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Décision

EF.2005.0005

TA - EF.2005.0005 - 2007-01-09 - GIOBELLINA/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

9 janvier 2007Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Jean Giobellina SA était propriétaire des parcelles 758 et

779 de la commune de Crissier dont les surfaces respectives sont de 7'187 et de

23'940 m2.

B.

Par acte authentique Pierre Rochat du 5 février du 1987,

Jean Giobellina SA et COOP Lausanne – Chablais, société coopérative, ont constitué

un droit de superficie distinct et permanent portant sur les deux parcelles

susmentionnées pour une durée de 99 ans dès la date de l'inscription au

registre foncier.

Il ressort notamment du chiffre 2 dudit acte que

COOP Lausanne-Chablais avait l'intention d'édifier, sur ces parcelles, une

halle marchande (centre commercial) avec un parking pour voitures automobiles

ou à défaut d'un plan d'extension approprié, toute autre construction

réglementaire qu'elle désirerait. Le chiffre 7 dudit

acte prévoyait qu'à l'échéance du droit de superficie, les constructions et

leurs parties intégrantes reviendraient à la superficiante moyennant l'indemnité

prévue à l'art. 779 let. d du code civil, dont le montant serait déterminé

par un tribunal arbitral.

Le chiffre 9 dudit acte mentionne ce qui suit:

"9. redevance

La superficiaire paiera à la superficiante une redevance

annuelle correspondant à 14'000 francs le m2.

Dès l'entrée en jouissance, la redevance est payable

trimestriellement d'avance. Le nombre de m2 pris en considération

sera celui de la surface actuelle de terrain des parcelles 758 et 779 diminuée

de 211 m2 promis – cédé à la commune de Crissier. Les autres

surfaces cédées pour les aménagements routiers nécessaires à la fluidité du

trafic engendrés par les constructions projetées seront prises en compte pour

le calcul de la redevance dans la mesure où leurs sessions ne diminuent pas les

possibilités de construction au sol ainsi que la densité autorisée par le

règlement communal.

Le montant de la redevance est irrévocable mais sera adapté

aux variations de l'indice du prix à la consommation de l'Office fédéral de

l'industrie, des arts et métiers et du travail, selon les modalités fixées

ci-dessous.

L'indice pris en considération est celui du mois de septembre

1985, à savoir 107,4.

Le montant de l'indexation sera déterminé de la manière

suivante:

Compensation à 100% de toute hausse ou baisse de l'indice

jusqu'à 2% par an;

Compensation à 65 % de toute hausse ou baisse de l'indice en

dessus de 2% par an.

Le montant de la redevance ne pourra toutefois jamais être

inférieur:

Au cours des six premières années: au

montant initial prévu de 14'000 francs;

Au cours des années suivantes: à celui de la sixième année

précédente.

L'adaptation du montant de la redevance se fera au 1er

janvier, tous les trois ans, sur la base de l'indice du mois de septembre

précédent. En aucun cas, il ne sera tenu compte du taux de l'intérêt

hypothécaire dans le calcul de cette redevance. La première indexation

interviendra le 1er janvier 1989 (…)"

C.

Jean Giobellina (personnellement) a acquis les parcelles

758 et 779 de la Commune de Crissier le 31 mars 1989.

Il a également acquis, le 19 juin 1989 la parcelle

numéro 780 de cette même commune, dont la surface est de 4'241m2.

Par acte notarié Pierre Rochat du 15 avril 1994,

Jean Giobellina a autorisé la constitution en faveur de COOP Vaud-Chablais valaisan

d'une servitude de superficie grevant la parcelle 780 pour une durée de

quarante ans dès son inscription au registre foncier, renouvelable tacitement

de dix ans en dix ans, sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre des parties

au plus tard cinq ans avant l'expiration du droit.

Aux termes du chiffre 7 de l'acte constitutif, à

l'échéance du droit de superficie, la construction reviendra au superficiant

moyennant une indemnité prévue à l'art. 779 d du code civil suisse, dont

le montant sera fixé par un Tribunal arbitral.

Concernant la redevance, on extrait de l'acte

précité ce qui suit:

"9. Redevance

Dès le premier janvier 1994, la superficiaire doit aux superficiants

une redevance annuelle de 300'00 francs payable la première fois en une

annuité, ensuite trimestriellement d'avance.

