EF.2008.0008

CDAP - EF.2008.0008 - 2008-12-01 - X. /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron

1 décembre 2008Français23 min

Lorsqu'elle invoque un élément susceptible de renverser la présomption consacrée à l'art. 6 al. 2 LMSD qui s'applique in casu par analogie, l'autorité fiscale doit supporter le fardeau de la preuve; le contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune relation particulière entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné. Acquisition d'un immeuble aux enchères publiques sans que l'acquéreur soit créancier gagiste au sens de l'art. 9 REFI. La Commission d'estimation ne pouvait s'écarter sans autres motifs du prix d'adjudication. En l'espèce elle aurait dû retenir le prix fixé par l'expert désigné par l'Office des poursuites comme valeur vénale et non pas une ancienne estimation surévaluée. Sauf le cas de circonstances particulières où le propriétaire se trouve dans une relation étroite avec le locataire, il y a lieu de prendre en considération pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble le loyer effectif à l'exclusion d'un loyer estimé ne correspondant pas à la réalité.

Faits

Vu les faits suivants

La parcelle 1******** située sur la commune des

Cullayes et dont la surface totale est de 1042 m2 comporte un

bâtiment de 1941 m3 principalement consacré à l'exploitation d'un

café-restaurant "le Y.________". Jusqu'en 2006, cette parcelle

appartenait aux tenanciers du restaurant. L'estimation fiscale avait été fixée

à 760'000 fr. dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil

d'Etat le 2 mars 1990.

Suite aux difficultés financières des

exploitants-propriétaires, la Banque Z.________, créancière hypothécaire, a

requis de l'office des poursuites la vente aux enchères de l'immeuble.

Sur demande de l'office des poursuites, le

Bureau d'ingénieurs A.________ Ingénieurs Civil SA, a effectué une expertise

complète de l'immeuble, le 6 janvier 2004, fixant la valeur de la propriété à

654'000 francs. Le loyer total y a été estimé à 4'200 fr. par mois, soit 50'400

fr. par année.

Dans la vente aux enchères, annoncée publiquement

et qui a eu lieu le 8 février 2006, la société X.________ SA (ci- après: la

société ou la propriétaire de l'immeuble) a acquis la parcelle pour le prix

total de 485'000 francs. Elle a payé en sus les droits de mutation (16'005 fr.)

fixés sur la base de cette valeur.

Le 1er mars 2006, la société a

conclu un nouveau bail a loyer avec la société locataire B.________ SA, ainsi

que C.________ et D.________ qui ont poursuivi l'exploitation du

café-restaurant. Le loyer annuel qui comprenait la totalité de l'immeuble a été

fixé à 36'000 francs. Se référant à l'expertise, le contrat a précisé qu'il

s'agissait de conditions particulières devant permettre aux locataires de

poursuivre leur activité, le loyer initial pouvant être réadapté à 4'200 fr.

par mois (1'200 fr. supplémentaires) selon l'évolution du chiffre d'affaire et

du résultat de l'exploitation.

Suite à cette acquisition, le 29 février 2008,

la société a requis de la commission d'estimation fiscale des immeubles du

district d'Oron (ci-après: la commission) une nouvelle estimation fiscale de la

parcelle. Elle a demandé d'adapter la valeur de l'estimation précédemment fixée

à 760'000 fr., en tenant compte du prix d'acquisition de 485'000 fr. et du

loyer mensuel de 3'000 francs.

Le 5 mars 2008, la commission a répondu que la

vente avait été effectuée dans des circonstances particulières au sens de l'art

9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(RLEFI; RSV 642.21.1), de sorte que le prix n'était pas déterminant dans l'estimation.

Par décision du 20 mai 2008, elle maintenu l'estimation sans modification à

760'000 fr., au motif que "l'immeuble a été acquis dans des

circonstances extraordinaires; le locataire est au bénéfice d'un bail dont le

montant est inférieur aux normes du marché locatif."

