EF.2007.0002

CDAP - EF.2007.0002 - 2009-01-30 - A.X, B.X. et C.X.___ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

30 janvier 2009Français13 min

Estimation d'un bien-fonds non construit colloqué en zone collective. Valeur vénale contestée. Au vu des exemples mentionnés par l'autorité intimée, la valeur retenue apparaît conforme aux prix pratiqués dans la région par le marché de l'immobilier et même dans le bas de l'échelle des valeurs de comparaison. La servitude d'usage de parc-jardin grevant la parcelle et l'obligation résultant du plan de quartier de créer un parking souterrain en cas de construction ne péjorent guère la valeur du bien-fonds: la servitude d'usage de parc-jardin ne remet pas en cause le coefficient de construction; quant au parking souterrain, il représente effectivement une charge, mais qui n'a en définitive qu'une incidence minime sur le prix du terrain nu. La valeur retenue qui est au bas de l'échelle des valeurs de comparaison prend suffisamment en compte cette incidence. Recours rejeté.

Faits

Vu les faits suivants

A.X.________, B.X.________ et C.X.________ sont

copropriétaires à parts égales de la parcelle no 2******** du

cadastre de la Commune de Cheseaux-sur-Lauanne. Ils ont acquis ce bien-fonds le

10 août 2006 ensuite d’une donation de leur père. D'une surface de 8'797 m2,

la parcelle no 2******** est issue du remaniement parcellaire réalisé

par le syndicat d'améliorations foncières "3********" et

inscrit au registre foncier le 15 novembre 2004. Libre de construction, elle est

comprise dans le périmètre du plan partiel d'affectation de "3********"

et du plan de quartier de compétence municipale du "4********".

Le terrain est colloqué en zone collective; le coefficient d'utilisation du sol

(CUS) s'élève à 0.60. La parcelle est grevée d'une servitude personnelle

d'usage de parc-jardin constituée en faveur de la Commune de Cheseaux-sur-Lausanne.

Le 24 octobre 2006, la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a

procédé à une nouvelle estimation fiscale du bien-fonds et l'a arrêtée à un

montant de 2'199'000 fr., soit 733'000 fr. par part de copropriété. Selon les

calculs qui figurent au dossier, la valeur vénale totale du terrain a été arrêtée

à un montant arrondi à 4'398'000 fr. (8'797 m2 x 500 fr./m2); la

valeur de rendement, fixée à 7'000 fr. (8'797 m2 x 0,80 fr./m2), a

été tenue pour nulle, ce qui a conduit à la moyenne de 2'199'000 fr. (4'398'000

fr. : 2).

Le 13 novembre 2006, A.X.________, B.X.________

et C.X.________ ont formé une réclamation contre cette décision. Ils ont fait

valoir ce qui suit:

"Valeur vénale

Ce terrain qui était en zone agricole (et

qui est toujours cultivé) a fait l'objet d'un remaniement par péréquation

réelle dans le cadre du syndicat dit de 3********. Lors des études faite pour

l'établissement du rapport de faisabilité la valeur commerciale a été évaluée à

CHF 270.- le m2 équipé (…).

Ensuite un plan de quartier de compétence

municipale (PQCM) a été élaboré et a fixé les règles suivantes:

Une zone verte, avec un usage de parc-jardin

en faveur de la commune, traverse le quartier lié au PQCM et par là notre

propriété d'est en ouest. Cette mise à disposition de collectivité, ainsi que

les périmètres d'implantation très stricts édictés par la Municipalité,

pénalisent excessivement notre parcelle. Nous estimons cette moins value à au

minimum 20% (…).

Ce plan de quartier impose à notre parcelle

en cas de construction, ainsi qu'à la parcelle voisine propriété de la commune,

des parkings souterrains qui grèvent fortement la valeur de cette dernière par

rapport aux autres propriétés impliquées dans le syndicat, mais hors PQCM. Nous

pouvons estimons une moins value de 5% sur le prix de vente liée à cette

contrainte.

En conséquence, la valeur estimée par le

syndicat de CHF 270.- doit être diminuée d'au minimum 25%. Le prix de vente

réel peut ainsi être évalué à environ CHF 203.- le m2 équipé.

Valeur de rendement

La valeur de location en l'état actuel

(agricole) est de CHF 700.- hectare, soit 7 centimes le m2.

Valeur moyenne utilisable comme référence

de valeur fiscale

La valeur moyenne étant la valeur vénale

plus la valeur de rendement (CHF 203.- + CHF 0.-) divisée par deux, elle est

donc de CHF 102.-."

Par décision sur réclamation du 6 mars 2007, la

commission a maintenu l'estimation du bien-fonds à 2'199'000 fr., soit 733'000

fr. par part de copropriété. Elle a indiqué qu'elle avait retenu un prix de 500

fr. le m2, ce qui était conforme au prix pratiqué dans cette région

pour ce genre d'immeuble. Elle a rappelé que le terrain était constructible et

qu'il était du reste au bénéfice d'un permis de construire délivré en date du

19 décembre 2006 (construction de 3 x 2 immeubles résidentiels avec parking

souterrain en commun).

A.X.________, B.X.________ et C.X.________ ont

recouru le 29 mars 2007 devant le Tribunal administratif (devenu depuis le 1er

janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal) contre

cette décision. Ils reprennent en substance l'argumentation développée dans

leur réclamation.

Dans sa réponse du 26 avril 2007,

l'autorité intimée a conclu au rejet du recours. Elle expose que le prix de 500

fr. le m2 retenu tient compte de la situation du bien-fonds, de son

classement en zone collective, du volume des bâtiments projetés (30'366 m3

SIA), ainsi que des prix du marché pour ce genre de parcelle. A titre de

comparaison, elle mentionne que les parcelles voisines no 5********,

6********, 7******** et 8********, classées également en zone collective, se

sont vendues à un prix de respectivement 568 fr. le m2, 799 fr. le m2,

445 fr. le m2 et 561 fr. le m2. S'agissant de la

servitude d'usage de parc-jardin grevant la parcelle, la commission relève

qu'elle définit une zone non constructible sur la parcelle, mais ne remet pas

en cause le coefficient de construction.

