EF.2010.0001

CDAP - EF.2010.0001 - 2011-04-29 - X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne

29 avril 2011Français14 min

Estimation fiscale d'un bâtiment administratif, qui doit inclure les "accessoires" selon RLEFI-4 "affectés d'une manière durable au service de l'immeuble par le propriétaire". Prise en compte par la CEFI, au titre d'accessoires, d'une partie des aménagements effectués par le locataire. Le contrat prévoit qu'à l'expiration du bail, le locataire n'a pas l'obligation de remettre les locaux dans leur état initial; les installations et aménagements effectués reviennent au bailleur, sans indemnité, ce qui confère d'emblée au propriétaire la maîtrise des éléments de la plus-value apportée à son immeuble. Ceci justifie que le montant retenu par la CEFI sur le coût des accessoires installés aux frais du locataire vienne s'ajouter à la valeur vénale, mais non pas à la valeur de rendement. Sur ce point, la recourante est fondée à soutenir que le locataire a reçu des locaux dans une configuration de base, parfaitement utilisable, mais non aménagée spécifiquement pour son activité. Recours partiellement admis.

Faits

Vu les faits suivants

En 1998, la société immobilière X.________ SA

(ci-après: X.________), à Genève, est devenue propriétaire de la parcelle no ********

du cadastre de la commune de Rolle. Ce bien-fonds a par la suite été morcelé en

plusieurs parcelles, dont la parcelle no 1********.

Ensuite de ce morcellement, la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après:

la CEFI) a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 1********, alors non

construite, à un montant de 609'000 fr. (pièce 2 du bordereau de pièces

produites par la recourante).

X.________ a par la suite entrepris

la construction d'un bâtiment administratif sur cette parcelle. Les travaux ont

été achevés à la fin de l'année 2007. Les frais de la construction, y compris

les travaux préparatoires, les taxes et les frais de commercialisation, se sont

élevés à un montant de 12'087'698 fr. 70 (13'702'671 fr. 49 ./. 1'614'972 fr.

79, montant mentionné sous la rubrique: "terrain"; pièce 3).

X.________ a loué dès le 1er

janvier 2008 l'intégralité du bâtiment à l'entreprise Y.________, à Londres. Le

contrat de bail prévoit un loyer annuel net de 1'100'004 fr. (pièce 4). Le

loyer a fait l'objet d'une indexation le 1er janvier 2009 et a été

augmenté à 1'131'372 fr. (pièce 5). Au chapitre des dispositions particulières,

les art. 5, 6 et 17 du contrat règlent comme il suit les installations

aménagées par le locataire:

"Article

5.- Modifications, transformations ou améliorations apportées par le locataire

Toute

modification, transformation ou amélioration apportée aux locaux loués par le

locataire, après son entrée dans ces locaux, sera à la charge complète du

locataire et ne pourra s'effectuer que sur la base de l'autorisation écrite du

bailleur. Le bailleur s'engage à prendre position dans un délai d'un mois à

compter de la requête du locataire et à ne pas refuser son autorisation sans

justes motifs.

A l'expiration du

contrat du bail, lors de son départ, le locataire s'engage à supprimer les

modifications, transformations ou améliorations effectuées après son entrée et

à remettre les locaux dans leur état initial, si le bailleur le demande.

Toutefois, le locataire ne pourra pas être contraint de supprimer les

modifications, transformations ou améliorations qui auront été effectuées avec

l'accord écrit du bailleur sauf si ledit accord est donné à la condition que

ces modifications, transformations ou améliorations soient supprimées.

A l'échéance du

bail, ou en cas de résiliation anticipée du bail, pour quelque raison que ce

soit, le locataire renonce à l'indemnité pour la plus-value apportée aux locaux

loués par les modifications, transformations ou améliorations que le locataire

a effectuées.

