EF.2005.0001

TA - EF.2005.0001 - 2005-05-30 - CHRISTINET, KAISER/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens

30 mai 2005Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

La S.I. Antonin SA était propriétaire des parcelles nos

476 et 477 du cadastre communal d’Assens, sises route du Merelet 12 et 14. En

1994, elle y a fait construire deux bâtiments locatifs et a constitué une

propriété par étages sur ces deux parcelles (feuillets nos 478 à 487 au registre

foncier). A la suite de la construction de ces deux bâtiments, l’estimation

fiscale globale a été portée à 3'080'000 francs.

Par acte notarié Jean-François Wahlen et Etienne Rodieux

du 2 juin 2003, Jean-François Christinet et Erich Kaiser ont acquis ces deux

parcelles en copropriété au prix de 2'050'000 francs ; ce transfert a été

inscrit au registre foncier le 11 suivant. Les acheteurs ont produit devant la

Commission d’estimation fiscale du district d’Echallens (ci-après : CEFI)

l’état locatif de ces deux bâtiments au 1er juin 2003, soit 100'740

francs pour la parcelle n° 476 et 91'620 francs s’agissant de la parcelle n°

477. Par décision du 26 février 2004, la CEFI a ramené à 2'500'000 francs

l’estimation globale de ces deux immeubles. Sur réclamation des nouveaux

propriétaires, elle a encore ramené, par décision du 24 décembre 2004, à

2'300'000 francs cette estimation, avec effet rétroactif au 31 décembre 2003.

La faillite de la S.I. Antonin SA a été prononcée le 15

juillet 2004 ; suspendue pour défaut d’actifs, cette faillite a été

clôturée le 30 août 2004. La raison sociale a été radiée du registre du

commerce le 3 janvier 2005.

Jean-François Christinet et Erich Kaiser se sont pourvus,

par la plume du premier nommé, auprès du Tribunal administratif contre cette

dernière décision, en concluant à son annulation.

La CEFI s’est déterminée à son tour,

sans toutefois prendre de conclusions.

Déférant à l’invitation du magsitrat

instructeur, Jean-François Christinet a produit une copie de l’acte de vente ;

il a en outre indiqué que ni lui ni Erich Kaiser n’avaient un lien quelconque

avec la S.I. Antonin SA.

Considérants

1.

a) La loi du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (ci-après : LEFI) ne comporte aucune

disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de

l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est limité au

contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale (art. 36 lit. a LJPA).

b) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de

district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette

opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,

réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Cette disposition habilitait donc la

commission intimée à rendre une nouvelle décision relative aux parcelles nos

476.

et 477 d’Assens du fait du transfert intervenu entre la SI Antonin SA et

les recourants en 2003. En l'occurrence, elle a ramené de 3'050’000 francs à

2'300’000 francs l'estimation fiscale de l'objet.

2.

L'art. 2 al. 1 LEFI dispose que

l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale. L'alinéa 2 précise toutefois que la

valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale. Ce régime

n’apparaît pas contraire à l’art. 14 al. 1 LHID, à teneur duquel : « La

fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut

être prise en considération de façon appropriée » (v. à ce propos ATF

128.

I 240 consid. 3).

a) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant

compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en

prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le

rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments

de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les

instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge

du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.

Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus

profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette

possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation

de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al.

3).

b) L'art. 9 REFI réserve cependant

l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances

extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de

conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur

a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de

spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas

prises en considération. Dans un arrêt relativement ancien (EF 1993.0035 du 4

octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était

fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix

convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce

critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement

comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du

prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une

différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale

computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans des arrêts plus récents où

les écarts étaient de l'ordre de 25 % entre le prix d'adjudication de

l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la

commission (cf. arrêts EF 2004.0001 du 20 octobre 2004 ; EF 1999.0002 du 7

mai 1999 ; EF 1997.0007 du 14 juillet 1997 ; EF 1998.0006 du 17 juin 1998 ;

voir également EF 1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal

s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation

après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant

en l'absence de négociations).

3.

a) Dans le cas d’espèce, l’autorité

intimée n’a pas évoqué l’art. 9 REFI, bien que la vente ait été conclue avant

la faillite de la société venderesse (laquelle est, certes, survenue plus d’une

année après la signature de l’acte). Cela étant, aucun élément du dossier ne

permet de retenir que la vente aux recourants s’est faite à un prix inférieur à

la valeur réelle cumulée des deux immeubles, ce d’autant plus que ceux-ci ont

affirmé n’avoir aucun lien avec la S.I. Antonin SA. Il n’y a donc pas lieu de

s’écarter du montant de 2'050'000 francs, dès lors que celui-ci est donc censé

représenter la valeur marchande des deux immeubles.

b) Le calcul auquel à procédé l’autorité

intimée pour retenir l’estimation querellée s’inspire de l’art. 2 al. 1 LEFI,

dès lors que ce montant est issu de la moyenne entre la valeur de rendement et

la valeur vénale. On relève tout d’abord que ce calcul prête le flanc à la

critique en ce que la valeur vénale retenue a été majorée des frais d’achat.