Le 27 mai 2008, la société a formé une

réclamation contre cette décision, en concluant à l'abaissement de l'estimation

à 501'000 fr., correspondant au prix d'adjudication augmenté des frais d'achat

usuels. Elle fait valoir à l'appui de sa réclamation que la vente aux enchères

avait été publiquement annoncée dans plusieurs journaux, que tout le monde

pouvait donc participer à la vente et qu'en conséquence le prix d'adjudication

correspond au prix du marché. Elle a relevé n'avoir aucun lien de parenté ou

d'amitié avec le vendeur.

Le 25 juin 2008, la commission a rendu une

décision sur réclamation par laquelle elle a maintenu sa décision du 20 mai

2008, fixant à 760'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle. Elle a motivé

sa décision en mentionnant que "l'immeuble a été acquis dans le cadre

d'une réalisation forcée. Son prix est inférieur à celui d'un transfert

conventionnel. L'estimation fiscale contestée correspond à la valeur vénale,

car celle-ci est inférieur à la valeur de rendement calculée en 1991 dans le

cadre de la révision générale des estimations fiscales."

Le 27 juin 2008, la société a déposé un recours

auprès du Tribunal cantonal contre la décision sur réclamation de la commission

du 25 juin 2008. Elle a conclu à l'abaissement de l'estimation fiscale à

534'000 fr. correspondant au: [rendement locatif effectif (450'000 fr.) + la

valeur réelle déterminée par l'expertise (702'494 fr.)] : 3. Pour son

argumentation, elle s'est référée à sa réclamation. Elle a également fait

valoir que le prix d'acquisition de l'immeuble aux enchères correspondait à sa

valeur vénale, l'estimation de 760'000 fr. étant clairement surévaluée. Le 28

juillet 2008, la commission s'est déterminée en concluant au rejet du recours

et au maintien de la décision sur réclamation du 25 juin 2008, fixant à 760'000

fr. l'estimation fiscale de la parcelle. Le 2 octobre 2008, après un nouvel

échange de courrier, la Commission a finalement conclu à ce que l'estimation

fiscale soit fixée à 695'000 fr., cette valeur correspondant à la moyenne entre

la valeur vénale maintenue à 760'000 fr. et la valeur de rendement déterminée

sur la base du revenu locatif mensuel estimé par l'expertise (4'200 fr. par

mois, 50'400 fr. par année), capitalisé au taux de 8%, soit 630'000 francs.

Le tribunal a délibéré par voie de circulation.

Les parties ont été informées de la composition de la cour par lettre du 26

novembre 2008.

Les arguments respectifs des parties sont repris

dans la mesure utile.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de trente jours prévu par

l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale

des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours est intervenu en temps utile. Il

est au surplus recevable en la forme.

2.

L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant

peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris

l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer

l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c LJPA). La

LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de

recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal

administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale

lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit

est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas

d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17

juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;

EF 1992.0039 du 1er juillet 1993)

3.

Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la

mise en vigueur de ladite loi, la commission procède périodiquement à la mise à

jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des

immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des

propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction

ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par

d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté

ou diminué.

Dans le cas présent, la parcelle

litigieuse a été vendue au recourant le 8 février 2006, dans une vente aux

enchères publiques. Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de son

estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se

réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur

vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier)

devront être fixées à la date déterminante pour la mise à jour à entreprendre.

En l'occurrence, la date décisive est celle de la conclusion de la vente, soit

le 8 février 2006, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué.

En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et postule

par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le

cas présent. Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la

valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par

rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA

EF.1998.0006 du 17 juin 1998 plus les réf. cit.).

4.

Aux termes de l'art. 2 LEFI,

"L'estimation

fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne peut pas

être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4)."

En l'espèce, la contestation porte

aussi bien sur la valeur vénale (cons. 5 et 6) que sur la valeur de rendement

(cons. 7).

5.

a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1),

"la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant

compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de

l'immeuble (al. 1).

