EF.2008.0004

CDAP - EF.2008.0004 - 2008-07-31 - X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges

31 juillet 2008Français14 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Par acte notarié du 4 octobre

2006, AX.________ et BX.________ ont acquis en copropriété la parcelle no 2.********

de la Commune de St-Prex, d¿une surface de 702 m2, comportant une villa de 748 m3,

pour le prix de fr. 1'130'000.- L¿estimation fiscale de cette parcelle était de

fr. 332'000.- La valeur incendie du bâtiment était de fr. 538'900.--

A la suite de cet achat, la Commission

d¿estimation fiscale des immeubles du district de Morges a procédé à une

nouvelle estimation fiscale de l¿immeuble. Par décision du 10 décembre 2007,

elle a fixé à fr. 904'000.- la nouvelle estimation fiscale de la parcelle. Elle

n¿a pas motivé sa décision.

Le 20 décembre 2007, AX.________

et BX.________ ont déposé une réclamation, dans laquelle ils concluent à

l¿abaissement de cette estimation. Ils invoquent les arguments suivants, à

l¿appui de leur réclamation : « l¿estimation de la commission correspond

à 80% du prix d¿achat¿ Cependant le marché actuel est très élevé et les prix de

vente sont largement surfaits. De ce fait, la maison citée ne vaut pas

effectivement cette somme, sachant qu¿il s¿agit de surplus, d¿une maison

mitoyenne de 140 m2 ; les extérieurs ne sont même pas terminés. »

Le 11 janvier 2008, la Commission

d¿estimation fiscale des immeubles du district de Morges a rendu une décision

sur réclamation dans laquelle elle a maintenu sa décision du 10 décembre 2007,

fixant à fr. 904'000.- l¿estimation fiscale de la parcelle. Elle a fourni, à

l¿appui de sa décision, un détail du calcul de l¿estimation fiscale :

« Habitation

12 x 3'995.- = fr. 47'460.-

Revenu

locatif total : fr. 47'460.-

Taux de

capitalisation : 7%

Valeur de

rendement : (47'460/7) x 100 = fr. 678'000.-

Valeur vénale

totale selon acte d¿achat : fr. 1'130'000.-

Estimation

fiscale : (VR + VV) / 2 = fr. 904'000.-

Observation :

VR = (EF x 2) : VV. Un revenu locatif annuel de fr. 3'955 est normal pour

un tel objet dans le marché locatif actuel. »

Le 6 février 2008, AX.________ et BX.________

ont déposé un recours devant la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal contre la décision sur réclamation du 11 janvier 2008 fixant

à fr. 904'000.- l¿estimation fiscale de leur parcelle. Reprenant en partie

l¿argumentation invoquée dans leur réclamation du 20 décembre 2007, ils font en

plus valoir ce qui suit : « ¿Le revenu locatif indiqué est

beaucoup trop élevé par rapport au prix que nous pourrions la louer ;

cette maison a été construite avec des matériaux de base et l¿isolation

phonique est extrêmement mauvaise¿..Les matériaux de cuisine, de salles de

bain, de sol sont de base. Il manque les stores aux fenêtres. Si nous calculons

la valeur locative avec le programme Vaud tax, la maison a une valeur fiscale

pour l¿ICC de fr. 18'432.- annuellement. La valeur incendie de la maison

s¿élève à fr. 538'900¿La valeur vénale est au-dessus de la valeur marchande

actuelle. Il n¿ y a pas de garage, pas de couvert à voiture, pas d¿extérieurs

finis. » Ils concluent finalement à l¿abaissement de l¿estimation

fiscale fixée à fr. 904'000.- par l¿autorité intimée.

Dans ses déterminations du 13 mars

2008, l¿autorité intimée s¿est référée au détail de son calcul fourni en

annexe de sa décision du 11 janvier 2008, pour justifier l¿estimation fiscale

de la parcelle à 80% du prix de vente. Relevant que le prix de vente stipulé

dans l¿acte notarié du 4 octobre 2006 correspondait bien à la valeur vénale,

elle conclut au maintien de sa décision fixant à fr. 904'000.- l¿estimation

fiscale de la parcelle no 2.********.

Le 14 avril 2008, les recourants

ont déposé des ultimes déterminations complémentaires, sans invoquer de

nouveaux arguments. Le 14 mai 2008, la Commission d¿estimation fiscale des immeubles

a déclaré maintenir sa décision sur réclamation du 11 janvier 2008.