Or, si les frais d’achat peuvent être invoqués à titre d’impenses en déduction

du gain immobilier réalisé pour définir l’assiette de l’impôt dû (art. 70 LI),

il est douteux en revanche qu’ils puissent entrer en considération dans la

détermination de l’estimation fiscale. L’autorité intimée a en outre - et

surtout - perdu de vue que son calcul aboutissait à retenir un montant

supérieur à la valeur vénale des deux immeubles. La règle contenue à l’alinéa 2

de la disposition précitée commandait en pareille circonstance de s’en tenir au

montant de 2'050'000 francs.

c) A cela s’ajoute que l’autorité

intimée, sans s’en expliquer, a arrêté l’estimation querellée avec effet au 31

décembre 2003, lors même que la vente a eu lieu le 11 juin 2003.

Suivant la jurisprudence de la Commission

cantonale de recours en matière d'impôts (ci-après CCRI), rendue il est vrai à

propos de l'art. 19 al. 4 LIC, et confirmée par le tribunal de céans, cette

disposition ne signifie pas nécessairement que la décision arrêtant

l'estimation fiscale déterminante doive être entrée en force au 1er janvier de

l'année en cours; il faut et il suffit que cette estimation corresponde, même

si elle est arrêtée ultérieurement, à la valeur effective de l'immeuble à cette

date (v. CCRI, arrêt du 12 janvier 1970 en la cause S. ; TA arrêts FI

1998.0030

du 4 décembre 1998 ; FI 1995.0115 du 29 novembre 1996 ; FI

1993.0108

du 15 décembre 1994). Rien n'empêche, en effet, une décision de

nature fiscale de déployer ses effets sur toute une période fiscale, alors même

qu'elle aurait été prise et notifiée à une date postérieure au début de cette

période: dans ce cas, on ne saurait parler, sinon de manière impropre, d'effet

rétroactif (v. TA, arrêt FI 1993.0006 du 6 décembre 1994). Ainsi par exemple,

les estimations fiscales de la même étape d'une révision générale entrent

toutes en vigueur simultanément, même si elles ont été prononcées - en première

instance ou sur recours - ultérieurement; d'autre part, lorsqu'un transfert par

donation donne lieu à une mise à jour, la nouvelle estimation fiscale peut fort

bien « rétroagir » (v. TA, arrêt EF 1990.0009 du 27 septembre 1991);

de même, les dates déterminantes d'une mise à jour sont celle de la vente en

cas de transfert et celle du décès en cas de succession (v. TA, arrêt EF

1991.0010

du 5 janvier 1993). Enfin, le Tribunal administratif a retenu que la

décision arrêtant une nouvelle estimation fiscale, à la suite d'une demande du

contribuable, pouvait fort bien être déterminante au 1er janvier d'une année

fiscale donnée, quand bien même elle était rendue ultérieurement seulement (en

l'occurrence, la demande de nouvelle estimation était antérieure au 1er janvier

de l'année déterminante : arrêt FI 1995.0115, déjà cité; v. en outre un cas

similaire, EF 1995.0062 du 7 août 1996, relatif également à une demande de

révision du propriétaire de l'immeuble, ensuite d'un déclassement de ce

dernier).

Il résulte de l'exposé qui précède que

les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale

doivent être fixées à la date déterminante pour la mise à jour ou la révision à

entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle du transfert aux

recourants, soit le 11 juin 2003 ; c’est donc à cette date que devait

« rétroagir » la nouvelle estimation fiscale.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent

par conséquent le tribunal à admettre le recours et à annuler la décision

attaquée ; le dossier est renvoyé à l’autorité intimée pour nouvelle

décision conformément au considérant qui précède. Au surplus, le présent arrêt

sera rendu sans frais.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision du 24 décembre 2004 de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district d’Echallens est annulée, le

dossier lui étant renvoyé pour nouvelle décision, conformément aux considérants

3b), c) et 4 du présent arrêt.

III.

Il n’est pas perçu d’émolument judiciaire.

Lausanne, le 30 mai 2005

Le président: Le

greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint

En tant qu'il a trait à l'application de l'art. 14 LHID,

le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification,

d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce

conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS

173.110)