A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le

genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles (al. 2)".

Pour déterminer la valeur vénale

d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances

particulières réservées à l'art. 9 RLEFI, présumer que celle-ci correspond au

prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la

fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière,

l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine;

dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de

la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul

élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a

généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la

prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF.1994.0017 du 6

juin 1994 déjà cité).

6.

Selon l'art. 9 RLEFI,

"Les ventes

qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les

prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre

parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,

expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne

sont dans la règle pas prises en considération."

En l'espèce l'autorité intimée

soutient que la vente a eu lieu dans des circonstances extraordinaires au sens

de cette disposition.

7.

a) Selon la jurisprudence, par "ventes

qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires", il

faut entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais

également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969,

cité dans l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il

paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble,

l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la

taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à

s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la

valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 RLEFI, de tels

cas peuvent également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA

EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée, si elle

constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est

inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été

manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple

l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où

l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la

valeur objective arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder

sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2

RLEFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de

comparaison (cf. arrêt susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission était

autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs

elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la

valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans plusieurs

arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix

d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale

calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997;

EF.1998.0006 du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également

arrêt TA EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est

écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après

faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en

l'absence de négociations).

b) En matière de LMSD, dont la

jurisprudence s'applique par analogie, les transferts immobiliers résultant

d'une réalisation forcée sont considérés, selon l'art 6 al. 6 LMSD, comme des

mutations juridiques ordinaires. Toutefois, le prix d'adjudication n'est pas

forcément égal au prix qui aurait pu être obtenu en cas de vente ordinaire, ce

d'autant plus quand il a été acquis par le créancier hypothécaire. En effet, la

réalisation dans le cadre d'une poursuite n'est pas un simple contrat de droit

privé. Elle obéit à des principes propres. Si le prix d'adjudication à un tiers

peut, en principe, être considéré comme l'expression ou le résultat de la

situation actuelle du marché, il n'en va pas nécessairement de même en cas de

reprise de l'immeuble par le créancier hypothécaire (arrêt du Tribunal

administratif fribourgeois du 28 mai 1999, RFJ 1999 p. 165). En effet, les

ventes aux enchères forcées se caractérisent par le fait que l'aliénation a un

caractère involontaire et que le débiteur dont les biens sont mis en vente n'a

aucune influence sur la fixation du prix d'adjudication, qu'il n'a pas la

faculté de choisir le moment de la vente, ou de refuser des offres qu'il

estimerait trop basses. Quant au préposé des offices de poursuite ou de faillite,

il ne peut être considéré comme le vendeur au sens du droit civil, mais doit se

conformer aux dispositions du droit d'exécution forcée. Le caractère

particulier de la vente aux enchères forcées se révèle d'ailleurs dans

l'absence de garantie pour les défauts, sauf promesses formelles ou dol commis

à l'égard des enchérisseurs. L'achat de l'immeuble hypothéqué par le créancier

peut ainsi constituer une opération fructueuse même si la créance de

l'adjudicataire n'est pas entièrement couverte par le prix d'adjudication. Il

n'est pas rare, dans un cas de ce genre, qu'en misant pour se couvrir, celui-ci

devienne à bon compte propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement

ce dernier pour récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (arrêt du Tribunal

administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408,

not. cons. 3a et b; in casu, l'établissement bancaire s'était fait adjuger pour

100'000 fr. l'immeuble saisi).

Lorsque le prix convenu paraît

inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des

circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,

l'autorité fiscale a la faculté de renverser la présomption instituée par

l'art. 6 al. 2 LMSD (art. 6 al. 5 LMSD; cf. par exemple, arrêts FI.1994.0115

précité, montant revu à la hausse; FI.1995.0075 du 10 janvier 1996, publié in

RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu à la baisse; cf. en outre,

FI.1997.0060 du 17 novembre 1997 et FI.1992.0005 du 30 mars 1993).

