EF.2008.0007

CDAP - EF.2008.0007 - 2009-02-09 - A.X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du Pays-d'Enhaut

9 février 2009Français18 min

Estimation fiscale d'un immeuble d'habitation, sis dans la zone agricole. Ce bâtiment, construit au XVIIIème siècle, faisait autrefois partie d'une exploitation agricole, avant de servir exclusivement à l'habitation de son propriétaire qui a renoncé à son activité d'agriculteur. Ce changement d'affectation justifie de revoir l'estimation fiscale. Compte tenu de l'impossibilité de transformer ou d'agrandir le bâtiment en application des art. 24ss LAT, et eu égard également à sa vétusté et à son confort spartiate, l'application de l'art. 22 RLEFI, fixant la méthode d'estimation des villas, ne peut se faire que par analogie. En l'occurrence, la CEFI a retenu un rendement locatif trop élevé; le prix au m3 retenu pour la détermination de la valeur vénale est également trop élevé. Admission partielle du recours, en ce sens que l'estimation est diminuée dans une proportion de plus de 5%, sans correspondre pour autant aux conclusions du recourant.

Faits

Vu les faits suivants

A.X.________ est propriétaire de la parcelle n°1*******

du Registre foncier de ********. Sis au lieu-dit «Le 2*******s», ce bien-fonds

d’une surface de 22'496 m2 est classé dans la zone agricole régie

par le plan général des zones et les art. 33ss du règlement communal sur le

plan d’extension et de la police des constructions (RPE), adoptés le 28 juin

2005 par le Conseil communal et approuvés le 7 mars 2006 par le Département des

institutions et des relations extérieures. Un bâtiment d’habitation (portant le

n°ECA 3******* et d’une emprise au sol de 186 m2) et un couvert (bûcher,

portant le n°ECA 4********) sont érigés sur la parcelle, occupée pour le surplus

par un jardin (pour 164 m2), un champ (pour 16'906 m2) et

une forêt (pour 5240 m2). En 2001, l’estimation fiscale de la

parcelle n°1******* avait été arrêtée à 38'000 francs.

Le 30 octobre 2007, la Commission d’estimation

fiscale des immeubles du district du Pays-d’Enhaut (ci-après : la CEFI),

tenant compte de la construction du bûcher, ainsi que d’un changement

d’affectation de la parcelle n°1*******, a procédé à une nouvelle estimation

fiscale de celle-ci, qu’elle a fixée à 259'000 fr. La CEFI a notamment

considéré que la parcelle ne faisant plus partie, comme jadis, d’un domaine

agricole, elle devait être estimée selon les principes applicables aux terrains

qui ne sont pas voués à l’agriculture.

Le 19 novembre 2007, A.X.________ a

formé une réclamation contre cette décision, en concluant à ce que l’estimation

fiscale de son immeuble soit ramenée à 105'296 fr. Le 1er avril

2008, la CEFI a rendu une nouvelle décision, arrêtant l’estimation fiscale de

la parcelle n°1******* à 224'000 fr.

A.X.________ a recouru, en concluant

implicitement à l’annulation de la décision du 1er avril 2008. La CEFI

propose le rejet du recours. Les parties ont complété leurs écritures.

Le Tribunal a tenu une audience avec inspection

locale, le 9 décembre 2008 à ********. Il a ensuite délibéré à huis clos. La

visite de la parcelle n°1******* et du bâtiment n°3******* a permis de

constater qu’elle se trouve à l’écart des grandes voies de communication

locales. Il est possible d’y accéder par une route asphaltée, mais non déneigée

en hiver. Le bâtiment n° 3******* a été construit en 1762, selon les

indications figurant sur la façade. Il est entièrement en bois, exception faite

des soubassements. Il comporte une grange dont le volume a été estimé à 279 m3

par l’ECA. Le rez-de-chaussée comprend quatre pièces dont deux cuisines, sans

compter les locaux sanitaires qui ne sont pas chauffés et dont les

installations sont vétustes. Le chauffage de l’immeuble est uniquement assuré

par deux poêles à bois qui se trouvent dans les pièces d’habitation. La hauteur

des plafonds ne dépasse pas deux mètres. L’alimentation en eau est assurée par

une source. L’étage est composé d’un ancien fumoir, soit une grande pièce non

chauffée ni isolée. Elle donne accès à différents réduits de petite dimension

ainsi qu’à deux chambres à coucher en enfilade, dont la hauteur de plafond ne

dépasse pas 190 cm. Aucune pièce située à l’étage n’est chauffée. Le volume du

logement est de 550 m3 selon l’ECA. D’une manière générale, le

Tribunal a pu constater que le confort de cette habitation était très

spartiate.