Les recourants ont déposé un

mémoire complémentaire le 23 mai 2007. Ils considèrent qu'il est erroné "de

taxer une parcelle actuellement non construite comme si elle l'était et surtout

comme si les bâtiments étaient vendus". En outre, ils font valoir que

les exemples comparatifs mentionnés par l'autorité intimée ne sont pas

pertinents, car ils concerneraient des ventes de lots de propriétés par étages

(PPE). Enfin, ils rappellent les inconvénients de leur parcelle par rapport aux

biens-fonds voisins, soit la servitude d'usage de parc-jardin et le parking

souterrain imposé.

Dans ses déterminations

complémentaires du 11 juin 2007, l'autorité a donné les précisions suivantes

sur les exemples comparatifs mentionnés dans sa réponse:

"…les prix mentionnés dans la lettre du

26 avril 2007 correspondent à des valeurs fixées dans des actes de vente

pendant la période du 29 juillet 2005 au 23 juin 2006 pour l'achat par divers

propriétaires soit de lots de PPE ou soit de parcelle entière et dont le prix

incluant que la part de terrain uniquement."

Le tribunal a délibéré à huis clos.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de trente jours prévu par

l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale

des immeubles (LEFI; RSV 642.21) le recours est intervenu en temps utile. Il

est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaires de la parcelle

litigieuse et destinataires de la décision attaquée, les recourants ont par

ailleurs qualité pour recourir (art. 37 de la loi vaudoise du 18 décembre 1989

sur la juridiction et la procédure administrative [LJPA]; art. 75 et 99 de la

loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV

173.

], entrée en vigueur le 1er janvier 2009).

2.

Le recourant peut invoquer devant l'autorité de

recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir

d'appréciation (art. 36 let. a LJPA; art. 98 let. a LPA-VD). Il ne peut

invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (règle rappelée

expressément à l'art. 36 let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition

étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le

pourvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public est par

conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa

jurisprudence (rendue sous l'empire de la LJPA, mais qui demeure valable après

l'entrée en vigueur de LPA-VD), le tribunal renonce à corriger l'estimation

fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure

à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir

d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts EF.1998.0006 du 17 juin

1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;

EF.1992.0039 du 1er juillet 1993).

3.

Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission

d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles

lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations

que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

En l'espèce, compte tenu du

transfert de propriété intervenu, la commission était fondée à revoir

l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 2********.

4.

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation

fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas

être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La

valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net

capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la

valeur marchande de celui-ci (al. 4).

l'espèce, la commission n'a attribué aucune valeur de rendement à la parcelle

litigieuse; seule est dès lors en cause la valeur vénale retenue.

5.

Selon l'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1), la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant

compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de

l'immeuble. S'agissant plus précisément de terrains à bâtir, l'art. 23 al. 1 RLEFI

prévoit que, pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix

moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.

En l'espèce, la commission a retenu

une valeur vénale de 500 fr. le m2 pour la parcelle en cause. Elle

expose dans ses écritures que ce chiffre tient compte de la

situation du bien-fonds, de son classement en zone collective, du volume des

bâtiments projetés (30'366 m3 SIA), ainsi que des prix du marché

pour ce genre de parcelle. A titre de comparaison, elle mentionne que les

parcelles voisines no 5********, 6********, 7******** et 8********,

classées également en zone collective, se sont vendues à un prix de

respectivement 568 fr. le m2, 799 fr. le m2, 445 fr. le m2

et 561 fr. le m2. Les recourants font valoir pour leur part que ces

exemples ne sont pas pertinents, car ils concerneraient des ventes de lots de

propriétés par étages (PPE). L'autorité intimée a précisé sur ce point que les

exemples mentionnés se rapportaient à des ventes soit de lots de PPE, soit de

propriétés individuelles. Au vu de ces exemples, si l'on excepte le prix de 799

fr. le m2 qui sort manifestement du cadre de la moyenne, on constate

que le prix d'un terrain comparable à celui des recourants se situe entre 445 et

568.

francs. La valeur de 500 fr. le m2 retenue par la commission

apparaît ainsi conforme aux prix pratiqués dans la région par le marché de

l'immobilier et même dans le bas de l’échelle des valeurs de comparaison. On

relève, à la suite de l’intimée, que ces indications ne concernent que la part

du terrain. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les recourants, la

servitude d'usage de parc-jardin grevant la parcelle et l'obligation résultant

du PQCM "4********" de créer un parking souterrain en cas de

construction ne péjorent guère la valeur du bien-fonds. La servitude d'usage de

parc-jardin ne remet en effet pas en cause le coefficient de construction.

Quant au parking souterrain, il représente effectivement une charge, mais qui

n’a en définitive qu’une incidence minime sur le prix du terrain nu. La valeur

de 500 fr., qui est – comme exposé – au bas de l’échelle des valeurs de

comparaison, prend suffisamment en compte cette incidence.

Au regard de ce qui précède, le

tribunal considère que la commission n'a pas abusé de son pouvoir

d'appréciation en retenant un prix de 500 fr. le m2 pour la

détermination de la valeur vénale de la parcelle en cause.

6.

Les considérants qui précèdent conduisent

au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Les

recourants, qui succombent, supporteront les frais de justice.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 mars 2007 est confirmée.

III.

Un émolument de 2'400 (deux mille quatre cents)

francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

Lausanne, le 30 janvier 2009

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.