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Décision

EF.2008.0005

CDAP - EF.2008.0005 - 2009-10-29 - X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey

29 octobre 2009Français16 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Par acte authentique du 19 juin 2007, X.________

a acquis, pour la somme de 200'000 fr., la parcelle no 1******** du cadastre de

la Commune de Montreux. Il s'agit d'un appartement en propriété par étages

(PPE) de deux pièces situé au neuvième étage de l'hôtel-restaurant Y.________.

L'établissement comprend deux catégories de copropriétaires: a) les habitants

permanents, appelés: "résidants", et; b) les affiliés à

l'exploitation hôtelière, appelés: "eurotelmen". Selon le

règlement d'administration et d'utilisation de la PPE (ci-après: le règlement

de la PPE), les "eurotelmen" mettent leurs unités à

disposition de l'exploitant; en contrepartie, ils participent aux résultats de

l'exploitation hôtelière et de celle des restaurants et services accessoires

(art. 12). L'Y.________ comprend 151 unités affectées à l'exploitation

hôtelière et 24 destinées à l'usage privé des "résidants"

(art. 2 du règlement de la PPE). L'unité qu'a acquise X.________ est affectée à

l'exploitation hôtelière.

B.

Ensuite de l'achat de la parcelle no 1********,

la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey

(ci-après: la commission) a procédé à une nouvelle estimation fiscale du

bien-fonds et l'a arrêtée, par décision du 27 novembre 2007, à 200'000 francs.

Par lettre du 3 décembre 2007, X.________

a formé une réclamation contre cette décision. Il fait valoir ce qui suit:

"…, l'achat s'est fait au prix de

200'000.-. C'est donc la valeur vénale.

La valeur de rendement, d'après les

résultats 2005 (3'347.04, annexe 1) et 2006 (5'965.68, annexe 2) capitalisés à

6%, donnent une valeur de 77'000.-. […]

La moyenne entre les valeurs de rendement et

vénale, qui est déterminante pour la fixation de la valeur fiscale se situe

donc à 280'000 :2=140'000.-."

Par décision sur réclamation du 30

janvier 2008, la commission a maintenu l'estimation fiscale du bien-fonds à

200'000 francs. Elle a donné à l'intéressé les explications suivantes:

"…la Commission estime que le prix

d'achat représente une indication, plus que suffisante, permettant de fixer la

valeur marchande à ce montant. Par conséquent la valeur vénale prise en compte

est celle du prix que vous avez payé, soit Fr. 200'000.-.

Pour ce qui est de la valeur de rendement,

un loyer mensuel d'environ Fr. 1'190.- a été pris en compte. Ce montant est

estimé sur une base de Fr. 220.- par mètre carré et capitalisé à 6,5%. La

Commission considère que ce montant correspond à la réalité du marché locatif,

notamment au vu de la surface et de la situation de l'appartement.

La valeur de rendement s'élève donc à Fr.

220'000.-. Cette dernière étant supérieure à la valeur vénale, la Commission a

donc pris en compte uniquement la valeur vénale. L'estimation a donc été

arrêtée à Fr. 200'000.-."

C.

X.________ a recouru le 22 février 2008 (date du

cachet postal) contre cette décision devant la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal. Il ne critique pas la valeur vénale arrêtée par la

commission à 200'000 fr., soit le prix d'acquisition de l'appartement; il

conteste en revanche la valeur de rendement retenue. Il explique que

l'appartement qu'il a acheté est affecté à l'exploitation de l'Y.________ et

qu'il ne peut pas l'occuper personnellement. Il considère qu'il faut ainsi

calculer la valeur de rendement sur la base de sa participation aux résultats

d'exploitation de l'établissement. Celle-ci s'est élevée sur les cinq dernières

années à un montant moyen de 4'416 fr. 64 par an (voir lettre du 18 février

2008 du directeur de l'Y.________, pièce 6 du recourant):

- 7'438 fr. 20 (soit 5'144 fr. 70

pour l'exploitation de l'hôtel et 2'293 fr. 50 pour celle du restaurant) en

2002;

- 2'722 fr. 09 (1882 fr. 76 et 839

fr. 33) en 2003;

- 2'710 fr. 18 (1'874 fr. 52 et 835

fr. 66) en 2004;

- 3'247 fr. 04 (2'245 fr. 85 et

1001 fr. 19) en 2005;

- 5'965 fr. 68 (4'143 fr. 37 et

1822 fr. 31) en 2006).

Le recourant estime que la valeur

de rendement doit ainsi être fixée à 67'948 fr. 28 (4'416 fr. 64 capitalisé à

un taux de 6,5%), montant qu'il arrondit à 70'000 francs. Compte tenu de cette

valeur, il parvient selon son calcul à une estimation fiscale de 135'000 fr.

[(200'000 + 70'000) /2].

Dans sa réponse du 28 avril 2008,

la commission a conclu au rejet du recours. Elle relève que le recourant occulte

le fait qu'il pourrait occuper personnellement son appartement. Le règlement de

la PPE lui offrirait en effet la possibilité de devenir "résidant".

