11) et la BCV (annexe

no. 12); c'est l'offre de ce dernier établissement que j'ai retenue, le solde

étant financé par des fonds propres.

(...)

Les propriétaires de l'immeuble Pautex 14 souhaitaient

vendre, ceux des immeubles Pautex 10 et Pautex 12 ont été sollicités de vendre.

Les négociations ont été menées sans contraintes, entre trois propriétaires

différents et un acquéreur sans liens d'aucune sorte entre eux. Il faut donc

admettre que les prix convenus dans les trois actes de vente n'ont rien

d'insolite et représentent bien la valeur du marché, donc la valeur vénale des

trois immeubles. On pourrait toutefois admettre que les trois immeubles forment

une unité économique dont la valeur vénale se monte à fr. 6'950'000.--,

soit le total des prix de vente des trois immeubles qui la composent, C'est

donc au maximum à ce montant-là que les trois immeubles doivent être estimés

fiscalement, conformément à l'article 2, al. 2 LEFI.

Par ailleurs, même si la commission d'estimation était

habilitée à juger le prix total de fr. 6'950'000.-- comme inférieur au marché,

il faut admettre en se basant sur l'arrêt TA EF 93/0035 du 4 octobre 1994

(jurisprudence confirmée par d'autres arrêts TA, notamment EF 9/0007 et EF

99/0002), qu'elle n'aurait été autorisée à s'en écarter que si à l'issue de ses

calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20% entre le prix de vente

et la valeur vénale computée. Dans le cas qui nous occupe, la différence entre

le prix de vente (6'950'000.--) et la valeur computée par la Commission

d'estimation (7'357'000.--, soit fr. 2'300'000.-- Pautex 10 + fr.

2'442'000.-- Pautex 12 + fr. 2'615'000.-- Pautex 14) n'est que de 5,86%, donc

largement insuffisante pour que la Commission d'estimation puisse s'écarter du

prix des actes de vente comme valeur vénale".

Il conclut à ce que l'estimation fiscale des

parcelles soit ramenée à un montant correspondant à la valeur vénale, soit

2'350'000 fr. pour les parcelles nos 1'234 et 3'177 et 2'250'000 fr. pour les

parcelles 1'235 et 3'178. Il a joint à son pourvoi diverses pièces, dont copie

d'une lettre que lui avait adressée la régie De Rahm SA, à Lausanne, le 18

février 2002 pour l'informer, qu'à la suite de ses recherches de biens

immobiliers, elle était en mesure de lui proposer deux immeubles, dont celui

sis au ch. de Pautex 14, à Aigle, pour le prix de 2'500'000 fr. Le recourant a

également versé au dossier le contrat de crédit hypothécaire, conclu les 16/28

octobre 2002 avec la BCV, d'un montant de 4'750'000 fr. pour l'acquisition des

trois immeubles locatifs au ch. de Pautex 10, 12 et 14, à Aigle.

Le recourant s'est acquitté en temps utile de

l'avance de frais requise.

La commission a déposée ses déterminations le 24 juin 2004

dans lesquelles elle a confirmé sa décision. Elle relève que la majorité des

immeubles locatifs de la région répondaient, en raison de la révision générale

de 1992, aux calculs suivants:

Valeur de rendement par capitalisation de l'état

locatif à 8,5%.

Valeur vénale par capitalisation de l'état locatif

à 6,5%.

Estimation fiscale par capitalisation à 7,5%.

L'autorité intimée souligne par ailleurs que le

calcul de l'estimation fiscale doit être proche d'une capitalisation de l'état

locatif à 8,5%. S'agissant de la parcelle no 1'234, elle indique que l'immeuble

a été négocié à 9,4% de l'état locatif et, s'agissant de la parcelle 1'235, à

10,5% de l'état locatif. En conclusion, pour ces deux dernières parcelles, la

commission estime que le prix de vente constitue une valeur de liquidation et

ne peut être pris en considération.

A la suite d'une redistribution interne des dossiers,

l'instruction du recours a été reprise par le juge suppléant Isabelle Guisan.

Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 16

février 2006 confirmant ses conclusions. Selon lui, rien dans le déroulement

des négociations qui ont précédé la conclusion des actes de vente en novembre

2002, ni la durée de possession des immeubles par les vendeurs, ni l'identité

de ces derniers, voire encore d'autres éléments ne permettent à la commission

de renoncer à l'application pure et simple de l'art. 2 al. 2 de la loi sur

l'estimation fiscale des immeubles du 8 novembre 1945.

Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux

le 8 juin 2006, en présence de M. Robatti, représentant du recourant, d'une

part, et de M. Wulliens, conservateur du registre foncier et secrétaire de la

commission, d'autre part. A cette occasion, M. Robatti a notamment déclaré que Daniel

Rey avait revendu en 2005 les trois immeubles sis au ch. de Pautex 10, 12 et 14

, en nue propriété - lui-même en conservant l'usufruit - respectivement à ses

deux ex-épouses et à sa compagne actuelle pour le prix de 2'410'000 fr. chacun.

Il a également précisé que lorsque les propriétaires des maisons sises au ch.

de Pautex 10 et 12 avaient été approchés pour savoir s'ils accepteraient de

vendre leurs propriétés, alors qu'ils n'étaient au départ pas vendeurs, ils

auraient alors augmenté le prix offert de 100'000 fr. par immeuble. De son

côté, le secrétaire de la commission a produit un extrait du registre foncier

concernant les parcelles litigieuses, ainsi qu'une liste de douze immeubles

locatifs vendus à Aigle et Bex en 2005 - dont ceux du recourant -, avec

l'indication des numéros des parcelles, de la date de la transaction, du prix

de vente, du taux de négociation et de l'état locatif. Après avoir constaté que

les immeubles sis au ch. de Pautex 10, 12 et 14 formaient un seul bâtiment

(avec un hall d'entrée commun et une seule chaufferie), le tribunal a procédé à

une visite de deux appartements sis au ch. de Pautex 12 (de 3,5 et 2,5 pièces),

ainsi que du sous-sol (buanderie, chaufferie commune, caves et local à vélos).

Le tribunal a délibéré à huis clos.

Les arguments respectifs des parties seront repris

ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Déposé dans le délai de trente

jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation

fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée

le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328;

cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile.

Il est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaire de la

parcelle litigieuse et destinataire de la décision querellée, Daniel Rey a

qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.

b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que

le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit,

y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer

l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La

LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de

recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal

administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit

est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas

d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17

juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;

EF 1992.0039 du 1er juillet 1993).

2.

Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en

vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles

lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations

que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.

Dans le cas présent, les parcelles litigieuses ont

été vendues au recourant le 20 novembre 2002. Cette mutation justifiait dès

lors la mise à jour de leur estimation fiscale. On précisera d'emblée que les

valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale

(valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants

du marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à

jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la

conclusion de la vente, soit le 20 novembre 2003, et non pas la date à laquelle

l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de

faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée,

soit celle de la vente dans le cas présent, respectivement le 1er janvier de

l'année suivante. Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la

valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par

rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA EF.1994.0017

du 6 juin 1994 plus les réf. cit.).

3.

Aux termes de l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale

ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement

d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant

compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La

valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

En l'espèce, les valeurs vénale et/ou de rendement

retenues par la commission pour les parcelles nos 990, 3'175, 3'177 et 3'178 ne

sont pas litigieuses. De même, les valeurs de rendement des parcelles nos 1'234

et 1'235 ne sont pas en cause, seul étant contesté en définitive le fait que la

commission n'ait pas pris en considération la valeur vénale des immeubles et

n'ait pas respecté la règle de l'art. 2 al. 2 LEFI, selon laquelle la valeur

fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale.

4.

a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur

l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour

bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.

1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la

valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie

selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement

sur ces immeubles (al. 2).

b) Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à

la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances

particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que celle-ci correspond au

prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la

fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière,

l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine;

dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de

la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul

élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a

généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la

prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF.1994.0017 du 6

juin 1994 déjà cité).

Dans le cas présent, la commission soutient dans ses

déterminations du 24 juin 2004 que le prix de vente constituerait une valeur de

liquidation et - implicitement - qu'il se justifie dès lors de faire

abstraction du prix de vente convenu en application de l'art. 9 REFI, dont le

contenu est le suivant :

"Les ventes qui ont eu

lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été

fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente

juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats

extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas

prises en considération."

Selon la jurisprudence, par "ventes qui ont

eu lieu dans des circonstances extraordinaires", il faut

entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également

celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans

l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît

logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation

fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de

fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir

au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du

marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent

également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF.1993.035

du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée si elle constate, sans

procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la

valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement

entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du

vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se

voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective

arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres

indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI

mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de

comparaison (cf. arrêt TA susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission

était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses

calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de

vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans plusieurs

arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix

d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale

calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1998.0006

du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également arrêt TA EF.1998.0009

du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix

d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur

avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de

négociations).

