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Décision

EF.2007.0004

CDAP - EF.2007.0004 - 2008-03-31 - Christinet/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

31 mars 2008Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le 8 juillet 1988, Olivier Christinet et son frère

Jean-François sont devenus copropriétaires, ensuite de donation, de la parcelle

no 4'438 du cadastre de la Commune de Lausanne, pour respectivement

4/5 et 1/5. D'une surface de 521 m2, ce bien-fonds supporte un

bâtiment d'habitation, édifié en 1912, comportant quatre niveaux, dont deux

sont habitables.

B.

Dans le cadre de la révision générale des estimations

fiscales en 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district

de Lausanne (ci-après: la commission) a fixé l'estimation fiscale de la

parcelle no 4'438 à 348'000 francs. Par arrêt du 24 juin 1997, ensuite

du recours d'Olivier et de Jean-François Christinet, le Tribunal administratif

a ramené ce montant à 257'000 fr. (cause EF.1996.0011).

C.

Le 19 décembre 2005, Olivier Christinet a acheté la part

de copropriété de son frère Jean-François (1/5 du bien-fonds) pour un montant

de 55'000 francs.

Ensuite de cet achat, la commission a procédé à une

nouvelle estimation fiscale du bien-fonds et l'a arrêtée, par décision du 27 juin

2006, au montant de 275'000 francs.

D.

Le 21 juillet 2006, Olivier Christinet a formé une

réclamation contre cette décision. Il s'étonnait d'une telle augmentation, dès

lors qu'aucun changement n'avait eu lieu depuis la dernière estimation fiscale

du bien-fonds.

Par lettre du 24 juillet 2006, la commission a donné

à l'intéressé les explications suivantes:

"La Commission dans sa séance du 23 mai 2006 a

simplement arrêté l'estimation fiscale de l'immeuble susmentionné à la valeur

de partage fixée dans l'acte signé par les parties devant notaire (Fr. 55'000.-

pour 2/10, soit à un montant total de Fr. 275'000.- pour cette parcelle)."

Dans une correspondance du 15 août 2006, Olivier

Christinet a complété son argumentation comme il suit:

"Je vous informe que lors de cette vente, une erreur

s'est glissée au niveau du montant de la vente de la part de mon frère qui

s'élève à 1/5. Un montant de Fr. 55'000.- a été mentionné au lieu de Fr.

51'400.- (257'000 : 4 = 51'400). Nous avons signé cet acte de vente et ne pouvons

donc contester ce montant malgré l'erreur susmentionnée.

Par contre, la commission d'estimation fiscale ne peut se

prévaloir de ladite erreur pour augmenter également les parts de 4/5 que je

possède déjà depuis 1988.

Dès lors, une augmentation de la valeur fiscale de Fr.

3'600.- (55'000.- moins 51'400.- = 3'600.-) suite à l'achat de cette part de

1/5 ne peut être contestée, soit une nouvelle estimation fiscale totale à Fr.

260'600.- en lieu et place des Fr. 275'000.-."

E.

Par décision du 9 novembre 2006, la commission a fixé la

nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 4'438 à 401'000

francs. Elle a relevé qu'après analyse du dossier, elle n'admettait plus le

prix du transfert indiqué dans l'acte de vente et qu'elle avait dès lors repris

à zéro la taxation de la parcelle en question. Figurait en annexe de la

décision les détails du calcul de la nouvelle estimation fiscale:

Valeur

de rendement

Nature

Surface en m2

Prix au m2

Rendement/locat.

Total

Habitation

110

Fr. 150.-

Fr. 16'500.-

Garage(s)

Total

Fr. 16'500.-

Taux de capitalisation

7.00%

Valeur de rendement

Fr. 236'000.-

Valeur

vénale

Nature

Volume/surface

Prix au m3/m2

Total

Valeur nette

Habitation

759

Fr. 400.-

Fr. 303'600.-

Total

Fr. 303'600.-

Fr. 304'000.-

Valeur terrain

521

Fr. 500.-

Fr. 260'500.-

Fr. 261'000.-

Total valeur vénale

Fr. 565'000.-

Estimation

fiscale: valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 401'000.-

2

Le 7 décembre 2006, Olivier Christinet a formé

réclamation contre cette nouvelle décision.

F.

Par décision sur réclamation du 11 avril 2007, la

commission a maintenu l'estimation fiscale du bien-fonds à 401'000 francs. Elle

a relevé que le montant retenu n'était pas supérieur aux valeurs du marché

actuel et qu'il tenait compte des divers travaux d'amélioration qui avaient été

réalisés ces dernières années et qui n'avaient pas été taxés.

