EF.2007.0007

CDAP - EF.2007.0007 - 2008-12-19 - X.________ p.a Me Christophe Piguet/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

19 décembre 2008Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Le 5 juillet 2001, la société X.________ a

acheté à la société Y.________ SA la parcelle no 5872, située à la rue du 1********

sur la commune de Lausanne, pour le prix de 16'600'000 francs. Cet immeuble,

construit en 1933, a fait l’objet d’importantes rénovations terminées en 2005,

pour un prix total de 5'394'762 francs. Il possède un volume total de 23'581

m3.

Suite à la transformation de 2005,

la commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a

révisé l’estimation de cette parcelle provisoirement arrêtée à 16'600'000 fr. et

l’a fixée à 22'981'000 fr., par décision du 29 janvier 2007.

Le 5 mars 2007, la société X.________ a déposé

réclamation contre cette décision, par l’intermédiaire de son mandataire, Me

Christophe Piguet, avocat à Lausanne.

Après un nouvel examen, la commission

d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a maintenu son

estimation, par décision du 31 octobre 2007. Elle a motivé sa décision comme

suit :

"Après les

nombreux et importants travaux d’entretien et de rénovation effectués depuis cette

date, une nouvelle estimation fiscale a dû être établie conformément à

l’article 20 de la loi sur l’estimation fiscale. Pour la fixation de cette

valeur, la Commission doit calculer une valeur de rendement et une valeur

vénale et effectuer la moyenne entre ces deux chiffres. Concernant la valeur de

rendement, elle a été calculée conformément à la loi en prenant en compte les

locaux loués et les locaux occupés par le propriétaire. Un taux de 8 % a été

retenu par la Commission, valeur supérieure au taux usuel retenu habituellement

par la Commission. Pour la valeur vénale, la Commission a effectué un calcul de

contrôle et a constaté que cette valeur est largement supérieure à la valeur de

rendement. Dans ce cas et au vu du genre d’immeuble à taxer, la Commission a

renoncé à effectuer la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale

et a arrêté son estimation fiscale à Fr. 22'981'000.-, soit à la valeur de

rendement. En deuxième lieu et dans le cadre de l’analyse du recours, la

Commission constate, sur la base des revenus locatifs de ces dernières années

fournis, que ces derniers sont en augmentation chaque année et que celui de

2007, locaux loués et locaux occupés par le propriétaire, est supérieur à celui

pris en considération par la Commission dans sa taxation contestée".

Le 3 décembre 2007, la société X.________ a

déposé un recours au Tribunal administratif, par l’intermédiaire de son

conseil, contre la décision sur réclamation du 31 octobre 2007 de la Commission

d’estimation fiscale des immeuble du district de Lausanne, fixant l’estimation

de l’immeuble à 22'981’000 francs. Elle conclut à ce que l’estimation soit

ramenée à 12'424'680.55 fr., montant correspondant à la capitalisation à 9% du

produit des loyers 2006 (118'221 fr. 25) ou subsidiairement à 16'600'000 fr.,

montant correspondant au prix d’achat de l’immeuble en 2001.

Dans ses déterminations du 16 janvier 2008, la

commission d’estimation fiscale a maintenu ses conclusions. Elle a précisé

avoir calculé l’estimation sur la base de la valeur de rendement en tenant

compte non seulement des locaux loués mais de ceux occupés par le propriétaire.

Le 24 juin 2008, le juge

instructeur en charge du dossier a requis du recourant la production de pièces

complémentaires concernant l’état locatif de l’immeuble en 2007. Le 30

septembre 2008, le recourant a produit les pièces requises et l’autorité

intimée s’est prononcée sur les déterminations de la recourante le 27 octobre

2008.

Le Tribunal a statué par voie de

circulation.

Considérants

1.

a) Conformément à l’art. 15 al. 1 de la loi

vaudoise sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI ; RSV 642.21), la

Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, qui a remplacé le

Tribunal administratif le 1er janvier 2008, est compétente pour connaître

des recours contre les décisions sur réclamation prises par la Commission

fiscale d’estimation des immeubles.

b) Déposé dans le délai de trente

jours prévu par l'art. 15 al. 2 LEFI, le recours est intervenu en temps utile.

Il est au surplus recevable en la forme.