Considérants

1.

a) Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935

sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), la commission de

district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette

opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion

ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une

date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a

notablement varié par rapport à l’estimation portée au Registre foncier (art.

22.

al. 1 LEFI; arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin

1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994). Lorsque tel est le cas, l’autorité peut

également réviser d’office l’estimation fiscale (art.

20.

LEFI; cf. arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). Quant à l'art. 23 LEFI, il

permet au propriétaire de demander une nouvelle estimation lorsque les

circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance

suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au Registre

foncier; la révision selon cette demande de réexamen ou de nouvel examen selon l'art.

23.

LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20

LEFI (arrêts EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).

b) En l’occurrence, la dernière estimation en vigueur remonte à 2001. La CEFI a estimé

qu’elle devait être modifiée à cause de la construction du couvert servant de

bûcher, en 2007. Il est admis en effet que des

transformations effectuées sur le bâtiment qui ont pour effet d’accroître la

valeur d’assurance ECA constituent une opération analogue à la mise à jour au

sens de l'art. 20 LEFI (arrêt EF.2000.0014 du 5 février 2001). La CEFI a retenu

en outre, comme motif de mise à jour de l’estimation fiscale, le fait que la

parcelle n°1******* aurait changé d’affectation. Ce bien-fonds a fait partie

d’un domaine agricole. Tel n’est plus le cas depuis 1973, époque à laquelle le

recourant a renoncé à l’agriculture. Il est employé communal et pratique

l’apiculture à titre de loisir. Le bâtiment n°3******* lui sert de logement. La

parcelle est affermée à B.X.________, qui exploite un domaine agricole.

2.

a) L'estimation fiscale des immeubles agricoles

correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition

correspond à l’art. 14 al. 2 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur

l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS

642.

). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2

LHID, on entend ceux qui entrent dans le champ d’application de la loi fédérale

du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et qui

servent, de manière prépondérante, à l’agriculture (Rainer Zigerlig/Guido Jud,

in: Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht I/1, 2ème éd., Bâle

2002, art. 14 LHID N.9). Cette définition équivaut à celle de l’art. 11 du

règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale (RLEFI; RSV 642.21.1), à

teneur duquel les immeubles agricoles sont les terres et les bâtiments utilisés

avant tout pour l’exploitation rurale.

b) En l’occurrence, la partie de la

parcelle couverte de champs et de forêts est manifestement de nature agricole.

Elle doit, partant, être estimée à la seule valeur de rendement. A ce propos,

la CEFI a retenu une valeur de 0.30 fr./m2 pour les champs et 0,10

fr./ m2 pour la forêt. Elle a ainsi estimé cette valeur à 5'000 fr.

au total (0,30 fr. x 16'906 m2 = 5'071, 80 fr.) + (0,1 fr. x 5'240 m2

= 524 fr.) = 5'595,80 fr., ramené à 5'000 fr.). Le recourant ne conteste pas ce

calcul. Lors de l’audience du 9 décembre 2008, la CEFI a indiqué qu’elle ne

prenait pas en compte la capitalisation de la valeur de la forêt dans ses

estimations, selon sa pratique propre appliquée dans tout le district. Une

telle appréciation apparaît contraire à la lettre de l’art. 10 RLEFI qui

dispose que la valeur fiscale des forêts particulières est obtenue en

capitalisant le rendement à un taux de 3,5%. Si une telle capitalisation avait

été opérée, la valeur fiscale de la part de forêt aurait ainsi dû être de

14'971 francs (524 fr.: 3,5 x 100 = 14'971 fr.).

3.

Le recourant soutient que faute de morcellement

de la parcelle n°1*******, le bâtiment n°3******* et le couvert n°4********

devraient être estimés de la même manière qu’un bâtiment agricole, soit,

implicitement, à la seule valeur de rendement.

a) Selon une jurisprudence dont il

n’y a pas lieu de se départir, la valeur d’un terrain dépend essentiellement de

ses possibilités d’utilisation et de mise en valeur, du point de vue économique

et juridique, en fonction des caractéristiques objectives de l’immeuble,

notamment en ce qui concerne sa constructibilité; les intentions du

propriétaire ne sont pas déterminantes à cet égard (arrêts EF.1992.0036 du 30

mars 1993; EF.1993.0015 du 16 juin 1993; EF.1993.0016 du 16 juillet 1993;

EF.1993.0057 du 3 décembre 1993).

b) La parcelle n°5******** est classée

dans la zone agricole. Les possibilités d’extension du bâtiment n°3******* à

d’autres fins que l’agriculture sont dès lors très limitées. Compte tenu du

fait que le recourant n’est pas agriculteur et que le bâtiment n’est plus voué à

l’agriculture, une transformation en vue d’augmenter la surface habitable ne paraît

envisageable que sous l’angle restreint des art. 24ss de la loi fédérale du 22

juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), en particulier des

art. 24c et 24d de cette loi, mis en relation avec les art. 42 et 42a de

l’ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l’aménagement du territoire (OAT; RS

700.

