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Décision

EF.2009.0003

CDAP - EF.2009.0003 - 2010-05-18 - X.________ /Commission d'estimation fiscale

18 mai 2010Français23 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le 24 octobre 2007, Y.________ a conclu

avec X.________ un contrat de vente et de constitution de droit d'emption par

lequel le premier a déclaré vendre au second les parcelles d'étages n° 1********,

2******** et 3********, soit un appartement d'une surface de 223 m2 avec

une loggia, un balcon et une cave au sous-sol, ainsi qu'un garage et un local

formant les lots n° 11********, 12******** et 13******** de la propriété

par étages (ci-après: PPE) constituée sur la parcelle n° ******** du cadastre

de la commune de Lausanne pour un prix total de 1'275'000 fr., soit

1'217'000 fr. pour l'appartement, 45'000 fr. pour le garage et

13'000 fr. pour le local. Ce document indiquait que les estimations

fiscales des trois immeubles effectuées le 2 mai 2007 s'élevaient respectivement

à 405'000, 24'000 et 9'000 francs.

Les parties communes de l'immeuble

dans lequel se situe ces trois objets ont fait l'objet de travaux pour un

montant total de 1'680'392 fr. 95.

Auparavant, jusqu'en 2007, l'appartement

acquis par X.________ était loué pour un loyer mensuel de 2'087 fr.

charges non comprises.

X.________ a entrepris des travaux

de rénovation de l'immeuble n° 1********. Il ressort du devis général

établi par le bureau d'architectes que leur coût s'est élevé à 208'502 fr.

50, dont 145'963 fr. 50 concernaient des travaux d'entretien et

62'539 fr. des travaux à plus-value. Dans le cadre de la détermination de

la valeur locative de l'immeuble, l'office d'impôt des districts de Lausanne et

Ouest lausannois a cependant rectifié cette proportion en retenant dans sa

décision de taxation du 26 octobre 2009 des frais d'entretien pour un

montant de 172'517 francs.

B.

Par décision du 23 juin 2009, la commission

d'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la commission) a évalué la valeur

fiscale des immeubles n° 1********, 2******** et 3******** respectivement à

1'095'000, 43'000 et 13'000 francs.

X.________ a formé une réclamation

contre cette décision.

Le 13 juillet 2009, la

commission a communiqué à X.________ le détail du calcul de l'estimation

fiscale de ces trois objets. Il en ressort qu'elle a retenu pour l'immeuble

n° 1******** une valeur vénale de 1'356'000 fr. (prix d'achat:

1'217'000 fr. + part des travaux: 139'000 fr.) et une valeur de

rendement de 833'000 fr. basée sur un revenu locatif de 280 fr. par

m2 capitalisé au taux de 7,5 %. S'agissant de l'immeuble n° ********-16

{recte: 2********}, elle a retenu une valeur vénale de 45'000 fr. et une

valeur de rendement de 40'000 fr. basée sur un revenu locatif de

2'400 fr. auquel elle a appliqué un taux de capitalisation de 6 %.

Enfin, elle a pris en compte pour l'immeuble n° 3******** une valeur

vénale de 13'000 fr. et une valeur de rendement de 13'000 fr.

également calculée sur un revenu locatif de 800 fr. capitalisé au taux de

6 %.

C.

Par lettre du 5 août 2009, X.________ a maintenu

sa réclamation en concluant au réexamen des estimations fiscales.

Par décision du 19 octobre

2009, la commission a ramené le montant de l'estimation fiscale de l'immeuble

n° 1******** à 1'020'000 fr., en prenant en compte une valeur de

rendement calculée sur un revenu locatif de 230 fr. par m2. Pour le

surplus, elle a confirmé sa décision du 23 juin 2009.

D.

X.________ a recouru contre cette décision en

concluant principalement à sa réformation en ce sens que les estimations

fiscales des feuillets n° 11********, 12******** et 13******** de la

parcelle n° ******** du cadastre de la commune de Lausanne soient fixées

respectivement à 795'000, 24'000 et 9'000 fr., subsidiairement à son

annulation. Le recourant a sollicité la production de l'intégralité du dossier

de la commission, y compris les décisions et les documents concernant tous les

lots de la PPE. A l'appui de son recours, X.________ a notamment produit un

plan de l'immeuble n° 1******** non signé sur lequel figurent les mesures

suivantes:

"Surface pièce: 188,5 m2

Surface balcon: 32,8 m2

Surface galandage: 4,0 m2

Surface gaine: 1,0 m2

Surface mur porteur: 13,6 m2

Surface mur façade: 30,3 m2".

