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Décision

EF.2008.0002

CDAP - EF.2008.0002 - 2010-01-25 - X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges

25 janvier 2010Français14 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

X.________ Fondation de placements immobiliers

(ci-après : la fondation, ou la recourante) est une fondation de droit privé

au sens des articles 80 et suivants CC dont le but est de promouvoir la

prévoyance professionnelle en offrant à ses membres la possibilité d’investir

collectivement leurs capitaux, principalement en valeurs immobilières. A cet

effet, elle est propriétaire d’immeubles pour une valeur de plus de cinq cents

millions de francs, selon son bilan au 31 mars 2007. Jusqu’au 1er

janvier 2007, la fondation avait pour raison sociale Y.________ Fondation de

placements immobiliers.

B.

Par contrat de cession du 24 mai 2006, la

fondation Pensionskasse der Z.________, sise à Berne, a notamment cédé à la

fondation Y.________ Fondation de placement immobiliers différents immeubles,

dont la parcelle n° 1******** du Registre foncier de Morges. Son prix de

reprise, selon le contrat de cession, a été fixé à 4'910'000 francs. Ce montant

est celui admis par une expertise établie le 18 novembre 2005 par Wüest et

Partner, et confirmée par PricewaterhouseCoopers AG, société appelée à évaluer

l’ensemble des valeurs arrêtées dans le contrat de cession du 24 mai 2006. L’ensemble

des transferts immobiliers porte sur une valeur arrêtée, selon cette dernière

société, à 409'554'300 francs. Le transfert a été inscrit au registre foncier

le 20 juillet 2006.

C.

La parcelle n° 1******** du Registre foncier de

Morges, sise au Chemin 2********, d’une surface totale de 4'041 m2, est

composée d’une place-jardin (1'171 m2) et d’un bâtiment commercial de 2'870 m2.

La valeur assurée ECA de ce dernier s’élève à 9'636'311 francs. Pour la période

allant d’avril à septembre 2007, le revenu locatif de ce bâtiment s’est élevé à

227'910 francs.

D.

Le 19 novembre 2007, la Commission d’estimation

fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après : la CEFI), faisant

suite au transfert de propriété, a confirmé l’estimation fiscale de la parcelle

n° 1********, fixée à 8'603’000 francs. Cette estimation se montait à

11'372'000 fr. en 1990, et avait été portée à 8'603'000 fr. en 1996.

Le 19 novembre 2007, la fondation a

formé une réclamation contre cette décision, en concluant à ce que l’estimation

fiscale de son immeuble soit révisée à la baisse pour tenir compte de la valeur

vénale estimée à 4'910'000 francs. Le 18 décembre 2007, la CEFI a rendu une

nouvelle décision, arrêtant l’estimation fiscale de la parcelle à 7'846'000

francs.

E.

La fondation a recouru, en concluant à la

réforme de la décision entreprise en ce sens que l’estimation fiscale est

ramenée à un montant qui n’excède pas la valeur vénale de 4'910'000 francs. La

CEFI propose le rejet du recours. Les parties ont complété leurs écritures.

Considérants

1.

Conformément à l'art. 20 de la loi du 1er

janvier 1937 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), à

partir de la mise en vigueur de ladite loi, la commission procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notamment augmenté ou diminué.

Dans le cas présent, la parcelle

litigieuse a été cédée à la recourante selon un contrat de cession du 24 mai

2006.

Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de son estimation

fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour

déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de

capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées

à la date déterminante pour la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la

date décisive est celle de la conclusion de la vente, soit le 24 mai 2006, et

non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à

jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une

estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent. Elle

a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un

immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation

portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA EF.1998.0006 du 17 juin 1998 plus

les réf. cit.).

2.

Aux termes de l'art. 2 LEFI,

"L'estimation

fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne peut pas

être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4)."

En l'espèce, la contestation porte

aussi bien sur la valeur vénale.

3.

a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1),

"la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant

compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de

l'immeuble (al. 1).

A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le

genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles (al. 2)".

Pour déterminer la valeur vénale

d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de

circonstances particulières réservées à l'art. 9 RLEFI, présumer que celle-ci

correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal

d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette

opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition

de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la

détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci

n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que

cette dernière a généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix

précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement (arrêt

TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994 déjà cité).

Selon l'art. 9 RLEFI,

"Les ventes

qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les

prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre

parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,

expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne

sont dans la règle pas prises en considération."

En l'espèce l'autorité intimée

soutient que la vente a eu lieu dans des circonstances extraordinaires au sens

de cette disposition.

b) Selon la jurisprudence, par

"ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires",

il faut entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais

également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969,

cité dans l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît

logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation

fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de

fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir

au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du

marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 RLEFI, de tels cas

peuvent également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA

EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée, si elle

constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est

inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été

manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple

l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où

l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la

valeur objective arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder

sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2

RLEFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de

comparaison (cf. arrêt susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission

était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses

calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de

vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans

plusieurs arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix

d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale

calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997;

EF.1998.0006 du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également

arrêt TA EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est

écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après

faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en

l'absence de négociations).