Le montant de la redevance variera selon l'indice des prix à

la consommation publié par l'Office fédérale des arts et métiers et du travail

(OFIAMT), selon les modalités prévues ci-dessous.

L'indice de référence est celui du 1er juin 1993,

à savoir 100.

Considérants

Le montant de l'indexation sera déterminé de la manière

suivante:

Compensation intégrale de toute hausse ou baisse de l'indice

inférieur ou égal à 2% l'an;

Compensation à raison de 65% de toute hausse ou baisse

supérieure à 2% l'an.

L'adaptation du montant de la redevance se fera au 1er

janvier, tous les trois ans, sur la base de l'indice du mois de septembre

précédent. La première adaptation aura lieu le 1er janvier 1995.

Le montant de la redevance ne pourra être inférieur à 300'000

francs. (…)"

D.

Le 22 janvier 1997, Jean-Luc Giobellina, fils de Jean

Giobellina, a acquis la parcelle numéro 781 de la commune de Crissier, dont la

surface est de 5'044 m2.

Par acte notarié Antoine Rochat du 29 janvier 1997,

Jean Giobellina a cédé à son fils Jean-Luc Giobellina l'entier des droits et

obligations de superficiant contenus dans l'acte constitutif du droit de

superficie distinct et permanent du 15 avril 1994 relatif à la parcelle 781 de

la commune de Crissier.

Par ailleurs, les parties, à savoir Jean-Luc

Giobellina et COOP Vaud-Chablais valaisan ont convenu que cette dernière

verserait à Jean-Luc Giobellina une redevance annuelle dont les modalités seraient

les suivantes:

"La redevance annuelle pour l'année 1997, et pour les

années suivantes tant que la superficiaire ne bénéficiera pas de la jouissance

de la parcelle 781 de Crissier s'élève à 200'000 francs.

Elle est payable trimestriellement pour la première fois le

31.

janvier 1997, prorata temporis.

Pour les années 1998 et suivantes, dans la mesure où la

superficiaire entre en jouissance de la parcelle 781 de Crissier après le 31

décembre 1997, la redevance annuelle, dès cette entrée en jouissance, s'élèvera

à 250'000 francs.

Cependant, les parties conviennent que, dans la mesure où la

superficiaire peut jouir entièrement de la parcelle 781 de Crissier d'ici au 31

décembre 1997, la redevance annuelle s'élèvera à 300'000 francs, dès le 1er

janvier 1998.

Toutes les redevances indiquées ci-dessus seront payables

trimestriellement d'avance sur le compte bancaire indiqué par le superficiant.

Le montant de la redevance variera selon l'indice des prix à la consommation

publiée par l'Office fédérale des arts et métiers du travail (OFIAMT). L'indice

de référence sera celui du mois de décembre en 1997.

Le montant de l'indexation sera déterminé de la manière

suivante:

Compensation intégrale de toute hausse ou baisse de l'indice

inférieur ou égal à 2% l'an;

Compensation à raison de 65% de toute hausse ou baisse

supérieure à 2% l'an.

L'adaptation du montant de la redevance se fera au 1er

janvier, tous les trois ans, sur la base de l'indice du mois de septembre

précédent. La première adaptation aura lieu le 1er janvier 2001."

E.

Par décision du 4 février 2003, la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne s'est adressée à Jean Giobellina

de la manière suivante:

" Monsieur,

Nous vous avisons qu'ensuite de taxe 2002 des redevances sur

DDP des parcelles 429, 1870 et 2002 de Coop Immobilien AG, notre commission a

procédé à une nouvelle estimation des immeubles suivants:

Commune de Crissier

Parcelle

Nom local

Surface en m2

Estimation en Fr.

ancienne

nouvelle

758.

779.

780.

781.

Chemin

de Saugy

Dito

Chemin

de la Vernie 1-3

Rue

de la Vernie 5

7147.

23982.

4241.

5044.

1'395'000

4'788'000

6'000'000

2'018'000

2'537'000

8'512'000

6'160'000

5'134'000

F.

Le 4 mars 2003, par l'intermédiaire BDO Visura, les

recourants ont déposé une réclamation contre la décision précitée. Ils ont sollicité

qu'une nouvelle décision soit prise sans toutefois prendre de conclusions

chiffrées. Le 25 mars 2003, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du

district de Lausanne s'est adressée au mandataire des recourants en indiquant

ce qui suit:

"La Commission vous remet en premier lieu en annexe le

détail des calculs des estimations fiscales des parcelles 758, 779, 780

propriété de M. Jean Giobellina et de la parcelle 781 propriété de M. Jean-Luc

Giobellina.

Ces estimations fiscales ont été calculées sur la base des

redevances fixées par les trois droits de superficie constitués avec la société

Dispositif

Coop Vaud-Chablais valaisan. La commission a arrêté ses taxations à la valeur

de rendement capitalisée au taux habituel de 5% pour ce genre d'immeuble.

A titre d'information, à l'échéance des droits de superficie,

les estimations fiscales tant du terrain que des bâtiments, devront être revues

en fonction de la situation à l'échéance (démolition des bâtiments, reprise des

bâtiments, nouveau droit de superficie, etc)."

Joint à ce courrier figurait le descriptif des modes

de calcul des nouvelles estimations fiscales pour les parcelles susmentionnées

dont le contenu est le suivant:

Parcelle

Nature

Surface

Prix au m2

Total

Valeur locative totale

758

Redevance des P. 758 et

P. 779 Fr. 552'463.--

pour

31129 m2, pour 7147 m2

Fr. 126'842.--

Fr. 126'842.--

779

Redevance des P. 758 et

P. 779 Fr. 552'463.--

pour

31129 m2, pour 23982 m2

Fr. 425'621.--

Fr. 425'621.--

780

Redevance

de P. 780 Fr. 308'010.-- pour 4241 m2

Fr. 308'010.--

Fr. 308'010.--

781

Redevance

de P. 781 Fr. 256'675.-- pour 5044 m2

Fr. 256'675.--

Fr. 256'675.--

Revenu total

Taux capitalisat.

Val. de rendement

Fr. 126'842.--

5.00%

Fr. 2'537'000.--

Fr. 425'621.--

5.00%

Fr. 8'512'000.--

Fr. 308'010.--

5.00%

Fr. 6'160'000.--

Fr. 256'675.--

5.00%

Fr. 5'134'000.--

Par courrier du 28 mars 2003, les recourants, par

l'intermédiaire de leur fiduciaire, ont maintenu leur réclamation en s'opposant

notamment au taux de capitalisation utilisé par la Commission d'estimation

fiscale.

G.

Par décision du 30 juin 2005, la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne a rejeté la réclamation déposée

par les recourants et confirmé les estimations figurant dans sa décision du 4 février

2003.

Par acte du 2 août 2005, les recourants ont saisi le

Tribunal de céans d'un pourvoi et ont pris les conclusions suivantes, avec

dépens :

"I. Admettre le recours;

II. Fixer des estimations fiscales à des valeurs ne dépassant

pas Fr. 270.-- par m2."

Ils se sont acquittés, en

temps voulu, de l'avance de frais de 5000 francs requise par le tribunal.

L'autorité intimée s'est

déterminée le 5 septembre 2005, concluant implicitement au rejet du recours.

Les recourants ont déposé

des écritures complémentaires le 30 novembre 2005, maintenant leurs

conclusions.

Le tribunal a statué par

voie de circulation.

Les arguments des parties

sont repris ci-après dans la mesure utile.

1.

a) Déposé dans le délai de trente

jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation

fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée

le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328;

cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile.

Il est au surplus recevable à la forme. En tant que propriétaires des parcelles

litigieuses et destinataires de la décision querellée, les recourants ont

qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.

b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que

les recourant peuvent invoquer devant l'autorité de recours la violation du

droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut

invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c

LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du

Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit

est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas

d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17

juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;

EF 1992.0039 du 1er juillet 1993).

2.

Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en

vigueur dudit loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations.

Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion

ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.

En l'occurrence, les motifs pour lesquels la

Commission d'estimation a procédé à de nouvelles estimations des parcelles des

recourants ne sont pas clairs. La décision du 4 février 2003 mentionne en effet

comme justification ce qui suit:

"Ensuite de taxe 2002 des redevances sur DDP des

parcelles 429, 1870 et 2002 de COOP IMMOBILIEN AG, notre commission a procédé à

une nouvelle estimation des immeubles".