2.

a) L'art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18

décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV

173.

) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36

let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen de la

Cour de droit administratif et public est par conséquent limitée au contrôle de

la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal

renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à

laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère

qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif,

arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996;

EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993).

b) Dans son écriture du 21 février

2008, la recourante a sollicité l'audition de deux témoins susceptibles de

confirmer les chiffres fournis au sujet des loyers encaissés en 2007. Dans la

mesure où la Cour de de céans n'a pas de raison de mettre en doute les

éléments chiffrés ressortant des documents produits, il n'y a pas lieu de

donner suite à la requête de la redourante.

3.

a) Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission

d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles

lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations

que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

b) En l’espèce, le propriétaire de

l’immeuble a procédé à d’importants travaux pour un montant de 5'394'762 fr. 30

sur l’immeuble litigieux. La commission était donc fondée à revoir

l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 5872, ce

que la recourant admet d’ailleurs dans son recours. La date décisive pour la

fixation des valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation

fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments

déterminant du marché immobilier) est ici le 31 décembre 2005. En effet, la

mise à jour intervient à la suite de faits déterminés (énumérés à l'art. 20

LEFI) et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit après

les travaux justifiant la révision, respectivement le 1er janvier

de l'année suivante (arrêts EF.2000.0014 du 5 février 2001, EF.1999.0018 du 27

janvier 2000 et les références).

4.

a) En l'espèce, la commission a fixé

l’estimation fiscale à la valeur de rendement déterminée sur la base d’un état

locatif estimatif établi par la gérance de Z.________ au 31 décembre 2005, au

moment où certaines surfaces n’étaient pas encore louées.

Après un calcul de contrôle, elle a

constaté que la valeur vénale était largement supérieure à la valeur de

rendement et n’en a pas tenu compte.

b) La recourante conteste en

premier lieu la valeur de rendement retenue par l’autorité intimée dans son calcul.

Elle lui reproche, en sY.________tance, de s’être écartée sans raison du total

des produits encaissés en 2006, arrêtés à 1'118’221 fr., selon la comptabilité

de la fiduciaire Fidatel SA au 31 décembre 2006. Dans ses déterminations, du 28

avril 2008, la recourante conteste en outre la réalité de ces locations

déterminées sur la base de loyers espérés à un moment où les surfaces n’étaient

pas encore entièrement louées. Selon un rapport de gestion établi par la

gérance de Z.________ et produit au dossier, la totalité des loyers encaissés

serait en fait de 1'620'660 au 31 décembre 2007, ce qui démontrerait que les

loyers estimés étaient excessifs.

La société X.________ conteste par

ailleurs le taux de capitalisation de 8% retenu par la commission, concluant à

l’application d’un taux de 9% justifié par la vétusté de l’immeuble. Subsidiairement,

la recourante conclut à la prise en considération du prix d’achat de 16'600'000

fr. convenu dans la transaction du 5 juillet 2001.

c) Aux termes de l'art. 2 LEFI,

l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut

toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

aa) S’agissant de la valeur de

rendement, l’art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement

brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l’argent et des

charges annuelles et périodiques. Quant à l’art. 7 RLEFI, il précise que la

capitalisation s’opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la

règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d’immeuble. S’agissant d’un

immeuble locatif, l’art. 21 RLEFI ajoute que cette valeur s’obtient en

capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction,

la situation et l’état de l’immeuble; la justification du taux doit en outre

résulter d’une prise en considération des frais généraux et des frais

d’entretien.

bb) Selon l’art. 21 al. 3 du

Règlement sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI ; RSV 642.21.1),

lorsqu’une partie de l’immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve

vacante, ou si le montant du loyer n’est pas connu, la commission l’évalue.