Lorsque le prix convenu paraît

inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des

circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,

l'autorité fiscale a la faculté de renverser la présomption instituée par

l'art. 6 al. 2 LMSD (art. 6 al. 5 LMSD; cf. par exemple, arrêts FI.1994.0115

précité, montant revu à la hausse; FI.1995.0075 du 10 janvier 1996, publié in

RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu à la baisse; cf. en outre,

FI.1997.0060 du 17 novembre 1997 et FI.1992.0005 du 30 mars 1993).

L'art. 6 al. 5 LMSD, s'il permet à

l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de transfert et

institue une procédure analogue à la taxation d'office (BGC printemps 1963, p.

1040), doit, en tant qu'il constitue une exception par rapport au système de

taxation sur la base du prix convenu entre les parties, être appliqué de

manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon générale être

habilitée à corriger le prix de chaque transaction du même type. Elle doit au

contraire apporter la preuve, d'une part, que le transfert générant le droit de

mutation est la résultante d'une opération qui ne s'est pas déroulée dans un

marché libre, et d'autre part, que ces circonstances ont eu pour conséquences

que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant pas à sa valeur réelle.

Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en compte la valeur vénale de l'immeuble

transféré au lieu du prix convenu que s'il s'impose à elle que le prix ne

correspond manifestement pas à la valeur réelle de l'immeuble (cf.

jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit., p. 221, note 3, in fine;

l'autorité de céans va dans le même sens: cf. arrêt FI.1992.0005 déjà cité,

FI.1995.0120 du 5 mars 1996; cf. encore la jurisprudence rendue en application de

l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des

immeubles qui applique des critères analogues: cf. notamment arrêts EF.1999.0011

du 18 octobre 1999; EF.1999.0002 du 7 mai 1999; EF.1998.0008 du 10 août 1998;

FI.1993.0035 du 4 octobre 1994). S'il est démontré par l'autorité fiscale que

la valeur vénale ainsi arrêtée s'écarte du prix d'acquisition convenu, ce

montant servira à déterminer l'assiette du droit de mutation. Lorsqu'elle

invoque un élément susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art.

6.

al. 2 LMSD, l'autorité fiscale doit supporter le fardeau de la preuve; le

contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune

relation particulière entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné

(arrêt FI.1998.0034 du 3 mai 2000 consid. 2; arrêt du Tribunal administratif

fribourgeois du 28 mai 1999, in RFJ 1999, p. 155, cons. 2d).

c) En l'espèce, le transfert

immobilier trouve sa source dans un contrat de cession passé le 24 mai 2006,

qui portait notamment sur plusieurs immeubles sis dans toute la Suisse, pour un

montant total estimé par la société PricewaterhouseCoopers AG à 409'554'300

francs. L’immeuble en cause ne constituait ainsi qu’un bien parmi de nombreux

autres dans le cadre de la transaction, et ne pesait que d’un poids relatif

dans ce cadre, dès lors que sa valeur, arrêtée entre parties, ne représentait

que moins de un pourcent de la valeur totale des biens cédés. Il est patent

que, dans une telle configuration, le prix de vente arrêté par les parties au

contrat ne saurait avoir la même valeur probante, au stade de la fixation de

l’estimation fiscale, que dans le cas d’une vente unique de gré à gré. A cela

il convient d’ajouter que, comme le souligne l’autorité intimée, la situation

du marché immobilier n’a guère varié entre 1996 et 2006 s’agissant du bien en

cause. Au surplus, hormis les expertises précitées, qui, il convient de le

rappeler, ont été mises en œuvre dans le cadre d’une vente de grande ampleur,

la recourante ne fait valoir aucun argument permettant de justifier une aussi

drastique perte de valeur. Enfin, la transaction est intervenue dans le cadre

d'un transfert de patrimoine entre institutions de prévoyance, ce qui

relativise la portée des valeurs retenues dans les expertises. Ainsi,

l’autorité intimée était fondée à faire application de l’article 9 RLEFI et de

ne pas tenir compte du prix convenu.

Pour le surplus, la recourante ne

met pas en cause les autres éléments du calcul.

4.

Dans ses déterminations du 20 mai 2008, l'autorité

intimée a admis que la valeur de rendement soit capitalisée sur la base d'un

taux de 8%, et l'estimation fiscale ramenée à 7'656'000 francs. Il y a lieu de

se rallier à cette solution, pour les motifs évoqués par la Commission.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent

à l'admission très partielle du recours. La recourante, qui succombe dans une

très large mesure, supportera les frais de justice.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est très partiellement admis.

II.

La décision de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 2007 est réformée

dans le sens des considérants.

III.

Un émolument de 4’000 (quatre mille) francs est

mis à la charge de la recourante.

Lausanne, le 25 janvier 2010

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour

autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.