La commission a conclu a rejet du

recours.

A l'occasion d'un second échange

d'écritures, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

A la demande du juge instructeur,

le représentant du groupe de copropriétaires qui avait constitué la PPE en 2007

a exposé que la surface de l'appartement acquis par X.________ s'entendait des

murs intérieurs de façades à murs mitoyens, y compris les galandages et les

murs porteurs, ainsi que les gaines techniques, que la surface du balcon et de la

loggia avait été calculée à raison de 50 % et que la cave était comptée à

part. Egalement interpellée, la commission a fourni les explications suivantes

concernant d'une part le calcul de la valeur de rendement de l'immeuble

n° 1********, d'autre part le calcul de la valeur de rendement et la

fixation du taux de capitalisation des immeubles n° 2******** et 3********:

"(…)

En complément, nous pouvons vous informer

que la Commission a retenu en premier lieu un prix de Fr. 280.- le m2 pour

la valeur de rendement, ceci au vu et en relation des importants

investissements réalisés par le propriétaire sur cet appartement (achat et

travaux pour un montant total de Fr. 1'426'000.-) et pour tenir compte aussi

des prix du marché actuel de la location pour un tel appartement. Suite à la

réclamation du propriétaire, la commission a accepté de réduire son prix à

Fr. 230.- le m2, ceci pour tenir compte principalement des arguments du

propriétaire, et a également accepté de s'écarter d'un prix de location en

relation avec l'investissement réalisé et des prix du marché.

En ce qui concerne les points "c et d",

la commission a retenu, dans le cadre de la capitalisation de la valeur de

rendement pour des locaux annexes qui n'engendrent pas ou peu de frais

d'entretien par rapport aux appartements (garages, dépôts ou caves par

exemple), un taux de 6 %. Ce taux est donc en relation et appliqué pour

les locaux qui n'ont pas ou peu de frais par rapport aux autres locaux

(appartement par exemple) qui ont eux un taux de capitalisation supérieur qui

tient compte des frais engendrés (7 ½%)."

X.________ a déposé des

déterminations complémentaires le 19 avril 2010.

E.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

F.

Les arguments respectifs des parties seront

repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant

Considérants

1.

L'art. 98 let. a de la loi du

28.

octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA; RSV 173.36)

prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la

violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il

ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit. La loi du

18.

novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI;

RSV 642.21) ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de

l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du

tribunal de céans est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la

décision attaquée. Selon sa jurisprudence rendue sous

l'empire de l'ancienne loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la

procédure administratives (LJPA) en vigueur jusqu'au 31 décembre 2008,

mais qui demeure valable après l'entrée en vigueur de la LPA, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la

valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5 %, marge

en deçà de laquelle elle considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir

d'appréciation (cf. arrêts EF.1992.0039 du 1er juillet 1993; EF.2005.0004

du 27 juillet 2006; EF.2007.0004 du 31 mars 2008; EF.2008.0004 du

31.

juillet 2008; EF.2008.0005 du 29 octobre 2009).

2.

a) Conformément à l’art. 20 LEFI, la

commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations.

Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,

réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

b) En l'espèce, compte tenu du

transfert de propriété intervenu et des importants travaux réalisés sur l'un

des immeubles litigieux, l'autorité intimée était fondée à revoir

l'appréciation de leur estimation fiscale.

3.

Le recourant s'oppose en premier lieu à la

valeur de rendement de l'immeuble n° 1******** retenue par l'autorité

intimée dans son estimation fiscale. Il soutient que cette dernière aurait dû

être calculée sur la base du loyer dont s'acquittait l'ancienne locataire de

l'appartement.

a) La valeur

de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques

(art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles - RLEFI; RSV 642.21.1). Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au

propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage

ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits

(art. 5 al. 2 RLEFI).

Les instructions établies par le

Chef du département des finances pour les commissions de district d'estimation

fiscale des immeubles le 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions

CEFI) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux

loyers normaux de la région, le revenu locatif d'une part de propriété par

étages est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour

une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. par m2. Les

commissions sont tenues d'établir pour leur district des valeurs moyennes. Les

revenus locatifs supputés devront correspondre aux loyers normaux de la région.

