EF.2011.0002

CDAP - EF.2011.0002 - 2011-09-27 - A.X._ et B.X._/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux

27 septembre 2011Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.X.________ et B.X.________ (ci-après: les

époux X.________) sont copropriétaires depuis le 8 février 2010, chacun pour

une demie, de la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Forel

(Lavaux), qu’ils ont acquis pour un montant de 890'000 fr. Cet immeuble, de

1'000 m2, abrite une villa n° ECA 1******** de 131 m2 au

sol et d’un volume de 945 m3, le reste étant en nature de

place-jardin. La villa, construite en 1972, a été transformée pour la dernière

fois en 2007; elle comprend un rez inférieur abritant l’entrée, la salle de

jeux et les locaux techniques, et un rez supérieur, avec le séjour, la cuisine

et trois chambres. Au 21 décembre 2007, cette villa était assurée auprès de

l’ECA pour une valeur de 709'500 fr. Depuis 1998, son estimation fiscale se

montait à 440'000 fr.

Le 6 avril 2010, la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron (ci-après: la CEFI) a arrêté à

709’000 fr. le montant de l’estimation fiscale de l’immeuble. Les époux X.________

ont formé une réclamation à l’encontre de cette décision. Le 27 avril 2010, la

CEFI a communiqué aux époux X.________ les éléments ayant contribué à la

détermination de cette nouvelle estimation, savoir la valeur vénale (890'000

fr.) et le rendement (39'600 fr. par an, capitalisé à un taux de 7,5%). Les

époux X.________ ayant confirmé leur réclamation, la CEFI a, le 6 décembre

2010, maintenu l’estimation fiscale contestée.

Les époux X.________ ont recouru contre cette

dernière décision dont ils demandent l’annulation.

La CEFI propose le rejet du recours

et la confirmation de la décision attaquée.

Invités à répliquer, les époux X.________

ont maintenu leurs conclusions.

Le Tribunal a tenu audience à Forel (Lavaux), le

13 juillet 2011, au cours de laquelle il a procédé à une vision locale en

présence des parties et de leurs représentants. Il a été constaté au cours de l’audience que la détermination

de la surface habitable de la villa faisait débat. Aussi, le service technique

communal a été invité à calculer cette surface sur la base des plans mis

successivement à l’enquête et des autorisations délivrées aux propriétaires de

l’immeuble. Après avoir pris connaissance de ce calcul, la CEFI s’est exprimée;

elle admet que la valeur de rendement de l’immeuble soit déterminée à nouveau.

Les recourants se sont exprimés à leur tour; ils maintiennent leurs

conclusions.

A l’issue de cet ultime échange

d’écritures, le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.

Considérants

1.

La loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) ne comporte aucune

disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de

l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de

la légalité en matière d'estimation fiscale, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la

constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b

de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD;

RSV 173.36).

2.

a) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de

district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette

opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,

réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de

l’art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble

des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous

les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce

territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation

portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat,

après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations

cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité

dûment autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 du

règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI;

RSV 642.21.1) précise que le conservateur du registre foncier note et signale à

la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux

inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.

Dans la

procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la

valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par

rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006;

EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994). L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office

l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a

notablement augmenté (v., notamment, arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). L'art.

23.

LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en

droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en

effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué

et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur

fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une

demande de réexamen ou de nouvel examen. Cette révision s'apparente dans une

très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, 324; arrêts

EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).

b) Les recourants ne l’indiquent

pas de manière expresse, mais il ressort de leurs explications, à tout le moins

de manière implicite, qu’ils contestent à l’autorité intimée le droit de

procéder à une révision de l’estimation arrêtée en 1998, puisque celle-ci est

restée en vigueur depuis lors, bien que les dernières transformations aient été

réalisées en 2007. On rappelle à cet égard que dans un arrêt F. 4/80 du 2

octobre 1981, la Commission centrale d’estimations fiscale des immeubles

(ci-après: CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour cause le

transfert à titre onéreux ou la transformation totale, d’une part, de la

transformation partielle d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas, la