cc) Il ressort en l’espèce des

états locatifs que certaines surfaces étaient vacantes et d’autres occupées par

le propriétaire au moment déterminant de l’estimation. Conformément au

Règlement, il convenait de les estimer et de les prendre en considération pour

le calcul de la valeur de rendement. Pour cela, la commission s’est référée à

l’état locatif complet au 31 décembre 2005 qui comprend également les loyers

des surfaces vacantes ou occupées par le propriétaire et qui indique un total

annuel estimé de 1'838'508 francs. Toutefois, l’état locatif 2007 effectué

ultérieurement, au moment où la totalité de l’immeuble était loué, sous réserve

de quelques mètres carrés de dépôt dans les sous-sols, démontre que

l’estimation faite en 2005 et sur laquelle s’est fondée l’autorité intimée

était surévaluée. En effet, il ressort du document 2007 que le revenu locatif

est de 1'620'660, auquel il faut ajouter 13'896 fr. pour les dépôts vacants

(poste 314.00 et 401.00). Le revenu locatif déterminant est donc de 1'634'556.-

(1'620'660 fr. + 13'896 fr. pour locaux vacants).

En revanche, le produit des loyers

ressortant des comptes de pertes et profits 2005 et 2006 invoqués par le

recourant dans son recours du 3 décembre 2007, ne constitue pas une base

adéquate pour le calcul de la valeur de rendement, dans la mesure où il ne

prend pas en considération les surfaces ou appartements vacants, ni ceux

occupés par le propriétaire qui, selon l’art. 21 al. 3 RLEFI, doivent également

être intégrés dans le calcul.

d) Concernant le taux de

capitalisation, l'art. 7 al. 1 RLEFI précise que la capitalisation du rendement

s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du

rendement brut selon le genre d'immeuble. La justification du taux utilisé doit

toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de traitement

d'imposition entre tous les immeubles (al. 2).

Quant à la valeur de rendement d'un

immeuble locatif, elle s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un

taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de

l'immeuble (art. 21 al. 1 REFI). Pour le revenu brut, la justification du taux

employé sera établie en partant du taux de 5%, auquel seront ajoutés en

pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans

la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 REFI).

Pour le calcul de la valeur de rendement,

le Tribunal applique en règle générale le taux d'intérêt hypothécaire de

référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de

deux points (arrêt TA du 12 juillet 1994 EF.1994.0020 et les réf. citées). Dès

lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement

une hausse de loyer, et donc des états locatifs, cette solution permet au

surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre les propriétaires

même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (arrêt TA

EF.1994.0020 précité).

En l'occurrence, les taux

hypothécaires émis par la Banque Cantonale Vaudoise font apparaître un taux de

référence de 3% à fin 2005, ce qui, majoré de deux points, donne un taux de

rendement de 5%, taux qui est en deçà de la fourchette légale comprise entre 6

et 9% (art. 7 REFI).

L'intimée a pour sa part appliqué

un taux de capitalisation de 8% indépendamment de l'évolution du taux

hypothécaire de référence. Si le taux retenu par l'intimée peut se discuter, il

reste qu'il est favorable à la recourante. Le tribunal, qui n'est au surplus

pas habilité à modifier une décision attaquée au préjudice de la recourante

(cf. arrêt TA du novembre 2000 EF 2000/0006), ne s'en écartera donc pas.

Par ailleurs, au vu de la situation

privilégiée de l’immeuble au centre de Lausanne, qui selon l’art 21 al. 1 RLEFI

doit être prise en considération, le taux de 8% ne doit pas être augmenté.

L’état de vétusté de l’immeuble invoqué par la recourante ne justifie pas à lui

seul une augmentation de ce taux, dans la mesure où d’importants travaux de

rénovation (plus de 5 millions de francs) ont été effectués par le propriétaire

en 2005.

Il est donc justifié de calculer la

valeur de rendement de l’immeuble 1******** au taux de 8%.

La Cour de céans parvient ainsi à

une valeur de rendement de 20'431’950 fr. compte tenu de la correction du

revenu locatif déterminant pour le calcul de la valeur de rendement.

Reste à voir ce qu’il en est de la

valeur vénale.

e) aa) Dans son recours, la société

invoque comme valeur vénale le prix de 6'600'000 fr. négocié dans le contrat

d’achat du 5 juillet 2001. Elle conclut subsidiairement à la réforme de

l’estimation fiscale de l’immeuble à ce montant maximal .