Afin d'éviter de trop fortes disparités, les commissions de districts voisins

se consulteront.

b) aa) En l'espèce, le recourant

estime à tort que le loyer dont s'acquittait l'ancienne locataire avant la

réalisation des travaux doit servir de base au calcul de la valeur de

rendement. En effet, l'appartement qu'il a acquis a fait l'objet d'importantes

rénovations. Selon le devis général, la part de plus-value apportée par ces

travaux s'est élevée à 62'539 francs. L'autorité fiscale quant à elle a

estimé cette part à 35'985 fr. 50 dans le cadre de la détermination de la

valeur locative. De plus, l'immeuble dans lequel il est situé a lui aussi fait

l'objet de travaux considérables. Partant, l'appartement acquis par le

recourant n'est plus comparable à celui qui était donné en location jusqu'en

2007, les améliorations apportées à ce dernier ainsi qu'à l'ensemble de

l'immeuble ayant contribué à augmenter sa valeur. Par ailleurs, l'on relèvera

que c'est précisément la réalisation de ces travaux qui a entraîné une

réévaluation de la valeur fiscale de l'immeuble. Depuis la fin des travaux,

l'appartement rénové du recourant n'a pas été donné en location. A défaut de loyer,

il convient par conséquent de déterminer le revenu locatif de l'immeuble

n° 1********.

bb) L'autorité intimée a retenu un

loyer hypothétique annuel de 230 fr. par m2 et une surface de 223 m2

pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble n° 1********. Ces deux

valeurs sont contestées par le recourant.

4.

S'agissant de la surface, le registre foncier

décrit l'immeuble n° 1******** comme étant un "appartement d'une

surface de 223 m2, avec une loggia, un balcon et une cave au

sous-sol". Ce sont également les indications qui figurent dans le

contrat de vente et de constitution de droit d'emption. A cet égard, le

représentant des fondateurs de la PPE dans lequel se situe l'objet en question

a précisé que cette surface comprenait les murs intérieurs de façade à murs

mitoyens, y compris les galandages et les murs porteurs, les gaines techniques

ainsi que les balcons et loggias calculés à raison de 50 %. Pour sa part,

le recourant soutient cependant que la surface habitable de cet appartement

s'élève à 178 m2. Il a par ailleurs produit un plan non signé dont il

ressort que l'appartement, composé d'une salle à manger, d'un salon, de quatre

chambres, d'un hall, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un WC/douche,

présente une surface de 188,5 m2, sans compter les murs, les gaines ni le

galandage, et que le balcon a une surface de 32,8 m2. Aucune précision ne

figure concernant la loggia. Les instructions CEFI précisent que le revenu

locatif est déterminé par la surface habitable, laquelle correspond en règle

générale au 80 % de la surface cadastrale. Ces instructions concernent

toutefois le calcul de la valeur de rendement des villas; elles ne fournissent

cependant aucun critère précis permettant le calcul de la surface habitable

d'un appartement en PPE. Or, afin d'assurer le respect du principe de l'égalité

de traitement, il importe de disposer de références claires pour déterminer la

surface à prendre en compte pour le calcul du rendement d'un appartement en

PPE. A cet égard, l'on relèvera que diverses associations professionnelles de

l'immobilier (à savoir la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières,

la Chambre vaudoise immobilière, l'Association des notaires vaudois, le Groupe

patronal de l'Association vaudoise des ingénieurs géomètres et l'Union suisse

des professionnels de l'immobilier) ont établi en 2008 des recommandations

relatives au calcul des quotes-parts de propriétés par étages dans le canton de

Vaud dont il apparaîtrait judicieux de s'inspirer à défaut de disposer d'autres

éléments. Ces recommandations décrivent avec précision les méthodes de calcul

de surface de façon plus adéquate que les instructions de l'Administration

cantonale des impôts appliquées par le tribunal de céans dans l'arrêt

EF.2007.0004 du 31 mars 2008. Il apparaît en tous les cas que la surface

habitable n'est pas égale à la surface cadastrale. Partant, c'est à tort que

l'autorité intimée s'est fondée sur la surface inscrite au registre foncier

pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble du recourant. Dans la mesure

où le tribunal de céans ne dispose pas de toutes les cotes nécessaires au

calcul exact de la surface habitable de l'appartement acquis par le recourant,

il convient d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à

l'autorité intimée afin qu'elle établisse une base claire de calcul de la

surface d'un appartement en PPE à prendre en compte pour déterminer la valeur

de rendement et qu'elle l'applique au cas présent.

5.