c) En l'espèce, le recourant n'a acquis les

immeubles ni de membres de sa famille, ni aux enchères forcées, ni par suite

d'expropriation. Au contraire, les explications de l'intéressé - que rien ne

permet de mettre en doute - sur les circonstances dans lesquelles les ventes sont

intervenues démontrent qu'elles n'avaient aucun but purement spéculatif. Si le

recourant était certes à la recherche de biens immobiliers (cf. lettre de la

régie De Rahm SA au recourant du 18 février 2002), il n'en reste pas moins que,

dans un premier temps, seuls les anciens propriétaires de l'immeuble du ch. de

Pautex 14 souhaitaient vendre. Après avoir constaté que les immeubles du ch. de

Pautex 10, 12 et 14 constituaient en fait un seul immeuble quand bien même ils

étaient érigés sur trois parcelles distinctes et contiguës (avec notamment le

hall d'entrée et la chaufferie communs) - ce que le tribunal a pu vérifier lors

de l'inspection locale du 8 juin 2006 - et que les règles d'utilisation et de

partage des coûts des parties communes n'étaient pas clairement fixées (par

convention ou servitudes), Daniel Rey a estimé préférable de tenter d'acquérir

les trois immeubles pour éviter d'éventuels conflits quant à l'utilisation ou

le renouvellement des installations communes. Il a dès lors approché les

propriétaires des deux autres immeubles, qui ont accepté de conclure. De telles

déclarations s'avèrent tout à fait plausibles et aucun élément ne permet de

s'en écarter.

d) Par ailleurs, la liste des ventes intervenues en

2005.

produite par le représentant de l'autorité intimée le 8 juin 2006 à titre

de comparaison n'est pas déterminante. D'une part, le marché de l'immobilier a

repris depuis 2003 de sorte que les prix pratiqués deux ans plus tard sont

inévitablement plus élevés, d'autre part, le document précité ne comprend pas

les éléments nécessaires (notamment surface des parcelles, situation exacte,

certains locatifs étant apparemment situés non pas à Aigle mais à Bex) pour

permettre de procéder à une véritable comparaison en toute connaissance de

cause. On relèvera encore que la banque qui a accordé le prêt hypothécaire au

recourant en octobre 2002, soit à une époque où les établissements bancaires

étaient redevenus plus pointilleux, avait tout intérêt à s'assurer que le prix

convenu correspondait au prix réel du marché.

e) Enfin, comme exposé ci-dessus, la commission

n'est autorisée à s'écarter du prix de vente que si, à l'issue de ses calculs,

la valeur vénale computée s'avère supérieure d'au moins 20% du prix

d'acquisition. Or, en l'occurrence, la valeur vénale des parcelles en cause

s'élève à un total de 4'589'000 fr. (soit respectivement 2'344'000 fr. pour la

parcelle no 1'234 et 2'245'000 fr. pour la parcelle no 1'235) alors que la

valeur globale retenue par la commission est de 5'046'000 fr. (soit

respectivement 2'436'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et 2'610'000 fr. pour la

parcelle no 1'235). La différence entre ces deux montants, par 457'000 fr., est

nettement inférieure au 20% précité, puisqu'elle ne correspond qu'à moins de

10% seulement. Il en résulte que pour ce motif également, l'intimée ne pouvait

valablement s'écarter du prix convenu entre les intéressés.

5.

En conclusion, l'estimation fiscale des parcelles

litigieuses doit être calculée sur la base de la moyenne entre le prix de vente

et la valeur de rendement. Si l'on refait ces calculs, on constate que, tant

pour la parcelle no 1'234 que pour la parcelle no 1'235, cette estimation est

supérieure à la valeur vénale (parcelle no 1'234 : prix de vente de 2'344'000

fr. + valeur de rendement (non contestée) de 2'436'000 fr. divisé par 2 =

2'390'000 fr.; parcelle no 1'235 : prix de vente de 2'245'000 fr. + valeur de

rendement (non contestée) de 2'610'000 fr. divisé par 2 = 2'427'500 fr.).

Conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI, qui fixe le principe, duquel rien ne permet

de s'écarter, que l'estimation fiscale ne peut être supérieure à la valeur

vénale, c'est donc cette dernière qui doit être retenue dans le cas présent.

6.

Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être

admis et la décision attaquée réformée dans le sens décrit ci-dessus. Vu

l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront laissés à la charge de

l'Etat. Obtenant gain de cause, mais n'ayant pas procédé par l'intermédiaire

d'un mandataire professionnel, le recourant n'a pas droit à des dépens (art. 55

al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district d'Aigle du 14 avril 2004 est réformée en ce sens que

l'estimation fiscale de la parcelle no 1'234 d'Aigle est arrêtée à 2'344'000

(deux millions trois cent quarante quatre mille) francs et celle de la parcelle

no 1'235 d'Aigle est arrêtée à 2'245'000 (deux millions deux cent quarante cinq

mille) francs.

III.

Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de

l'Etat.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 19 juin 2006

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint