EF.2006.0005

CDAP - EF.2006.0005 - 2009-03-31 - X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

31 mars 2009Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Par acte notarié ******** du 9 septembre 2004,

la société 4.******** SA a cédé à A.________ la servitude de droit de

superficie immatriculé comme droit distinct et permanent sous feuillet 2.********

du cadastre de la Commune de Lausanne, grevant jusqu’au 1er janvier

2020 la parcelle no 5.********, propriété de cette commune. Les parties ont

arrêté le prix de cession à 115'000 fr. (art. 13 du contrat de cession). Les

désignations des immeubles au registre foncier indiquent des estimations

fiscales, fixées respectivement à 511'000 fr. pour le droit de superficie

(parcelle 2.********) et à 131'000 fr. pour le fonds grevé (parcelle 5.********).

Le 6 janvier 2005, A.________ a adressé à la

Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après :

CEFI), le questionnaire relatif à la révision de l’estimation fiscale de la parcelle

no 2.******** ensuite de la cession. Ce formulaire indique un rendement locatif

net de 32'400 francs.

Par décision du 24 mars 2005, qui

comporte l'indication des voies de droit, la CEFI a maintenu la valeur de la

parcelle 2.******** ensuite de la cession à 511'000 francs.

Le 22 septembre 2006, A.________ est intervenu

auprès de la CEFI pour faire valoir que, faute de dédommagement prévu à

l’échéance, le droit de superficie devait être amorti à la date du 1er

janvier 2020, raison pour laquelle le prix de cession avait été arrêté à

115'000 francs. L’estimation fiscale ne devant pas être supérieure à la valeur

vénale, il demande à la Commission de procéder à un réexamen du dossier et de

ramener l'estimation au montant de 115'000 fr. ou de 131'000 fr., soit à la

valeur de la parcelle grevée du droit (no 5.********.)

Dans sa réponse du 25 octobre 2006,

la CEFI a relevé que l'estimation fiscale avait été portée à 511'000 fr. lors

de la révision générale de 1992, sur la base des critères établis pour la

taxation de ce genre d'immeubles. Lors de la cession du droit de superficie, la

taxation de 1992, considérée après contrôle comme toujours appropriée, a été

maintenue, conformément à l’art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur

l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21.1; RLEFI). La CEFI a dès lors

refusé d’entrer en matière sur la demande de révision du 22 septembre

2006, faute d'élément nouveau; la Commission souligne au demeurant que la

décision du 24 mars 2005 est en force.

Le 27 octobre 2006, A.________ a

précisé que sa correspondance du 22 septembre 2006 constituait une demande de

révision (et non un recours), fondée sur la confusion que faisait, selon lui,

la CEFI entre les parcelles nos 2.******** et 5.********.

La CEFI a répondu le 1er

novembre 2006 pour confirmer son refus d’entrer en matière sur la demande de

révision; elle expose ce qui suit :

« La

Commission apporte les renseignements complémentaires suivants concernant son

courrier de rejet de demande de révision du 25 octobre 2006 :

les taxes des parcelles 5.******** et 2.********

ont été établies lors de la révision générale de 1992 ;

la parcelle 5.******** propriété de la Commune

de Lausanne a été taxée sur la base de la redevance perçue pour le droit de

superficie, cette valeur a été capitalisée pour obtenir l’estimation fiscale.

Cette taxe ne tient compte que de la valeur du terrain ;

la parcelle 2.******** a été taxée de la manière

Revenu total lors de la révision générale de 1992 : Fr.

44'400.—

. / . Redevance DDP

- Fr. 4'800.—

Revenu net Fr.

39'600.—

Taux de capitalisation : 7,75%

Valeur de rendement Fr. 511'000.—

L’estimation fiscale a été arrêtée à cette valeur de rendement, ceci

conformément aux instructions établie lors de la révision générale de 1992.

Cette taxe ne tient compte que de la valeur du bâtiment. »

Le 17 novembre 2007, A.________ a recouru contre

cette décision auprès du Tribunal administratif (devenu la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal dès le 1er janvier

2008). Pour l'essentiel, le recourant fait valoir que les conditions de l'art.

9 RLEFI invoqué par la Commission n'étaient pas réalisées, si bien qu'il n'y

avait pas lieu d'écarter le prix de vente convenu par les parties lors de la

cession du 9 septembre 2004. Au surplus, le recourant se prévaut du rendement

locatif net de 34'200 fr. annoncé dans le formulaire du 6 janvier 2005 et du

montant des redevances pour l'usage du droit de superficie, porté à 8'526 fr.

pour l'année 2006. Le recours conclut à ce qu'il plaise au Tribunal

administratif prononcer:

II. La Commission

d'estimation fiscale des immeubles est invitée à procéder à une nouvelle

estimation fiscale de la parcelle n° 2.********, en application des articles 2

LEFI et 8 RLEFI et fixer l'estimation fiscale au montant de la valeur vénale

lors de la dernière transaction, à hauteur de fr. 115'000.--.

III. A défaut et

subsidiairement si l'article 9 RLEFI devait être, par hypothèse confirmé, la

nouvelle estimation devrait tenir compte de la calculation du rendement locatif

ainsi que de la redevance annuelle actuels.

Dans sa réponse du 18 décembre

2006, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

Le Tribunal a statué à huis clos.

Les moyens des parties sont repris

ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) L'art. 23 de la loi du 18 novembre 1935 sur

l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21; LEFI) permet de demander une

nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de

penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de

celle qui figure au registre foncier; cet article ne vise pas la révision au

sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en

particulier, mais une demande de réexamen (ou de nouvel examen; sur cette

institution cf. André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p.

949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une

très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI;

en outre RDAF 1991, p. 324, EF.1993.0024 du 30 août 1993 et EF.1994.0046 du 11

juillet 1994). Autrement dit, la voie de la mise à jour de l'art. 20 LEFI,

comme aussi celle de la révision de l'art. 23 LEFI sont ouvertes en présence de

faits nouveaux, c'est-à-dire postérieurs à la dernière taxation. Constituent

notamment de tels faits nouveaux, les mutations, réunions ou divisions de

biens-fonds, constructions ou démolitions de bâtiments, constitutions ou

radiations de servitudes et toute opération qui a une incidence notable sur la

valeur fiscale de l'immeuble (art. 20 LEFI; cf EF.1997.0027 du 22 juin 2006,

consid. 1).

b) La jurisprudence a par ailleurs

précisé que la voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de

procédure, même en matière administrative, constituait une institution générale

du droit qui devait être reconnue en matière d'estimation fiscale également; en

l'absence de règles spécifiques sur ce point, le Tribunal administratif a

considéré adéquat d'appliquer par analogie les règles du droit fiscal cantonal en matière d'impôt cantonal et communal (cf. EF.1995.0058 du 8 février 1996 ; EF.1995.0003 du 4

juillet 1995, rendu sous l’empire des art. 107 ss de la loi du 26 novembre 1956

sur les impôts directs cantonaux [aLI] ; depuis le

1er janvier 2001, la révision est régie par les art. 203 ss de la loi du 4

juillet 2000 sur les impôts direct cantonaux [RSV 642.11; LI]); la voie de la révision est ainsi ouverte "lorsque des

faits importants ou des preuves concluantes sont découverts" (art. 203

al. 1 let. a LI). Par faits nouveaux, on ne doit pas entendre ici ceux qui

surviennent après la décision attaquée; il s'agit de faits qui se sont produits

auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa

faute d'alléguer dans la procédure précédente (sur ce point, cf. Grisel, op.

cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée ; EF.1995.0003 du 4 juillet 1995).

La voie de la révision est également ouverte lorsque l'autorité qui a statué

"n'a pas tenu compte de faits importants ou de preuves concluantes

qu’elle connaissait ou devait connaître ou qu’elle a violé d’une autre manière

l’une des règles essentielles de la procédure" (art. 203 al. 1 lettre b

LI), cette hypothèse visant en particulier le cas de l'inadvertance manifeste.

Pour être recevable, la demande de révision doit toutefois intervenir dans les nonante

jours dès la découverte du motif de révision (selon l'art. 204 LI qui

s'applique par analogie également).

2.

En l’occurrence, une décision a été prise le 24

mars 2005 à l’issue du réexamen de la situation ensuite de la cession, conformément

à l’art. 20 LEFI. Cette décision, entrée en force à l'échéance du délai de

recours, ne plus être remise en cause, faute de fait nouveau postérieur à l’estimation,

sauf l’hypothèse de la révision au sens étroit. Cela étant, on ne peut que

relever que la prétendue confusion entre fonds grevé et droit de superficie ne

constitue pas un fait nouveau au sens de l’art. 203 let. a LI, dans la mesure

où cet élément était clairement reconnaissable lors de la décision du 24 mars

2005; cette confusion n’est au surplus nullement réalisée au vu du des pièces

au dossier. Il n’y a par ailleurs pas lieu d’examiner si l’on se trouve dans le

cas d’espèce en présence d’un autre cas de révision (inadvertance manifeste de

l’autorité ou violation d’une règle essentielle de la procédure), car la

demande du recourant n’est de toute manière pas intervenue en temps utile. La

décision contestée date du 24 mars 2005 et le recourant n’a pu que constater la

prétendue confusion dont il entend se prévaloir aujourd’hui. Ce n’est pourtant que

le 22 septembre 2006, soit plus d’une année et demie après la décision, que le

recourant est intervenu pour faire valoir ses objections, partant largement

après l’échéance du délai de trois mois découlant de l’application analogique

de l’art. 204 LI. Le recourant n’a saisi la CEFI que pour revenir sur

l’estimation fiscale et les chiffres retenus et il a fait de même en procédure

de recours; il n’a en revanche pas esquissé le moindre argumentaire tendant à

démontrer que la commission aurait refusé à tort d’entrer en matière sur sa

demande de révision. On précisera, à toutes fins utiles que le recourant n’a

aucune prétention à faire valoir en ce qui concerne le fonds grevé, dont il

n’est pas propriétaire. Enfin, les explications de la CEFI du 1er

novembre 2006 paraissent en première analyse conformes à la jurisprudence qui

définit la méthode d’estimation et le taux de capitalisation (cf. EF.1995.0009

du 29 mai 1995, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral du 24 juin 1996,

2P.228/1995).

3.

Les considérants qui précèdent conduisent au

rejet du recours. Vu l'issue du litige, le recourant supportera l'émolument de

justice; par ailleurs, il n'a pas droit à l'allocation de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision du 25 octobre 2006 de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.

III.

Un émolument de justice de 2'000 (deux mille)

francs est mis à la charge du recourant.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 31

mars 2009

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - EF.2006.0005 - 2009-03-31 - X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

2.

3.

Dispositif