Concernant la valeur au m2, l'autorité intimée a

dans un premier temps estimé le loyer hypothétique à 280 fr. par m2, puis

l'a ramené à 230 fr. par m2. Le recourant quant à lui se prévaut des

instructions CEFI qui estiment le prix unitaire entre 100 et 200 fr. par

m2. A l'évidence, ces chiffres, estimés en 1992, ne peuvent être repris tels quels

aujourd'hui, le marché immobilier actuel n'étant plus du tout comparable à

celui de l'époque à laquelle les instructions CEFI ont été élaborées. Cela

étant, l'autorité intimée n'a pour sa part fourni aucun élément concret

permettant d'estimer un loyer hypothétique. Aucun document du dossier ne permet

d'établir comment elle a pu calculer un loyer hypothétique de 280 fr. par

m2 dans un premier temps, ramené ensuite à 230 fr. par m2. Interpellée par

le juge instructeur, elle s'est contentée d'affirmer qu'elle tenait compte des

prix du marché actuel de la location. A cet égard, l'on rappellera que, selon

les instructions CEFI, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de

la valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes;

les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la

région. Les commissions de districts voisins sont de plus invitées à se

consulter afin d'éviter de trop fortes disparités. Or, l'on ne dispose en

l'espèce d'aucune valeur préalablement établie que les parties concernées

pourraient consulter. En définitive, les chiffres avancés par l'autorité

intimée ne reposent sur aucune donnée claire. La décision entreprise est dès

lors sur ce point arbitraire. Le tribunal de céans n'étant pas en mesure de

déterminer le loyer hypothétique de l'appartement acquis par le recourant, la

décision attaquée sera annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée afin

qu'elle estime, conformément aux instructions CEFI, le loyer hypothétique de

l'immeuble n° 1******** pour établir une estimation fiscale dûment

documentée.

6.

Le taux de capitalisation de 7,5 % appliqué

par l'autorité intimée pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble

n° 1******** est également contesté par le recourant qui estime que ce

taux devrait s'élever à 8 %.

a) A teneur de l'art. 7

al. 1 RLEFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 %

du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre

d'immeuble. La justification du

taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de

traitement d'imposition entre tous les immeubles (art. 7 al. 2

RLEFI). La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant

le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la

situation et l'état de l'immeuble (art. 21 al. 1 RLEFI). Pour le

revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux

de 5 % prévu à l'art. 7, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais

généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %

(art. 21 al. 2 RLEFI). Ces règles trouvent également application pour

la détermination du taux de capitalisation en cas de calcul de la valeur de

rendement d'une villa; ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles

locatifs (art. 22 al. 1 et 2 RLEFI). Selon les instructions CEFI, le

taux généralement admis pour une propriété par étages se situe entre 7 et

8.

% pour les villas mitoyennes et 8 et 8,5 % pour les immeubles

locatifs, artisanaux et commerciaux. L'état général du bâtiment et de

l'appartement doit être pris en considération.

b) En l'espèce, l'autorité intimée n'a

pas fait application du taux prescrit par les instructions CEFI sans fournir

d'explications sur les raisons qui l'ont amenée à s'écarter de cette référence.

Elle est dès lors invitée à se conformer aux taux prévus par les instructions

CEFI, à moins qu'elle ne soit en mesure d'apporter des explications documentées

permettant de faire application d'un taux moins élevé. Sur ce point également,

la décision attaquée doit être annulée et le dossier renvoyé à l'autorité

intimée pour nouvelle décision.

7.

Le recourant conteste aussi le calcul de la

valeur vénale de l'immeuble n° 1******** effectué par l'autorité intimée.

Cette dernière a estimé cette valeur à 1'356'000 fr. en prenant en compte

un prix d'achat de 1'217'000 fr. et des travaux pour un montant de

139'000 francs. Le recourant rétorque que le prix des travaux ayant

entraîné une plus-value de l'immeuble s'est élevé à 35'946 francs.

L'autorité intimée estime cependant qu'une partie des frais d'entretien doivent

être pris en compte, car ils emportent également une plus-value de l'immeuble.

a) La valeur vénale d'un immeuble

représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Conformément à l’art. 8 RLEFI, il convient de tenir compte de

l’offre et la demande. Cette valeur marchande est

établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et

le rendement de l'immeuble.