Après un calcul de contrôle,

l’autorité intimée n’a pas pris en compte la valeur vénale de l’immeuble

qu’elle a considérée comme étant de toute façon supérieure à la valeur de

rendement. Il ressort du dossier qu’elle a calculé cette valeur vénale sur la

base du volume en m3 total calculé à 800 fr. le m3, à quoi elle a ajouté le

prix du terrain. Il convient d’examiner ici si cette valeur vénale est

effectivement supérieure à la valeur de rendement ou inférieure, auquel cas sa

prise en considération pourrait réduire l’estimation fiscale contestée.

bb) A teneur de l'art. 2 al. 4

LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci. Selon l'art. 8 REFI, cette valeur marchande est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble

(al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.),

la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui

varie selon le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de

placement sur ces immeubles (al. 2).

L'art. 9 REFI précise que les

ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles

les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente

entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,

expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne

sont dans la règle pas prises en considération. La jurisprudence entend par "ventes

qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires", non seulement

les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont

le prix est nettement trop élevé (arrêt EF.2001.0003 du 14 novembre 2001 et les

références citées). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur

marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure

incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités

d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque

celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Ainsi, la commission est

fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix

convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du

marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire, à

abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature

essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI) ou en appliquant les méthodes

d’estimation prévues par les instructions (arrêt EF.2000.0012 du 29 décembre

2004; arrêt EF.2001.0003 précité).

En l'espèce, le prix payé en 2001

par le recourant pour l'acquisition de l’immeuble n'est pas déterminant pour

fixer la valeur marchande de l'immeuble. Les prix du marché ont en effet évolué

entre 2001 et fin 2005. D’importants travaux de rénovation qui ont augmenté la

valeur de l’immeuble, ont par ailleurs été effectués après l’achat. Dans ces

conditions, c'est à juste titre que l'autorité intimée n'a pas tenu compte du

prix d'achat payé par la recourante pour déterminer la valeur vénale de

l'immeuble.

Dans son « calcul de

contrôle » de la valeur vénale, la commission a déterminé la valeur

intrinsèque de l’immeuble en fonction du coût de construction actuel du

bâtiment, fixé à 800 fr. le m3. Elle a multiplié ce prix unitaire par le cubage

total du bâtiment (23'581 m3). Elle a ajouté à cela le prix du terrain, soit

697.

m2 à 8000 fr. le m2, soit 5'560'000 francs. La valeur ainsi déterminée se

montait à 24'424'800 francs.

Le coût de construction pris comme

base de calcul dans son calcul de contrôle de la valeur vénale du bâtiment par

la commission d’estimation fiscale n’est pas excessif. Il est d’environ 25%

inférieur au prix, valeur à neuf, fixé par l’établissement d’assurance contre

l’incendie et les éléments naturels du canton de Vaud dans le document produit

au dossier. Quant au prix du terrain, il correspond à celui actuellement

négocié au centre de Lausanne.

Il convient de relever que si l’on

ajoute au prix d’achat le montant des travaux, on arrive au total de 21'394'762

fr. 30, soit une valeur qui demeure supérieure à la valeur de rendement (cf.

consid. 4.d ci-dessus). Il apparaît donc que la valeur vénale du bâtiment n'est

en aucun cas inférieure à la valeur de rendement fixée par le Tribunal.

f) En conclusion, l'estimation

fiscale de la parcelle no 5872 doit être ramenée à 20'431’950 fr.,

en lieu et place du montant contesté de 22'981'000 francs. La différence entre

l'estimation de la commission et celle du tribunal, soit 2'559’050 fr., étant

supérieure à 5% (voir consid. 2 in fine), le recours doit être partiellement

admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de

la parcelle no 5872 est arrêtée à 20'431'950 francs.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du

recours. Dans ces conditions, l'émolument réduit qui devrait être mis à la

charge du recourant conformément à l'art. 55 LJPA peut être compensé avec les

dépens, réduits également, auxquels le recourant peut prétendre de la part de

l'Etat en vertu de la même disposition. Les frais seront ainsi laissés à la

charge de l'Etat qui, en contrepartie, ne versera pas de dépens au recourant.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lausanne du 31 octobre 2007 est réformée

en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** du cadastre de

la Commune de Lausanne est arrêtée à 20'431'950 (vingt millions quatre cent

trente-et-un mille neuf cent cinquante) francs.

III.

Il n'est pas perçu d'émolument, ni alloué de

dépens.

Lausanne, le 19 décembre 2008

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.