L'autorité intimée ajoute par ailleurs que le recourant, en tant que

propriétaire d'un appartement Y.________, peut bénéficier d'un rabais sur le

tarif des chambres des autres établissements de la chaîne.

Le recourant a déposé des

observations complémentaires le 9 mai 2008. Il explique que le règlement de la

PPE offre effectivement la possibilité de devenir "résidant";

la liste d'attente est cependant longue et l'aboutissement très hypothétique.

Il a produit à cet égard une lettre du 8 mai 2008 du directeur de l'Y.________

indiquant: "…compte tenu de la longue liste d'attente, nous ne voyons

aucune possibilité que vous puissiez accéder au statut de résidant avant de

nombreuses années". S'agissant du rabais dont il pourrait bénéficier, l'intéressé

a relevé que cet avantage était négligeable compte tenu du faible nombre d'établissements

Y.________ dans le monde (douze en tout, dont quatre en Suisse).

Le recourant s'est encore exprimé

le 26 juin 2008. Il précise que la possibilité que prévoit le règlement de la

PPE de transformer une unité hôtelière en condominium (unité destinée aux "résidants")

n'est pas seulement très réduite comme il l'indiquait dans ses observations

complémentaires, mais "impossible". Il a produit à cet égard

une lettre du 30 mai 2008 de l'administrateur de la société qui exploite l'Y.________,

dont on extrait le passage suivant:

"Actuellement le nombre maximum de

condominis est atteint; il n'y a donc pas de possibilité d'augmenter celui-ci

et il y a lieu de souligner que les unités hôtelières ne peuvent pas être

transformées en condominis."

Dans ses observations

complémentaires du 31 juillet 2008, l'autorité intimée a relevé que la

situation actuelle de l'appartement du recourant pouvait évoluer; elle

maintenait dès lors sa position.

Le tribunal a statué par voie de

circulation. Les considérants ci-dessous ont donné lieu à une procédure de

coordination, au sens de l’art. 34 du règlement organique du Tribunal cantonal

de 13 novembre 2007 (ROTC ; RSV 173.31.1), auprès des juges de la IIème

Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, MM. Rémy Balli,

Pierre-André Berthoud, Xavier Michellod et Robert Zimmermann.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de trente jours prévu par

l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale

des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours est intervenu en temps utile. Il

est au surplus recevable en la forme.

2.

Le recourant peut invoquer devant l'autorité de

recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir

d'appréciation (art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative [LPA-VD; RSV 173.36]. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si

la loi spéciale le prévoit (règle expressément rappelée à l'art. 36 let. c de

la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative

[LJPA; RSV 173.36] abrogée par l'art. 118 al 1 LPA-VD). La LEFI ne comportant

aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de

l'opportunité, le pourvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public

est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée.

Selon sa jurisprudence (rendue sous l'empire de la LJPA, mais qui demeure

valable après l'entrée en vigueur de la LPA-VD), le tribunal renonce à corriger

l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit

est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas

abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts EF.2007.002

du 30 janvier 2009; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre

1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet

1993).

3.

Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission

d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles

lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations

que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

En l'espèce, compte tenu du

transfert de propriété intervenu, la commission était fondée à revoir

l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 1********.

4.

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation

fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas

être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

En l'espèce, le recourant ne

critique pas la valeur vénale arrêtée par la commission à 200'000 fr., soit le

prix d'acquisition de l'appartement; il conteste en revanche la valeur de

rendement retenue.

5.

a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et

périodiques. L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation

fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) précise que la capitalisation du rendement

s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de

6.

à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.

Les instructions du Chef du

Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale

des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à

défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la

région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix

unitaire par m2.

b) En l'espèce, la commission a

fixé la valeur de rendement à 220'000 francs. Se basant sur un prix de 220 fr.

le m2, elle a retenu un loyer de 1'190 fr. par mois, soit 14'280 fr.

par an. Elle a capitalisé ensuite ce montant à un taux de 6,5%. Cette méthode,

fondée sur la capitalisation d’un revenu brut, jugé "normal", trouve

appui dans les règles de calcul dictées par les art. 21 et 22 RLEFI: "la

valeur de rendement (…) s’obtient en capitalisant le revenu normal… ".

Le recourant conteste cette façon de procéder. Il explique que son

appartement est affecté à l'exploitation hôtelière et qu'il ne peut pas

l'occuper personnellement. Il considère qu'il faut ainsi se baser sur sa

participation aux résultats de l'exploitation de l'Y.________ pour calculer la

valeur de rendement.

6.

a) L'Y.________ comprend deux catégories de

copropriétaires: les "résidants" qui occupent personnellement

leurs appartements (ou qui peuvent les donner à bail); et les "eurotelmen"

qui mettent à disposition de l'établissement leurs appartements et qui

participent, en contrepartie, aux résultats d'exploitation (art. 2, 6 et 12 du

règlement de la PPE). Le recourant est un "eurotelmen".

L'autorité intimée ne le conteste pas. Elle relève toutefois que le règlement

de la PPE offre au recourant la possibilité de devenir un "résidant".