Le Tribunal a statué par voie de

circulation.

Considérants

1.

Déposé dans le

délai de trente jours prévu par l'art. 15 al. 2 LEFI, le recours est intervenu

en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.

2.

L'art. 36 let.

a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA; RSV 173.36) prévoit que le recourant peut invoquer

devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus

du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi

spéciale le prévoit (art. 36 let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune

disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité,

le pouvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public est par

conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa

jurisprudence, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la

valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en

deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation

(voir Tribunal administratif, arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044

du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er

juillet 1993).

Conformément à

l¿art. 20 de la loi sur l¿estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935

(RSV 642.21 ; LEFI), la commission d¿estimation du district procède

périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de

revoir l¿estimation des immeubles lorsqu¿il est constaté notamment par demande

motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,

construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de

servitudes, ou par d¿autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a

notablement augmenté ou diminué.

En l¿espèce, la

parcelle litigieuse a fait l¿objet d¿une vente le 4 octobre 2006. La commission

était donc fondée à revoir l¿estimation fiscale de l¿immeuble. Reste à savoir

si l¿estimation fiscale fixée à fr. 904'000.- est conforme à la loi.

3.

Selon l¿art. 2 LEFI, l¿estimation

fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale.

Conformément à

l¿art. 8 du règlement sur l¿estimation fiscale des immeubles (REFI ; RSV

642.21

), la valeur vénale d¿un immeuble représente la valeur marchande de

celui-ci, en tenant compte de l¿offre et la demande. C¿est donc à juste titre

que la commission d¿estimation a pris comme valeur de référence, pour la valeur

vénale de l¿immeuble, le prix payé par les recourant dans le récent achat du 4

octobre 2006. L¿argument des recourants selon lequel le prix payé serait

excessif n¿est pas fondé.

Quant à la valeur

de rendement, l'art. 5 REFI prévoit que la valeur de rendement d'un immeuble

correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer

de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Dans le calcul du

rendement, les jouissances réservées aux propriétaires pour leurs besoins

personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et

des impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). L¿art. 22 REFI prévoit que « la

valeur de rendement d¿une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal au

taux fixé conformément aux prescriptions de l¿art. 21¿..Si la villa est habitée

par le propriétaire, la commission estimera le loyer »

Dans le cadre de

la révision générale des estimations fiscales des propriétés sises sur le canton

de Vaud de 1992, le Département des finances a édicté le 31 janvier 1991 des

instructions destinées aux commissions de districts d'estimation fiscale des

immeubles (ci-après instructions CEFI), instructions complétées le 20 novembre

1992.

et le 7 avril 1995. En ce qui concerne la valeur de rendement des villas,

les instructions CEFI disposent ce qui suit :

« 4. Valeur de rendement

Selon l¿art. 21 du règlement du 25

janvier 1991 modifiant celui du 22 décembre 1936 sur l¿estimation fiscale des

immeubles et l¿art. 22 du règlement du 22 décembre 1936, la valeur de rendement

d¿une villa est obtenue en capitalisant le revenu locatif à un taux inférieur à

celui des immeubles locatifs. Si la villa est louée, le loyer sera admis s¿il

correspond aux loyers normaux de la région.

Si la villa est habitée par le

propriétaire ou un membre de sa famille, la commission de district estime le

loyer.

Le calcul de la valeur de rendement est

effectué de la manière suivante (art. 22 REF) :

Revenu locatif (revenu brut normal) x 100

--------------------------------------------------------

Taux de capitalisation

A défaut de loyer, le revenu locatif est

déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. La

surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multipliée

par le nombre d¿étages ou à la surface donnée par le propriétaire. Toutefois,

les commissions de district n¿accepteront pas sans réserve les indications qui

peuvent se révéler très approximatives. Le nombre de pièces peut également être

indicatif.

Le prix unitaire par m2 peut

être estimé, en règle générale, pour des villas entre fr. 100.-- à fr. 200.-

par m2.

Les commissions établiront pour leur

district des valeurs moyennes. Les revenus locatifs supputés devront

correspondre aux loyers normaux de la région. Afin d¿éviter de trop fortes

disparités, les commissions de district voisins se consulteront. ».

Ces directives constituent une application

des art. 21 et 22 REFI, qui imposent notamment à la Commission d'estimer le

loyer lorsque le logement est habité par le propriétaire (EF 2005.0004 du 27

juillet 2006, cons. 4).

4.