Les recourants ne contestent toutefois pas le

principe d'une nouvelle estimation fiscale, de sorte qu'il n'y a pas lieu

d'examiner si c'est à juste titre qu'une nouvelle taxation a été effectuée.

3.

Aux termes de l'art. 2

LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne

entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur

fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques

(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci (al. 4).

4.

a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur

l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour

bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.

1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la

valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie

selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de

placement sur ces immeubles (al. 2).

b) En l'occurrence, les immeubles des recourants

sont grevés d'un droit de superficie, inscrit au registre foncier sous forme

d'un droit distinct et permanent. Dans ces conditions, la valeur du sol est

estimée séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Les

droits de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans laquelle, seuls

les bâtiments sont considérés (EF 1994/0021 du 8 mars 1995, EF 2001/0002 du 28

juin 2001 et EF 2005/0003 du 15 août 2006).

S'agissant également de la question des droits de

superficie, le Tribunal de céans a considéré que dans la mesure où les parties

avaient prévu une indemnité de retour correspondant à la valeur vénale des

bâtiments à l'échéance du droit, on devait admettre que cette valeur ne

subissait pas d'autres diminutions que celle résultant de la vétusté et que, à

cet égard, la valeur vénale d'un bâtiment qui est régie en vertu d'un droit de

superficie ne se distinguait pas de celle d'une construction appartenant

notamment au propriétaire du fond (arrêt TA EF 1995/0009 du 29 mai 1995 et EF

2001/0002 du 28 juin 2001).

En l'occurrence, l'autorité intimée ne s'est fondée

que sur la valeur de rendement des parcelles des recourants, qu'elle a capitalisé

un taux de 5%, pour définir leur valeur fiscale. Elle a ainsi fait application

de l'art. 8 al. 2 REFI et des instructions pour les commissions de district

d'estimation fiscale des immeubles établies à l'occasion de la révision

générale de 1992 (ci-après instruction) dont on extrait ce qui suit:

"III. Cas particulier

1. Droits distincts et permanents (DDP)

Toutes les parcelles doivent être estimées selon des critères

analogues pour respecter le principe de l'égalité de traitement, qu'elles soient

soumises à un droit de superficie ou non. Les règles en matière d'estimation

fiscale s'appliquent par analogie au DDP considérés par la loi comme des

immeubles (art. 1 ALEF; recours Conforama 1982).

S'agissant d'un DDP, la valeur du sol est estimée séparément au

chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Les droits de superficie font

l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les bâtiments sont

considérés.

Pour déterminer la valeur du terrain, on pourra se fonder sur

la redevance annuelle versée par le superficiaire capitalisée à un taux de 5 à

6% selon le cas."

La méthode préconisée par les instructions

correspond à celle de l'art. 8 al. 2 REFI et doit être comprise comme étant

applicable à défaut d'indication relative au prix d'achat ou à des éléments de

comparaison.

5.

a) Les recourants invoquent le fait que c'est à tort que

l'autorité intimé a fait application de cette disposition dans la mesure où des

éléments de comparaisons existent et doivent permettre à la commission

d'estimation de déterminer la valeur vénale des parcelles dont l'estimation

fait l'objet du présent recours.

Dans ses déterminations, l'autorité intimée cite des

exemples de vente de parcelles similaires dans la région :

- la parcelle 783 qui est estimée à une valeur

fiscale de 118.40 fr par mètre carré; la commission précisant que cette valeur

ne correspond plus à la valeur du terrain et qu'une révision devrait

intervenir,

- la parcelle 2223 qui a été par la suite

parcellisée, mais dont la valeur est de 288 fr. ou 290 fr. le mètre carré,

suivant la surface prise en compte (avant ou après parcellisation),

- une parcelle dont la référence n'est pas citée,

mais qui se serait vendue à un prix correspondant à 549 fr. par mètre carré.

b) Les éléments pris en compte par l'autorité intimée

peuvent être résumés dans le tableau suivant :

