CDAP - EF.2010.0003 - 2010-09-21 - A.X._____, B.X._____ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

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N° affaire:

EF.2010.0003

Autorité:, Date décision:

CDAP, 21.09.2010

Juge:

BE

Greffier:

MAR

Publication (revue juridique):

Ref. TF:

Nom des parties contenant:

A.X.________, B.X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

BIEN-FONDS

VALEUR FISCALE

VALEUR VÉNALE{SENS GÉNÉRAL}

LEFI-2

RLEFI-8

Résumé contenant:

Recours contre la valeur de l'estimation fiscale d'un bien-fonds rejeté, celle-ci n'étant pas, comme les recourants le prétendent, fixée en pratique entre 77% et 80% de la valeur vénale dudit bien-fonds.

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 21

septembre 2010

Composition

M. Pierre-André Berthoud, président; MM. Georges

Arthur Meylan et François Desplands, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard,

greffière.

Recourants

A.X.________et B.X.________, à Cheseaux-sur-Lausanne,

Autorité intimée

Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.X.________et B.X.________ c/

décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de

Lausanne du 4 mai 2010 (parcelle ******** de la Commune de Cheseaux)

Faits

Vu les faits suivants

A.

A.X.________ et B.X.________ sont propriétaires

de la parcelle ********, sise au chemin de 1******** à Cheseaux-sur-Lausanne et

sur laquelle a été érigé récemment un immeuble.

Par décision du 4 mai 2010, la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après:

la Commission) les a informés que l'estimation de leur biens-fonds s'élevait à

1'573'000 francs et qu'elle avait été établie en effectuant la moyenne entre la

valeur de rendement (1'337'000 fr.) et la valeur vénale

(1'809'000 fr.), cette dernière étant le résultat du calcul suivant:

Prix du terrain:

450'000 fr.

Prix de la construction:

1'340'000 fr.

Montant des plus-values:

19'000 fr.

Total:

1'809'000 fr.

B.

A.X.________ et B.X.________ ont interjeté

recours contre cette décision le 2 juin 2010 auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à ce que l'estimation

fiscale soit fixée au 77% de 1'809'000 francs, soit à 1'392'930 francs. Ils

ont fait valoir que, selon des informations émanant de connaissances, "toutes

les nouvelles estimations pour un immeuble neuf sont entre 77% et 80% de la

somme du prix du terrain et du prix de revient de la construction".

Dans sa réponse du 5 juillet 2010,

la Commission a conclu au rejet du recours et au maintien de sa décision.

Les recourants n'ont pas répliqué

dans le délai qui leur a été imparti à cet effet.

C.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Interjeté en temps utile et en la forme, le

présent recours est recevable.

2.

Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale

du bien-fonds des recourants.

a) A teneur de l'art. 2 de la loi

vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV

642.

), l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre

sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou

net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la

valeur marchande de celui-ci (al. 4).

L'art. 8 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la

valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en

tenant compte de l'offre et de la demande; cette valeur

marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la

destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications

(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en

capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,

la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.

2).

b) En l'espèce, les recourants ne

contestent ni le montant de la valeur de rendement, ni le montant de la valeur

vénale. Ils invoquent uniquement une pratique selon laquelle "toutes les

estimations pour un immeuble neuf sont entre 77% et 80% de la somme du prix du

terrain et du prix de revient de la construction". Ils prétendent donc que

la valeur de l'estimation fiscale devrait être fixée entre 77% et 80% de la

valeur vénale. Or, il convient de constater que, d'une part, cette allégation

n'est pas claire puisqu'elle peut signifier:

- soit: que la valeur de

l'estimation fiscale doit être fixée sur la base de la valeur vénale uniquement,

c'est-à-dire en faisant abstraction de la valeur de rendement, à un taux de 80%

de celle-là. Or, cette façon de procéder serait contraire à la loi puisque, selon

l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est déterminée par la

moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale;

- soit: que la valeur de rendement retenue

en l'espèce est trop élevée (ce qui entraîne un résultat final supérieur à 80%

de la valeur vénale). Cependant, dans la mesure où, comme on le relève

ci-dessus, les recourants ne contestent pas les calculs des valeurs vénale et

de rendement par l'autorité intimée, cet argument ne peut être retenu.

D'autre part, il ne ressort d'aucun

texte ni d'aucune jurisprudence que la valeur de l'estimation fiscale devrait

correspondre à un pourcentage de la valeur obtenue en additionnant le prix du

terrain et le prix de la construction. On relèvera d'ailleurs que les

allégations des recourants au sujet de la pratique invoquée sont dépourvues de

toute indication quant à une base légale et des exemples précis.

Au surplus, dès lors que,

s'agissant d'une construction nouvelle, l'autorité intimée disposait d'indications

précises sur la valeur du terrain et des coûts de construction, c'est à juste

titre qu'elle a établi la valeur vénale du bien-fonds des recourants en prenant

en compte ces montants, soit 450'000 fr. pour le terrain (prix d'achat) et

1'359'000 fr. pour la construction (1'340'000 fr. selon le contrat

d'entreprise générale, auxquels ont été ajoutés les travaux de plus-value, de

19'000 fr.), soit un montant total de 1'809'000 francs. On ne peut donc

que confirmer le montant retenu à ce titre par l'autorité intimée, soit

1'809'000 francs.

3.

Il résulte des considérants qui précèdent que le

recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du

pourvoi, les frais seront mis à la charge des recourants, solidairement entre

eux.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision rendue le 4 mai 2010 par la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est

confirmée.

III.

Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille

cinq cents) francs, sont mis à la charge des recourants, solidairement entre

eux.

Lausanne, le 21 septembre 2010

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.