L'adjudication faite au créancier gagiste constitue ainsi en règle générale un

indice sérieux de ce que le marché libre n'a pas fonctionné; cette circonstance

ne permet toutefois pas encore, à elle seule, de dire que l'autorité fiscale

doit s'écarter du prix d'adjudication (arrêt FI.2004.0034 du 5 avril 2005).

En effet, l'art. 6 al. 5 LMSD, s'il

permet à l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de

transfert et institue une procédure analogue à la taxation d'office (BGC

printemps 1963, p. 1040), doit, en tant qu'il constitue une exception par

rapport au système de taxation sur la base du prix convenu entre les parties,

être appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon

générale être habilitée à corriger le prix de chaque transaction du même type.

Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une part, que le transfert

générant le droit de mutation est la résultante d'une opération qui ne s'est

pas déroulée dans un marché libre, et d'autre part, que ces circonstances ont

eu pour conséquences que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant pas

à sa valeur réelle. Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en compte la valeur

vénale de l'immeuble transféré au lieu du prix convenu que s'il s'impose à elle

que le prix ne correspond manifestement pas à la valeur réelle de l'immeuble

(cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit., p. 221, note 3, in

fine; l'autorité de céans va dans le même sens: cf. arrêt FI.1992.0005 déjà

cité, FI.1995.0120 du 5 mars 1996; cf. encore la jurisprudence rendue en

application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation

fiscale des immeubles qui applique des critères analogues: cf. notamment arrêts

EF.1999.0011 du 18 octobre 1999; EF.1999.0002 du 7 mai 1999; EF.1998.008 du 10

août 1998; FI.1993.0035 du 4 octobre 1994). S'il est démontré par l'autorité

fiscale que la valeur vénale ainsi arrêtée s'écarte du prix d'acquisition

convenu, ce montant servira à déterminer l'assiette du droit de mutation.

Lorsqu'elle invoque un élément susceptible de renverser la présomption

consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD, l'autorité fiscale doit supporter le fardeau

de la preuve; le contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il

n'existe aucune relation particulière entre les parties au contrat et que le libre

marché a fonctionné (arrêt FI.1998.0034 du 3 mai 2000 consid. 2; arrêt du

Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999, in RFJ 1999, p. 155,

cons. 2d).

c) En l'espèce, le recourant a

acquis l'immeuble par vente aux enchères publiques. Il n'était toutefois pas le

créancier gagiste de l'immeuble, au sens de l'art. 9 RLEFI. Dès lors, la vente

aux enchères à elle seule n'autorisait pas la commission à s'écarter sans

autres motifs, comme elle l'a fait, du prix d'adjudication. La réponse à cette

question dépend de l'écart constaté, de circonstances particulières comme la

présence d'aucun autre enchérisseur que l'acquéreur (EF 1997.0030 du 4

septembre 1998) ou le calcul d'un important écart entre l'expertise et le prix

d'adjudication. La commission devait justifier son écart, en démontrant que le

prix d'adjudication était sensiblement inférieur à la valeur vénale prise en

considération (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1998.0006 du

17.

juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également arrêt TA

EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du

prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du

vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de

négociations).

Sur ce point, le tribunal relève

que l'expertise faite par le bureau d'ingénieurs A.________ ingénieurs civils

SA sur requête de l'office des poursuites détermine la valeur de l'immeuble à

654'000 francs. Il en découle que le prix d'adjudication était certes inférieur

à la valeur vénale de l'immeuble. La différence avec le prix de mise étant

supérieur à 20%, il se justifie de s'écarter de la valeur d'adjudication qui ne

peut être retenue comme valeur vénale déterminante. Cependant, le calcul de l' expertise démontre que, même si finalement,

c'est à juste titre que la commission s'est écartée du prix d'acquisition de

l'immeuble, elle s'est basée sans fondement sur une ancienne estimation fiscale

surévaluée. Aucun élément ne justifie de fixer à 760'000 fr. la valeur vénale

actuelle de l'immeuble. Le Tribunal est d'avis qu'il faut retenir, comme valeur

vénale, la valeur déterminée par l'expertise exécutée par le bureau

d'ingénieurs A.________ ingénieurs civils SA sur requête de l'office des

poursuites, soit 654'000 francs.