No de la parcelle

redevance

Surface en m2

Rendement par m2

Capitalisation à 5%

758

126'842.00

7147

17.75

2'536'840.00

779

425'621.00

23982

17.75

8'512'420.00

780

308'010.00

4241

72.63

6'160'200.00

781

256'675.00

5044

50.89

5'133'500.00

Sur la base de ces éléments, si le calcul de la

valeur fiscale avait été effectué en opérant une moyenne entre la valeur vénale

et la valeur de rendement, la valeur vénale des parcelles aurait été la

suivante :

redevance

Capitalisée à 8 %

Valeur fiscale retenue par la commission

valeur vénale supputée

valeur vénale supputée par m2

Valeur fiscale retenue selon CEF par m2

758

126'842.00

1'585'525.00

2'536'840.00

3'488'155.00

488.06

354.95

779

425'621.00

5'320'262.50

8'512'420.00

11'704'577.50

488.06

354.95

780

308'010.00

3'850'125.00

6'160'200.00

8'470'275.00

1997.24

1452.53

781

256'675.00

3'208'437.50

5'133'500.00

7'058'562.50

1399.40

1017.74

Compte tenu des éléments relevés par l'autorité

intimée dans ses déterminations, il apparaît clairement que l'on ne se trouve

pas dans une situation dans laquelle de l'art. 8 al. 2 REFI, dont on peut par

ailleurs se demander si cette disposition repose sur une base légale

suffisante, peut trouver application. En effet, l'autorité intimée a pu citer

des exemples de parcelles qui ont fait l'objet d'un transfert de propriété dans

la région et elle ne soutient d'ailleurs pas qu'une estimation de la valeur

vénale n'est pas possible en raison de l'absence d'éléments de comparaison,

notamment.

Par ailleurs, le tableau ci-dessus démontre que le

résultat auquel arrive l'autorité intimée apparaît arbitraire en ce qui

concerne les parcelles no 780 et 781 à tout le moins. En prenant pour base la

valeur fiscale retenue par l'autorité intimée et en l'utilisant pour faire une

moyenne avec la valeur de rendement capitalisée à 8 % (art. 7 al. 1 REFI), on

obtiendrait une valeur vénale de 8'470'275 fr. pour la parcelle no 780 et de

7'058'562 fr. pour la parcelle no 781, soit un prix au mètre carré de 1997 fr.

pour la parcelle no 780 et de 1399 fr. pour la parcelle no 781. De telles

valeurs sont 3 à 4 fois plus élevées que la valeur vénale la plus haute des

exemples cités par l'autorité intimée. Celle-ci n'invoque par ailleurs aucune

raison justifiant une telle différence.

En définitive, le résultat auquel arrive l'autorité

intimée, fondé sur un calcul mathématique qui ne tient pas compte des caractéristiques

des parcelles estimées, en particulier de leur valeur vénale, et apparaît

arbitraire. Il est par ailleurs contraire à la lettre de la loi qui prévoit que

la valeur fiscale soit calculée en opérant une moyenne entre la valeur vénale

et la valeur de rendement (art. 2 al. 1 LEFI).

La décision entreprise doit dès lors être annulée et

le dossier retourné à l'autorité intimée afin qu'elle rende une nouvelle

décision, en effectuant un calcul de la valeur fiscale fondé sur une moyenne

entre la valeur vénale et la valeur de rendement.

6.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'annulation

de la décision entreprise. Le présent arrêt peut dès lors être rendu sans frais,

l'avance de frais effectuée étant restituée aux recourants. Ceux-ci, qui

obtiennent gain de cause avec l'aide d'un homme de loi ont droit à des dépens.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision rendue par la commission d'estimation fiscale

des immeubles du district de Lausanne le 30 juin 2005 est annulée, le dossier

de la cause étant retourné à l'autorité intimée pour qu'elle rende une nouvelle

décision au sens des considérants.

III.

Le présent arrêt est rendu sans frais.

IV.

Les recourants ont droit à des dépens arrêtés à 2'500

(deux mille cinq cents) francs.

ztk/Lausanne, le 9 janvier 2007

Le président: Le

greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

En tant qu'il a trait à l'application de l'art. 14 LHID,

le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification,

d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce

conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS

173.110).