). Il suit de là que si l’on ne peut retenir la thèse du recourant selon

laquelle seule la valeur de rendement du bâtiment n°3******* devrait être prise

en compte, et que les principes usuels s’appliquent, il n’en demeure pas moins

que la valeur du bâtiment n°3******* doit être estimée avec prudence. Cette

solution a aussi pour conséquence de soumettre l’estimation fiscale de la

parcelle n°1******* à deux régimes différents, soit la valeur de rendement pour

les champs et forêt, d’une part, et la moyenne de la valeur de rendement et de

la valeur vénale pour le bâtiment n°3******* et le couvert n°4********, d’autre

part. Il s’agit là toutefois d’une situation exceptionnelle liée au fait que la

maison d’habitation n’est plus utilisée à des fins agricoles, sans être

toutefois classée dans la zone à bâtir.

4.

a) L’estimation fiscale se fait par la moyenne

entre la valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI). La valeur

de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant

compte du loyer de l’argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al.

3.

LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Elle est calculée, en règle générale, d’après le

rendement normal de l’année précédente (art. 6 RLEFI). La capitalisation du rendement

s’opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du

rendement brut selon le genre de l’immeuble (art. 7 al. 1 RLEFI). La valeur

vénale représente la valeur marchande de l’immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). Selon

l’art. 8 RLEFI, la valeur vénale se détermine en tenant compte de l’offre et de

la demande, selon la situation, la destination, l’état et le rendement de

l’immeuble (al. 1); à défaut d’éléments de comparaison, la valeur vénale est

obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre

d’immeuble, la nécessité d’amortissement et les risques de placement (al. 2);

si l’immeuble peut avoir une destination ultérieure plus profitable

qu’actuellement, on en tiendra compte en tant qu’une augmentation de prix existe

déjà dans les transactions (al. 3).

Hormis ces principes généraux, les

méthodes d’estimation fixées dans le RLEFI (Chapitre III) ne sont pas

applicables telles quelles en l’espèce. En effet, les différentes sections de

ce Chapitre sont consacrées aux immeubles agricoles (I), aux vignes (II), aux

forêts (III), aux immeubles urbains (IV), soit les immeubles locatifs

(sous-section I), les villas (sous-section II) et les terrains à bâtir

(sous-section III), aux propriétés d’agrément (V), aux sources (VI) et aux

immeubles industriels (VII). Le bâtiment n°3******* et le couvert n°4********

n’entrent dans aucune de ces catégories à proprement parler. En particulier,

l’application de l’art. 22 RLEFI fixant la méthode d’estimation des villas ne

peut se faire que par analogie, eu égard à la nature du bâtiment litigieux.

b) La valeur de rendement d'une

maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux

variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble

(art. 21 et 22 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé

sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les

frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à

9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Selon

les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de

district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les

Instructions), si le bâtiment est loué, le loyer sera admis s'il correspond aux

loyers normaux de la région (ch. I 4). En présence d'un bail et par conséquent

d'un loyer effectif, la commission ne peut s'écarter du revenu locatif tel

qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle rende vraisemblable que le loyer

payé par les locataires fût trop bas ou au contraire abusif (v. arrêt

EF.2000.0014, précité). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le revenu locatif est

déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré,

celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m²

(Instructions, ch. I 4). Les Instructions précisent en outre que selon une

pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est

inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe

entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se

justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons

d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut

compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).

Pour déterminer la valeur vénale, on

tient compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la

situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En

outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût

de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises

dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le

cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un

coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment,

compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises, à raison de

1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Au chiffre ainsi obtenu,

il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur

intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112; cf. également,

parmi d'autres, arrêt EF.1999.0002 du 7 mai 1999).

c) S’agissant de la valeur de

rendement, la CEFI a retenu un revenu locatif annuel estimatif de 11'592 fr.