Il est vrai que, selon l'art. 6 du règlement, chaque année ou lors d'une

acquisition de propriété par étages, les copropriétaires peuvent demander à

appartenir à l'une ou l'autre des catégories. Ils ne peuvent toutefois devenir

résidant que si le nombre des "eurotelmen" représente au moins

le 85 % des 160 chambres du bâtiment principal. Le nombre de chambres mises à

disposition des résidants ne peut en effet pas être supérieur à 24 chambres;

l'exploitation hôtelière serait sinon compromise par l'insuffisance de lits

(art. 6bis du règlement). Actuellement, ce nombre maximal de 24 chambres est

atteint et la liste d'attente pour devenir résidant est longue. Selon les

informations du directeur de l'établissement (voir sa lettre du 8 mai 2008), le

recourant ne pourrait pas accéder au statut de résidant avant de nombreuses

années. Par ailleurs, l'administrateur de la société exploitante (dans sa

lettre du 30 mai 2008) a précisé qu'il n'était pas possible de transformer une

unité hôtelière en condominium. Apparemment, la seule possibilité pour le

recourant de devenir "résidant" serait d'acquérir une unité en

condominium. Au regard de ces éléments, il faut partir du constat que le

recourant ne peut pas occuper personnellement son appartement, à tout le moins

à moyen terme.

b) Le calcul établi par la

commission pour déterminer la valeur de rendement ne prend pas en compte les

particularités de la situation du copropriétaire qui ne peut ni habiter, ni

mettre en location son appartement, mais – à moyen terme – seulement prétendre

à une participation au bénéfice de l’exploitation de l’hôtel. Ces considérations

conduisent à rejeter la solution retenue par l’intimée, qui se fonde sur un

prix au m2 usuel, « normal » pour fixer un loyer fictif,

sans rapport avec le revenu effectif de l’intéressé.

A cet égard, la méthode préconisée

par le recourant paraît à première vue plus équitable, mais soulève d’autres

problèmes. Les données du dossier exposent des résultats variables au cours des

cinq dernières années: 7'438 fr. 20 en 2002; 2'722 fr. 09 en 2003; 2'710 fr. 18

en 2004; 3'247 fr. 04 en 2005; 5'965 fr. 68 en 2006. Il n'y aurait pas lieu de

soustraire de ces montants le rendement lié à la partie restauration de

l'exploitation; c'est en effet la propriété de l'appartement qui confère un

droit au rendement de l'exploitation, tant de l'hôtel que du restaurant. La

participation aux résultats d'exploitation du recourant s'élèverait ainsi à une

moyenne de 4'416 fr. 64. Aux rendements ainsi exposés, il conviendrait

cependant d'ajouter la quote-part du recourant (de dix millièmes) aux réserves

attribuées au fonds de rénovation. De même, on peut encore s’interroger sur la

nécessité de prendre en compte (comme le relève l’intimée) le rabais dont

bénéficie le recourant sur le tarif des chambres d'autres établissements Y.________,

qui constituerait un avantage, mais aléatoire et de surcroît difficile à

chiffrer. Ainsi, à y regarder de plus près, la valeur de rendement calculée de

cette manière n’apparaît guère satisfaisante: elle repose sur des critères

fluctuants et pour certains difficiles à chiffrer; elle serait de nature à

entraîner une réévaluation constante de l’estimation fiscale.

c) En définitive, les deux

approches – celle qu’a suivie la commission et celle que requiert le recourant,

fondée sur une moyenne des revenus d’exploitation – se heurtent à des obstacles

théoriques ou pratiques. La difficulté vient du fait que le non-résident

bénéficie d’un statut si particulier que sa situation n’apparaît guère

comparable à celle d’un copropriétaire traditionnel et plus proche de celle de

l’acquéreur de droits de participation dans une entreprise exploitant un hôtel.

Ce statut particulier requiert que l’on s’écarte de la méthode fondée sur la capitalisation

d’un revenu brut normal, instituée par les art. 21 et 22 RLEFI, au

bénéfice d’un calcul adapté aux établissements hôteliers. C’est dès lors aux

règles prévues par l’art. 27 RLEFI, consacrées à l’estimation des hôtels et des

établissements analogues, qu’il convient de se référer. L’autorité intimée sera

dès lors invitée à procéder à une nouvelle estimation de la quote-part de

propriété du recourant, en application de l’art. 27 RLEFI.

Ces considérations conduisent à une

admission partielle du recours: le tribunal annulera la décision attaquée et

renverra le dossier à l’autorité intimée, invitée à procéder à un calcul

conforme à l’art. 27 RLEFI.

7.

En définitive, le recourant n’obtient que

partiellement gain de cause, ses conclusions étant pour l’essentiel rejetées.

Il aura dès lors à supporter un émolument légèrement réduit et ne peut par

ailleurs se voir allouer de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Vevey du 30 janvier 2008 est annulée,

l’intimée étant invitée à statuer à nouveau, dans le sens du considérant 6

ci-dessus.

III.

Un émolument de justice de 800 (huit cents)

francs est mis à la charge du recourant.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 29 octobre 2009

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.