Par lettre du 18 avril 2007, Olivier Christinet a

demandé des explications plus précises.

Le 26 avril 2007, la commission a répondu en ces

termes:

"…la commission, en constatant que le propriétaire

n'étant pas d'accord sur le prix fixé dans cet acte de partage familial, n'a

plus admis de ce fait ce prix de partage familial et a effectué une nouvelle

taxation tenant compte des prix pratiqués pour ce genre d'immeuble sur le

marché actuel, ceci conformément à l'article 9 du règlement sur l'estimation

fiscale des immeubles. […] Elle [réd. la

commission] retient un loyer de fr. 1'375.- par mois pour l'ensemble de

la maison concernant la valeur de rendement. Cette valeur est inférieure aux

prix pratiqués sur le marché pour la location complète de cette villa sise dans

ce quartier. Concernant la valeur vénale, des prix de fr. 400.- le m2 pour la

valeur du terrain, terrain en zone mixte de forte densité, mais terrain estimé

comme terrain en zone de villa au vu de l'utilisation actuelle, et de fr. 500.-

le m3 vétusté déduite pour la valeur du bâtiment, prix tenant compte de la

vétusté et des travaux d'entretien effectués ces dernières années et constatés

lors de la visite sur place, ont été retenus. Ces deux valeurs, inférieures

selon la commission aux prix pratiqués actuellement, ont permis de fixer cette

nouvelle estimation fiscale. […]"

G.

Olivier Christinet, par l'intermédiaire de son conseil, a

recouru le 11 mai 2007 devant le Tribunal administratif (devenu le 1er

janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal)

contre la décision sur réclamation du 11 avril 2007 de la commission, dont il

demande l'annulation. Ses arguments seront repris ci-après dans la mesure

utile.

L'autorité intimée s'est déterminée sur le recours

le 11 juin 2007, en concluant à son rejet.

Le tribunal a tenu audience sur place le 3 mars 2008

en présence du recourant, assisté de son conseil, du président de la commission

ainsi que d'un autre de ses membres. On extrait du compte-rendu d'audience les

passages suivants:

"Le recourant explique qu'il loue actuellement la maison

à sa nièce pour un montant de 700 fr. par mois, auquel s'ajoute 500 fr. de

charges. Il précise qu'à partir du 1er août 2008 il habitera la

maison.

[…]

Interpellé par le Président, le recourant indique que la

restriction du droit de construire dont fait état l'arrêt du Tribunal

administratif du 24 juin 1997 (FI.1996.0011, consid. 5 in fine, p. 4) a été

supprimée avec l'entrée en vigueur du nouveau plan d'extension le 26 juin 2006.

Les représentants de la Commission précisent que cette suppression n'a pas été

prise en compte dans leur nouvelle estimation, fixée sur la base de l'état des

lieux à la date de la cession.

Le tribunal procède à une visite de l'immeuble. Le sous-sol

comprend une salle de bains (d'environ 6 m2) avec baignoire, des locaux de

dépôt ainsi qu'une buanderie (avec une douche). Le recourant indique qu'il a

renouvelé l'installation de chauffage (au gaz) en novembre 2006. Le

rez-de-chaussée comprend une cuisine, deux chambres, ainsi que des WC. Le 1er

étage est construit à l'identique. La cuisine a toutefois été remplacée par une

chambre (qui n'a pas été visitée), si bien qu'en l'état les deux étages ne

forment qu'un logement. Le tribunal constate l'état vétuste de l'immeuble, tant

à l'intérieur qu'à l'extérieur (façades, avants-toits, charpente non

isolée)."

Le tribunal a délibéré à huis clos à l'issue de

l'audience.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 15

al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des

immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours est intervenu en temps utile. Il est

au surplus recevable en la forme.

2.

L'art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989

sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA; RSV 173.36) prévoit

que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du

droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut

invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c

LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pourvoir d'examen de la

Cour de droit administratif et public est par conséquent limité au contrôle de

la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal

renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à

laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère

qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts

EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029

du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993).

3.

Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation

du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette

opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion

ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

En l'espèce, le recourant est devenu l'unique

propriétaire de la parcelle no 4'438 ensuite de l'achat de la part

de copropriété de son frère; la commission était donc fondée à revoir

l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438. La

date décisive pour la fixation des valeurs auxquelles la loi se réfère pour

déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de

capitalisation, éléments déterminant du marché immobilier) est celle de la

conclusion du contrat de vente, soit le 19 décembre 2005, et non pas la date à

laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la

suite de faits déterminés (énumérés à l'art. 20 LEFI) et postule par conséquent

une estimation à une date donnée, soit celle de la vente ou de la cession

justifiant la révision, respectivement le 1er janvier de l'année

suivante (arrêts EF.2000.0014 du 5 février 2001, EF.1999.0018 du 27 janvier

2000.

et les références).

4.

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est

faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa

valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure

à la valeur vénale (al. 2).

En l'espèce, le recourant conteste tant la valeur de

rendement que la valeur vénale retenues par l'autorité intimée.

5.

a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du

règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI; RSV

642.21

) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à

6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le

genre d'immeuble.

Les instructions du Chef du Département des finances

pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20

novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si

celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif

est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour

des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale,

entre 100 fr. et 200 fr. par m2.

En l'espèce, l'autorité intimée a retenu une surface

habitable de 110 m2 estimée au prix de 150 fr. le m2,

soit un revenu locatif de 16'500 fr. par année.

b) Le recourant conteste la surface habitable de 110

m2. C'est pourtant le chiffre qu'il a indiqué dans le formulaire de révision

qu'il a dû remplir à l'attention de la commission et qui avait été retenu dans

la précédente estimation fiscale. Selon les plans, le bâtiment présente quatre

façades égales de huit mètres, ce qui donne une surface au sol de 64 m2,

soit 128 m2 pour les deux étages habitables. Le recourant considère

qu'il faut déduire de cette surface de 128 m2 les cages d'escaliers

et les murs extérieurs. Il arrive ainsi selon son calcul à une surface

habitable de 99 m2. Les instructions ne donnent aucune précision sur

la manière de calculer la surface habitable. On peut toutefois s'inspirer des

règles qui ont été développées en matière de détermination de la valeur

locative. Selon les instructions générales de l'Administration cantonale des

impôts pour la période fiscale 2007, entrent en considération pour le calcul de

la surface du logement les pièces habitables, la cuisine, les salles de bains,

cabinets de toilette et douches, les halls, vestibules et escaliers à

l'intérieur du logement, les vérandas fermées, les combles habitables et

mansardes; n'entrent en revanche pas en considération les galetas, cagibis et

combles non habitables, les balcons, terrasses et galeries ouvertes, les caves

et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet), les garages et

remises. On constate que les escaliers à l'intérieur du logement - le tribunal

a pu constater lors de l'inspection locale que les deux étages habitables

constituaient un seul logement - entrent contrairement à l'avis du recourant dans

le calcul de la surface habitable. Seule la surface des murs extérieurs, soit

19,20 m2 (30 cm x 8 m de façade x 4 murs x 2 étages), doit donc être

déduite de la surface de 128 m2. On arrive ainsi à une surface de

108,8 m2, à laquelle il faudrait ajouter la surface de la salle de bains (environ

6.

m2) et de la douche (environ 2 m2) qui se trouvent au

sous-sol. La surface de 110 m2 retenue par la commission est donc favorable

au recourant. Le tribunal s'en tiendra par conséquent à ce chiffre.

c) Le recourant conteste également la valeur de 150

fr. le m2 retenue par la commission. Compte tenu de l'état de

vétusté du logement, de l'absence de salle de bains à l'étage (la salle de

bains se trouve au sous-sol) et du fait qu'aucune transformation importante n'a

été réalisée depuis la dernière estimation fiscale (le recourant n'a procédé

qu'à de simples travaux d'entretien, à savoir le remplacement des fenêtres et

le rafraîchissement des murs intérieurs), le tribunal juge que la valeur de 150

fr. le m2 retenue par l'autorité intimée est effectivement excessive;

il estime en revanche qu'on ne peut pas non plus s'en tenir à la valeur de 120

fr. le m2 retenue dans la dernière estimation fiscale et demandée

par le recourant. A titre de comparaison, le tribunal observe qu'au cours des

années 1996 à 2005, l'indice suisse des prix à la consommation a augmenté de

7,7% (103.6 à 111.6). Compte tenu de cette évolution, le tribunal retiendra une

valeur de 130 fr. le m2 (ce qui correspond à une augmentation de

8,3% par rapport à la dernière estimation fiscale).

Le revenu locatif se monte ainsi à 14'300 fr. (110 m2

x 130 fr.).

d) La commission a retenu pour le calcul de la

valeur de rendement un taux de capitalisation de 7%. Le recourant ne critique à

juste titre pas ce chiffre. La baisse du taux de capitalisation de 7,5 à 7% depuis

la dernière estimation fiscale se justifie en effet par la baisse des taux

hypothécaires.

Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement

de 204'285 fr. (14'300 fr. à 7%).

6.

a) A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. Selon l'art. 8 REFI, cette

valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la

destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le

genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles (al. 2).

b) L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu

dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été

fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente

juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats

extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas

prises en considération. La jurisprudence entend par "ventes qui ont eu

lieu dans des circonstances extraordinaires", non seulement les

ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le

prix est nettement trop élevé (arrêt EF.2001.0003 du 14 novembre 2001 et les

références citées). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur

marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure

incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités

d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque

celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Ainsi, la commission est

fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix

convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du

marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire, à

abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature

essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI) ou en appliquant les méthodes

d’estimation prévues par les instructions (arrêt EF.2000.0012 du 29 décembre

2004; arrêt EF.2001.0003 précité).

En l'espèce, le prix payé par le recourant pour

l'acquisition de la part de copropriété de son frère n'est pas déterminant pour

fixer la valeur marchande de l'immeuble; le prix payé a en effet été calculé

sur la base de la valeur de la précédente estimation fiscale, soit à une valeur

bien inférieure à la valeur vénale du bien (l'estimation fiscale étant une

moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale; en l'occurrence, la

précédente estimation fiscale avait été arrêtée à 257'000 fr. compte tenu d'une

valeur de rendement de 176'000 fr. et d'une valeur vénale de 339'000 fr.); il

s'agit donc bien d'une vente dans des circonstances extraordinaires au sens de

l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, c'est à juste titre que l'autorité intimée

n'a pas tenu compte du prix d'achat payé par le recourant pour déterminer la

valeur vénale de l'immeuble.

c) Le tribunal s'en tiendra donc aux critères

définis par la législation régissant l'estimation fiscale tels qu'ils sont

précisés dans les instructions pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble.

Le bâtiment présente un volume total de 759 m3.

Seuls deux niveaux (représentant un peu plus de 400 m3) sont

toutefois habitables. Dans ces conditions, le tribunal estime à 600 fr. le m3

la valeur à neuf moyenne à attribuer à l'ensemble du bâtiment, soit une valeur

intrinsèque de 455'400 francs. Il faut pondérer cette valeur pour tenir compte

de l'état de vétusté important du bâtiment. On appliquera le même coefficient

que celui retenu dans la précédente estimation fiscale, soit 40%, ce qui donne un

résultat de 273'240 francs. Il faut ajouter à ce montant le prix du terrain. La

commission l'a évalué à 500 fr. le m2. Compte tenu de l'exiguïté de

la parcelle et de son statut juridique qui fait obstacle à toute construction

nouvelle - certes abrogé, mais après la date déterminante pour la fixation de

l'estimation fiscale (voir consid. 3) -, le tribunal juge ce montant excessif.

Quant au prix de 250 fr. le m2 demandé par le recourant (qui

correspond à celui retenu par le Tribunal administratif dans le cadre de la

dernière estimation fiscale), il ne tient pas compte de l'évolution du marché.

Tout bien considéré, le tribunal estime à 400 fr. le m2 le montant

du prix du terrain.

Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale

totale de 481'640 fr., soit 273'240 fr. pour la construction et 208'400 fr.

pour le terrain.

7.

En conclusion, l'estimation fiscale de la parcelle no

4'438, correspondant à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur

vénale, s'élève ainsi à 342'962 fr., arrondie à 342'000 fr. conformément à l'art.

29.

REFI, en lieu et place du montant contesté de 401'000 francs. La différence

entre l'estimation de la commission et celle du tribunal, soit 59'000 fr.,

étant supérieure à 5% (voir consid. 2 in fine), le recours doit être

partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que

l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438 est arrêtée à 342'000

francs.

8.

Les considérants qui précèdent conduisent à une admission

partielle du recours. Dans ces conditions, l'émolument réduit qui devrait être

mis à la charge du recourant conformément à l'art. 55 LJPA peut être compensé avec

les dépens, réduits également, auxquels le recourant peut prétendre de la part

de l'Etat en vertu de la même disposition. Les frais seront ainsi laissés à la

charge de l'Etat qui, en contrepartie, ne versera pas de dépens au recourant.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis partiellement.

II.

La décision de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne du 11 avril 2007 est réformée en ce sens que

l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438 du cadastre de la Commune de

Lausanne est arrêtée à 342'000 francs.

III.

Il n'est pas perçu d'émolument, ni alloué de dépens.

Lausanne, le 31 mars 2008

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.