(soit 126 fr./ m2 x 92 m2), qu’il a capitalisé au taux de

6,5% (11'592 fr. : 6,5 = 1'783 fr. x 100 = 178'338 fr., ramené à 178'300

fr.). Elle a ajouté à ce montant la valeur de rendement du terrain, soit 5'000

fr. Elle a fixé la valeur de rendement totale à 183'300 fr. Dans sa réclamation

du 19 novembre 2007, le recourant s’est fondé sur une valeur de rendement de

5'830 francs. Lors de l’audience, il a indiqué qu’il s’était fondé sur une moyenne

des valeurs retenues dans des estimations privées d’immeubles dont il avait

connaissance.

Le rendement locatif retenu par la

CEFI apparaît comme trop élevé en l’espèce. En effet, au regard du confort

relatif de l’habitation du recourant, dont seules deux pièces sont chauffées,

celui-ci ne saurait espérer un rendement locatif annuel supérieur à 9'000 fr.,

soit légèrement inférieur à 98 fr. par mètre carré. Ainsi la valeur de

rendement doit être arrêtée à 138'461 francs.

d) S’agissant de la valeur vénale,

la CEFI a distingué un volume de 350 m3, d’une part, et de 200 m3,

d’autre part. Elle a précisé lors de l’audience que le premier volume concerne

la partie habitable, le deuxième la partie non-habitable du bâtiment n°3*******,

soit les pièces sises à l’étage. Pour la première partie, la CEFI a retenu un

prix au m3 de 800 fr., de 300 fr. pour la deuxième partie. Le premier

de ces montants est également trop élevée. Une telle valeur peut être retenue

pour des constructions modernes jouissant d’un confort habituel et d’une

isolation. Or, le bâtiment litigieux ne présente pas de telles

caractéristiques. Le Tribunal retient ainsi que le prix du même ouvrage neuf

doit se situer à 550 francs par m3. En revanche, la valeur de la

partie non-habitable est estimée correctement. Sur cette base, la valeur vénale

s’établit à 252'500 fr. (350 m3 x 550 fr. = 192'500 fr. + 200 m3

x 300 fr. = 60'000 fr.). L’autorité intimée n’a pas compté dans son calcul le

réduit qui est attenant à la partie habitable (ancienne étable). Ce local

dispose d’un volume de 279 m3 selon les indications figurant sur la

décision de taxation de l’ECA. Le Tribunal retient un prix de 250 fr. par m3

pour la valeur à neuf, soit un montant de 69'750 fr., qu’il convient d’ajouter

à la valeur du reste du bâtiment. Ainsi, la valeur vénale brute est de 322'350

francs. La CEFI a déduit de cette valeur un taux de vétusté de 30%, ce qui est

justifié vu l’âge et l’état de la construction. Ainsi, après application de ce

taux, la valeur vénale du bâtiment est arrêtée à 225'575 fr (322'350 : 100

x 70). La CEFI a ajouté la valeur du couvert, soit 22'000 fr. (montant indiqué

par le recourant dans sa réclamation du 19 novembre 2007), ainsi que le prix du

terrain agricole, soit 5'000 fr., dont il faut déduire le montant retenu pour

la forêt, soit 524 fr., mais dont la valeur de rendement doit être ajoutée,

soit un total de 19'447 francs (5000 - 524 + 14’971). Le résultat final est

ainsi de 267’022 fr., qu’il convient d’arrondir à 267'000 francs.

e) La valeur de l’estimation

fiscale étant la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale, elle

doit ainsi être arrêtée, selon les montants retenus, à 202'500 fr. (138'461 fr.

+ 267’000 fr. = 405’461 fr. : 2 = 202'730 fr., ramené à 202'500 fr.).

5.

Le recours doit dès lors être admis

partiellement, dans la mesure où le résultat auquel aboutit le Tribunal, sans

correspondre aux conclusions du recourant, est inférieur de plus de 5% à la

valeur de la CEFI (arrêt EF.2006.0004 du 9 mars 2007). L’arrêt sera dès lors

rendu sans frais. Le recourant, qui n’est pas assisté par un mandataire

professionnel n’a toutefois pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis partiellement.

II.

La décision de la Commission d’estimation des

immeubles du Pays-d’Enhaut du 1er avril 2008 est réformée en ce sens

que l’estimation fiscale de la parcelle n°1******* est arrêtée à 202'500

francs.

III.

Il est statué sans frais, ni dépens.

Lausanne, le 9 février 2009

Le président: Le

greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint. Il peut faire l'objet, dans les

trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le

recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss

de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le

recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.