réserve latente résultant de la différence de valeur entre l’estimation fiscale

en vigueur et la valeur actuelle de l’immeuble est entièrement réalisée, ce qui

justifie la mise à jour de l’estimation. Seule l’augmentation de valeur

intervenue du fait de la transformation devrait être prise en considération

lorsque l’immeuble restant en mains du même propriétaire est transformé

partiellement. C’est seulement si le motif de la mise à jour affecte l’immeuble

dans son ensemble que l’estimation fiscale peut être mise à jour globalement

(cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre 1989). En l’occurrence,

l’autorité intimée a estimé, en 2007, que la transformation partielle

n’affectait pas l’immeuble dans son ensemble, raison pour laquelle la révision

n’a pas été opérée à ce moment-là. Du reste, l’autorité intimée n’a pas eu connaissance des travaux exécutés dans la villa en 2007; la

dernière révision remonte à 1998, soit après l’aménagement par l’ancien

propriétaire de la véranda côté sud-ouest de la villa. En

revanche, la vente de la villa en 2010 a mis à jour une réserve latente de 450'000

fr., soit la différence entre le prix de vente et l’estimation fiscale. Cela

justifie qu’une mise à jour de l’estimation soit opérée. Il reste toutefois à

se demander si celle-ci est intervenue conformément à la loi.

3.

L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale

est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la

valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi

fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons

et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel : « La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de

rendement peut être prise en considération de façon appropriée » (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).

a) La valeur de rendement d'une

maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux

variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble

(art. 21 et 22 RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges

annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu

brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5%

auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,

ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par

renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des

immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année

précédente (art. 6 RLEFI). Selon les Instructions du Chef du Département des

finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du

20.

novembre 1992 (ci-après: les Instructions), si la villa est louée, le loyer

sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). En

présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif, la commission ne peut

s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle

rende vraisemblable que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au

contraire abusif (v. arrêt EF.2000.0014, déjà cité). Ce n'est qu'à défaut de

loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix

unitaire par mètre carré, celui-ci pouvant être estimé, en règle générale,

entre 100 fr. et 200 fr. le m² (Instructions, ch. I 4). Ces instructions

précisent en outre que selon une pratique généralement admise, le taux de

capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux

immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence

par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand

soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais

d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie

plus longue (ch. I 5).

b) Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la

valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en

tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie

en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le

rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments

de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les

instructions précitées, un facteur de pondération doit être appliqué en

fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas

exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination

ultérieure plus profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne

tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en

tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans

les transactions (al. 3). A cet égard, les instructions précisent également que,

pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la

construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de

vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est

déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base

de normes généralement admises dans le secteur de la construction, en

multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat

est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction

de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des

rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix

du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail

1995.

fascicule n° 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt

EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet égard, l’art. 23 al. 1 RLEFI précise: « Pour

le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués

dans la région pour un terrain comparable ». L'art. 9 RLEFI réserve

cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances

extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de

conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur

a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de

spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas

prises en considération.

4.

a) L’autorité intimée ne s’étend guère sur les

montants qu’elle a retenus pour déterminer la valeur de rendement de la villa.

Sur la base des indications fournies par les recourants eux-mêmes, elle a pris

la surface habitable déclarée, soit en l’occurrence 163 m2, qu’elle

a estimée au prix unitaire de 240 fr. le mètre carré. Elle a ainsi obtenu un

rendement locatif de 39'600 fr., soit 3'260 fr. par mois. Au cours de

l’audience, il est toutefois apparu que la surface habitable avait été indiquée

de façon hâtive, sans vérification. Aussi, les services communaux ont-ils été

requis de procéder à un nouveau calcul. Sur la base des plans fournis, ils ont

déterminé la surface brute de plancher à 165,1 m2. Pour l’autorité

intimée, cela correspond à une surface habitable totale de 139,5 m2.

Au terme de l’inspection locale, le Tribunal s’en tiendra à ce dernier chiffre.

Les recourants critiquent le prix

unitaire de 240 fr. le mètre carré, sur la base duquel l’autorité intimée a

déterminé la valeur de rendement de leur villa. Pour eux, il est illusoire

d’imaginer un tiers louer celle-ci pour un montant de 33'480 fr. par an. En

audience toutefois, les représentants de l’autorité intimée ont expliqué que le prix de 240 fr. le mètre correspondait à une moyenne plutôt basse

dans le district, soit pour la région située en amont du coteau. En aval en

effet, cette valeur se situe dans une fourchette au-delà de 300 à 400 fr. le

mètre carré. L’autorité intimée n’a donc pas abusé de son pouvoir

d’appréciation.