b) En l'espèce, l'autorité intimée

a pris en compte, pour le calcul de la valeur vénale, le prix de vente de

l'immeuble auquel elle a ajouté des travaux pour une somme de

139'000 francs. Interpellée, elle n'a cependant fourni aucun élément permettant

d'expliquer ce montant. Elle s'est contentée d'affirmer qu'une partie des

travaux d'entretien devait aussi être prix en compte dans l'estimation de la

valeur vénale, car ils entraînaient une plus-value de l'immeuble, sans pour

autant fournir de chiffres ou de données claires permettant de comprendre dans

quelle mesure elle a tenu compte de ces travaux d'entretien et pourquoi. Si

l'on peut certes concevoir que des travaux d'entretien peuvent augmenter la

valeur marchande d'un bien, il convient cependant d'en exposer les raisons

précises dans le cas d'espèce et de justifier pour quels motifs tout ou partie

du prix de ces travaux devrait être pris en compte. Partant, la décision

attaquée doit également être annulée sur ce point et le dossier renvoyé à

l'autorité intimée pour qu'elle procède à un calcul documenté de la valeur

vénale de l'immeuble n° 1********.

8.

Les estimations fiscales des immeubles n° 2********

et 3********, à savoir le garage et le local achetés par le recourant, sont

également contestées. En premier lieu, le recourant relève qu'une nouvelle

estimation fiscale de ces biens qui n'avaient fait l'objet d'aucun travail ne

se justifiait pas. Par ailleurs, il critique le taux de capitalisation de

6.

% dont l'autorité intimée a fait application.

Compte tenu de la vente intervenue

et des travaux entrepris sur l'ensemble de l'immeuble, l'autorité intimée était

justifiée à procéder à une nouvelle estimation fiscale du garage et du local

acquis par le recourant, même si ceux-ci n'ont fait l'objet d'aucun travail.

S'agissant du taux de capitalisation, les instructions CEFI ne fournissent

aucune indication. L'autorité intimée a retenu un taux de 6 % au motif

qu'il s'agissait de locaux annexes n'engendrant pas ou peu de frais

d'entretien. Cela étant, l'on ne dispose, une fois encore, d'aucune donnée

permettant de calculer ce taux. Il apparaît que l'autorité intimée l'a fixé ex

aequo et bono, sans pour autant se fonder sur des critères objectifs et

concrets. Par conséquent, la décision entreprise doit également être annulée

sur ce point et le dossier renvoyé à cette autorité pour qu'elle procède à un

calcul documenté du taux de capitalisation à utiliser pour le calcul de

rendement des immeubles n° 2******** et 3********.

9.

Sur le plan formel, le recourant a demandé la

production de l'intégralité du dossier de l'autorité intimée, y compris toutes

les décisions et tous les documents établis ou reçus concernant tous les lots

de la PPE.

a) Tel qu’il est garanti par

l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération

suisse du 18 avril 1999 (ci-après : Cst.; RS 101), le droit

d’être entendu comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une

décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux

faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au

dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se

déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la

décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 126 I 15; 124 I

49.

et les réf. cit.). En particulier, le droit de faire administrer des preuves

suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de

preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le droit d’être

entendu découlant de l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois pas

le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins

(ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). L’autorité peut donc mettre un

terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui on permis de former

sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation

anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient

l’amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et

les arrêts cités; 122 V 157 consid. 1d p. 162; 119 Ib 492

consid. 5b/bb p. 505). En outre, pour autant qu’elle ne soit pas

d’une gravité particulière, une violation du droit d’être entendu en instance

inférieure est réparée lorsque l’intéressé a eu la faculté de se faire entendre

en instance supérieure par une autorité disposant d’un plein pouvoir d’examen

en fait et en droit (ATF 130 II 530 consid. 7.3 p. 562; 127 V 431

consid. 3d/aa pp. 437 s.; 126 V 130 consid. 2b

pp. 131 s. et les arrêts cités).

b) Vu l'issue du recours, il n'y a

pas lieu de donner suite à la réquisition de pièces du recourant, dès lors que

le dossier, incomplet, est renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision.

10.

Il découle des considérations qui précèdent que

le recours doit être partiellement admis et le dossier retourné à l'autorité

intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les frais sont

laissés à la charge de l'Etat. Des dépens réduits seront alloués au recourant

qui a agi par l'intermédiaire d'un mandataire (art. 49 et 55 LPA).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du 19 octobre 2009 est annulée, la cause étant

renvoyée à cette autorité afin qu'elle statue à nouveau dans le sens des

considérants.

III.

Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.

IV.

La Commission d'estimation fiscale des immeubles

versera à X.________ un montant de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le

18 mai 2010

Le

président: La

greffière:

Le

présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut

faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au

Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions

des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une

langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.