Article 6.-

Installations spéciales à charge du locataire

Le locataire

prend à sa charge les aménagements et équipements non prévus dans le descriptif

annexé (soit notamment le mobilier, les installations de téléphones et fax, les

liaisons informatiques, les installations supplémentaires d'électricité, les

installations supplémentaires de chauffage, de climatisation et de

ventilation). La fourniture, la pose et l'entretien des luminaires sont

également à la charge du locataire.

Pour le surplus,

l'article 5 des Dispositions Particulières s'applique, étant précisé que le

bailleur déclare d'ores et déjà donner son accord s'agissant des installations

spéciales visées par le présent article.

Les installations

effectuées par le locataire avant la mise à disposition des locaux loués sont

également régies par l'article 17 des Dispositions particulières.

Article

17.- Travaux par le locataire avant la mise à disposition des locaux loués

Conformément à

l'article 6 des Dispositions Particulières, le locataire adjugera directement

et prendra totalement à sa charge les travaux d'aménagement et d'équipement non

prévus dans le descriptif annexé (soit notamment le mobilier, la lustrerie, les

installations de téléphones et fax, les liaisons informatiques, de

climatisation et de ventilation(…)."

Le 12 janvier 2009, la CEFI a procédé à une

nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 1******** et l'a arrêtée à un

montant de 26'635'000 fr. (pièce 6).

Le 11 février 2009, X.________, par

l'intermédiaire de leur conseil, a formé une réclamation contre cette décision.

Elle a fait valoir qu'il fallait retenir comme valeur vénale la valeur de la

construction, soit un montant de 13'702'671 fr. 49, et comme valeur de rendement

le loyer indexé capitalisé au taux de 7,5%, soit un montant de 15'084'960 fr.; elle

parvenait ainsi à une valeur d'estimation fiscale de 14'393'815 fr. 50 (pièce

7).

Le 19 mai 2009, la CEFI a procédé à

une visite des lieux. Elle a demandé à cette occasion la liste des travaux

d'aménagement entrepris par le locataire et leur coût.

Le 23 juin 2009, le conseil de X.________

a remis à l'autorité le décompte de travaux établi par l'architecte du

locataire, en précisant que de nombreux postes n'entraient pas dans la valeur

de l'immeuble elle-même (lustrerie, traitement des surfaces intérieures,

nettoyage du bâtiment et aménagements extérieurs). Selon le décompte produit

(pièce 11), les travaux d'aménagement se sont élevés à un montant de 4'267'421

fr. 65. Ils portent sur les postes suivants:

1. Travaux

préparatoires: Fr. 15'075.25

2.2 Gros

œuvre 2 (ferblanterie): Fr.

1'486.30

2.3 Installations électriques

(appareils et installations à courant

fort et faible,

lustrerie): Fr.

1'521'869.25

2.4 Chauffage,

ventilation, conditionnement d'air: Fr. 337'099.80

2.5 Installations sanitaires (avec agencements

cuisine): Fr.

513'694.20

2.7 Aménagements

intérieurs 1: Fr. 1'214'692.00

2.8 Aménagements

intérieurs 2: Fr. 646'055.95

4. Aménagements

extérieurs: Fr. 17'488.90

Par décision du 8 mars 2010, la CEFI a

partiellement admis la réclamation de X.________ et a ramené la valeur

d'estimation fiscale de la parcelle no 1******** à un montant de 18'993'000

fr.; l'autorité a relevé:

"Suite à la production du bail, la

commission d’estimation fiscale (CEFI) prend en considération le montant du

loyer pour déterminer la valeur de rendement.

A ceci s’ajoutent 2 places de parc

extérieures à fr. 10'000.- l’unité. En effet, il ressort du bail que, hormis 72

places de parc intérieures, 16 places de parc extérieures sont louées, alors

que la parcelle est au bénéfice de 18 places de parc selon la servitude

inscrite sous RF 2000/1260.

Pour déterminer la valeur vénale, la CEFI

capitalise le loyer au taux de 6.5% et rajoute les 2 places de parc mentionnées

ci-dessus.