8.

Quant à la valeur de rendement, l'art. 5 du

règlement sur l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21.1 ; ci-après

REFI) prévoit que

"la valeur

de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques

(al. 1). Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées aux

propriétaires pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage

ordinaire. Les intérêts des dettes et des impôts ne peuvent pas être déduits

(al. 2)".

La valeur de rendement d'un

immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux

variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble.

Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant

du taux de 5 % auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux

et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 %

(art. 21 al. 1 et 2 RLEFI). Les instructions établies par le Chef du

département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale

des immeubles le 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions CEFI)

prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers

normaux de la région, le revenu locatif d'une villa est déterminé par la

surface habitable et le prix unitaire par m2. Les revenus locatifs

supputés devront correspondre aux loyers normaux de la région. Afin d'éviter de

trop fortes disparités, les commissions de districts voisins se consulteront.

En l'espèce, l'autorité intimée a

retenu un loyer mensuel hypothétique de 4'200 fr. pour calculer la valeur

de rendement du bien-fonds acquis par les recourants. Toutefois, ce loyer ne

correspond pas à celui réellement convenu entre le recourant et le locataire.

Le bail à loyer du 1er mars 2006 prévoit un loyer mensuel de 3'000

fr. (36'000 fr. par année). Il est certes assorti d'une réserve d'augmentation

de 1'200 fr. par mois suivant l'évolution du chiffre d'affaire et du résultat

de l'exploitation. Toutefois, cette perspective éventuelle d'augmentation ne

s'est pas concrétisée. Il n'y a pas lieu de la prendre en considération pour

calculer la valeur de rendement de l'immeuble qui doit être calculée sur le

loyer effectif, à l'exclusion d'un loyer estimé ne correspondant pas à la

réalité. Il faut réserver le cas de circonstances particulières où le

propriétaire se trouve dans une relation étroite avec le locataire, ce qui

toutefois n'est pas le cas dans cette affaire. Contrairement à ce que soutient la

recourante, la détermination d'un loyer inférieur à celui ressortant de

l'expertise résulte ici de la prise en considération des circonstances

économiques générales dont le propriétaire ne peut faire abstraction, sous

peine de ne pas trouver de locataire.

L'application du taux de

capitalisation de 8% est conforme à l'art. 21 RLEFI et n'est au demeurant pas

contesté. Il doit donc être appliqué sans modification au rendement locatif de

l'immeuble corrigé, pour déterminer la valeur de rendement.

En conclusion, le revenu locatif

déterminant étant de 36'000 fr. par année, montant auquel il convient

d'appliquer le taux de capitalisation de 8%, la valeur de rendement est fixée

par le tribunal à 450'000 francs.

9.

Le tribunal parvenant à une valeur de rendement de

450'000 fr. et une valeur vénale de 654'000 fr., l'estimation fiscale doit être

fixée, conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI à 552'000 francs. Le résultat obtenu

par le tribunal, représentant une différence de 208'000 fr., soit 27% par

rapport à l'estimation de la commission, la décision attaquée doit être

corrigée dans ce sens.

10.

Les considérants qui précèdent conduisent à

l'admission partielle du recours. Vu l'issue du pourvoi, un émolument réduit

sera mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision rendue 25 juin 2008 par la

commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron est réformée

en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1******** de la commune

des Cullayes est arrêtée à 552'000 (cinq cent cinquante-deux mille) francs.

III.

Un émolument judiciaire réduit est mis à la charge

de la recourante, par 500 (cinq cents) francs, cette somme étant imputée sur

son dépôt de garantie, dont le solde lui sera restitué.

Lausanne, le 1er décembre 2008

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.