En l¿occurrence, en annexe à sa

décision du 11 janvier 2008, la commission d¿estimation fiscale a fourni le

détail du calcul de l¿estimation fiscale, dont il ressort qu¿elle a calculé la

valeur de rendement sur la base de la valeur vénale et de l¿estimation fiscale

préalablement fixée à 80% de la valeur vénale. La Commission d¿estimation s¿est

contentée de préciser « qu¿un revenu annuel de fr. 3'955 est normal

pour un tel objet dans le marché locatif actuel ». Cette explication

est d¿ailleurs entachée d¿une erreur, puisqu¿il s¿agit vraisemblablement du

revenu mensuel et non annuel de fr. 3'955.-.

La méthode

utilisée par la Commission n¿est pas conforme aux dispositions légales, ni à

celles figurant dans les instructions établies par le Département des finances.

Selon celles-ci (directives du 6 novembre 1992, p. 4), à défaut de loyers, le

revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par

m2. Les commissions doivent établir pour leur district des valeurs moyennes.

Les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la

région. Il n¿est dès lors pas possible de fixer la valeur fiscale d¿un immeuble

sur la base d¿une méthode qui se base sur le pourcentage de la valeur vénale de

l¿objet à estimer. En effet, la loi prescrit expressément que la valeur fiscale

est une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, soit des

avantages que le propriétaire peut retirer de son bien. La détermination de la

valeur fiscale par un pourcentage de la valeur vénale est donc contraire aux

termes de la loi et à son but. Une telle pratique, qui ne tient nullement

compte des particularités de chaque objet, est arbitraire (EF 2005.0004 du 27

juillet 2006, cons. 5).

L¿application du

taux de capitalisation de 7% pour une villa est quant à lui conforme à l¿art.

21.

al. 2 LEFI.

5.

Toutefois, il faut examiner si la

décision fondée sur des motifs erronés satisfait néanmoins, dans son résultat,

aux dispositions de la LEFI :

Les recourants se

réfèrent à la valeur locative qui, calculée par le programme Vaud Tax, est

nettement inférieure à la valeur de rendement fixée par la commission. Ils en

déduisent que la valeur de rendement fixée par l¿autorité intimée est

excessive. Cet argument n¿est pas pertinent. Selon l¿art. 5 al. 2 REFI, dans le

calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins

personnels sont estimées d¿après l¿usage ordinaire. C¿est donc uniquement la

valeur de rendement qui doit être prise en considération, à l¿exclusion de la

valeur locative, qui est une valeur d¿usage, par définition inférieure à la

valeur de rendement définie à l¿art. 5 al. 2 REFI. De plus, la valeur locative

et la valeur de rendement découlant de lois différentes.

Selon les

chiffres retenus par l¿autorité intimée, le rendement locatif mensuel de la

maison, dont la surface de logement est de 140 m2, serait de fr. 3'955.- soit

47'460 par année. Cela correspond à un rendement annuel par m2 de fr. 339.-.

Cette estimation n¿est fondée sur aucun élément permettant la comparaison ou la

justification de cette valeur. Elle doit pourtant être justifiée et revue au

regard des autres loyers comparables de la région. Ce d¿autant plus qu¿elle

excède de beaucoup la fourchette des instructions CEFI.

En définitive, la

Cour de Céans n¿est pas en mesure d¿établir, au regard des éléments figurant au

dossier, quelle peut être l¿estimation du loyer de la maison des recourants.

Dans ces conditions, il convient d¿annuler la décision rendue par la commission

d¿estimation des immeubles et de renvoyer le dossier à l¿autorité intimée, afin

qu¿elle estime, conformément aux instructions CEFI, par une méthode

comparative, la valeur de rendement de la maison et qu¿elle établisse, selon

l¿art. 2 al. 1 LEFI, une estimation dûment documentée. Le taux de

capitalisation de 7%, conforme à la loi, pourra être repris pour la

capitalisation du loyer annuel nouvellement déterminé.

6.

Vu l¿issue du recours, le présent

arrêt sera rendu sans frais.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision rendue le 11 janvier

2008 par la Commission d¿estimation fiscale des immeubles du district de Morges

concernant la propriété des recourants est annulée, la cause étant renvoyée à

l¿autorité intimée afin qu¿elle rende une nouvelle décision dans le sens des

considérants.

III.

Le présent arrêt est rendu sans

frais.

Lausanne, le 31 juillet 2008

président:

Le présent

arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire

l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au

Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions

des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.