En outre, les accessoires doivent être pris

en compte, car ils confèrent au bâtiment son caractère économique.

Le montant de fr. 4'267'000.- annoncé dans

votre courrier du 23 juin 2009 n’est pris en considération que dans une portion

réduite."

Figurait en annexe de la décision

les détails du calcul de la nouvelle estimation fiscale:

Valeur

de rendement

Loyer selon le bail

Loyer annuel capitalisé à 8% soit:

Fr. 1'131'372 x 100 / 8 = Fr. 14'142'150

Fr. 14'142'150.-

2 places extérieures

Fr. 20'000.-

Valeur de rendement

(arrondi)

Fr.

14'162'000.-

Valeur

vénale

Loyer selon le bail

Loyer annuel capitalisé à 6.5% soit:

Fr. 1'131'372 x 100 /6.5 = Fr. 17'405'723.-

Fr. 17'405'723.-

2 places extérieures

Fr. 20'000.-

Valeur vénale

(arrondi)

Fr. 17'425'000.-

Valeur

d'estimation fiscale

= moyenne entre valeur de rendement et

valeur vénale, soit:

Fr. 14'162'000.- + Fr. 17'425'000.- / 2 =

Fr. 15'793'500.-

+ les parties accessoires 4'267'000.-

selon questionnaire

arrondi à Fr. 4'000'000.- x 80% =

3'200'000.-

Fr. 3'200'000.-

Valeur d'estimation fiscale (arrondie)

Fr. 18'993'000.-

Par acte du 8 avril 2010, X.________, par

l'intermédiaire de son conseil, a recouru contre cette décision devant la Cour

de droit administratif et public du Tribunal cantonal, en prenant les

conclusions sur le fond suivantes:

"Principalement:

- Réformer la décision en disant que les

accessoires ne sont pas comptés et que par conséquent la valeur d'estimation

fiscale résulte uniquement de la moyenne entre la valeur de rendement et la

valeur vénale, soit 14'162'000 + 17'425'000 / 2 = CHF 15'793'500;

Subsidiairement [...]:

- Réformer la décision en disant que les

accessoires ne sont ajoutés qu'à la valeur vénale, et que la valeur

d'estimation fiscale est ainsi calculée comme suit: [Val rendement: 14'162'000

+ val vénale: (17'425'000 + 3'200'000)] : 2 = valeur d'estimation fiscale CHF

17'393'500."

Dans sa réponse du 4 mai 2010,

l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

La recourante s'est encore exprimée

le 26 mai 2010.

Le tribunal a statué par voie de

circulation, sans autre mesure d'instruction.

Les arguments respectifs des

parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de trente jours fixé par

l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative

(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.

2.

a) Aux termes de l'art. 2 de la loi vaudoise du

18.

novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21),

l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa

valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut

toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

A teneur de l'art. 2 al. 1 du

règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles

(RLEFI; RSV 642.21.1), sont compris dans l'estimation: le sol, les bâtiments ou

constructions, les plantes, ainsi que les accessoires du bien-fonds. L'art. 4

RLEFI précise que sont considérés comme accessoires des immeubles au sens du

présent règlement "les installations, agencements, machines et objets affectés

économiquement d'une manière durable au service de l'immeuble par son

propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou scellés à demeure". Ainsi

définie, cette notion se rapproche de celle de l'art. 644 al. 2 du Code Civil:

"Sont des

accessoires les objets mobiliers qui, d'après l'usage local ou la volonté

clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés

d'une manière durable à l'exploitation, à la jouissance ou à la garde de

celle-ci et qu'il y a joints, adaptés ou rattachés pour le service de la

chose".

b) En l'espèce, l'autorité intimée

a pris en compte dans le calcul de l'estimation fiscale les aménagements

effectués par le locataire, sur la base du décompte produit par la propriétaire

(pièce 11), en ramenant le coût des travaux au montant de 3'200'000 fr.