Les recourants critiquent en outre l’usage

par l’autorité intimée d’un taux de capitalisation de 7,5%. Au 1er

mars 2008, le taux pratiqué par la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes

hypothèques en 1er rang était de 3,5%; il n¿ pas varié depuis lors.

Le taux de 7,5%, qui se situe dans la norme des instructions applicables en la

matière, apparaît dès lors comme plutôt favorable (contra, d’autres arrêts,

notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où

des taux de 8% ont été retenus). S'agissant des travaux

à effectuer sur un immeuble, la jurisprudence précise qu'il y a lieu de

distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour

rattraper un entretien qui a été négligé; c’est seulement dans cette seconde

hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de

rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le taux obtenu

ci-dessus (arrêts EF.2000.0012 du 19 décembre 2004, réf. citées). Or, les

recourants n’ont rien évoqué à cet égard et ne se sont pas prévalu d’un rattrapage

d’entretien.

Dès lors, la valeur de rendement

retenue dans la décision attaquée doit être ramenée de 528'000 fr. à 446'400 fr. (139,5 m2 x 240 fr./m2

: 7.5%).

b) S’agissant de déterminer la

valeur vénale, l’autorité intimée s’est fiée au prix de vente, 890'000 fr. Les

recourants le contestent, expliquant que ce montant ne constitue qu’un indice

permettant de calculer la valeur vénale. Or, leurs arguments ne sont guère

convaincants. Les recourants expliquent en effet avoir ressenti

un «coup de cœur» pour cette propriété et qu’ils n’ont disposé que de

vingt-quatre heures pour se décider à l’acheter, sans avoir négocié le prix de

vente. Les recourants se bornent à expliquer de façon

laborieuse que le prix de vente serait la résultante d’un effet de surchauffe

dans la conjoncture immobilière. Pourtant, le marché semble avoir fonctionné et

les recourants n’invoquent pas l’art. 9 RLEFI. Rien n’indique du reste que la

vente du 8 février 2010 ait eu lieu dans des

circonstances extraordinaires, poussant le prix vers le haut, dont il y aurait

lieu de ne pas tenir compte. Dès lors, aucun élément du

dossier ne permet de retenir que la valeur fixée dans l’acte de vente l’aurait

été à un montant supérieur à la valeur réelle, de sorte qu’il y aurait lieu de s’écarter

du montant de 890’000 fr. Dès lors, celui-ci est censé représenter la valeur

marchande de la villa au jour de la vente. Peu importe à cet égard que la

commission du courtier mis en œuvre par le vendeur soit calculée sur ce montant;

cela ne saurait justifier que cette commission soit soustraite du prix de vente

pour déterminer la valeur vénale.

Par conséquent, c’est sans aucun

excès de son pouvoir d’appréciation que l’autorité intimée a retenu ce dernier

montant pour déterminer la valeur vénale de la propriété des recourants.

c) Il s’avère en définitive que

l’estimation fiscale doit, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la

façon suivante :

446’400 fr. + 890’000 fr.

= 668’200

fr .

2.

Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif,

il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée

et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle

il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts

EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029

du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993). En l’espèce, plus de 5% séparent le montant de l’estimation

attaquée (709’000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, le

recours sera admis, partiellement, pour ce motif.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent le

Tribunal à admettre partiellement le recours. Le sort du recours commande que

les frais de justice soient laissés à la charge de l’Etat (art. 91 LPA-VD). En

outre, l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte, les recourants

agissant pour leur propre compte.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis partiellement.

II.

La décision de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron, du 6 décembre 2010 est

réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** du

cadastre de la Commune de Forel (Lavaux) est arrêtée à 668’200 (six cent

soixante huit mille deux cents) francs.

III.

Dite décision est confirmée pour le surplus.

IV.

Les frais d’arrêt sont laissés à la charge de

l’Etat.

Lausanne, le 27 septembre 2011

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.