(4'000'000 x 0.8). La recourante conteste cette façon de procéder, en

soulignant que les installations supplémentaires qui sont en cause ont été

payées, installées et entretenues par le locataire. L'autorité intimée s'explique

dans sa réponse comme il suit: "Les aménagements effectués par la

locataire doivent être pris en considération, car dans un immeuble commercial,

ces aménagements lui confèrent son caractère économique, essentiel à

l'utilisateur de la parcelle. Sans eux, l'utilisateur ne peut tout simplement

pas exercer son activité. Ils ont donc une influence non négligeable sur la

valeur du bâtiment, donc de la parcelle."

L'art. 4 RLEFI expose clairement

que seuls les aménagements effectués "par le propriétaire"

sont considérés comme "accessoires". On ne saurait à cet égard

suivre l'autorité intimée lorsqu'elle met en doute le caractère exhaustif de

l'art. 4 RLEFI au vu de l'évolution de la construction depuis l'entrée en

vigueur de la disposition en 1932. L'art. 4 RLEFI a en effet été modifié le 25

janvier 1991 et la mention "par son propriétaire" a été

maintenue.

Les clauses du contrat du 6 août

2007.

viennent en revanche à l'appui de la position de l'intimée: à l'expiration

du bail, le locataire n'a pas l'obligation de remettre les locaux dans leur

état initial; les installations et aménagements effectués avec l'accord du

bailleur – et l'on ne voit pas que ces travaux n'aient pas été agréés, les

installations spéciales visées à l'art. 6 des dispositions particulières du

contrat bénéficiaient au surplus de l'accord préalable sans réserve du

propriétaire (cf. art. 6 al. 2) – n'auront pas à être supprimés (art. 5 al. 2).

Ils reviennent alors au bailleur, sans indemnité pour la plus-value apportée

aux locaux loués (art. 5 al. 3). Ces clauses du contrat correspondent

d'ailleurs à une pratique, qui confère d'emblée au propriétaire la maîtrise des

éléments de la plus-value apportée à son ouvrage. Ces considérations justifient

que le montant de 3'200'000 fr. retenu par la Commission vienne s'ajouter à la

valeur vénale, mais non pas à la valeur de rendement. Sur ce point, la recourante

est fondée à soutenir que le locataire a reçu des locaux dans une configuration

"de base", parfaitement utilisable, mais non aménagée

spécifiquement pour son activité.

Par ailleurs, la recourante ne

conteste pas la valeur de rendement et la valeur vénale (sans accessoire),

telles que fixées par la Commission. Cela étant, il conviendra d'ajouter à la

seule valeur vénale le montant de 3'200'000 fr., pour arrêter l'estimation

fiscale de l'immeuble à une moyenne, calculée sur les bases suivantes:

[Valeur de rendement (14'162'000

fr.) + valeur vénale (17'425'000 fr. +

3'200'000 fr.)] : 2 = 17'393'500, montant arrondi conformément à l'art. 29

RLEFI à 17'393'000 francs.

En conséquence, la décision

attaquée sera réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no

1******** du cadastre de la commune de Rolle est arrêtée à 17'393'000 francs.

3.

Les considérants qui précèdent conduisent à une admission

partielle du recours. La recourante obtient en effet l'allocation de ses

conclusions subsidiaires. Dans ces conditions, l'émolument quelque peu réduit

qui devrait être mis à sa charge peut être pour partie compensé avec les dépens

partiels auxquels elle peut prétendre de la part de l'Etat. Les frais seront

dès lors arrêtés à 2'000 fr. et en contrepartie l'Etat ne versera pas de

dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision sur réclamation de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2010 est

réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1********

du cadastre de la commune de Rolle est arrêtée à 17'393'000 (dix-sept millions

trois cent nonante trois mille) francs.

III.

Les frais du présent arrêt, par 2'000 (deux

mille) francs, sont mis à la charge de la recourante.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 29 avril 2011

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - EF.2010.0001 - 2011-04-29 - X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

2.

18.

2007.

3.

Dispositif